土地一级开发项目实施计划方案.docx

1、土地一级开发项目实施计划方案XX土地一级开发项目实施方案申请单位： 编制单位：编制时间： XXXX年XX月摘 要一、项目现状情况本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。二、项目规划情况依据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划及

2、项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：土地一级开发总成本测算表序号项目本项目总成本（万元）所占比例1前期费用1522.63 0.32%2征地费用117919.1

3、9 24.86%3拆迁费用206879.73 43.61%4征地拆迁不可预见费24983.93 5.27%5市政基础设施建设费44370.39 9.35%6财务费用21111.09 4.45%小计416786.97 87.86%7土地一级开发投资回报额（8%）33342.96 7.03%8两税一费（5.5%）24257.44 5.11%合计474387.37 100.00%楼面地价（元/平方米）4227 -地面地价（元/平方米）6407 -第一章 项目基本情况一、项目背景XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启

4、动，呈现出了蓬勃发展的态势。然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。为了推进XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造围确定了中心区的起步区。中心起步区的四至为：东至高压线，西至现状美树假日小区，南至距旧村南侧现状路，北至平海路，规划围面积为146.87公顷。本项目土地一级开发围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：东至XX落湖滨路，西至望都东

5、路，南至七北路，北至XX路，规划用地面积为101.94公顷。2005年12月，XX人民政府向XX规划委员会致函关于启动XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）规划的函（昌政函200560号），原则同意中心起步区详细规划方案；2007年1月，XX规划委员会函复关于XX镇中心区起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函（市规函2007116号），提出七点意见，原则同意了控规方案。考虑到XX落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同时，由于XX落村位于规划的XX落湖公园南侧，XX落村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。二、项目区位情况1区域

6、位置XX镇位于XX东南端，毗邻X区、顺义区。距亚运村北4公里，东距XX机场14公里，XX北部15公里，XX南北贯穿全镇6.3公里，XX东接XX机场北线高速，西接XX高速公路，横跨镇域9.5公里。全镇占地面积56.83平方公里，辖29个生活小区（16个居委会）、19个行政村。地区常住人口23.4万人。1999年10月被XX确定为全国小城镇建设试点镇。XX落村位于XX镇的中部地区。XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】土地一级开发项目总面积101.94公顷，项目位置如下图所示：2项目自然特征（1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。（2）气候气象本

7、地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年年平均气温为11.5。一月平均气温4.9，最低气温零下19.1；七月平均气温25.7，最高气温达40.5。多年平均全年日照时数为2800小时，年日照百分率62%。平均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。多年年平均无霜期为195天，初霜期在10月下旬，终霜期在4月上旬。（3）河流水系XX镇镇域地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。15公里长的温榆河绿色生态走廊自西北向东南环镇而过，占XX镇面积近20平方公里。（4）地质本项目宗地已经聘请XX勘察设计

8、研究院进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。3项目区位特征XX镇中心起步区，位于XX镇镇域中心，紧邻规划海 落湖湿地公园。用地北靠政府路，南邻天通苑，西靠国道XX路，东临XX高速，区位优势明显。现状镇区主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地围，交通可达性强。同时，地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接，景观资源得天独厚。XX镇中心起步区是XX镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现XX镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X汤快速路东侧，定泗公路南侧，具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻XX路。东、北两侧均

9、有通往六环路的通道，西侧可直达XX路。XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系，七星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。三、土地利用现状分析1、规划用地现状权属本项目用地围面积约为101.94公顷（合1529.10亩），全部为XX镇XX落村集体土地。2、规划用地现状性质根据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划、XX落村土地统计簿及现场调查初步估算，项目用地围土地利用现状情况如下表所示，具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表1-1：项目用地利用现状情况序号用地性质用地面积（万）比例（）1耕地35.44 34.77 2果园

10、2.56 2.51 3苗圃2.65 2.60 4农村居民点23.12 22.68 5独立工矿15.26 14.97 6交通用地5.72 5.61 7坑塘水面12.21 11.97 8沟渠4.98 4.89 合计101.94 100.00 四、现状地上物状况本项目总用地面积101.94公顷，根据XX落村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，经过现场查勘，并依据村委会提供的数据，获知平均每户宅基地面积约240平方米，故宅基地总面积约263520平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。根据村委会提供的数据，本项目非居民住

11、宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等8家单位，非住宅建筑面积约182600平方米。项目用地围另有其它征地补偿地上物情况如下：1农作物合计590亩。其中：玉米210亩；苜蓿120亩；黄豆150亩；小麦110亩；2树木。道路两侧及项目围树木：槐树约800棵，树约5000棵，柳树约3000棵；3机井22眼；4坟冢73座；5电线杆50根；6配电室3座；7鱼塘433.95亩；8承包果园：苹果园110亩，梨园115亩，苗圃286亩；9现状乡村道路14300米。图12：项目用地现状遥感图五、项目规划情况依据XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划及项目普测成果，本项目建设用地主要为二类住宅

12、、公共服务设施、配套中小学及商业金融业用地，规划设计指标如下：（1）总用地面积：1019400平方米；其中：建设用地面积：740400平方米代征地面积：278968平方米其中：代征道路用地：159868平方米代征绿化用地：119100平方米（2）地上容积率：0.6-2.0；（3）总建筑面积：1122300平方米其中：二类住宅：784500平方米公共服务设施：45900平方米公共设施（商业金融）：260600平方米（根据征地意向协议，其中7.7万平方米用于XX落村商业回迁）配套中小学：31300平方米规划情况如下图所示：表12：项目建设用地地块控制指标一览表地块编号用地性质用地面积（公顷）建筑面

13、积（万）容积率建筑密度（）建筑限高（m）绿地率（）备注11R53.221.930.60301240中学12S30.43停车场14R214.236.351.5030184016R214.086.121.5030184018R221.642.461.5035123022R221.422.131.5035123024R212.323.481.5030184026R219.6514.481.5030184028C21.402.802.0040303032R214.216.321.5030184034C23.637.262.0040303035R52.001.200.60301240小学37R2110.0715.111.5030184038C23.937.862.0040153042R211.462.191.5030184044R2110.6515.981.5030184046C22.094.182.0040153048R215.638.451.5030184049C21.983.962.00401530合计74.04112.261.52第二章 编制依据一、法律法规依据1中华人民国土地管理法（中华人民国主席令第8号）；2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；3XX土地储备和一级开