房产项目销售代理招标文件.docx
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房产项目销售代理招标文件
销售代理招标文件
XX房地产开发有限公司
二〇二一年二月二十日
“XX”项目销售代理投标邀请函3
第一部分综合说明4
2、项目产品构成5
第二部分招标文件9
一、宗地信息9
二、投标单位资格要求9
三、招标文件的澄清9
第三部分投标文件9
一、投标须知9
二、投标文件要求9
1）技术标部分10
2）商务标部分12
三、合作要点说明12
四、投标方案所有权13
第四部分开标、评标和定标13
一、开标13
二、评标14
三、定标14
四、声明14
五、废标条件15
六、评分标准15
第五部分附件部分16
“XX”一期项目销售代理
投标邀请书
（被邀请单位名称）：
1．招标人概况
1.1本招标项目“XX•龙湾半岛”一期项目销售代理，招标人为XX房地产开发有限公司，现我司拟启动一期地块销售代理合作，现进行邀请招标。
2．项目概况与招标范围
2.1项目名称:
“XX•龙湾半岛”
2.2项目地点：
2.3建设规模：
项目总占地98.58亩，容积率为2.5-3.0，用地性质为二类住宅用地，建筑密度约30%，规划内容包含住宅、商业和地下车位，总建筑面积237406.76㎡；
2.4招标范围：
一期地块占地20583.37平米，总建筑面积66233.72平米。
3．投标人资格要求
3.1本次招标要求投标人：
3.1.1须具有独立法人资格；
3.1.2须具有政府批准的有效营业执照、房地产经纪咨询机构备案证书；
3.1.3信誉要求：
公司未处于财产被接管、冻结、破产状态，近一年内未受省、市房管部门行政处罚；
3.1.4类似项目业绩要求：
近二年来已完成或正在进行的销售和招商代理项目类似业绩。
4．投标保证金
4.1投标保证金金额：
2万元
4.2投标保证金必须以投标人自身的名义提交，并与投标报名时该投标单位名称一致，不得以分支机构等其他名义提交，提交时应标明：
“XX•龙湾半岛”一期项目销售代理投标保证金。
4.3投标保证金的缴纳方式为通过基本帐户银行转账或银行电汇。
投标人应从其基本账户将投标保证金一次性转至XX房地产开发有限公司银行帐户，投标保证金递交截止时间为领取招标文件之日前（以到帐时间为准）。
投标人递交投标保证金后应及时至XX房地产开发有限公司确定投标保证金是否到账。
（2）提交投标保证金账户的相关信息如下：
开户单位：
XX房地产开发有限公司
开户行：
帐号：
4.4投标保证金的退还：
确定中标单位后10个工作日内无息退还未中标单位，投标保证金将退还至原拨付帐户。
中标单位的投标保证金转为履约保证金。
4.5投标保证金不予退还的情形：
中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，无正当理由不与招标人签订合同的，在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容的，或者拒不提交所要求的履约保证金的；投标人在投标活动中串通投标、弄虚作假的；
5．招标文件的获取
5.1凡有意参加投标者，请于2019年XX月XX日至2019年XX月XX日，每日上午8：
30时至12：
00时，下午13：
30时至18：
00时（北京时间）内在四川省资阳市安岳县地中海印象3栋2单元1002室领取招标文件。
5.2领取招标文件需须携带投标人营业执照、房地产经纪咨询机构备案证书、法人授权委托书（格式按招标人要求）、业绩证明（附合同盖章页）、投标保证金转帐凭证，复印件需加盖公章。
资料未携带完整的投标人，招标文件将不预领取。
5.3招标人不提供邮购招标文件服务。
6．投标文件的递交
6.1投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2017年08月11日09时30分，地点为。
6.2逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
7．联系方式
招标人：
XX房地产开发有限公司
地址：
联系人：
电话：
传真：
/
XX房地产开发有限公司
二〇一X年七月十七日
第一部分综合说明
一、招标单位：
XX房地产开发有限公司
公司地址：
项目名称：
“XX·龙湾半岛”
销售中心及样板区呈现时间：
首批次开盘时间：
交房时间：
住宅工程节点：
拟计划一期地块在2017年9月正式动工，本年度12月份达到正负零；2018年达到预售条件。
在2018年1-2月份销售中心及样板间达到开放条件。
1期销售面积达到50%即启动2期施工。
二、项目信息一览表
1、规划经济技术指标
项目
单位
数量
规划总用地面积
M2
65656.2
总建筑面积
M2
237406.76
住宅建筑面积
M2
173015.83
地上总建筑面积
M2
186676.92
地下总建筑面积
M2
45896.19
居住建筑密度
%
30%
容积率
一期2.5、二期3.0
绿地率
%
30
总户数
户
1426
地下停车位
辆
1559
地上停车位
辆
173
一期指标
项目
单位
数量
规划总用地面积
M2
20583.37
总建筑面积
M2
66233.72
住宅建筑面积
M2
46341.99
地上总建筑面积
M2
51458.43
地下总建筑面积
M2
13158.41
居住建筑密度
%
30
容积率
2.5
绿地率
%
30
总户数
户
398
地下停车位
辆
406
地上停车位
辆
61
二期指标
项目
单位
数量
规划总用地面积
M2
45072.83
总建筑面积
M2
171173.04
住宅建筑面积
M2
126673.84
地上总建筑面积
M2
135218.49
地下总建筑面积
M2
32737.78
居住建筑密度
%
30%
容积率
3.0
绿地率
%
30
总户数
户
1028
地下停车位
辆
1153
地上停车位
辆
112
2、项目产品构成
产品类别
可售面积M2
户数
户型
套数
1、一期住宅
1号楼
31969.64
300
A1户型88㎡
96
A2户型114㎡
104
A3户型112㎡
50
A4户型112㎡
50
3号楼
3057.47
20
C1户型143㎡
0
C2户型153㎡
8
C3户型177㎡
12
D1户型112㎡
0
4号楼
5562.32
36
C1户型143㎡
8
C2户型153㎡
12
C3户型177㎡
16
D1户型112㎡
0
5号楼
2847.44
18
C1户型143㎡
6
C2户型153㎡
6
C3户型177㎡
6
D1户型112㎡
0
6号楼
2874.38
24
C1户型143㎡
0
C2户型153㎡
0
C3户型177㎡
0
D1户型112㎡
24
小计
46311.25
398
398
2、一期底商
1号楼
2301.5
——
一层
二层
2号楼
999.23
——
一层
二层
3号楼
268.88
——
一层
4号楼
617.99
——
一层
5号楼
351.7
一层
6号楼
259.68
一层
小计
3331.62
合计
51110.23
3、二期住宅
可售面积M2
户数
户型
套数
7号楼
36375
338
A1户型88㎡
110
A2户型114㎡
116
A3户型112㎡
56
A4户型112㎡
56
8号楼
17595.58
168
A1户型88㎡
54
A2户型114㎡
58
A3户型112㎡
28
A4户型112㎡
28
9号楼
32852.86
240
B1户型133㎡
60
B2户型140㎡
60
B3户型134㎡
60
B4户型134㎡
60
10号楼
4574.37
30
C1户型143㎡
6
C2户型153㎡
18
C3户型177㎡
6
11号楼
4574.37
30
C1户型143㎡
6
C2户型153㎡
18
C3户型177㎡
6
12号楼
4574.37
30
C1户型143㎡
6
C2户型153㎡
18
C3户型177㎡
6
13号楼
9447
64
C1户型143㎡
14
C2户型153㎡
24
C3户型177㎡
14
E户型110㎡
12
14号楼
7091.29
48
C1户型143㎡
10
C2户型153㎡
16
C3户型177㎡
10
E户型110㎡
12
15号楼
4307.22
36
D1户型112㎡
36
16号楼
5258.8
44
D1户型112㎡
44
小计
126650.86
1028
4、二期底商
7号楼
2034
一层
1093
二层
941
8号楼
1589.68
一层
902.84
二层
686.84
9号楼
662.92
一层
10号楼
457.94
一层
11号楼
462.35
一层
12号楼
424.69
一层
15号楼
360.13
一层
16号楼
372.84
一层
小计
4736.71
合计
133034.33
一期二期合计
184144.56
第二部分招标文件
一、宗地信息
1.项目位置：
2.用地性质：
二类居住用地
二、投标单位资格要求
1.具有全程营销策略代理能力,操作过具有代表性的房地产项目；
2.具有与本项目相类似的商住项目运作经验；
3.具有全盘定位策划的操作能力，较高的销售与招商能力；
4.具有固定成员构成的高效运作的项目组；
5.在本项目同区域周边5公里范围内，不能有其他住宅楼盘的销售代理（或顾问）业务；
6.熟悉安岳房地产市场，对本项目有独到的见解。
三、招标文件的澄清
为了使投标单位能够充分了解项目信息，投标人可于2017年7月28日18点前到成都市武候区一环路南四段19号锦外销售中心就投标项目进行答疑及应标反馈。
第三部分投标文件
一、投标须知
1.投标人应该详细阅读招标文件全部内容。
不按招标文件的要求提供的投标文件和资料，招标人可按废标处理；
2.招标文件的修改
Ø在投标截止时间前，招标人无论出于自己的考虑，还是出于投标人提问的澄清，均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。
Ø对招标文件的修改，将以书面、传真、E-mail形式通知已领取招标文件的每一投标人，补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标人有约束力。
3.投标书密封口应有投标全权代表的签字及投标单位公章，封皮上写明招标项目名称、投标名称、并注明“开标时启封“字样；
4.投标文件的文字和数字应清楚，不得涂改。
若有修改，必须在修改处加盖投标人公章，否则招标人有权对其进行确定或确定其为废标。
二、投标文件要求
1.投标单位应按照招标文件的要求编制投标文件。
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应；
2.投标单位所编招标文件必须符合有关法律、法规的要求；
3.投标文件一式贰份，其中正本壹份，副本壹份，并在显著位置上注明“正本”和“副本”。
（投标时需另提供本项目电子方案演示版（PPT）文件1份，演示时间不超过60分钟）；
4.投标文件应密封，并在密封处加盖投标单位公章及法定代表人印鉴，注明项目名称及投标文件名称；
5.投标文件形式及内容：
内容分为两个部分，一是技术标部分，二是商务标部分，主要的内容如下：
1）技术标部分（包括但不限于）
为使投标人能够更加清楚招标人的需求，特在此对技术标相关内容作详细说明。
招标人希望投标人能够围绕问题的解决方案来展开相关的服务建议，而不仅仅是列举问题和分析问题。
招标人更看重的是投标人对于项目面临的一些问题（包括一、二期全案营销策略、2018年销售任务的营销策略、2018年首批次开盘的营销策略及具体措施等）的理解和认识，对投标人在技术标中提出的一、二期全案销售周期、各物业实现销售均价和2018年预计总销售金额及入市价格，如投标人一但中标此部分将作为合同合作条款之一，并制定相应的违约责任。
具体内容如下：
a、市场分析
Ø宏观经济、政策走势分析
Ø项目市场分析
Ø项目周边及潜在竞争项目分析
Ø项目目标消费者分析
b、产品研究
Ø产品分析
Ø商业业态定位
Ø项目形象定位及总体定位
Ø竞品项目产品对比分析
Ø项目附加值提升建议
c、全案营销策略
Ø全案总产值测算及依据
Ø销售周期
Ø推售节奏
Ø销售策略
Ø价格策略
Ø价格增长策略及保障措施
Ø年度销售计划、资金回笼计划及保障措施
Ø商业招售策略
d、2018年销售任务的营销策略
Ø推售批次
Ø价格策略
Ø预计全年实现总销售金额和月度销售计划
e、2018年首批次开盘的营销策略及具体措施
Ø入市时间
Ø入市价格
Ø推货量
Ø成交量
Ø成交量保障措施
f、商业招商运营及销售包装策略
Ø商业定位及包装
Ø商业业态定位
Ø招商策略
Ø销售策略
Ø其他补充
g、推广宣传
Ø总体推广思路
Ø项目总体推广体系
Ø阶段性推广策略
Ø广告定位诉求（即SLOGAN）
Ø媒体组合
Ø媒体费用估算及控制
Ø销售案场及项目地现场包装布置建议
h、客户资源整合能力
Ø客户资源收集
Ø客户资源拓展
Ø客户资源管理
注：
1、以上内容请尽可能定量描述，引用数据、资料请注明出处。
2、全案总产值测算包括住宅、商业、地下车位。
I、管理模式
Ø甲乙方工作职责建议
Ø乙方服务团队组织架构及工作职责
Ø案场管理：
乙方将通过哪些管理方式，以确保提供高水准的案场服务
Ø甲乙方沟通机制：
合作过程中的会议、报告机制
2）商务标部分（包括但不限于）
a、提供公司简介、基本架构、运作模式,同时提供在项目运行过程中,不可变更的骨干人物简介及项目销售策划小组组成人员简介（附人员简历、业绩等）；
b、提供政府批准的有效营业执照、从业资格证书、税务登记证、组织机构代码证的复印件并加盖公章,并提供企业法人证明书、授权委托书、投标人身份证。
（提案时需带营业执照及其它与本次投标相关的资质原件）；
c、近三年来销售代理和招商项目的有关情况（提供合同盖章页复印件以兹证明）；公司具有的独特资源优势介绍.
d、代理佣金、财务结算方式及乙方未完成指标的违约责任；
e、其他服务费用及额度：
是否存在其他服务费用，并明确金额；
f、投标书（见附件2）。
注：
商务标部分需提交纸质文本一式
份,以密封形式开标当日提交
三、合作要点说明
1、销售代理模式：
全程营销代理模式；
2、销售代理佣金：
投标人根据销售完成指标制定浮动计提比例（俗称跳点）。
代理佣金包括但不限于：
营销策划费用、投标人为本项目服务团队的工资、奖金、其他劳务报酬和福利保险、安全保障等所有费用；
3、浮动计提比例（俗称跳点）：
按月度完成目标任务实现率计提佣金，目标任务实现率具体分段如下：
（1）中标人在任一月度完成目标任务70%（不包括70%）以下；
（2）中标人在任一月度完成目标任务70%-85%（不包括85%）；
（3）中标人在任一月度完成目标任务85%-100%（不包括100%）
（4）中标人在任一月度完成目标任务100%以上
4、投标人按照招标文件要求提供的所有服务的费用均应包含在销售代理佣金当中。
并对所有风险因素在报价中进行考虑；
5、招标人拥有所有可销售物业销售价格的决定权；
6、本次招标各投标单位投标代理人需经法定代表人授予投标报价权。
7、履约保证金：
保证金缴纳额度及方式；
8、地下停车位不包含在代理销售面积范围内。
四、投标方案所有权
1.招标人拥有投标方案的使用权，该投标文件评审后不予退回；
2.投标人保证方案及有关创意并未侵犯他人知识产权，否则投标人必须承担由此引起的全部法律责任和经济责任；
3.未经招标人许可，投标人不得将本项目的任何信息传递给第三方。
否则投标人必须承担由此引起的全部法律责任和经济责任。
第四部分开标、评标和定标
一、开标
1、投标文件查核
经招标人核实，如发现投标文件与本招标文件中第二、三部分条款要约内容不符，可视为无效投标文件。
2、对投标文件的审查和响应性的确定
1）投标文件开启后，招标人将组织审查投标文件是否完整，以确定其投标资格的真实性。
2）招标人将确定投标人是否对招标文件的要求做出了实质性响应，而没有重大偏离。
实质性响应是指投标人及投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。
3）在对投标文件进行详细评估之前，招标人将根据投标人提供的资格证明文件审查投标人的资质、服务、执行能力。
Ø招标人判断投标人的响应性文件仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
Ø投标人不能够通过修正或撤销不符之处而使其投标文件成为实质性相应的投标文件。
Ø开标时间：
定为2017年08月11日09:
30时，以上时间如有更改，以电话通知的时间为准。
Ø开标地点：
成都市府青路二段18号新1号XX运业大厦四楼会议室。
二、评标
1、本招标方案采取两轮评标，第一轮评标通过本招标书技术标来进行界定，分出第一名、第二名和第三名，未进前三名的公司无权进行第二次评标；第二轮评标主要是报价投标，根据技术标和商务标综合评审选定1-2家进行第二轮报价；第三次招标人根据第二轮报价采取定向议价，确定中标人；
2、第二次评标时投标人接到招标人电话通知时，须于25分钟内到达开标现场，否则视为自动放弃。
三、定标
1.评标工作将严格按照招标文件文件的要求和条件，审查“投标文件“是否完整，是否
对”招标文件“的要求做出了实质性响应，文件是否恰当的签署，评审分为技术标评审、商务标评审二大部分进行综合评分；
2.评分采用百分制，满分100分。
四、声明
1.投标人不能将本投标文件转给他人投标，不接受联合体投标；
2.所有中标单位或非中标单位的报告均由开发商归档，开发商将不承担报告的任何费用。
3.招标人不承诺最低投标价的投标人一定为中标人。
对未中标的投标人，招标人并无义务进行任何解释。
4.若投标人在中标后签订合同时，坚持提出附加条件或不合理要求，招标人有权取消其中标资格，且由此产生的一切损失由该中标人负责。
五、废标条件
1.投标文件未按规定密封；
2.法定代表人或法定代表人授权人参加开标会时未携带本人身份证、法人资格证明书或授权委托书的；
3.投标函、投标报价方案、授权委托书未加盖投标单位公章和法定代表人印鉴；未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊辨认不清；
4.投标截止时间以后送达的投标文件；
5.投标文件与招标文件有实质性偏离的。
六、评分标准
类型
评分要素
各项最高分值
技术标评分（80分）
市场分析（宏观及区域市场）
15分
全案营销战略
5分
2018年年度营销策略
5分
2018年首批次开盘的营销策略及具体措施
20分
商业招商运营及销售包装策略
20分
客户资源整合能力
15分
商务标评分（20分）
代理佣金计提比例（打分方式见备注）
15分
履约保证金扣留比例
3分
乙方未完成指标的违约责任或结佣方式
（乙方自行建议）
2分
备注
1、代理佣金计提比例以1.8%为中间值，按照0.1%为梯度上下浮动.每上浮0.1%扣减1分,上浮后总佣金不超过2%,总计减分不超过2分;每下浮0.1%增加1分,最低下浮值不低于1.6%,总计扣分不高于2分.
2、中标人最终代理佣金计提比例报价，为履行合同过程中佣金跳点最高比例。
第五部分附件部分
附件1
回复函
致：
XX房地产开发有限公司
非常感谢贵公司对我公司的关注和信任。
我们已经全面研究了贵司关于XX房地产开发有限公司“XX·龙湾半岛”销售代理招标文件及附件资料，对贵公司“XX·龙湾半岛”项目的合作销售工作非常感兴趣。
因此，我公司声明将明确参加贵公司组织的此次招投标活动，我们将按招标文件所规定的内容积极准备相关的应标文件以及按时参加招标文件中所提到的相关会议，现正式向贵公司给予回复确认。
对于招标方案中提到的相关内容我公司已经充分理解，对相关的要求也非常清晰，我方愿意积极与贵公司进行合作。
特此声明。
投标单位：
投标单位法人代表：
（签字盖章）
或其授权人：
（签字盖章）
日期：
投标单位地址：
投标单位邮编：
投标单位电话：
附件2
投标书
致：
我司全面研究贵司关于“XX·龙湾半岛”项目代理销售招标的招标文件及补充资料，我们将按招标文件的所有规定来承担全部责任和义务，现正式向贵公司提交我公司的投标文件。
我公司完全理解和相信贵公司能公正地评选中标单位，并同意自行承担为参加此次投标所发生的一切费用。
我公司完全理解贵公司所提的全部要求，并同意与贵公司密切合作。
我公司完全同意，我方所递交的投标文件已充分考虑了各种内外部因素。
在投标过程中，我单位不得单方面要求更改招标文件和招标补充资料的内容、修改投标项目、投标条件及撤回投标文件、中标后拖延或拒签合同。
投标单位：
投标单位法人代表：
（签字盖章）
或其授权人：
（签字盖章）
日期：
投标单位地址：
投标单位邮编：
投标单位电话：
升级会员 