仓储物流基地建设建议书.docx
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仓储物流基地建设建议书
宜昌市工源劳务服务有限公司
仓储物流基地建设项目
项目建议书
宜昌星辰工程咨询有限责任公司
二0一0年七月
建设单位：
宜昌市工源劳务服务有限公司
编制单位：
宜昌星辰工程咨询有限责任公司
咨询工程师：
陈美强花明
技术负责人：
张祖坤
编制人员：
周长乔张祖坤
望西金杨明华
花明陈美强
周强
报告校核：
张祖坤陈美强望西金
报告审定：
周长乔
第一章简述
1.1项目名称
宜昌市工源劳务服务有限公司仓储物流基地建设项目
1.2承办单位概况
企业名称：
宜昌市工源劳务服务有限公司
企业性质：
有限责任公司
公司拟成立于2004年2月，公司注册资金1000万元，注册住所宜昌市夷陵区乐天溪镇朱家湾村，公司法人代表：
杨万铜。
经营范围：
园林绿化工程（叁级）；建筑劳务分包工程、劳务派遣；职业技能培训；汽车普通货物运输；劳务服务；建筑设备租凭服务；建筑材料及土特产品销售；花卉、苗木种植、销售。
宜昌市工源劳务服务有限公司是以安置移民就业的一家综合性服务企业，现200亩花卉苗木生产基地，安置移民100余人，从2006年开始公司开始了草花及热带观叶植物的生产养护，为长江三峡旅游发展有限责任公司景区供花及养护，公司在研究三峡坝区及周边毗邻区域的经济发展形势后，决定新建与三峡坝区经济发展特点相适应的仓储物流基地，主要从事停车场、仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息等相关物流配套服务。
1.3项目选址
该项目建设地址为宜昌市夷陵区乐天溪镇朱家湾村，三峡移民生态工业园区内。
1.4建设内容与规模
项目占地面积30亩，建设物流信息服务部、货物仓储车间、机械修配车间、职工倒班宿舍、配电房、门房等16100平方米，拟建道路2000平方米、停车场5000平方米、围墙1000米、绿化工程3000平方米、新增相关设备60台套。
配套建设水、电等相关设施和消防等。
项目达产后，可形成年仓储中转货物50万吨，提供1000人次的信息服务，提供修配汽车服务。
1.5建设年限
该项目建设期为2年，分二期进行。
第一期建设完成征地、拆迁、场平，建设货物仓储车间、物流信息服务部，完成道路硬化化、围墙等工程，形成仓储货物50万吨、年提供1000次物流信息服务的规模；
第二期建设机械修配车间、职工倒班宿舍、配电房、门房等，完成道路硬化、停车场、绿化工程建设，完成相关配套设施建设，具备修配汽车通车。
1.6财务评价
项目建设总投资2800万元人民币，其中建设投资为2445.4万元，流动资金354.6万。
项目建成后，可实现年均销售收入999.1万，年均利润总额481.26万元。
年均净利润360.94万元，可提供就业岗位50人。
其财务评价指标汇总表如下：
1单位：
万元
序号
项目名称
数据
1
项目总投资
2800
其中计算注册资本的总投资
2551.78
1.1
建设投资
2445.4
1.2
建设期利息
1.3
流动资金
354.6
其中铺底流动资金
106.38
2
资金筹措
2800
2.1
项目资本金
2551.78
其中注册资本
2551.78
2.2
项目债务资金
248.22
其中与注册资本匹配资金
2.3
其他资金
3
年均销售收入
999.1
4
年均总成本费用
517.84
5
年均销售税金及附加
6
年均增值税
7
年均息税前利润（EBIT）
481.26
8
年均利润总额
481.26
9
年均所得税
120.31
10
年均净利润
360.94
11
总投资收益率（%）
17.19
12
投资利税率（%）
17.19
13
项目资本金净利润率（%）
14.14
14
贷款偿还期
15
平均利息备付率（%）
16
平均偿债备付率（%）
17
项目投资税前指标
财务内部收益率（%）
18.19
财务净现值（I=0%）
4812.61
全部投资回收期（年）
6.12
18
项目投资税后指标
财务内部收益率（%）
14.05
财务净现值（I=0%）
3609.46
全部投资回收期（年）
7.21
19
资本金内部收益率（%）
15.52
20
盈亏平衡点
生产能力利用率（%）
32.99
销售价格（%）
52.51
1.7项目产业政策依据
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
《湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
《湖北省县域经济“十一五”发展规划纲要》；
宜昌市夷陵区“十一五”国民经济和社会发展规划；
项目土地使用证、规划许可证等；
项目单位宜昌市工源劳务服务有限公司提供的相关资料等；
项目咨询委托书；
《建设项目评价参数与方法》第三版。
第二章项目建设的背景
2.1项目建设的背景
中国仓储协会去年公布的中国物流企业信息系统的调查结果显示:
作为物流信息化进程核心的物流信息系统,日益成为社会物流企业的发展“瓶颈”,物流信息资源整合能力也成为物流需求方企业考查物流供应商的主要因素。
我国只有39％的物流供给企业拥有物流信息系统，并且大多数的信息数据系统都是相互孤立和静态的、一些现代化的物流手段如计算机网络技术、机电一体化技术、语音识别技术、GPS、EDI、管理信息系统（MIS）等的使用还不是很广泛。
这直接影响了物流中心与用户各方的沟通和协作，阻碍物流服务质量的提高、从而也严重影响了我国物流企业的竞争力与服务质量。
物流业作为我国现代服务业的重要组成部分，对提高国民经济运行质量、优化经济流程、调整经济结构、扩大内需、增进社会和谐等具有全局性的积极影响。
随着区域经济协调发展不断向前推进、产业分工协作不断增强、专业化程度不断提高，潜在物流市场巨大。
宜昌市工源劳务服务有限公司长期以来以种植草花及热带观叶植物的生产养护为主的企业，为移民提供了大量的就业机会，公司地处三峡大坝尾，是物流中转的重要基地，目前，规划在距此5公里处上游太平溪镇靖江溪附近有大型的物流中转码头，规划在距此2公里下游处建设煤炭中转码头，同时，作为规划的两处大型中转码头，物流企业，建设年限长，真正发挥效益可能还在三五年之后，而作为小型物流中转则没有，项目地处于规划两个物流中转中心，市场容量大，可承接相当的业务。
本项目正是在以上这些大背景下提出的。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1是促进我省物流整体发展水平的需要
《湖北省县域经济“十一五”发展规划纲要》指出：
沿江、沿湖和江汉平原地区的较发达县市是我省县（区）域经济发展的“排头兵”，应充分发挥交通较为发达、资源比较丰富、主导产业基本形成、三次产业比例相对协调和城镇化水平较高的优势，着力提升传统产业，延长产业链条，打造产业集群，形成明显的县（区）域经济特色；提高产品质量，争创名牌，增强核心竞争力，提高产品外向度；提高企业管理水平，建立和完善现代企业制度。
县（区）域经济的发展重点之一是轻工业，要依托现有产业基础和资源优势，大力发展物流、食品、日化、造纸、塑料制品、涂附磨具等优势产业，壮大骨干企业，培植名优特色产品，推进技术创新，提升物流业的管理水平。
2.2.2是发挥龙头企业引带作用促进地方经济和社会发展的需要
宜昌市夷陵区是经济欠发达地区，因此，如何推动经济社会跨越式发展，尽快缩小与先进发达地区的差距，跟上全面建设小康社会的步伐，已成为夷陵区亟待解决的问题。
作为劳动密集型企业，宜昌市工源劳务服务有限公司有责任有义务为宜昌市夷陵区的经济发展提供资源使用、劳动力就业、产业调整、财富贡献等全方位的支持。
本项目建成后，预计可带动解决相关就业人口约50人，可缓解地方就业矛盾。
本项目以发展扩大物流产业为纽带，上联交通运输，信息交流，下联宜昌市工源劳务服务有限公司的物流服务和其它相关企业的产品生产，从而促进宜昌市夷陵区物流业走向更加生态化、集约化、专业化、可持续化；本项目建设还可带动当地工业、商贸、加工、运输、物流、市场的发展，从而促进宜昌市经济的全面发展；本项目充分利用当地的物质资源和人力资源发展物流业，采用产业园模式，将分散的物流基地有机高效地集中并联动起来，在促进地域工业的全面快速发展的同时，解决夷陵区产业空虚化的矛盾。
本项目通过使用最新管理技术，可起到调整产业结构、改善生产环境、增加就业、促进夷陵区产业增效和产业可持续发展的效果，有利于促进地方经济和社会的良性与稳定发展。
2.2.3是企业自身发展的需要
宜昌市工源劳务服务有限公司长期以来坚持走花卉种植产业，为三峡坝库区移民提供了大量就业的机会，现已成为三峡坝区知名的花卉种植维护基地，企业面向三峡坝区，受运距的影响，目前市场处于饱和状态，已很难再有突破，公司经过慎重研究，认为，三峡坝区位置特殊，优势明显，上游有规划的太平溪靖江溪物流中心，下游有规划的煤炭专用码头，而恰恰缺少小型的物流仓储企业，同时，规划的两个大型物流项目建设年限长，真正发挥功能可能还要等到三五年之后，因此，快速建立一个小型的物流仓储项目是十分有必要的，项目也十分可行的。
2.3建设条件分析
项目建设场址位于宜昌市夷陵区乐天溪镇朱家湾村，属于三峡移民生态工业园区，该地区现有完善的水电供应系统和道路交通，建设条件好。
项目建设供水、供电设施完善，项目位于三峡移民生态工业园区，是提供三峡移民就业的主要区域，其供水、供电非常完备，为项目建设提供了有利的支撑。
项目建设配套设施完备。
项目所在地处于三峡移民生态工业园区，政府不断加大基础设施建设力度，其相关配套设施十分优越。
项目建设地理位置优越，该项目距宜昌市50多公里，距三峡大坝坝址10公里，距火车站不到40公里，距长江码头1公里。
即使产品销往上海、武汉等地，也可由宜昌市经宜黄高速公路、铁路、长江航运等运输大动脉输送，位于三峡大坝附近，地理位置十分优越。
2.4市场分析
宜昌市工源劳务服务有限公司仓储物流建设项目的客户群体定位于上游四川、重庆等地向下游江浙、上海等运输的大型货物业主。
目前，长江三峡上有两座重要的大坝，一座是三峡大坝，另一座是葛洲坝，在两坝之间，历来为物流的重要基地，目前，根据宜昌市整体规划，在上游距离项目地约5公里处建设一个大型物流中转中心，位地三峡大坝上游，在下游距离项目地1公里处建设一个大型煤炭专用码头，但是从规划到实施，真正达到效果可能还要三五年的时间的，在这段时间里，小型物流项目具有相当的市场，即使规划的两个大型物流项目建成后，也没有小型的物流项目来配套，本项目的建成可为客户多一层选择的机会，应该说，其市场容量还是相当大的。
第三章建设规模与产品方案
3.1建设内容和规模
项目建设地址为宜昌市夷陵区乐天溪镇朱家湾村，三峡移民生态工业园区内建设仓储物流基地建设项目。
项目占地面积30亩，建设物流信息服务部、货物仓储车间、机械修配车间、职工倒班宿舍、配电房、门房等16100平方米，拟建道路2000平方米、停车场5000平方米、围墙1000米、绿化工程3000平方米、新增相关设备60台套。
配套建设水、电等相关设施和消防等。
项目达产后，可形成年仓储中转货物50万吨，提供1000人次的信息服务，提供修配汽车服务。
3.2产品方案
仓储中转货物50万吨，提供1000人次的信息服务，提供修配汽车服务。
第四章技术方案、设备方案、工程方案
4.1技术方案
4.1.1物流信息服务流程
收集信息——发布信息——提供信息——成交
先收集货物仓储等信息，再通过网络和其他媒体发布信息，给客户提供信息，成交，完成交易。
4.1.2货物仓储服务流程
提供仓储服务信息——签订仓储代理合同——仓储——输出货物——完成交易流程
根据项目的容量，向外界发布仓储信息，联系客户后与签订仓储代理合同，仓储，输出货物，完成交易流程。
4.1.3汽车修配服务流程
提供汽车修配信息——达成初步共识——修理汽车——检验效果——完成交易
向外界发布汽车修配信息，车主来后，与车主进行交流，检查了解汽车存在的可能问题和产生的可能费用，修理汽车，检验验收修理结果，付款，完成交易。
4.2设备方案
4.2.1设备选型的原则
坚持“高效、低耗、先进、实用”的总原则；按经济规律办事，厉行节约，降低成本；充分考虑设备的先进性和适用性；综合考虑各设备的性能价格比和寿命年限。
4.2.2设备选型
根据产品生产工艺要求，本项目拟新增主要设备60台套，拟选购知名厂家生产的品牌产品，供应方式为成套购进。
拟新增主要设备详见拟新增主要设备清单，表4-1。
拟新增主要设备一览表
序号
设备名称
单位
数量
单价
（万元）
总价
（万元）
1
电氧焊
台
5
8
40
2
切割机
台
5
10
50
3
冲床
台
5
20
100
4
加气设备
台
2
8
16
5
信息服务设备
套
1
30
30
6
小推车
台
10
15
150
7
叉车
台
4
8
32
8
货车
台
2
15
30
9
电脑
台
10
0.6
6
10
空调
台
10
0.5
5
11
打印机
台
2
0.5
1
12
复印机
台
1
1
1
13
垃圾清扫机
台
1
5
5
14
废水处理机
台
1
50
50
15
消防预警系统及消防设备
套
1
10
10
16
小计
60
526
4.3工程方案
4.3.1设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年修订版）
《建筑抗震设计规范》GB50011-2008
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
国家现行有关建筑设计规范和规程
4.3.2主要建、构筑物方案
本项目拟建建构、筑物详见表4-2。
表4-2拟建建、构筑物一览表
序号
建筑名称
层数
栋数
占地面积
（m2）
建筑面积
（m2）
结构
1
物流信息服务部
2层
1
1000
2000
砖混
2
货物仓储车间
1层
1
4500
9000
钢构
3
机械修配车间
1层
1
1000
2000
钢构
4
职工倒班宿舍
2层
1
1000
2000
砖混
5
配电房
1层
1
50
50
砖混
6
门房
1层
1
50
50
砖混
合计
6
6100
16100
4.3.3配套工程
拟建道路2000平方米、停车场5000平方米、围墙1000米；配套建设水、电等相关设施和消防、绿化工程3000平方米等。
4.3.4车间平面布置
车间平面设计为满足工艺流程要求，根据人、物流分开的原则，人员出入口与物流分开布置，避免人、物流的交叉混乱。
生产线设专用走廊，流向清楚，疏散方向明确，通行便捷。
在车间一端设有车间办公室及辅助用房。
本项目产品生产根据《建筑设计防火规范》，生产类别为丙类生产。
车间的区域划分，将根据《建筑设计防火规范》，结合本项目生产品种特点，采用大平面纵向布置，各生产线分隔，相对独立；各类库房分开设置，以保证生产工艺的顺畅及生产管理的方便。
车间内人、物流路线结合产品生产特点，分别对原辅料、成品和生产过程中的半成品及生产人员等流动路线进行组织，以达到分流要求和方便管理。
第五章投资估算及资金筹措
5.1投资估算依据
5.1.1建设投资估算的范围
依据项目的建设内容，建设投资估算的内容包括工程费用、其它费用、预备费用估算。
其中工程费用包括设备购置及安装工程、建筑工程、公用工程、总图运输、环境保护、消防及安全卫生等。
5.1.2建设投资估算的主要依据及方法
新增各种设备按近期市场价估算。
设备的运杂费按设备原价的5.5%计算，安装费按设备原价的1～20%计算，在本项目中，部分设备运杂费用根据实际情况进行调整最终确定的；
各种建筑物投资，按2008年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省建筑安装工程费用定额》、宜昌市近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定，并参照项目建设地近期类似工程的单位面积综合造价或工程量估算；
其他工程费用按工程量指标法或工程量估算；
建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文规定计算；勘察、设计费按建筑工程费用的2.5%计算；项目前期工作费根据原国家计委计价格[1999]1283号文件规定计算；建设项目环境影响评价费根据国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》规定计算；
本项目拟用地30亩，土地使用权出让金按10万元/亩估算，总价经协商为300万元；
城市基础设施配套费根据湖北省物价局、省财政厅鄂价房服[2003]195号文件规定，以新增建筑面积为基数，按70元/平方米计算；建筑工程各种规费按国家及地方有关规定计算；
建筑工程监理费根据国家发改价格[2007]670号文规定计算；招标代理服务费按国家计委计价格[2002]1980号文件规定的收费标准计算；
联合试运行费按设备费用的1%计算；
基本预备费按工程费用及其他费用之和的8%计算。
5.1.3建设投资估算
本项目建设投资估算为2445万元。
根据我国现行项目投资管理规定，按照资本保全原则，当项目投入运营时，本项目建设投资按资产性质形成固定资产、无形及其他资产两部分。
固定资产：
建设投资中形成固定资产的有：
生产设备、建筑工程、公用及总图工程、环境保护、消防、安全卫生等实物工程投资以及上述实物工程投资的预备费。
预计本项目新增固定资产原值1989.55万元。
为便于财务测算，根据新增固定资产中各种资产的属性，将其分为房屋建筑物、机器设备、运输车辆等三类，其中：
房屋、建筑物原值1243万元，机器设备原值556万元（均含应分摊的预备费）。
无形及其他资产：
本项目建设投资中的土地使用权无形资产预计为317.44万元；
5.2流动资金估算
5.2.1估算依据
为维持本项目正常生产经营活动，必须具备一定的最低周转资金，包括各种必备的存货，必要的现金和银行存款，应收及预付款项等。
流动资金按详细指标法估算，在流动资金估算中，周转次数按企业正常生产年份最低周转次数设定。
本项目根据实际情况，拟投入流动资金354.6万元。
5.2.2流动资金估算结果
根据项目生产规模，预计达产年需流动资金354.6万元，详见附表6。
根据国家有关规定，本项目的铺底流动资金应为流动资金的30%，即354.6万元×30%＝106.38万元。
5.3总投资估算
根据国家和有关部门关于项目总资金的规定，本项目的总资金＝建设投资＋流动资金＝2445.4＋354.6＝2800万元。
5.4资金来源
本项目总投资2800万元，其中：
建设投资2445.4万元，流动资金354.6万元。
项目资金全部为企业自筹。
5.5资本金
本项目企业投入自有资金（项目资本金）为2551.78万元，占项目总投资的2800万元的91.14%，完全满足国务院国发[1996]35号文规定的建设项目企业应具备的资本金不得低于项目总投资的20%的要求。
5.6用款计划
根据项目实施进度安排，项目总投资使用计划与资金筹措表见附表7。
第六章效益分析
6.1财务评价基础数据与参数选取
国家发改委、建设部：
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司编着）；
《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司编着）；
财政部：
《企业会计制度》2001年；
本项目建设及技术方案有关数据；
企业提供的有关资料；
项目相关调查资料；
项目计算期：
本项目计算期定为12年，其中建设期2年，经营期10年；
计算财务效益的项目投入总资金：
按国家有关部门关于项目投入总资金的有关规定，本项目用以测算经济效益的项目投入总资金为2800万元，其中建设投资2445.4万元，流动资金354.6万元，并以2800万元为基数计算财务效益指标。
6.2营业收入、税金测算
6.2.1产品销售价格
本项目各种产品的销售价格，按企业提供的加权平均不含税销售价格测算。
仓储货物收取费用为每吨20元，汽车修配平均每次200元，信息服务每次100元。
6.2.2产品营业收入测算
按以上产品销售价格及本项目分年生产纲领测算，预计正常生产年份的不含税营业收入为1030万元，见附表5。
6.3总成本费用测算
根据现行财务制度规定，企业的总成本按产品生产成本及管理费用、财务费用、销售费用等期间费用计算。
为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，按外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、折旧费、修理费、无形及其他资产摊销费、其他费用、利息支出、营业费用等成本要素进行测算。
6.3.1外购原材料费及燃料动力费
正常生产年份外购原材料费、外购燃料和动力费按企业提供的有关资料测算（不含税）。
总成本费用估算表见附表10。
6.3.2工资及福利费
本项目劳动定员50人，人均年收入按2万元测算。
福利费按工资的14%提取，总成本费用估算表见附表10。
6.3.3修理费
修理费按新增固定资产原值的2%计算。
6.3.4其他费用
其他费用包括差旅费、交通费、办公费用、工会经费、职工养老保险费、医疗保险费、失业保险费等，按营业收入的8%测算。
6.3.5营业费用
营业费用主要用于产品的运输等费用，按营业收入的2%测算。
6.3.6折旧费
新增固定资产折旧费按直线法、残值率5%测算。
折旧年限：
建筑物30年、设备10年、运输车辆5年。
固定资产折旧费测算见附表8。
6.3.7摊销费
无形及其他资产摊销费从项目投产年起，分别按50年、5年等额摊销测算。
无形及其他资产摊销估算见附表8。
6.3.8总成本费用
预计本项目在摊销完其他资产后正常生产年份的总成本费用为25128.81万元，见附表10。
6.3.9总成本构成
根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；项目财务评价则采用经营成本。
固定成本：
固定成本是指在一定的生产规模限度内，不随产量等其他因素的变化而变化的费用。
具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、其他费用等，预计本项目正常生产年份的固定成本为242.53万元。
变动成本：
变动成本是指随产量等其他因素的变化而变化的费用，包括外购原材料费、燃料和动力费、营业费用等，预计本项目正常生产年份的变动成本为300万元。
经营成本：
预计本项目正常生产年份的经营成本为400万元。
6.4利润测算
项目利润与利润分配测算见附表12，从附表12中可以看出，项目年均生产年份的营业收入为999.1万元，减去总成本费用517.84万元，利润总
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