大连旅顺房地产市场调研.docx
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大连旅顺房地产市场调研
大连旅顺房地产市场调研
旅顺项目市场调研报告
第一部分:
大连夏季房展会印象
第二部分:
大连市场总体情况概述
第三部分:
旅顺口市场情况评析
第四部分:
铁山中科院地块调研简析
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第一部分:
大连夏季房展会印象
7月6日至7月9日大连夏季房交会在星海湾世界博览中心盛大召开，展出面积达2万平方米。
本届房交会参展楼盘71个，房交会以“旅顺十大精品楼盘评选”活动颁奖典礼为主题，参展楼盘总量居历届夏季房交会之首。
大连本地的较大大房地产集团组团参展，携其多个项目集体亮相，从展台搭设、布置及业务员水平都体现出了开发商的实力。
在71个参展楼盘当中，甘井子区、旅顺口区参展楼盘总量稳居前列。
甘井子区参展楼盘23个，旅顺口区参展楼盘14个，两个区参展数盘
2
数占总参展楼盘的52%，超出参展楼盘总量一半以上。
“旅顺十大精品楼盘评选”活动得到了政府部门的大力支持。
旅顺口区区委书记张荣杰、副区长杨伸、区人大副主任温志强、区政协副主席陈秀艳、规划局局长吕宁、房产局局长徐卫国、开发办主任等到场出席。
本次活动还受到了众多媒体的关注，在现场看到:
大连电视台、大连电台、搜狐焦点房地产网、新浪网等媒体的记者也参加本次颁奖典礼。
最终，龙河房地产的颐海听鸥、鑫宸世纪的美林西岸、天津大众的大众•开世嘉年、中拥房地产的海山中拥、狮城房地产的新加坡花园、圣北房地产的蓝湾、旅顺瑞鑫的瑞鑫•水晶城、凯
3
润集团的林山逸景、中庚房地产的中庚•香海小镇以及日堃房地产的汤泉香格里被评为“2007旅顺口区十大精品楼盘”。
另外，铭诚房地产的铭熙•水岸、新宏程房地产的一品山水以及鼎鼎房地产的海景华城荣获了“2007旅顺地产人气楼盘”的称号。
据中原经纪及现场客户反馈，夏季房交会相对于春、秋季展会规模较小，但本次夏季房交会购房者热情仍然很高。
房交会是大连消费者购房的重要途径之一，通过房交会客户可享受到50-200元/平方米不等的优惠条件。
本届夏季房交会具有以下特点:
1、大连市房地产市场政策比较宽松，很多
楼盘在未取得证件的情况下仍可参展。
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2、旅顺口区参展项目数量多达14家，区委
书记、副区长等领导亲自带队参展，说
明区政度对房地产业的重视程度很高。
3、房交会上消费者购房热情高涨。
4、大连市区消费者对市区项目认可程度
高，多数大连人还是希望在市区购买房
屋。
5、参展开发商展台搭建、布展规格很高，
体现了开发商对展会的重视程度和开发
实力。
6、房交会是大连房地产成交的主要渠道。
7、外地购房投资踊跃，主要消费客群为东
三省居民及朝鲜族。
第二部分:
大连市场总体情况概述
5
通过向大连中原经纪、房地产交易网了解数据显示，近两年来大连楼市的房价走势呈现一个大幅度上扬的特点。
2005年-2007年大连市内四区新房平均涨幅超过50%。
2005年5月大连新建商品房均价4133元/平方米，2007年5月18日大连新房成交133套，均价6378元/平方米。
两年涨幅达到54%。
2005年5月大连甘井子区（大连市内四区中房价最低的）山东路附近某小区最后一批住宅的
销售价格为3800元/平方米，2007年5月，甘井子区华南广场附近新楼盘销售均价超过6200元/平方米，涨幅63%。
6
市内甘子区价格最低，均价也在5000-6000元/平方米。
市区中心区域楼盘均价已超过9000元，星海广场附近观景楼盘价格超过15000元/平方米。
上半年，楼市的开发速度快速增长，市场土地供应量明显增加，价格上涨趋势也趋于平稳，
鲁能、中远都有超过百万的大盘即将入市。
城市规模扩大，中心城区拆迁。
建设“大大连”是大连的发展目标，按照“西拓北进”的思
路，城市用地将扩展至470平方公里，并要加强卫星城和中心小城镇建设。
据不完全统计结果表明，2006年大连主城区及新城区全部新开盘商品住宅项目79个，建筑
7
面积合计780万平方米;其中市内四区新开盘住宅项目42个，建筑面积合计408万平方米。
区域新增供应楼盘建筑面积（万平
数米）中岗区987.68西岗区16.0沙河口区14144.18甘井子区18170.17开发区18160.57旅顺口区10149.21金州区962.5合计79780.31
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第三部分:
旅顺口市场情况评析
一、本地环境
旅顺口总面积500平方公里，海岸线长169公里。
人口21万，其中城区人口11万人。
近几年旅顺设施配套日益完善，城市建设的进程加快，尤其是烟大铁路轮渡工程的开工建设，必将使得旅顺一举由交通末端成为交通枢纽，旅顺的吸引力空前增强。
旅顺的产业格局现在也正在发生改变，现有的旅顺新港、正在建设的羊头洼物流园区，再加上烟大铁路轮渡，一个以客货滚装和大型装备运输为主体的新型港区将在东北亚航运
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中心的建设中扮演重要角色。
加上正在建设的IT
产业基地、正在建设的大学城，都会增强房地产市场的活跃性。
二、外部环境大连的挤出效应
大连近两年房地产市场发展迅速，商品房价格节节攀高，居高不下的房价与居民偏低的收入形成了强烈的反差，形成了对城市普通市民的挤出效应。
相对于大连而言，旅顺的房价存在着很大的上涨空间，其优越的自然条件也是吸引外地购房者的重要因素之一。
大连最近也修改了买房落户的政策，都在一定程度上遏制了房价的上涨，而且大连市内的房价已经上涨到了一定的程度，增值的空间远不如以
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前，房价较低且增长势头良好的旅顺房地产，自
然被众多投资买家所看好。
三、旅顺项目分布
旅顺的项目开发大体集中在三个区域
33%
新、老城区
大学城
开发区33%
34%
1、新、老城区区域
代表项目朗悦华园和新加坡花园、君悦天下、颐海听鸥、浪琴湾等，均价在3800元/平米左右。
2、大学城区域
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代表项目蓝湾、中体奥林匹克花园、西城故事等，项目均未入市，除蓝海的别墅价格达到16000元/平方米外，其他项目均价应在5000元/平方米以上。
3、开发区区域
代表项目华通和平海岸、咖啡街区（阳光书香苑）、美林西岸、中庚香海小镇等项目，该区域项目项目体量相对都比较大。
均价在4000元左右，该区域升值较快，但交通相对偏远，配套不完善，出行不是很方便，此区域已购房屋空置率较高。
另该区域今后两年内150万平左右的开发量，对于市场的承受能力将提出严峻的考验。
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四、旅顺房地产市场发展情况
开发量涨幅越来越大、竞争更加激烈
出于各种利好的消息，旅顺近几年的房地
产市场得到了迅猛的发展。
房价也一路飙升，由前几年的1000多元/平上涨到如今的三、四千/平，各家的开发体量逐渐增大，出现了像和平海岸这样百万平米的大盘。
出于对旅顺市场的良好预期，来自各地的众多埠外房地产商因也竞相介入旅顺，据统计，目前旅顺正在销售的楼盘近20家，涵盖别墅、公寓、普通住宅等更种类型，房地产发展竞争已日趋激烈。
主城区高层住宅建设渐多，多层住宅建设
渐少
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旅顺主城区以高层住宅和小高层为主，多层住宅建设越来越少，次中心及周边的楼盘则为多层住宅、小高层住宅。
市政建设的完善和区域的升值将吸引更多的外地购房者
市政配套的完善和产业格局改变带动了经济的发展，经济发展就是对房地产业的最大支撑。
未来以火车站码头为中心的物流中转集散地会带来大量的新增就业人口，这就是旅顺新增的第一批购房人群。
经济活跃了，旅顺百姓的收入水平和消费水平将得到提高，带来当地人对住房需求的增加，同时也将吸引更多的外地购房者到旅顺。
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大连三面环海，市区可开发土地越来越少，因此提出“西进北拓”的发展思路，而“西进”就是往旅顺方向发展;可喜的前景与环境的优越促使土地快速升值，也造成其房价在最近几年快速增长。
旅顺可利用土地非常多，未来的土地供应量非常充足。
区域在售、待售项目统计:
老城区新城区开发区大众?
开世嘉新加坡花园、东中庚香海小镇、年、海山中拥、方戴维营、水晶华通和平海岸、雁谷岚山2期、城、阳光波尔美林西岸、一品浪琴湾、启新逸多、蓝湾、奥林山水、铭熙水园匹克花园、嘉那岸、大方麓岛兰
里海湾、芳苑明湾„„
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度、西城故事、
郭水路6#、7#
地„„
300
250
200老城区150新城区
100开发区
50
02007年潜在供应量
据已公开信息及数据统计，旅顺区域未来潜在供应量541万平方米其中老城区51万平米，新城区248万平米，开发区255万平米。
2007年下半年入市的主要竞争项目主要集中在新城区，各项目的供应面积也相对较大，蓝湾及西城故事的供应面积达20万平米，其余项目也在10万平米以上。
相对来讲老城区的供应面积较小，除浪琴湾项目外，均在10万平米以
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下。
开发区下半年入市的新项目只有美林西岸和
麓岛兰湾，供应面积为50万平米和16万平米，此外华通和平海岸、铭熙水岸、中庚香海小镇2期也将在下半年推出。
五、消费者倾向及构成
旅顺房产消费者大致由以下三部分人群构成
33%34%
旅顺本地
大连养老
外地投资
33%
1、旅顺本地消费者
旅顺本地购买者多为回迁户。
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目前也已有少数大连人到旅顺买房，一方面是因旅顺房价较低，另一方面是看好旅顺房地产市场的发展，以投资升值为目的。
价格、交通是大部分购房者的主要考虑因素。
由于大部分市民的经济收入水平并不太高，因此他们对价格较为敏感，价格是影响他们购买决定的主要因素;另外旅顺现有的交通体系不是很好，出行是否方便也是影响人们购房的主要因素之一。
另有部分大连市内消费者改善居住环境，到旅顺购买低价、大面积、高品质房屋。
蓝湾、奥林匹克花园会使他们不错的选择。
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因为越来越多的外地有钱人涌入大连，导致市内房价飙升，“外地人住大连，大连人住大大连”或将成为趋势。
2、养老消费者
市内部分居民也会因为养老需求而选择旅顺价位较低的项目，如新加坡花园、朗悦华园等项目。
3、外地消费者
从购房者的区域构成来看，除旅顺本地人以外，大连市内及外省市的购房者也有相当的比例，目前已经占到约30%以上的份额，多为东三省、朝鲜族消费者，其中早期外地消费者中有多数是因为政策允许落户大连。
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通过调研发现:
来大连度假需求消费者大多会选择新、老城区及开发区。
投资型消费者多集中
于大学城及开发区。
户型需求
旅顺以一家三口的小家庭为多，两居90平方米左右即能满足其需求，因此即便是收入较高以
改善居住环境为目的的消费者仍然以两居为主。
六、同业竞争情况
房地产市场整体开发水平参差不齐
目前，旅顺房地产市场整体开发水平参差不
齐。
本地房地产开发商多数处于初级发展阶段，
市场经营理念落后，缺乏发展的眼光和战略的思
维，停留在仅仅追求实现单个项目利润的层面。
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产品开发落后，户型结构不合理，暗厅暗卫等低级产品大量存在，园林设计仅能称之为“绿化”而谈不上景观，缺乏会所等配套设置，物业管理仅仅是一个概念而不能落实。
但也有一些楼盘在景观、物业、整体规划上做的相对不错，比如说和平海岸、美林西岸。
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第四部分:
铁山中科院地块调研简析
本次大连市场项目调研过程中，通过对以下三类客户进行随机抽查:
1、展会看房客户
2、现场购房者
3、本地市民
本地居民及大连中原经纪了解，结合铁山中科院地块实际位置情况勘查后，我部对此地块的市场前景简析如下:
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1、客户现在比较认可此地段的住宅销售价
格为3000-4000元/平方米，海景房价格
可上浮1000元/平方米左右。
2、此地块东部距海湾较近，观海景观指数较
低;西接开发区，南部紧邻100米宽河道，
靠近山脉;北邻公路。
作为以海为重要卖点城市，该地块海景
指数不高;同时在北方城市，购房者对
房屋的朝向有着固有定视:
房屋的朝向
要求多为南北朝向，故该地块南部山脉
为不利因素。
3、此地块位于老城区与开发区之间，交通便
利，周边无新开发房地产项目，属于市场
盲区。
老城区配套可供此地块借用，就目
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前而言，生活配套而言本地块较开发区的
项目有一定优势。
4、地块规模较大，地势相对平坦，易于市场
定位及规划。
5、旅顺现有项目多拿地较早，成本较低。
如
颐海听鸥楼面地价约为500元，现售均价
4000元。
这些项目会对此项目形成价格
威胁。
6、旅顺项目更多的是借助于山、海景、未来
的交通规划及发展来吸引目标客户，但该
地块不属于市场业已成熟区域。
7、大连市区居民对旅顺口区房价比较认可，
但购买意向一般，主要原因是距离市区约
40公里，距离较远，配套服务质量不高。
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附件:
旅顺项目调研表
规模
开户型面
项目（万
发项目位置积（平均价（元）名称平
商米）
米）
颐海龙旅顺口区1050-2404000
25
听鸥河五一路
房
地
产
美林鑫旅顺世界5080-1203800-4000西岸宸和平公园
世东侧
纪
大众天旅顺口区1737-1504600•开津长江路
世嘉大111号
年众
朗悦华旅顺口区7.644-1303500华园中革新街
26
房
地
产
新加狮旅顺口区5083-1253800坡花城水师营
园房
地
产
蓝湾圣旅顺南路2050-26015000
北塔河湾浴
房场北侧
地
产
浪琴嘉旅顺口区1058-1644200-4800
27
湾业五一路
房
地
产
中庚中旅顺开发1650-1704400•香庚区
海小房
镇地
产
大方大旅顺口区1560-1205000•麓方月亮湾
岛兰房
湾地
产
28
玫瑰顺旅顺开发10230-5606500起花园通区滨港路
房800号
地
产
咖啡天旅顺世界1557-1223900街区泰和平公园
恒
基
西城兴旅顺南路2050-1405000-6000故事安大学城
房（大外北
地侧）
产
29
铭熙铭旅顺开发2040-1303200-4000水岸诚区
房
地
产
华通华旅顺开发10060-1303800和平通区海花街
海岸地
产
奥林中旅顺塔河4060-2404000匹克体湾浴场北
花园产
业
30
升级会员 