银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告可修改.docx
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银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告可修改
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银川金凤万达广场房地产项目投资财务分析报告可修改
万达广场
目录............................................................................................1
一摘要............................................................................................2
二项目背景分析............................................................................2
（1）项目概括...........................................................................2
（2）项目的主要技术经济指标...............................................3
（3）项目方案...........................................................................3
（4）项目功能面积分布...........................................................3
三项目投资估算与资金筹措........................................................4
四项目销售与租赁收入测算........................................................5
五项目借款还本付息分析............................................................6
六项目销售与租赁税金及附加测算............................................7
七项目财务评价............................................................................8
（1）本项目财务分析的假设前提..................................................8
（2）损益表与项目静态盈利能力分析..........................................9
（3）现金流量表与动态盈利能力分析..........................................9
（4）项目资金来源与运用表..........................................................11
八项目盈亏平衡分析....................................................................11
（一）销售部分盈亏平衡分析........................................................12
（二）租赁部分盈亏平衡分析........................................................12
九项目财务评价结论....................................................................12
一摘要
万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。
万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。
计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。
银川金风万达广场总投资约20亿元。
是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。
因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。
二项目背景分析
（1）项目概括
银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
（2）项目的主要技术经济指标
1、总用地面积：
70143㎡
2、总建筑面积：
288000㎡
3、建筑密度：
49.75％
4、容积率：
3.80
5、地下建筑面积：
11743m2
6、地上建筑面积：
161197m2
7、西塔楼建筑面积：
71771m2
8、东塔楼建筑面积：
101169m2
9、已完成工程部分：
地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
（3）项目方案
根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。
主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城
（4）项目功能面积分布
表1（主力楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层
170
170
负一层
商场
3013
3013
1层
大堂、商场等
26480
26480
2层
商场
15410
15410
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼、餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6～16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19～25层
写字楼
1541
16951
表2（公寓楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
地下车库
2048
2048
负一层
地下室
2048
2048
小计
4096
1~19层
精装公寓等
2048
45.752
三项目投资估算与资金筹措
（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。
3、根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：
3012706132元人民币，
表3项目总投资估算表
项目
主力楼成本
主力楼单价
公寓楼成本
公寓楼单价
合计
1、开发成本（静态）
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
1.1土地购置费
292497398
2891
207502602
2891
500000000
1.2前期工程费
1.3工程建设费
551302122
5449
356125727
4962
907427849
1.4开发期间税费
64193260
635
36743063
512
100936323
2、开发费用
104620067
1033
99721895
1390
204341962
2.1管理费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.2其他费用
5058450
50
3588550
50
8647000
2.3不可预见费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.4财务费用
66483489
657
47164512
657
113648001
2.5销售费用
0
0
27601289
385
27601289
3、总计
1012612847
10008
700093287
9755
1712706134
（2）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期
10年3月
10年6月
10年10
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
1.1
建设投资
121271
2425
24254
33956
2
资金筹措
121271
2425
24254
33956
2.1
自有资金
9720
2425
582
696
2.2
借款资金
45500
0
6000
4500
2.3
销售收入再投资
66051
0
17672
28760
3
资金缺口（2.1+2.2）
55200
2425
6582
5196
四项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。
主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。
每年各项收入预测详见表5、表6、所示。
表5主力楼写字楼销售收入测算表
2010
2011
2012
2010
售价
13000
销售率
30%
销售面积
17428
销售收入（万元）
22656
2011
售价
14000
销售率
75%
销售面积
26142
销售收入（万元）
36598
2012
售价
13500
销售率
100%
销售面积
14523
销售收入（万元）
19606
合计（万元）
78861
表6主力楼商场租赁收入测算
年份
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
460
480
450
430
410
450
450
出租率
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
租赁费用（万元）
38
40
38
36
34
38
38
租金收入（万元）
7210
7208
6610
6175
5821
6241
6241
年份
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
496.125
出租率
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
41
41
41
41
41
41
41
租金收入（万元）
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
五项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。
根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的贷款年利率为5.76％。
目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：
5.76％*1.1＝6.336％。
本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表7。
表7借款还本付息表（单位：
元）
项目
合计
建设经营期
2010
2011
年初借款累计
210036334
108242981
本年借款
455000000
本年应计利息
13307902
6858275
120506276
年底还本付息
115101255
115101255
575506275
年末借款累计
108242981
0
六项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。
表8销售税金及附加一览表
序号
项目
计算依据
建设经营期
合计
2010
2011
2012
2013
1
销售收入
22656
36598
19606
78860
2
销售税金及附加
1391
2247
1204
4842
2.1
营业税
（1）*5％
1133
1830
980
3943
2.2
城市维护建设税
（2.1）*7％
79
128
69
276
2.3
教育费附加
（2.1）*3％
34
55
29
118
2.4
防洪工程维护费
（1）*0.09％
20
33
18
71
2.5
交易印花税
（1）*0.05％
11
18
10
39
2.6
交易管理费
（1）*0.5％
113
183
98
394
3
土地增值税
（1）*1％
227
366
196
789
表9租赁税金及附加估算一览表
序号
项目
计算依据
合计
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
租赁收入
685530
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
租赁税金及附加
120927
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.1
营业税
（1）*5％
34276
1439
1463
1361
1210
1111
1174
1174
2.2
城市维护建设税
（2.1）*7％
2399
101
102
95
85
78
82
82
2.3
教育费附加
（2.1）*3％
1028
43
44
41
36
33
35
35
2.4
防洪工程维护费
（1）*0.09％
617
26
26
25
22
20
21
21
2.5
交易印花税
（1）*0.05％
343
14
15
14
12
11
12
12
2.6
房产税
（1）*12％
82264
3453
3512
3267
2905
2667
2818
2818
七项目财务评价
（1）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。
本租金基本可视为净租金标准。
3、税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
4、出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。
折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
5、出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
6、期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
（2）损益表与项目静态盈利能力分析
表10项目损益表
序号
项目名称
计算依据
合计
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
收入
764391
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
78860
1.2
租赁收入
685530
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
总成本费用
171271
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
2.1
由于销售写字楼总成本分摊
38339
2.2
用于租赁物业折旧
132932
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
3
税金
125770
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
3.1
销售税金及附加
4842
3.2
租赁税金及附加
120927
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4
土地增值税
789
5
利润总额
（1）-
（2）-（3）-（4）
466561
18952
19358
17678
15190
13554
14592
14592
6
所得税
（5）*33%
153965
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
7
税后利润
（5）-（6）
312596
12698
12970
11844
10177
9081
9776
9776
分析：
项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。
（3）现金流量表与动态盈利能力分析
1、全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表11所示。
表11全部投资现金流量表
序号
项目名称
合计
建设经营期
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
现金流入
764396
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
78860
1.2
租赁收入
685536
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
现金流出
50000
11330
11551
10637
9283
8393
8958
8958
2.1
建设投资
171270
50000
2.2
销售
5631
2.2.1
销售税金及附加
4842
2.2.2
土地增值税
789
2.3
租赁税金及附加
70710
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.4
所得税
153963
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
净现金流量
-5000
17446
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计净现金流量
-5000
19305
37023
53615
68540
82369
96894
111418
根据评价指标显示：
①本项目投资回收期为7.89年
②本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元
③全部投资内部收益率为21.27％
由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。
2、自有资金投资现金流量表
本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。
表12自有资金现金流量表
序号
项目名称
合计
建设经营期
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
现金流入
764396
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
1.1
销售收入
78860
1.2
租赁收入
685536
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
现金流出
463843
22840
11551
10637
9283
8393
8958
8958
2.1
自有资金
59720
2.2
预售收入再投入
2.3
贷款还本付息
57550
11510
2.4
销售税金及附加
4842
2.5
租赁税金及附加
120929
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
2.6
土地增值税
789
2.7
所得税
153963
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
3
净现金流量
5936
17718
16592
14925
13829
14524
14524
4
累计
升级会员 