房地产管理规定大全.docx
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房地产管理规定大全
CompanyDocumentnumber：
WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
房地产管理规定大全
管
理
制
度
汇
编
（试行）
编写说明
1、本汇编所包含的任何条文和条款，由公司行政部负责解释。
2、本制度汇编批准下发，即为公司最高行动准则，公司所属员工必须严格遵守执行。
3、本制度汇编在执行中，由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的，须先通知行政部，由行政部报公司领导批准后统一进行修正。
4、本制度汇编作为内部文件其所有者为XXXX房地产开发有限责任公司，任何人不得以任何方式在公司以外的场合出示。
第一章总则
第一节领导致辞
尊敬的各位员工：
欢迎你们加盟XXXX房地产开发有限责任公司，成为公司发展的一份中坚力量。
公司的主要价值观念是：
聚才集智、共创辉煌。
回首公司走过的发展道路，能拥有一批有学识、有品德、有创新精神的优秀员工是公司克服困难、锐意进取，从一个成功走向另一个成功的强大后盾，只有将这样一批优秀的员工紧紧的团结起来，XX房地产公司才会在激烈的市场竞争中永立潮头。
“永续经营，百年常青”是每一个企业为之奋斗的宏伟目标。
在追求的过程中，需要每一位参与者不懈地努力。
让我们全力以赴，共创XX房产辉煌！
希望各位能更好的了解XX房地产公司，以本制度作为自己的行为准则，严谨认真求实，做一名优秀的XX房地产公司员工。
XX是企业、XX是家庭、XX是学校、XX是舞台，希望你们在这里展示才华，放飞梦想，同创共享。
也衷心希望，XX房地产公司能成为你们职业生涯里的一段难忘的美好回忆。
谢谢！
董事长：
总经理：
第二节公司简介
第三节公司组织机构
第四节企业理念
第五节员工守则
一、遵法制
学习理解并模范遵守国家的法律政策、本市的法规条例和本公司的规章制度，争当一名好公民、好市民、好职员。
二、爱集体
和公司荣辱与共，关心公司的经营管理和效益，学习工作专业技能知识，提高工作能力，多提合理化建议，牢固树立“团结求实、忠诚拼搏、开拓创新、追求卓越”的企业精神。
三、听指挥
服从领导听指挥，全面优质完成本职工作和领导交办的一切任务。
要按照民主集中制原则，坚决支持、热情帮助领导开展工作。
四、严纪律
不迟到，不早退，出满勤，干满点。
工作时间不串岗，不办私事，不酗酒，不在禁烟区吸烟，不私拿或损坏公物，不做与工作无关的事，不做有损团结之事。
五、重仪表
保持衣冠、头发整洁。
男职员不准留长发、留胡须，女职员要淡妆上岗，打扮适度。
六、讲礼貌
使用“您好”、“欢迎您”、“不客气”等礼貌用语，不以肤色、种族、信仰、服饰取人。
与客人相遇，要主动相让；与客人同行时，应礼让客人先行；同乘电梯时，让客人先上、先下。
公司员工同级之称打招呼就直呼姓名，如看到领导，要主动和领导打招呼，应在姓后加上职务，如：
王总、张经理，并主动向领导问好。
七、讲卫生
常剪指甲，注意卫生，无汗味、异味。
工作前不得饮酒，吃蒜、韭菜等异常食品，保持口腔卫生。
八、重组织
要有组织观念，团结互助、齐心协力，发扬集体风格及团队精神。
利用组织优势，充分发挥集思广益、群策群力的集体效应。
全力服务于规划目标的实现。
九、敬客户
1、接待客人时面带微笑，与宾客谈话时应站立端正、讲究礼貌、用心聆听，不抢话插话、争辩、讲话声音适度，有分寸，语气温和、文雅，不大声喧哗。
听到意见、批评时不争辩，冷静对待，及时上报。
2、遇到客人询问，做到有问必答，不能说“不”、“不知道”、“不会”、“不管“、“不明白”、“不行”、“不懂”等，不得以生硬冷淡的态度待客。
3、尊重客人风俗习惯，不议论、指点，不讥笑有生理缺陷的客人，不嬉戏客人小孩。
4、电话铃响应立即接转，铃响不得超过三声，接转电话时，要先说“您好！
XX房产公司”，然后细心聆听，声调要温和，勿忘使用本岗位礼貌用语。
5、会见客人时，不主动握手。
必须握手时，应面带笑容、姿势端正、用力适度，不能用左手。
握手时，左手不得插兜。
十、守机密
不向客户或外部人员谈论本公司的一切事务，不议论客户短长。
一切内部文件、资料、报表、总结等，应做到先收锁再离人，保证桌上无泄密。
十一、保廉洁
不以拉关系图私利，不收受礼品，馈赠物品要如数交公不得私留。
不贪污、不受贿，不挪用公款，不以权谋私。
勇于揭发问题，敢于同不良的现象作斗争，要打击歪风，树立正气。
十二、勤节约
克服“浪费难免论”，消灭长明灯、长流水和无人空调；节约使用办公耗材，从节约每一个一次性纸杯做起，爱惜各种设备和物品。
要发扬勤俭兴业的好传统，为公司的增收节支做贡献。
第六节员工职业道德规范
一、本规范适用于公司全体员工。
二、公司全体员工必须遵守的职业道德规范：
1、认同公司精神及宗旨，践行公司核心经营管理理念。
公司员工要发扬“爱国、创业、求实、奉献”的企业精神，贯彻“诚信、创新、业绩、和谐、安全”的核心经营管理理念，热爱本职工作，忠于职守，熟练掌握职业技能，自觉履行职业责任，注重工作效率，保护公司的合法权益。
2、禁止参与可能导致与公司利益冲突的活动，主要包括以下方面：
Ø公司员工不得私自占用应当属于公司经营活动范围的机会；不准利用公司财产、信息或地位谋取个人利益。
Ø公司员工不得在与公司有竞争关系、利益冲突或有冲突可能的公司、单位以任何身份任职，不得从事与公司有竞争的活动。
Ø公司员工不得接受可能影响商务决定和有损独立判断的有价馈赠。
公司员工代表公司购买商品应遵循公司的采购政策，在业务往来中不允许有收取回扣、贿赂等其它不正当行为。
Ø公司员工必须遵守公司关于商业秘密保护的有关规定，不准泄露或擅自使用与公司相关的保密信息。
Ø公司员工个人不得以公司名义对其他公司做贷款担保。
3、公司员工要忠诚于公司，诚实守信，反对出于任何目的的欺骗、作假行为。
4、公司员工要弘扬良好的职业道德作风。
做到说老实话、办老实事、做老实人，保持严格的要求、严密的组织、严肃的态度、严明的纪律的优良作风。
5、公司员工在经营活动中，要公平对待公司客户和供应商，赋有管理领导职权的员工，还要公平公正对待所管理范围内所有的员工。
在履行职责和对外业务交往中，不得有有损公司公平廉洁声誉的行为。
6、公司员工在业务运作中，要严格按照有关规章制度和条款执行，保证公司的各项业务记录准确、清晰。
严禁在业务中舞弊、弄虚作假或其他不良行为。
7、公司员工在一切经营活动中，应当树立保护公司财产并使公司财产用于合法目的的业务意识，依法保护公司财产，确保有效使用。
8、公司员工有权利和义务向公司领导报告本人或他人违反国家法律、公司内部管理规定及本规范的行为，公司对报告人予以保密，任何人不得打击报复。
第二章人事管理制度
第一节公司组织机构及人员配置
（此页无正文，见下页）
第二节各部门工作职能
一董事会
1、执行总公司决议。
2、决定公司的经营计划和投资方案。
3、审定公司的年度财务预算方案、决算方案。
4、审定公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
5、审定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。
6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。
7、聘任或解聘分公司总经理和董事会秘书。
并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人及其报酬事项。
8、审定公司的基本管理制度。
9、负责对公司运营的监督管理。
二市场营销中心
下设部门：
营销策划部、销售管理部
负责人：
营销副总（1人）
直属下级：
营销策划部经理、销售管理部经理
*市场营销中心职责：
1、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。
2、根据销售部各个时期的销售计划，制订相应的推广策划方案。
配合销售部招商工作的开展。
3、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。
4、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。
5、项目外部公共场地、公关活动的组织、策划、实施工作。
6、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。
三工程管理中心
下设部门：
设计部、预决算部、工程部、采购部
负责人：
工程副总
直属下级：
设计部经理、预算部经理、总工
*工程管理中心职责：
1、负责可行性研究中的工程管理和技术管理工作，配合市场营销部完成项目可行性研究。
2、负责公司开发项目中的工程技术支持工作。
3、负责选择、管理工程技术人员进入项目部，并提供专业标准和支持。
4、负责组织对项目部的共性问题、专项难点技术、重大技术问题进行研究。
5、组织开发项目的工程招标工作，负责工程招标协调工作，办理工程招标相关手续
（一）设计部
负责人：
设计部经理
直属下级：
设计专员
*设计部职责：
1、负责开发项目的工程设计工作。
2、负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托。
3、负责配合项目规划方案招标和评选工作。
4、负责组织初步设计、施工图设计会审，协助工程部进行施工图设计。
5、在施工过程中根据具体情况与设计方协调设计变更的组织工作。
*设计部经理职责：
1、建立和完善公司设计部管理制度和业务流程，并在过程中推动落实；
2、编制、审核设计任务书，参与设计单位，包括规划设计单位、方案设计单位、施工图设计单位、景观设计单位、专项设计单位及设计顾问等合作单位的考察。
负责编制、审核招标文件，参与设计招投标过程，并组织设计评审；
3、组织各阶段设计方案的评审，对于设计变更申请提出专业意见，组织设计变更论证；
4、负责外部合作单位，如设计院、咨询机构的管理与协调工作，协同各外部资源共同完成公司统一目标；
5、主持规划设计部的整体工作，负责协调调动部门内专业设计师的工作积极性，并在过程中进行相关指导、培训，对于交付的工作结果进行评价考核工作。
*设计专员职责：
1.根据公司要求及意图,协助经理进行总体规划等设计工作。
2.跟踪各项设计的修改、定稿工作。
3.设计资料的分类、管理工作。
4.配合经理搞好相关规划部门及设计院的关系。
5.积极协助配合其它部门的相关工作。
（二）预决算部
负责人：
预决算部经理
直属下级：
预算员
*预决算部职责：
1.参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司年度、季度、月度计划的编制。
2、负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算工作。
3、负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。
4、负责自供材料设备采购的招（议）标工作，并草拟材料设备供应合同及签订工作。
5、负责自供材料设备的保管、供应和结算工作。
6、负责工程合同的管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同的执行情况。
7、负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。
8、参与建设工程的招投标工作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定，参与草拟工程合同及商务谈判。
9、参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。
10、参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。
11、完成公司领导交办的其它工作。
*预决算部经理职责：
1、及时掌握房地产市场发展情况以及与房地产行业有关的政策，为公司房地产发展提供市场信息及发展规划。
2、根据公司发展制订相关的工作计划和方案。
并且制定部门年、季度、月工作计划，合理有效进行全年工作安排。
3、组织参与进行公司开发前的工程项目的评估、概预算工作，为公司领导做出决策提供数据依据。
4、根据公司章程和要求，参加市场考察、材料采购计划、招标工作，并组织做出预算以便进行商务谈判。
5、根据公司全年的工程开发计划，及时掌握信息，主动与有关部门沟通，完成公司下达的各项任务。
6、制定工作计划，争取不做无用功，达到事半功倍的效果。
7、分配工作任务，协调各种关系，为部门人员创造良好的工作环境。
8、对预算人员完成工作的进度、质量等方面进行督促、检查。
9、关心员工的学习、工作和生活。
加强思想工作，搞好协作关系，不断提高经济效益。
10、按时完成预算工作，对工程量计算要求严格、认真细心，对不符合实际的工程量坚决纠正。
11、坚持实事求是、公平、公正的原则，做到廉洁奉公，遵纪守法，树立良好的形象
12、完成公司下达的其他任务。
*预算员职责：
1、能够熟悉掌握国家的法律法规及有关工程造价的管理规定，掌握工程预算定额及有关政策规定，为正确编制和审核预决算奠定基础。
2、努力提高业务水平，参加工程招投标工作，提高编制工程预算的质量，取费应注意合法、有理、有据，能经得起审价、审计的考验。
3、熟悉施工图纸，配合有关人员编制施工进度计划，按生产进度计划做好每个生产阶段的施工预算，及时开出施工任务单和耗料计划单，并以此指导项目生产，确保施工定额制度的顺利进行。
4、配合项目领导搞好单位工程成本核算，定期做好用料、工费的分析，发现漏洞及时落实弥补措施。
5、及时收集设计变更、现场签证单和有关定额及价格信息的变化，及时编制好项目的竣工决算，协助项目领导及有关职能人员做好应收款的催收，如实向领导反映经济信息，当好领导参谋。
6、完成领导交办的其他工作。
（三）工程部
负责人：
总工程师
直属下级：
项目经理
*工程部职责：
1、参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司年度、季度、月度计划的编制。
2、负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算工作。
3、负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。
4、负责自供材料设备采购的招（议）标工作，并草拟材料设备供应合同及签订工作。
5、负责自供材料设备的保管、供应和结算工作。
6、负责工程合同的管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同的执行情况。
7、负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。
8、参与建设工程的招投标工作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定，参与草拟工程合同及商务谈判。
9、参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。
10、参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。
11、完成公司领导交办的其它工作。
*项目经理职责：
1、工程管理部经理作为公司代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任；
2、根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实各管理人员职责，组织开展工作。
3、负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷；
4、参与选择施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；
5、全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；
6、严格执行公司制定的动成本管理制度，并负有领导和实施职责；
7、执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；
8、负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作；
9、定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。
10、有对总价在1万元以下变更签证的签署或否定权；
11、在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；有员工升职、加薪建议权；
*工程师职责：
1、在项目经理的领导下，对项目工程的技术管理工作负具体责任。
2、负责组织施工管理人员学习和贯彻国家、地方颁发的施工技术规程规定、方法和标准等技术工作。
3、组织项目部有关人员学习和熟悉施工图并按图施工，参加图纸会审，负责工程的技术、质量和安全交底。
4、参加施工组织设计的编制并汇总上报，认真组织实施审批的施工组织设计，在方案设计中做到效益、工期、质量、安全的有机结合，若施工中需要改变或补充施工组织设计，要负责提出书面申请。
5、负责项目的翻样图和外加工的复核，负责解决施工中技术疑难问题，及时办理设计变更和技术核定，抓好资料的积累工作，并指导和协调项目中施工、翻样、关砌的技术业务工作。
6、具体负责工程项目资料的送审和签发工作，并抓好工程资料汇总和台帐登记工作。
7、负责分部分项工程技术复核及汇总工作，并督促施工员、质量员、翻样员和关砌及时做好复核自检的申请工作。
8、负责隐蔽工程验收的自检和申请工作，并及时通知建设单位、监理单位和上级质量部门验收，做好隐蔽工程资料的签证汇总工作。
9、负责项目技术节约措施的实施，利用技术优势，结合工程特点开展创新、革新活动。
（四）采购部
负责人：
采购部经理
直属下级：
采购员
*采购部职责：
1、根据公司经营发展战略，制定本部门的工作目标；
2、根据公司制定的年度、月度工作计划制定部门年度、月度工作计划并分解实施；
3、负责根据工程实际情况，制订材料供应计划和资金需求计划；
4、负责项目所需材料、设备、成品、半成品的考察、询价、比价及招标；
5、负责项目所需材料、设备、成品、半成品的采购合同的签订与执行。
6、负责工程项目所需材料、设备、成品、半成品的出入库管理；
7、负责建立询价、比价系统，完善材料样品库；
8、负责完善采购数据库，配合造价控制部、财务部办理工程项目材料结算；
9、负责解决材料、设备、成品、半成品的售后服务问题；
10、负责采购相关资料的档案管理，并于工程竣工验收之后移交至行政人事部保管；
11、负责制定本部门管理制度、职务说明书、工作流程、工作程序、工作标准；
12、定期召开部门工作例会，落实工作计划的完成情况；
13、及时完成上级领导交办的其他任务。
*采购部经理职责：
1、负责部门的管理，拟定工作计划，并督导执行。
2、了解行业市场信息，把握市场脉搏，根据市场需求合理制定采购计划。
3、货比三家，严控采购、运输成本，争取效益最大化。
4、负责对公司销售商品质量、数量和价格的核对工作。
5、负责订货单、供应商的返利文件（原件交付财务部）、退货托运单的保存，做好供应商的返利核对。
6、每月负责配合财务核对供应商往来账款。
7、负责市区内散货采购、报销及运费审核。
8、采购量超过两月销售周期的货物及价格变动必须及时上报上级领导。
9、完成上级领导交办的其他工作。
*采购员职责：
1、在经理的直接领导下进行工作，向经理负责；
2、建立完整的进货渠道，根据材料市场的具体情况和公司质量要求的条件，对每材料建立1或2个供货点，以求供货平衡；
3、建立材料供货合同台帐，严格履行合同，遵守，明确供货时间、地点、价格、数量、质量要求、赔偿和发生纠纷处理方法；
4、建立清购材料台帐，根据项目工程部提供的材料清单，分门别类，逐项登记；
5、及时收集市场材料价格信息以及新材料和环保材料信息，反馈给信息员，并随时与供应商协商调整材料供应价格；
6、各种材料采购前必须货比三家，在保证质量的前提下真正做到价廉物美；
7、建立进货台帐，对每天进库物资必须在验收合格后进行记帐，注明进货厂商家、地址、价格、数量等；
8、对大综物资的采购，需要变更原定点单位或价格有大的浮动的情况下，必须向主管经理请示汇报；
9、进库前材料验收发现质量问题，采购员应在当天负责处理，最迟不得超过三天。
由于退货发生的费用，由采购员负责向供货厂商索赔；
10、各种材料在使用过程中，发现质量问题，采购员必须跟供货厂商交涉，协商赔偿事宜；
11、进货单在材料验收合格后，应在当天报销，最长不得超过三天；
12、完成经理临时安排的工作任务。
四综合办理中心
负责办理公司后期手续
五项目拓展中心
下设部门：
项目部
负责人：
工程副总
直属下级：
总工程师
*综合办理中心职责：
1、及时收集本市及省内地、州、市的地块供应信息，每季度提出地块供应市场动态分析报告。
2、有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项目的储备工作。
3、组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。
4、根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。
5、对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。
6、负责协助销售研发部开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。
7、协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。
8、参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。
9、负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。
10、负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案的报批手续。
11、负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作。
12、申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。
13、办理各种行业部门的报检审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。
14、与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。
15、负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。
16、组织设计单位进行水电气等综合管网的方案设计。
17、申办临时用水、用电手续，协调与水电行业部门协调工地通水、通电等事务。
18、与水、电、煤气、电视、电话、网络通讯等行业部门签订施工合同，协调进场施工。
19、配合办理项目竣工验收手续，并组织办理竣工备案手续。
20、处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。
六人力资源中心
下设部门：
行政部、人事部
负责人：
行政副总
直属下级：
行政办公室主任、采购主管
*人力资源中心职责：
1、负责在公司内部推行全面劳动工资，负责办理新职工审查、录用和新工种、新岗位的培训工作，负责安排外单位职工的代培工作，配合有关部门安排好员工业务培训。
2、负责编制年度劳动计划、工资基金计划和季、月度工资基金调整计划，报上级部门审批后实施。
3、负责办理员工调动，以及全员劳动合同的各项管理工作。
负责归口办理使用临时工、季节工、外包工的各项手续及档案工作。
4、负责做好员工晋升、工资调整和新进人员转正定级工作。
5、牵头制定岗位定员和工作定额，提高工作效率，抓好企业两级劳务市场，安置好富余人员。
6、负责办理员工的养老保险工作。
7、负责督促执行《考勤制度》和公司的其他规章制度，会同有关部门检查劳动纪律的执行情况，提出违纪职工的处理意见，并执行公司决定。
8、负责审核各项假期的审批手续，并做好工资、各项津贴、补贴、加班工资的审核工作。
9、会同安全、技术等部门制定、修改营养费的发放标准，会同有关部门做好职业病患者的劳动鉴定，并积极做好岗位调整安置工作。
10、会同有关部门制定劳动保护用品的发放标准和办法，并组织实施。
11、负责公司一般管理干部的考核、聘用和任免。
公司人事档案，并按规定办理接转、阅档工作。
12、审批技术工种、特殊工种、关键要害岗位的人员变动，并配合做好特殊工种的技术培训、考核、发证工作。
13、根据国家有关规定和政策，会同有关部门妥善安置好退休员工，做好员工因工死亡的抚恤工作以及供养直系亲属的劳保待遇工作。
14、负责公司中层干部的教育、培养、考察、使用等工作。
15、负责编制员工教育和岗位培训的长远计划和年度计划并组织实施，对公司的各种培训进行协调、指导和监督。
牵头办好各类型的培训班，会同有关部门开展专项教育，负责专业技术人员的继续教育考核、职称管理，负责外出培训、进修和脱产学习一年以上在职员工的工作。
16、协助公司领导和有关职能部门制定内部
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