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1、资产评估学课后包括答案doc第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（ 1）地产 （2）房地产 （ 3）不动产 （4 ）基准地价 （ 5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（ 1）最佳使用是 ( )必须考虑的评估前提。a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产（ 2）基准地价系数修正法所要修正的因素是 ( )。a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机（ 3）假设开发法属于一种 ( )。a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法（ 4）某宗地年金收益额为 8500 元，剩余使用年限为 20 年，假定折现率为

2、 10，其评估价值最有可能为 ( ) 元。a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（ 5）计算建筑期利息的工期应按 ( )计算。a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期（ 6）待估建筑物账面原值 100 万元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的价格指数为 l00%，从 1991 年到 1995 年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7、 17、 30.5、 6.9、 4.8，则 1995 年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（ 7）待估建

3、筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300 平方米，建筑面积 200 平方米，月租金 3 000 元，土地还原利率为 7 .建筑物还原利率为 8，评估时，建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总成本为 7600 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000 元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（ 8）残余估价法属于 ( )中的一种具体方法。a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（ 9）有一宗地面积为 500 平方米，地上建有一幢 3 层的楼房，建筑密

4、度为 0.7，容积率为 2.0，土地单价为 3000 元平方米，则楼面地价为 ( )元平方米。a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（ 10）若反映宗地地价水平， ( )指标更具说服力。建筑总价格A.土地总面积房地总价格C.土地总面积土地总价格B.土地总面积土地总价格D .建筑总面积（ 11）某地产未来第一年纯收益为 30 万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 l 万元。资本化率为 7%，则该地产的评估值最接近于 ( )万元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（ 12）待估地产年总收人 18 万元，年总费

5、用 10 万元，剩余使用年限 10 年，折现率为 10%，则其评估价值最接近于 ( )万元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（ 13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 300 平方米，房屋每层月租金为 2500 元，各种费用占租金收入的 40%，土地还原率为 8%，建筑物还原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000 元，建筑物的年纯收益为 ( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000（ 14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物， 并分别得到 127 万元、 142 万元、15l 万元

6、3 个评估结果，它们的权重依次为a 140 b. 15725%、 40%、 35%，则被评估房地产的价值最接近c. 141 d. 148()万元。（ 15）如果房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格为 3000 万元，地价为 2000 万元，该房地产的年客观净收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10，那么土地的资本化率最接近于 ( )。a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5（ 16）被评估建筑物历史建造成本为 80 万元， 1997 年建成，要求评估该建筑物 2000 年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为 103%、 103%、 10

7、2%，该建筑物的重置成本最接近于 ( )万元。a. 86b. 87c. 90d. 85（ 17）已知某房地产月租金收入为20 万元，月费用总额为5 万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10，该房地产的土地年纯收益最接近于()万元。a. 50b. 60c. 80d. 100（ 18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前 3 年的纯租金收入分别为年纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10，该房地产的评估值最接近于3 万元、 2 万元、 1 万元，从第( )万元。4 年开始a. 28b. 32c. 25d. 30（ 19）被评估土地的剩余使用权年限为年限修正系数最接近于 ( )30

8、 年，参照物剩余使用权年限为25 年，假定折现率为8，被评估土地的a. 0.9659b. 0.948c. 1.152d. 1.054（ 20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是()。a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性（ 21）某宗地取得费用为每平方米 100 元，开发费用为每平方米 300 元，当地银行一年期贷款利率为 9，二年期贷款利率为 10，三年期贷款利率为 11，开发周期为 3 年，第一年投资占总投资的 1/2 ，第二、三年投资各占总投资的 l/4 ，问该土地每平方米应负担利息为 ( )元。a. 51.75b. 30.75c. 89d

9、. 71.25（ 22）某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方米，建筑面积 120 平方米，月租金租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为收益为 ( )元。3000 元，土地还原利率 8，取得1200 元平方米， 建筑物的年纯a. 8600b. 8800c. 9000d. 12000（ 23）某一宗 2000 平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积 4000 平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为 3000 元平方米，估计该建筑物的建筑费用为 1400 元平方米，专业费用为建筑费用的 6，利息利润为地价、 建筑费用及专业费用之和的 15，

10、销售费用及有关税费为售价的 10，该土地的价值接近于 ( )元平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元（ 24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括 ( )。a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d.保险费（ 25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发时的价值为时的价值为 280 万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为产评估的 ( )a供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则500 万元，用于工业厂房开发300 万元。这体现了房地(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内

11、格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高 15，室内格局因素修正系数为 ( )a 100 115 b85 100 c 115/100 d 100 85(27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，为砖混结构一等，耐用年限为置成本为 500 万元， 2001 年 1 月的评估值接近 ( ) 万元a 400 b 392 c 40250 年，残值率为d 3902。该建筑物2001年 1 月的重(28)某宗土地的土地取得成本为该土地投资利息为 ( ) 万元500 万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1 年，银行一年期贷款利率为8。a 120b 80c 60d 100(29)

12、某宗土地为 1 000 平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）a. 建筑物地面一层建筑面积为800 平方米，总建筑面积为4600 平方米b. 建筑物地面一层建筑面积为700 平方米，总建筑面积为7000 平方米c. 建筑物地面一层建筑面积为600 平方米，总建筑面积为4800 平方米d. 建筑物地面一层建筑面积为400 平方米，总建筑面积为4200 平方米(30)某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10 年，折现率为8。该地产的评估值最接近于（）万元a. 77b. 146c. 116d. 1933

13、、多项选择题(1)影响地价的一般因素有()。a. 行政因素b. 区域因素c. 社会因素d. 经济因素e. 人口因素(2)影响地价的社会因素主要包括()等几个方面。a.政治安定状况b. 社会治安程度c.税收政策d. 房地产投机e. 交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有()。a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制d.公有设施完善度e. 交通便捷度(4)影响地价的个别因素主要有()。a. 位置因素b. 地形地质因素c. 面积因素d. 地块形状因素e. 土地利用因素(5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有()。a. 繁华程度b.交通状况c.基础设施状况d. 环境质量e.土地使用年限(

14、6)评估建筑物需考虑的因素包括()。a. 产权b. 用途c. 建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平(7)建筑物应在 ()方面符合政府规定。a. 建筑结构b. 建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计(8)我国房地产评估的标的物一般包括()。a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备(9)假设开发法中的投资利润是以()为计算基础的。a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用(10)运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致。a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间（ 11）房地产评估遵循

15、的原则有()a.最有效使用原则 b.合法原则 c.替代原则 d.供求原则 e.贡献原则4、计算分析题（ 1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000 平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为 50，土地使用权年限为70 年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人 60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1000 万元。专业费用为总建设费用的 6，利息率为 10，利润率为 20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000 元平方米 ,折现率 10。（ 2）投资者面对甲、乙两

16、幅土地。甲地容积率为5，单价为 1000 元 / 平方米，乙地容积率为3，单价为800 元 / 平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?（ 3）某房屋建筑面积为1200 平方米，同类型房屋标准新建单价为970 元平方米， 但该房屋装修好， 调整增加 1；设备配置齐全，增加2；地段、层次、朝向增加1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7 成新。根据上述情况，评估房屋价格。（ 4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40 年，现该房屋拟出租，出租期l0 年，按租赁双方合同规定， 前 5 年租金是以第一年租金8 万元为基础， 每年比上年

17、递增2，后 5 年按每年 15 万元固定不变。假定资本化率为 l0，该房地产 l0 年租期内的收益现值为多少?（ 5）有一待估宗地，现收集到4 个可比较参照交易案例，具体情况如下表。成交价格剩余使用宗地交易时间交易情况容积率区域因素个别因素年限（元平方米）待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗

18、地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在 l-1.5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3。该城市地价指数见下表：年份199519961997199819992000指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000 年 1 月 20 日的价格。（ 6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200 平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3 年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租， 出租率估计为90，每建筑

19、平方米的年租金预计为300 元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000 元，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为 7，不动产综合还原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整） 。（ 7）房地产的总使用面积为1 万平方米，月租金为7 元平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、 修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为0.3 万元年。预计该房地产尚可以使用10 年。折现率为 12。计算该房地产的评估值。（ 8）假定某市政府将于

20、2000 年 2 月 1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000 平方米，容积率限定为 4，土地使用权 70 年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2 年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500 元 / 平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500 元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。（ 9）某房地产2001 年 10月的年净收益为 300万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时的价格预计比 2001年 10月上

21、涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为 9%，试测算该房地产2001 年 10 月的价格。（ 10）某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800 万元（建设期为2 年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50 万元，开发利润为120 万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2 年；设备部分的重置成本为 110 万元，平均寿命为10 年，已经

22、使用 8 年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值 )总额。（ 11）某房地产的土地面积1000 平方米，建筑面积2000 平方米。土地于1994年 10月 1 日通过有偿出让方式以1000 元/ 平方米的价格取得，使用权年限为50 年。建筑物为钢筋混凝土结构，于1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造价为 800 元 / 建筑平方米。 1999 年 10 月 1 日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50 年的土地的价格为1100元 / 平方米，该类房屋的重置成本为900元 / 建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产 1999年 10 月 1

23、日的总价格。（ 12）某在建工程开工于2001 年 3 月 1 日，用地面积为2000 平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从 2001年 3 月 1 日起 50年。土地取得费为楼面地价1000 元 / 平方米，该公寓正常建设期为2 年，建造费用为 2500 元/ 建筑平方米，到2001 年 9 月 1 日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80 元/ 建筑平方米 月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为 80%，出租经营费用为收入的 30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程 2001 年 9

24、月 1 日的价格。折现率为 10%。（ 13）某商场的土地使用年限从1994 年 5 月 31 日起 40 年，商场共有两层，每层建筑面积为2000 平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层已经于 1996 年 5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金为180 元 / 平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200 元 / 平方米、 120 元 / 平方米，出租费用为租金的20%。折现率为 10%。试估算该房地产1998 年 5 月 31 日出售时的总价格。(14) 某在建工程开工于 2002 年 3 月 1 日，用地面积为2000 平方米，建筑容积率为5，用

25、途为公寓。土地使用权年限从 2002 年 3 月 1 日起 50 年。土地取得费为楼面地价1000 元 / 平方米，该公寓正常建设期为2 年，建造费用为 2500元 / 建筑平方米，到2002 年 9月 1 日已经投入预计建设费用的45%。评估基准日相近地区类似70 年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为 2 年)的出售价格为3500 元 / 建筑平方米 ,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为 10%,利润为楼价的8%。试估算该在建工程 2002 年 9 月 1 日的价值。 若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息 )?二、参考答案1、（1）即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2）是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。（3）是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等） 、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。