徐阳天津国土资源和房屋职业学院顶岗实习报告书二稿.docx
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徐阳天津国土资源和房屋职业学院顶岗实习报告书二稿
天津国土资源和房屋职业学院
顶岗实习报告书
系别建筑设备工程系
专业建筑设备工程技术
姓名徐阳
学号09073202
实习单位北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司
指导老师刘利锋（校外）
日期2011-11-9-2012-2-13
目录
工程概述1
从事岗位3
岗位职责3
顶岗项目实施4
组织实施VAV末端、AHU设备保养操作规程4
一、VAV末端设备4
二、AHU设备4
协同运行空调设备5
一、开机前准备5
二、开机顺序5
三、开/停机后的异常情况处理5
四、关机顺序6
建筑装修后空调验收及测风6
协助维护大厦用户设备7
一、厨宝维修7
二、厨宝维修注意事项8
三、顶岗实习杂记9
实习体会12
感谢13
学生顶岗实习日记14
工程概述
北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司是一家具有一级资质的物业管理公司，由北京金融街物业管理有限责任公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司合资成立，现注册资本500万元。
主要服务客户包括：
中国证监会，农村商业银行，中国银行间市场交易商协会，深圳华为投资控股有限公司、中国设计研究院、北京黄金交易中心、安信证券股份有限公司、泰康人寿保险公司，林业产权交易所等提供专业物业服务。
公司在管项目：
富凯大厦，金融街中心，新盛大厦，F2项目，金融街购物中心以及西环广场，德胜凯旋等多个5A级写字楼、商业、高档住宅、别墅区项目，总管理面积一百二十万平方米以上，并设有天津、重庆分公司。
其中天津分公司所管辖项目为天津环球金融中心，津塔为天津市地标建筑，最高处为336.69米，津门为水岸观邸豪宅。
我们能做什么？
作为业界排名第一的服务供应商，我们为物业管理全方位的财务管理服务，对私人用户的特别需求量身定制特别的财务报告。
我们经过长期实践而制定的物业管理策略能为客户实现降低运营成本，提高物业价值的终极目标。
在我们的服务过程中，我们向客户提供高度个性化的服务，高效率的管理，并努力降低运营成本，而优秀的服务质量始终如一。
环境保护和节约能源是我们应该承担的社会责任，环境保护和节省是我们运营活动中的重要组成部分。
我们的专业团队为客户监测能源消耗，并寻求一切节省能源的机会。
我们与客户始终保持战略合作伙伴关系，为物业空间管理提供最优质的解决方案，降低运营成本，提高物业价值，注意在用户需求和商务需要之间找到平衡。
我们如何工作？
我们的团队注重细节，所有的服务遵循国际标准。
我们的目标很明确，就是提高价值，在每日的运营中控制成本，服务内容包括：
日常清洁，安保工作，各种机械设备的维护与维修，园艺景观，服务台技术管理和紧急情况的后勤服务。
我们的专业团队与各个客户展开合作，确认需求，并执行设备管理方案，提高运营效率，降低成本。
我们采用灵活有效的方式监测能源的消耗，并开发多种途径降低运营成本：
经常检查设备的生命周期如电子和灯泡；不断改善设备和系统的设计，满足各种需求；使用新材料提高能源效能如节能灯泡；不断思考新方法减少能源消耗；积极支持本地的环境保护活动。
我们的服务对象？
我们的环境保护计划为各个商业地产，写字楼，工业地产，大型住宅地产项目服务。
从事岗位
本人于北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司天津环球贸易中心项目工程部2011年11月至2012年2月间从事工程部实习生岗位。
我从事物业工程部建筑二次装修后空调系统验收工作以及其他协助性工作。
主要工作内容是协同部门负责人及相关空调技术员亲临津塔写字楼装修施工现场巡视写字楼建筑顶内隐蔽工程VAV空调设备是否有异损，装修施工对空调改动是否按设计图纸施工，装修竣工后协同空调技术人员测空调风口风速并记录发现问题，验收结束要求于测试表签字确认后整理上报工程部经理决定采取相应措施，为日后业主入住正常实现空调功能负有责任。
岗位职责
1．协助工程部主管对项目VAV空调系统及建筑装修项目进行验收及整理验收记录；
2．协助组织、进行设备机房卫生维护工作；
4．协助冷站、排烟排风机房等相关运行维护工作；
5．严格遵守操作程序，协助确保空调设备正常运行；
6．协助冷冻冷却泵启停、新风机组维修等相关运行及维护工作。
7．主要配合津塔写字楼项目工程部日常辅助性工作。
8．严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全；
顶岗项目实施
组织实施VAV末端、AHU设备保养操作规程
一、VAV末端设备
VAV空调系统就是变风量空调系统；VAV末端系统在日常使用中由楼控系统控制开启，并根据室内温度变化来自动调节风口出风量，出风口后风管处加设消音内衬，送风口前加设消音静压箱，并采用软管连接，箱体采用水平吊装方式安装。
变风量空调系统属于全空气系统，与风机盘管系统相比有明显的好处是冷冻水管与冷凝水管不进入建筑吊顶空间，因而免除了盘管凝水和霉变问题。
注：
因多采用在顶内吊装的安装方式，我在协同空调技术人员定期实施保养有很大的困难。
二、AHU设备
AHU就是指在各楼层暖通机房内的组合式空气处理机组。
AHU的启停分为现场手动控制及远程楼控控制。
AHU设备必须要有一个好的维护和保养计划来减少机组的运行故障。
机组的初中效过滤器过脏会影响到机组的性能和风量，因此需要及时清洗过滤器。
风机盘管上因容易附着尘土，保养是要一并清洗。
冬季时安装在易冻区域的机组应将盘管内的水放尽，避免盘管冻裂，影响使用。
保养内容：
1.每隔六个月对机组彻底清洁一次，以保证机组保持良好的平衡；
2.检查和清洁水盘，检查排水管，以免灰尘、杂物堵塞水管而导致冷凝水排水不畅。
3.检查风道上风阀的执行机构是否传动良好，必要时需进行调整；
4.每两个月检查一次机组的初中效过滤网的完好性。
及时更换破损的过滤网。
5.在设备的过滤器段安装有压差报警装置，当过滤网的终阻达到规定的数值时会报警提示，由楼控反馈给空调运行人员后，空调人员及时对过滤网进行清洗或更换。
目前我写字楼的初效过滤网终阻值设定为130pa，中效过滤网设定值未260pa，
6.每三个月检查一次风电机的轴承及皮带，检查轴承是否松动。
皮带的完好度及松紧度，及时调整电机的平整度。
避免皮带过紧或过送对系统造成损坏，产生噪声。
协同运行空调设备
一、开机前准备
1.检查所有水泵、板换及冷机进出口阀门，确保为开启状态
2.打开冷机及水泵泄水阀门、跑风，确保排空空气后关闭
3.检查配电柜是否送电及各柜子接线是否牢靠，确保没有松动现象
4.检查冷却水系统压力，达到1.2Mpa表示冷却水系统满水
5.检查冷冻水系统压力，达到1.6Mpa表示冷冻水系统满水
二、开机顺序
1．开启冷机冷却水循环泵（启动旋钮拧到手动挡，按下开启按钮，待开启水泵运行正常后再开启下台水泵，约2分钟左右）
2．开启各系统冷冻水循环泵（启动旋钮拧到手动挡，按下开启按钮，待开启水泵运行正常后再开启下台水泵，约2分钟左右）
3．开启冷冻机（开机前检查水流开关是否开启，确认水流开关开启后，在按下开启按钮）
注:
开启水泵之前，水泵进口阀门全开，水泵出口阀门开启1/5，随着水泵开启，缓慢将水泵出口阀门全部打开
三、开/停机后的异常情况处理
1．水泵开机后出现水泵震动过大、声音过大，进出口压力变化不稳的情况，立即关闭水泵
2．出现漏水现象立即关闭冷机，之后关闭水泵并关闭阀门
3．停机时，安排专人分别值守在集、分水器及冷机配电柜前，如发生水锤现象，出现漏水现象，立即关闭集分水器处供回水总阀门及切断冷机总电源。
四、关机顺序
1．关闭冷冻机
2．关闭水泵（先关闭冷却水循环泵，再关闭冷冻水循环泵，水泵逐次关闭，间隔时间控制在20左右）
注:
冷机关闭后约20分钟左右后，再逐次关闭水泵
3．配电柜旋钮旋转至“0:
”位置
建筑装修后空调验收及测风
我在接收到物业客服部门与业主协商后签发的空调验收及测风通知单后协同“二装”部门负责人及相关空调技术员亲临津塔写字楼装修施工现场巡视写字楼建筑顶内隐蔽工程VAV空调设备是否有异损，装修施工对空调改动是否按设计图纸施工，装修竣工后协同空调技术人员测空调风口风速并记录发现问题，验收结束要求业于测试表签字确认后整理上报工程部经理决定采取相应措施，为日后业主入住正常实现空调功能负有责任。
在装修过程验收建筑吊顶内空调设备我个人从工作中总结到主要包括（装修过程中需要注意的细节很多，我毕竟不是监理公司实习生）：
1.吊顶风机软管有无破损，死弯;
2.风口是否与风道软管密封接通;
3.风阀是否完好;
4.VAVBOX箱处有无预留检修口;
5.排烟风口过滤网是否完好清洁;
6.温控面板有无遗失损坏;
7.顶内设备改动是否按设计图纸完成（津塔写字楼环形建筑室内分内区、外区）;
8.内区灯盘风口是否正常供应新风;
9.风口风速均应达每秒1.5米至每秒;
10.顶内有无杂物遮挡VAV检修口;
11.风道保温棉有无破损、风道有无破损;
12.外区条形风口是否正常供应暖风（冬季供暖风，夏季供冷风）。
协助维护大厦用户设备
一、厨宝维修
厨宝宝，电热水器的一种，其实就是“小型容积壁挂式电热水器”，由于通常用于大厦卫生间调节用水温度的，所以称之为"热宝"。
热宝分为储水式和即热式两种。
1.储水式热宝分为上出水和下出水两种，所谓上出水，就是出水口在厨宝上方，可以安装在地柜里。
反之，出水口在下方，需要安装在吊柜里。
储水式厨宝市面上通常根据容量的多少分为5升、6升、10升等，功率通常都在1500瓦以下。
内胆多种储水式小厨宝
2.即热式厨宝是近年兴起的，俗称“"过水热”是一种内胆很小的热水器，功率比即热式电热水器稍小，市场上即热式小厨宝功率一般在3500瓦～5500瓦，不受安装电路限制。
是通过机器内速热型的发热体急速加热，瞬间升温，导热快，热效率高，不需预热，冷水在几秒的时间内即可达到设定
厨宝一般都安装在水盆的附近，有的安装在水盆的下方，这就要求小厨宝要有相当好的防潮、防漏电功能。
为了防止生锈，厨宝基本都采用塑料外壳，同时采用漏电保护开关，在挑选时应注意外壳制作是否严密，这样可以防止水漏到它的内部。
注意事项
1．根据需要选择
储水厨宝功率较小，一般不用担心电负荷的问题，但是，往往受到储水量的限制。
因此购买时一定要考虑清楚自己的需要。
2．根据空间购买
一部厨宝的购买者已经把窗体顶端窗体底端装修完了，橱柜、水龙头上方的空间已经确定，这时就一定要确定是否有足够的空间容纳自己选中的厨宝，还需要确定厨房的电源距离安装点的位置不要太远。
3．注意出水方向
有的业主询问选购更换厨宝，维修技工一般提醒其要“上出水”的还是“下出水”的，就是说厨宝是安装在橱柜里还是水龙头上方，放在橱柜里的，需要“上出水”；安装在水龙头上方的，需要“下出水”。
大部分厨宝上下出水都有，但是，也有部分厨宝只有“上出水”或者“下出水”，所以，一定要分清自家的“出水”方向。
4．注意功率
厨宝都是电器，所以购买时需要注意自家的电路。
一般新建的住宅，电路都够用了，但老式住宅就需要多注意了，尽量别买太大功率的厨宝，防止瞬间功率过大，造成安全隐患以及损失。
5．安装注意事项
正在装修和已装修过的客户，只要记着橱柜下面留插座。
不要离洗手盆太远，热宝自身的电源线长度为1.5米左右。
还有水路（一个冷水管即可）要留好，接到洗碗盆（水槽）下的橱柜里，安装位置尽量离水龙头近些，软管准备不要太长，否则出热水就慢了。
6．目前市场上有的产品有防漏电保护装置
有的则没有，在挑选时要应尽量选择前者。
应尽量选择结实的内胆，像塑料内胆最好不要选择，因为塑料的抗水压性能、耐热性能不如不锈钢和搪瓷。
7．热宝也同样存在售后服务问题
有的品牌每年都会举行免费清洗活动，更能保障使用的安全，而有的品牌则称热宝无需清洗，这种说法是不对的。
因为水在加热的过程中肯定会产生水碱，不但会影响加热的速度，水碱增多还会使加热管挤压变形，造成安全隐患。
二、厨宝维修注意事项
1.加热温度开关性能不良，更换温度开关试一试没有预留热水管，可以装厨宝。
2.厨宝内水垢太多应彻底清除。
3.减压阀.泄压阀.安全阀是同一类，混水器是调节冷热水用的小厨宝的加热是靠水流控制加热的。
4.没有水流肯定是不会加热。
出水口高于水箱高度，那么冷热水管都装上单向阀，然后看水泵的扬程和流量选个流量比水泵大的混水阀就可以了。
6.只出冷水原因很简单，一是混合阀里面的冷水出口被堵塞了，一般都只有换混合阀了。
还有一个可能是冷水管道堵塞了，也可能是你冷水管的阀门没有打开。
7.混水阀就是一个阀门，混合冷热水的。
其实阀门本身是不能混合的，只是接了冷、热水管，起到了混合的作用。
8.安全泄压阀也叫单向止回阀，在机器进冷水的地方安装，作用是只进冷水，不出热水，也不可能出热水，如果你家的热水器左右都是热水，那肯定是安全泄压阀坏了。
应检查或更换混水阀，多少水阀内的冷水阀堵塞造成的。
9.混水阀分为手动机械调节式和自力式恒温式，目前前者产品较为普及。
用户可以根据需要自行调节冷热水混水温度，所需温度可以迅速达到并且稳定下来，保证出水温度恒定，且不受水温、流量、水压变化的影响，解决洗浴中心水温忽冷忽热的问题，当冷水中断时，混水阀可以在几秒钟之内自动关闭热水，起到安全保护作用。
10.混水阀不出冷水有以下原因：
凉水那侧过滤网堵了，拆下来那个管通一下就好。
拆下软管如果软管有水，是水龙头混水阀有问题，换个或者修混水阀。
热水的水压过大，冷水的水压小，所以冷水堵住热水出不来。
可能混水器坏了、换一个就好了。
不要在加热了、拔掉电源，应该是右边的凉水管装的安全泄压阀坏了，内胆倒流。
三、顶岗实习杂记
我在津塔工程部实习11月前半段时间服从工程部主管分配，配合空调技工老师傅于大厦冷却塔做室外保温工作。
集中在冷却塔管道外先用铝箔纸捆绑电伴热导线，然后用弹簧刀片依据用卷尺量取冷却水管粗细裁剪相应尺寸保温海绵。
为了提高效率，两名空调技工师傅负责上下攀登冷却水管道固定电伴热导线，我负责预先裁剪保温海绵并在其粘合切口处涂抹专用粘合保温海绵胶水，然后等待电伴热用铝箔纸绑好后，保温海绵上我涂抹的胶水刚好晾干，我再配合空调技工师傅粘果保温海绵，剩下工序交由大厦电力部完成。
这样的实习工作持续了三周。
在过程中我发现用过的手套比新的好用，因为旧手套上沾满了胶水已经干透形成了保护膜，在我往海绵涂抹胶水时湿的胶水就不会渗透到我的手套里，这样每天工作完成后我的手上不会被胶水沾到，哈哈。
我配合做过三周冷却塔保温工作后，又服从主管分配陪和综合维修技工师傅工作了两周多。
在这两周实习工作期间我部分工作是帮综合技工师傅背维修工具，我配合综合维修时大多没什么繁重的工作。
我每天用工程部配备的对讲机帮综合维修技工师傅呼叫工程部专用电梯，跟着技工师傅在79层大厦到处转转，熟悉大厦环境结构，有幸曾借着在大厦79层观光层参观过两次。
礼仪小姐很漂亮，还有免费糖果茶水吃。
今生有幸站在79层大厦鸟瞰故乡，天津之眼显得那么小，呵呵。
哎，天津的全貌说实话不是那么美，灰蒙蒙一片，没有天津卫视宣传片里那么靓丽。
后来我有配合综合维修技工师傅安装过大厦卫生间的厕纸盒。
（这就是属于物业的外快了……）就只有我和一位技工师傅两人配合安装厕纸盒。
安装厕纸盒需要云石胶配合此厂配套生产的速干剂，2分云石胶1分速干剂，味道有些刺鼻但又不是很难闻，习惯就好了，有些刺激眼睛。
（我说这个胶可以粘瓷器，技工师傅很会来事儿，立马就问我用不用，用就说话……）技工师傅自己用大厦业主装修的木条自制了一个三角尺，这样在安装厕纸盒时就有了标固定位置的工具，没有条件自己创造条件啊！
我在安装厕纸盒时学会了使用电池钻，这位师傅可是“神枪手”啊!
在厕所隔断上用自制的三角尺标上位置，我把厕纸盒扶住，技工师傅用电池钻在螺丝钉子盒子里用钻头吸住钉子然后对准厕纸盒边上生产时留下的固定孔迅速的钻下去，关键手要有力要稳不然钻不进去。
后来我也练会了，哈哈！
大厦厕所有VIP单间，这就要用到云石胶固定了，因为厕纸盒要固定在大理石墙壁上。
厕纸盒生产时内侧预留有凹槽，但直接填充云石胶，粘合效果并不理想。
于是要在凹槽内塞进一些厕纸填平再在厕纸上涂抹调好的云石胶后我把厕纸盒用双手按在标记好的位置上，师傅再用玻璃胶涂抹厕纸盒外侧周边一圈，内外加固，安一个这样的厕纸盒要5、6分钟，按不久就粘不牢。
厕纸盒安了几次后，我又配合给排水技工用疏通器通了一次大厦车库的下水道。
用一个电动的疏通器，插上电，对准堵塞下水口打开开关，一根细长的弹簧就伸进水管里，充分深入后，打开反向开关，抽出弹簧带出很多杂物，还有团头发……反复操作几次就解决了。
12月以后工程部主管分配我配合一位年轻的空调技工，负责津塔写字楼二装验收检查记录工作，间歇巡视大厦地下三层空调机房运行及卫生情况（此巡视一周仅一次，巡视时只是把机器运行一下，开关从自动打到手动，我实习期间为见异常）。
所谓二装验收，我和这位技工只负责天花吊顶隐检。
每天都有客服下的验收通知，在业主装修完工后，正式入驻前，物业要测试业主的空调是否正常工作，关键及时发现故障任清到底是业主装修的责任还是物业交房时的责任，我俩负责自带梯子，测风器（一端是无动力小风扇，另一端连接显示风速显示器），我负责用对讲机呼叫中控室启动空调机组，空调技工负责爬梯子测风速，然后我记录，记录每一风口的实时风速，正常以为每秒1.5米左右。
同时还要时常配合其他物业部门进行验收记录，他们说我记录，跟在后面就像秘书……
实习期间偶尔我也帮忙复印工程部的文件，上报记录，换过办公室的水，做过机房卫生，修过复印机……还带德国商人参观过大厦的设备，厂商卖给大厦的油水分离器，有德国人想买，就联系物业来现场参观运行中的设备，主管派我陪同参观了一下，我趁机结识了丹佛斯的销售经理……
实习体会
通过在津塔写字楼项目工程部的一段日子的实践学习，我认识到（今后我一定会改行……）沟通协调能力在工作中的重要性。
工程部在津塔写字楼物业项目起着至关重要的作用：
我们需要尽职尽责，为业主所想，为业主所急，同时我们也要为物业公司的利益考虑，还要和业主、总包单位、一局、八局施工方、装修队处好关系，在他们之间做好枢纽，在他们之间做好协调、沟通。
公司不像学校，在公司学习主要靠沟通。
工作中与其他各方沟通不像与老师或家人沟通那样轻松，社会人员复杂，交流沟通中有很多的语言技巧，而这些都需要在不断的工作学习中积累。
在次实践学习中中我也接触了各种各样的人，更好的与人沟通是制胜的关键，最少我认识到在社会这个大环境下为人要有悟性，随机应变。
在毕业顶岗实习过程中，我学习到了一些经验，但这些还远远不够，还需要自己努力。
为了做好最后一次的毕业学习，也为了自己能有一个好的开始，在学校与社会这个承前启后的中间环节，我对自己、对工作有了更具体的认识和客观的理解。
以下是我的毕业实习报告总结：
1．工作能力：
在实习过程中，积极肯干，虚心好学、认真负责地完成单位所交给我的工作任务，对于自己不明白和不懂得地方也尽量在师傅的帮助下完成，在自己认为不合理的地方提出自己的见解，与经验丰富的技术人员交流。
2．实习方式：
在实习单位，师傅指导我的日常实习，以双重身份完成学习与工作两重任务：
向单位员工一样上下班，完成单位工作；以学生身份虚心学习，努力汲取实践知识。
3．实习收获：
一是通过直接参与项目上的设备运行过程，得到了实践机会，同时进一步加深了对理论知识的理解，使理论与实践知识都有所提高，顺利完成了教学的实践任务；二是提高了实际工作能力，为就业和将来的工作取得了一些宝贵的实践经验；三是在实习单位尽量表现出自己优势的一面。
4．实习中的不足：
与经验丰富的业内人士相比，我的工作能力略逊一筹，通过顶岗实习，在工作中的历练，我反思了自己在学校期间的学习情况。
我感觉自己对于知识的学习太表面化了，没有深入的理解，对于一些自己知道的东西只停留在书本上而在实际应用中就欠缺能力,需要在实践中多听、多看、多学、多交流。
感谢
我在这个公司实习，虽然是物业管理服务，但与我所学专业基本可以融会贯通，我坚信，只要肯努力，没有什么不可以。
我个人觉得我们学校可以在专业课程的教授方面，多结合实际情况，多实践,这样才能学得更有效果，知识掌握的更透彻。
学生所学到的理论与实际完美结合，就更能显现出我们学校毕业生的优势。
最后，希望我们的学校越办越好，为社会培养更多的人才。
学生顶岗实习日记
学生姓名
徐阳
顶岗实习工作
工程部实习生
实习时间
2011年11月9日--2011年12月15日
日期
记录
11.11.9至11.11.11
公司对我进行了入职培训
11.11.14至11.11.18
协助与冷却塔做冬季防冻保温工作
11.11.21
协助解决业主空调报冷问题及日常空调运行工作
11.11.22
协助做B2层机房卫生
11.11.23
协助统计输机部分津塔电力配备及用电设备设施概况
11.11.24
协助统计输机部分津塔电力配备及用电设备设施概况
11.11.25
协助统计输机部分津塔电力配备及用电设备设施概况
11.11.28
协助统计输机部分津塔电力配备及用电设备设施概况
11.11.29
协助统计输机部分津塔电力配备及用电设备设施概况
11.11.30
协助统计输机部分津塔电力配备及用电设备设施概况
11.12.1
协助统计输机部分津塔电力配备及用电设备设施概况
11.12.2至11.12.13
二装验收
11.12.14
二装验收
11.12.15
二装验收
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