资产评估学课后包括答案doc.docx
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第四章房地产价格评估
一、练习题
1、术语解释
(1)地产
(2)房地产(3)不动产(4)基准地价(5)标定地价(6)楼面地价
2、单项选择题
(1)最佳使用是()必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产
(2)基准地价系数修正法所要修正的因素是()。
a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件
c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机
(3)假设开发法属于一种()。
a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法
(4)某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价值最有可能为()元。
a.85000b.12631c.72369d.12369
(5)计算建筑期利息的工期应按()计算。
a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期
(6)待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是
()元。
a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000
(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率
为7%.建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总成本为7600元,评
估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是
()元。
a.61667b.925000c.789950d.58041
(8)残余估价法属于()中的一种具体方法。
a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法
(9)有一宗地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为2.0,土地单价为3000元
/平方米,则楼面地价为()元/平方米。
a.1000b.1500c.2100d.2800
(10)若反映宗地地价水平,()指标更具说服力。
建筑总价格
A.土地总面积房地总价格
C.
土地总面积
土地总价格
B.
土地总面积
土地总价格
D.
建筑总面积
(11)某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上
一年的基础上增加l万元。
资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于()万元。
a.205b.429c.633d.690
(12)待估地产年总收人18万元,年总费用10万元,剩余使用年限10年,折现率为10%,则其评估价值最接近
于()万元。
a.110b.61c.80d.49
(13)待评估建筑物为一砖混结构两层楼房,宅基地面积为300平方米,房屋每层月租金为2500元,各种费用占
租金收入的40%,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米
1000元,建筑物的年纯收益为()元。
a.1000b.12000c.4000d.2000
(14)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、142万元、
15l万元
3个评估结果,它们的权重依次为
a.140b.157
25%、40%、35%,则被评估房地产的价值最接近
c.141d.148
(
)万元。
(15)如果房地产的售价为5000万元,其中建筑物价格为3000万元,地价为2000万元,该房地产的年客观净收
益为450万元,建筑物的资本化率为10%,那么土地的资本化率最接近于()。
a.9%b.12.5%c.7.5%d.5%
(16)被评估建筑物历史建造成本为80万元,1997年建成,要求评估该建筑物2000年的重置成本。
调查得知,被
评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%,该建筑物的重置成本最接近于()万
元。
a.86
b.87
c.90
d.85
(17)已知某房地产月租金收入为
20万元,月费用总额为
5万元,建筑物价格为
1000
万元,建筑物的资本化率为
10%,该房地产的土地年纯收益最接近于
(
)万元。
a.50
b.60
c.80
d.100
(18)假定被评估房地产可以永续利用,预计前3年的纯租金收入分别为
年纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该房地产的评估值最接近于
3万元、2万元、1万元,从第
()万元。
4年开始
a.28
b.32
c.25
d.30
(19)被评估土地的剩余使用权年限为
年限修正系数最接近于()
30年,参照物剩余使用权年限为
25年,假定折现率为
8%,被评估土地的
a.0.9659
b.0.948
c.1.152
d.1.054
(20)运用最佳使用原则评估地产的前提条件是
(
)。
a.土地的非再生性b.土地位置固定性
c.土地用途广泛性d.土地利用永续性
(21)某宗地取得费用为每平方米100元,开发费用为每平方米300元,当地银行一年期贷款利率为9%,二年期贷款利率为10%,三年期贷款利率为11%,开发周期为3年,第一年投资占总投资的1/2,第二、三年投资各占总投资的l/4,问该土地每平方米应负担利息为()元。
a.51.75
b.30.75
c.89
d.71.25
(22)某砖混结构单层住宅宅基地200平方米,建筑面积120平方米,月租金租金收入的年总成本为8000元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为收益为()元。
3000元,土地还原利率8%,取得
1200元/平方米,建筑物的年纯
a.8600
b.8800
c.9000
d.12000
(23)某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式,为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。
预期该商业房地
产建成后的售价为3000元/平方米,估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米,专业费用为建筑费用的6%,
利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%,销售费用及有关税费为售价的10%,该土地的价值接近于()
元/平方米。
a.1728b.1900c.1500d.1000元
(24)在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括()。
a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费
(25)某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为
时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为
产评估的()
a.供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则
500万元,用于工业厂房开发
300万元。
这体现了房地
(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理,由此引起待评估住宅的价格比参照交易
住宅的价格高15%,室内格局因素修正系数为()
a.100/115b.85/100c.115/100d.100/85
(27)某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为
置成本为500万元,2001年1月的评估值接近()万元
a.400b.392c.402
50年,残值率为d.390
2%。
该建筑物
2001
年1月的重
(28)某宗土地的土地取得成本为
该土地投资利息为()万元
500万元,土地开发费为
l000
万元,土地开发期为
1年,银行一年期贷款利率为
8%。
a.120
b.80
c.60
d.100
(29)某宗土地为1000平方米,国家规定的容积率为
5,建筑密度为
0.6,下列建设方案中最可行的为(
)
a.建筑物地面一层建筑面积为
800平方米,总建筑面积为
4600平方米
b.建筑物地面一层建筑面积为
700平方米,总建筑面积为
7000平方米
c.建筑物地面一层建筑面积为
600平方米,总建筑面积为
4800平方米
d.建筑物地面一层建筑面积为
400平方米,总建筑面积为
4200平方米
(30)某地产未来第一年的纯收益为
18
万元,预计以后各年的纯收益按
l%的比率递减,该地产的剩余使用权年限为
10年,折现率为
8%。
该地产的评估值最接近于(
)万元
a.77
b.146
c.116
d.193
3、多项选择题
(1)
影响地价的一般因素有
(
)。
a.行政因素
b.区域因素
c.社会因素
d.经济因素
e.人口因素
(2)
影响地价的社会因素主要包括
(
)等几个方面。
a.
政治安定状况
b.社会治安程度
c.税收政策
d.房地产投机
e.交通管制
(3)
影响商业用地土地价格的区域因素有
(
)。
a.商业繁华程度
b.环境优劣度
c.规划限制
d.公有设施完善度
e.交通便捷度
(4)
影响地价的个别因素主要有
(
)。
a.位置因素
b.地形地质因素
c.面积因素
d.地块形状因素
e.土地利用因素
(5)
市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有
(
)。
a.繁华程度
b.
交通状况
c.基础设施状况
d.环境质量
e.
土地使用年限
(6)
评估建筑物需考虑的因素包括
(
)。
a.产权
b.用途
c.建筑结构
d.建成时间
e.装修质量和水平
(7)
建筑物应在(
)方面符合政府规定。
a.建筑结构
b.建筑用途
c.容积率
d.覆盖率
e.外形设计
(8)
我国房地产评估的标的物一般包括
(
)。
a.土地使用权
b.土地所有权
c.建筑物及其权益
d.建筑物中的水暖设施
e.建筑物中的办公设备
(9)
假设开发法中的投资利润是以
(
)为计算基础的。
a.专业费用
b.投资利息
c.卖楼价
d.地价
e.建筑费用
(10)运用市场比较法评估地产,在选择参照物时应注意在
(
)方面与评估对象保持一致。
a.交易类型
b.用地性质
c.交易价格
d.供需圈
e.交易时间
(11)房地产评估遵循的原则有
(
)
a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则
4、计算分析题
(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积
2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为
6,覆盖率
为≤50%,土地使用权年限为
70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:
预计建设期为
2
年,第一年投人60%的总建设费,第二年投入
40%的总建设费,总建设费预计为
1000万元。
专业费用为总建设费
用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的
5%,假设住宅楼建成后即可全
部售出,楼价预计为
3000元/平方米,折现率10%。
(2)投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为
5,单价为1000元/平方米,乙地容积率为
3,单价为
800元/平
方米,两幅土地其他条件相同,问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济
?
(3)某房屋建筑面积为
1200平方米,同类型房屋标准新建单价为
970元/平方米,但该房屋装修好,调整增加1%;
设备配置齐全,增加
2%;地段、层次、朝向增加
1.5%,其他情况同于标准房屋。
经现场评定,该房屋为
7成新。
根据上述情况,评估房屋价格。
(4)某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为
40年,现该房屋拟出租,出租期
l0年,按租
赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金
8万元为基础,每年比上年递增
2%,后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l0%,该房地产l0年租期内的收益现值为多少
?
(5)有一待估宗地,现收集到
4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
成交价格
剩余使用
宗地
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
年限
(元/平方米)
待估地
2000/01
0
1.2
45
0
0
1
800
1998/01
2%
1.3
50
1%
0
2
850
1999/01
1%
1.4
50
0
1%
3
760
1998/01
0
1.1
40
0
-2%
4
780
1998/01
0
1.0
45
-1%
1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的
关系为:
容积率在l-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表:
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地
2000年1月20日的价格。
(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为
3200平方米,建筑容积率为
2.5,拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50
年。
据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为
3年,取得土地使用权后即可动
工,建成后即可对外出租,出租率估计为
90%,每建筑平方米的年租金预计为
300元,年出租费用为年租金的
25%。
建筑费预计每建筑平方米
1000元,专业费为建筑费的
10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
假设当地银行
贷款利率为7%,不动产综合还原利率为
8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的
15%。
试评估该宗土地
的地价。
计算结果以元为单位(取整)。
(7)房地产的总使用面积为
1万平方米,月租金为
7元/平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的
5%,
房产税为年预期租金总收入的
12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的
6%,房屋财产保险费为
0.3万元/年。
预计该房地产尚可以使用
10年。
折现率为12%。
计算该房地产的评估值。
(8)假定某市政府将于
2000年2月1
日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积
5000平方米,容积率限
定为4,土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为
2年,建筑投资均匀投
入。
建筑成本为
1500元/平方米,专业费为建筑成本的
6%,开发商的目标利润为成本的
15%,有关税费为楼价的
5%,折现率为
10%,工程完工后每平方米售价
5500元,估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格,试计
算分析。
(9)某房地产
2001年10
月的年净收益为300
万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,
2004年10月
转售时的价格预计比2001
年10
月上涨
10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的
6%。
若该类房地产的投资收益率
为9%,试测算该房地产
2001年10月的价格。
(10)某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为
50
年,实际已经使用
8
年。
经过调查测算,现在重新建造全新状
态的该类建筑物的建造成本
800万元(建设期为
2年,假定第一年投入建造成本的
60%,第二年投入建造成本的
40%),
管理费用为建造成本的
3%,年利息率为
6%,销售税费为
50万元,开发利润为
120万元。
该建筑物的墙、地面等
损坏的修复费用为18
万元;装修的重置成本为
200
万元,平均寿命为
5
年,已经使用
2年;设备部分的重置成本
为110万元,平均寿命为
10年,已经使用8年。
假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧
(贬值)总额。
(11)某房地产的土地面积
1000平方米,建筑面积
2000平方米。
土地于
1994
年10
月1日通过有偿出让方式以
1000元/平方米的价格取得,使用权年限为
50年。
建筑物为钢筋混凝土结构,于
1995年10月1日建成使用,建筑
造价为800元/建筑平方米。
1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、
使用权年限为
50年的土地的价格为
1100
元/平方米,该类房屋的重置成本为
900
元/建筑平方米。
假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为
6%,试估算
该房地产1999
年10月1日的总价格。
(12)某在建工程开工于
2001年3月1日,用地面积为
2000平方米,建筑容积率为
5.1,用途为公寓。
土地使用
权年限从2001
年3月1日起50
年。
土地取得费为楼面地价
1000元/平方米,该公寓正常建设期为
2年,建造费用
为2500元/建筑平方米,到
2001年9月1日已经投入预计建设费用的
45%。
估计该公寓开发项目可以按期完成,
建成后出租的租金预计为
80元/建筑平方米·月,可出租面积为总建筑面积的
65%,正常出租率为80%,出租经营费
用为收入的30%。
购买该在建工程应交纳税费为购买价格的
4%。
试估算该在建工程2001年9月1日的价格。
折现
率为10%。
(13)某商场的土地使用年限从
1994年5月31日起40年,商场共有两层,每层建筑面积为
2000平方米,可出租
面积占建筑面积的
60%。
一层已经于1996年5月31日出租,租期5年,月租金为
180元/平方米。
二层暂时空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为
200元/平方米、120元/平方米,出租费用为租金的
20%。
折现率为10%。
试估算该房地产
1998年5月31日出售时的总价格。
(14)某在建工程开工于2002年3月1日,用地面积为
2000平方米,建筑容积率为
5,用途为公寓。
土地使用权年
限从2002年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价
1000元/平方米,该公寓正常建设期为
2年,建造费用为2500
元/建筑平方米,到
2002年9
月1日已经投入预计建设费用的
45%。
评估基准日相近地区类似
70年土地使用权的
土地上刚刚建成公寓
(建设开发周期为2年)的出售价格为
3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,
预计将继续保持该增长率。
购买该在建工程的契税税率为购买价格的
4%,市场利息率为10%,利润为楼价的
8%。
试
估算该在建工程2002年9月1日的价值。
若按评估价值进行交易
在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少
(不计利
息)?
二、参考答案
1、
(1)即土地资产,指具有权益属性的土地,即作为财产的土地。
(2)是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。
(3)是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变,损失其经济价值的物及其财产权利,它包括土地、土地改良
物(建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等)、与土地及其改良物有关的财产
权利。
建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。