土地一级开发项目实施计划方案.docx

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土地一级开发项目实施计划方案

XX

土地一级开发项目实施方案

申请单位：

编制单位：

编制时间：

XXXX年XX月

摘要

一、项目现状情况

本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：

东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。

项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。

本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。

二、项目规划情况

依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。

三、土地一级开发成本

本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：

土地一级开发总成本测算表

序号

项目

本项目总成本（万元）

所占比例

1

前期费用

1522.63

0.32%

2

征地费用

117919.19

24.86%

3

拆迁费用

206879.73

43.61%

4

征地拆迁不可预见费

24983.93

5.27%

5

市政基础设施建设费

44370.39

9.35%

6

财务费用

21111.09

4.45%

小计

416786.97

87.86%

7

土地一级开发投资回报额（8%）

33342.96

7.03%

8

两税一费（5.5%）

24257.44

5.11%

合计

474387.37

100.00%

楼面地价（元/平方米）

4227

-

地面地价（元/平方米）

6407

-

第一章项目基本情况

一、项目背景

XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的态势。

然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。

城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。

为了推进XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造围确定了中心区的起步区。

中心起步区的四至为：

东至高压线，西至现状美树假日小区，南至距旧村南侧现状路，北至平海路，规划围面积为146.87公顷。

本项目土地一级开发围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：

东至XX落湖滨路，西至望都东路，南至七北路，北至XX路，规划用地面积为101.94公顷。

2005年12月，XX人民政府向XX规划委员会致函《关于启动XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）规划的函》（昌政函[2005]60号），原则同意中心起步区详细规划方案；2007年1月，XX规划委员会函复《关于XX镇中心区起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函》（市规函[2007]116号），提出七点意见，原则同意了控规方案。

考虑到XX落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同时，由于XX落村位于规划的XX落湖公园南侧，XX落村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。

二、项目区位情况

1．区域位置

XX镇位于XX东南端，毗邻X区、顺义区。

距亚运村北4公里，东距XX机场14公里，XX北部15公里，XX南北贯穿全镇6.3公里，XX东接XX机场北线高速，西接XX高速公路，横跨镇域9.5公里。

全镇占地面积56.83平方公里，辖29个生活小区（16个居委会）、19个行政村。

地区常住人口23.4万人。

1999年10月被XX确定为全国小城镇建设试点镇。

XX落村位于XX镇的中部地区。

XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】土地一级开发项目总面积101.94公顷，项目位置如下图所示：

2．项目自然特征

（1）地形地貌

项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。

（2）气候气象

本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

多年年平均气温为11.5℃。

一月平均气温4.9℃，最低气温零下19.1℃；七月平均气温25.7℃，最高气温达40.5℃。

多年平均全年日照时数为2800小时，年日照百分率62%。

平均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。

多年年平均无霜期为195天，初霜期在10月下旬，终霜期在4月上旬。

（3）河流水系

XX镇镇域地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。

15公里长的温榆河绿色生态走廊自西北向东南环镇而过，占XX镇面积近20平方公里。

（4）地质

本项目宗地已经聘请XX勘察设计研究院进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。

3．项目区位特征

XX镇中心起步区，位于XX镇镇域中心，紧邻规划海落湖湿地公园。

用地北靠政府路，南邻天通苑，西靠国道XX路，东临XX高速，区位优势明显。

现状镇区主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地围，交通可达性强。

同时，地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接，景观资源得天独厚。

XX镇中心起步区是XX镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现XX镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。

该区域地处X汤快速路东侧，定泗公路南侧，具有较好的外部交通环境。

项目用地北侧紧邻XX路。

东、北两侧均有通往六环路的通道，西侧可直达XX路。

XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系，七星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。

三、土地利用现状分析

1、规划用地现状权属

本项目用地围面积约为101.94公顷（合1529.10亩），全部为XX镇XX落村集体土地。

2、规划用地现状性质

根据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》、XX落村土地统计簿及现场调查初步估算，项目用地围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。

表1-1：

项目用地利用现状情况

序号

用地性质

用地面积（万㎡）

比例（％）

1

耕地

35.44

34.77

2

果园

2.56

2.51

3

苗圃

2.65

2.60

4

农村居民点

23.12

22.68

5

独立工矿

15.26

14.97

6

交通用地

5.72

5.61

7

坑塘水面

12.21

11.97

8

沟渠

4.98

4.89

合计

101.94

100.00

四、现状地上物状况

本项目总用地面积101.94公顷，根据XX落村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村委会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约240平方米，故宅基地总面积约263520平方米。

根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。

根据村委会提供的数据，本项目非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等8家单位，非住宅建筑面积约182600平方米。

项目用地围另有其它征地补偿地上物情况如下：

1．农作物合计590亩。

其中：

玉米210亩；苜蓿120亩；黄豆150亩；小麦110亩；

2．树木。

道路两侧及项目围树木：

槐树约800棵，树约5000棵，柳树约3000棵；

3．机井22眼；

4．坟冢73座；

5．电线杆50根；

6．配电室3座；

7．鱼塘433.95亩；

8．承包果园：

苹果园110亩，梨园115亩，苗圃286亩；

9．现状乡村道路14300米。

图1－2：

项目用地现状遥感图

五、项目规划情况

依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目建设用地主要为二类住宅、公共服务设施、配套中小学及商业金融业用地，规划设计指标如下：

（1）总用地面积：

1019400平方米；

其中：

建设用地面积：

740400平方米

代征地面积：

278968平方米

其中：

代征道路用地：

159868平方米

代征绿化用地：

119100平方米

（2）地上容积率：

0.6-2.0；

（3）总建筑面积：

1122300平方米

其中：

二类住宅：

784500平方米

公共服务设施：

45900平方米

公共设施（商业金融）：

260600平方米

（根据征地意向协议，其中7.7万平方米用于XX落村商业回迁）

配套中小学：

31300平方米

规划情况如下图所示：

表1－2：

项目建设用地地块控制指标一览表

地块

编号

用地

性质

用地面积

（公顷）

建筑面积

（万㎡）

容积率

建筑密度

（％）

建筑限高

（m）

绿地率

（％）

备注

1—1

R5

3.22

1.93

0.60

30

12

40

中学

1—2

S3

0.43

停车场

1—4

R21

4.23

6.35

1.50

30

18

40

1—6

R21

4.08

6.12

1.50

30

18

40

1—8

R22

1.64

2.46

1.50

35

12

30

2—2

R22

1.42

2.13

1.50

35

12

30

2—4

R21

2.32

3.48

1.50

30

18

40

2—6

R21

9.65

14.48

1.50

30

18

40

2—8

C2

1.40

2.80

2.00

40

30

30

3—2

R21

4.21

6.32

1.50

30

18

40

3—4

C2

3.63

7.26

2.00

40

30

30

3—5

R5

2.00

1.20

0.60

30

12

40

小学

3—7

R21

10.07

15.11

1.50

30

18

40

3—8

C2

3.93

7.86

2.00

40

15

30

4—2

R21

1.46

2.19

1.50

30

18

40

4—4

R21

10.65

15.98

1.50

30

18

40

4—6

C2

2.09

4.18

2.00

40

15

30

4—8

R21

5.63

8.45

1.50

30

18

40

4—9

C2

1.98

3.96

2.00

40

15

30

合计

74.04

112.26

1.52

第二章编制依据

一、法律法规依据

1．中华人民国土地管理法（中华人民国主席令第8号）；

2．城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；

3．XX土地储备和一级开