北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效案.docx

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北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效案

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北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效案

　　篇一：

关于小产权房买卖合同的效力（案例分析）

　　关于小产权房买卖合同的效力

　　【案例分析】

　　原告：

李某某县某村村民

　　被告：

张某某城镇居民

　　基本案情：

　　２０００年３月，李某将其在宅基地上建设的三间房屋以１万元的价格卖给张某，双方签订了书面协议，张某交付价款时，李某将宅基地使用证交给张某。

张某为此还缴纳了契税，但是在办理房屋过户手续时，土管部门告知其不符合规定不能过户。

双方就此事再没有理会，被告也放心地搬进了该住房并且对房屋进行了修缮与扩建。

由于房价的持续高涨（该房屋的现价约为１１００００元），李某心生后悔，２００９年６月，李某以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将张某告上法庭，请求确认双方的房屋买卖行为无效，并要求被告返还宅基地使用证。

　　一审法院认为：

农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，不允许随意转让。

在目前我国房地一体的格局下，该房屋的买卖必然要涉及到农村集体所有土地以及村民宅基地的占有和使用问题，其损害了农村集体经济组织的权益。

张某不属于该集体经济组织成员，且双方至今还未办理房屋过户手续，故

　　双方间的房屋买卖合同应为无效。

　　合同无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任，但作为出卖方的李某应对此承担主要责任。

张某在宅基地上扩建的房屋因无法搬动，应当折价给李某，具体价格参照评估价确定。

考虑到目前该房价值高于原价值，其间差额即为张某的损失，由李某赔偿张某９万元整。

　　【案例分析与随想】

　　随着我国城乡人口流动加大、城乡一体化进程的加快，城镇居民购买农村房屋，外村村民购买本村房屋以及本村人购买本村房屋等现象已经普遍存在。

而随着我国房地产价格的飙升以及房屋拆迁补偿的利益驱动等原因，房屋现值以及拆迁补偿款已经远远高于原房屋的买卖价格。

因此，作为出卖方的农村村民，起诉要求确认原出卖合同无效并收回房屋的纠纷案件不断增多，有些诉讼案件的交易行为甚至发生在。

　　这个案例就是一例小产权纠纷案。

作为被告的购房者不仅没有享受到增值收益还丢了房子，付出了很多成本和精力；作为出卖方的原告，虽然要回了升值的宅基地和房子，但是由于依法赔偿损失了钱财。

　　规范地来讲，小产权房并不是一个法律术语，一般是指在农村集体所有的土地上进行房地产开发以及非本集体经济组织成员购买本村村民宅基地上的住房等所产生的房屋

　　买卖合同的效力问题。

一般认为，如果买卖双方都是同村同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效，买受人享有对该房屋的所有权。

但是，如果是城镇居民购买农村房屋以及外村村民购买本村房屋的，这就产生了老百姓所说的小产权房问题。

　　小产权房是相对于大产权房而言的，大产权房具有完全的产权，包括房产所有权与国有土地使用权，而小产权即不完全产权，只包括房屋的所有权，而不具有土（:

北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效案）地的使用权，因为其土地所有权和使用权只属于农村集体经济组织。

也就是说，小产权房是手续不齐全的，而且是不易补充的。

国家土地管理局于１９９０年国土函字第９７号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定：

原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

　　根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发?

２００４?

２３４号）规定：

“严禁城镇居民在农村购臵宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

”也就是说，国家的政策精神是：

对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。

国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地和

　　房屋。

目前，法院通行的做法是判决合同无效并让出卖人对房屋增值部分按照其过错比例，对买受人承担赔偿责任来平衡双方当事人之间的利益关系。

小产权房屋的买卖不受法律的保护，且不能办理房屋产权过户手续，如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证，所以请购房者不要只被小产权房与大产权房巨大的价格落差所吸引，在购买小产权房时，一定要思量清楚，慎之又慎。

　　篇二：

江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效

　　江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效

　　农房买卖虽无效卖主反悔要赔偿

　　本报讯备受关注的江西省首例农房买卖纠纷一案，经过南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院

　　一、二审，已获判决，法院依法确认当事人之间的农房买卖无效，但判决卖主赔偿买主62万余元的经济损失。

　　李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。

1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。

由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。

张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。

20XX年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。

20XX年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。

现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。

　　一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。

导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。

虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。

张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。

由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。

因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。

可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。

对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。

因此，对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割，即张燕得62万余元。

法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。

　　（吴云虞福员）

　　篇三：

20XX版小产权房纠纷案件裁判规则

　　20XX版小产权房纠纷案件裁判规则（法律规定+相关案例）

　　20XX-07-07民商事实务

　　作者：

中银南昌建筑工程法律服务团队

　　来源：

中银南昌建筑工程法律服务团队（微信ID：

zyncjzgc）

　　本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结，帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。

　　情形一：

小产权房买卖合同效力问题

　　1本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

　　法律规定：

（1）《宪法》第10条规定：

城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）

　　第二条规定：

加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（20XX）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　律师解读：

根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

　　2本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

　　案例索引：

江西省赣州市中级人民法院民事判决书（20XX）赣中民一终字第264号案情简介：

原告钟某系崇义县城xx镇xx村xx角村民小组（现更改为崇义县xx镇xx新村）村民，被告殷某为崇义县xx乡xx村xx组村民。

20XX年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县xx镇xx新村xx号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。

被告所购房经装修整理后已居住至今。

后双方发生争议，诉至法院。

　　裁判要旨：

（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地

　　宅基地的使用权。

原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。

（二审法院）宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。

上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县xx乡xx村xx组的村民，并非崇义县xx镇xx新村的集体经济组织成员，其不具有使用xx镇xx新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得xx镇xx新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

　　同类案例：

江西省赣州市中级人民法院民事判决书（20XX）赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（20XX）西桃民初字第1018号。

　　3集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

　　案例索引：

江西省南昌市中级人民法院民事判决书（20XX）洪民三终字第91号

　　案情简介：

20XX年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村xx自然村实施拆迁。

原告汪某的自建农房属于拆迁范围。

20XX年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗xx自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。

20XX年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村x区xx号。

20XX年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村x区xx号拆迁安置房一套。

后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

　　裁判要旨：

（一审法院）农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇