房屋建筑物评估技术说明.docx

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房屋建筑物评估技术说明

一、评估范围及对象

评估范围：

哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。

评估对象：

主要包括购置和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。

截至2012年3月31日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为17,626,231.50元，账面净值为15,591,752.59元。

具体构成见下表：

编号

科目名称

账面价值

原值

净值

房屋建筑物类合计

17,626,231.50

15,591,752.59

4-6-1

固定资产-房屋建筑物

17,626,231.50

15,591,752.59

二、工程概况描述

哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计6项，其中2项辅助用房是哈房权证平字第1001001237号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2项商业用房是东升家园3-1号一层和平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商；2项住宅是哈房权证开字第200920072号南岗区衡山路84号10层B座、哈权证里字第1001032895号道里区友谊路382号1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路84号和道里区友谊路382号。

本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。

其中有3项房屋有房屋所有权证，其他3项无房屋所有权证。

房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购置和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲置未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。

评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。

三、评估方法

评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。

市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。

本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分别采用重置成本法、市场比较法和收益法评估。

其中：

1、对于辅助用房采用重置成本法，其计算公式：

评估净值＝评估原值×成新率（%）

2、对于商业和住宅用房采用市场比较法和收益法评估。

（1）市场比较法

市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。

市场比较计算公式如下：

估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（2）收益法

收益法是在估算被评估对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的折现率，将被评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日的收益总和（房地产现值）的一种方法。

其计算公式：

V=（a/r）×[1-1/（1+r）^n]

V：

房地产价格

a：

房地产年纯收益

r：

折现率

n：

收益年期

四、评估过程

（一）评估准备

评估人员根据哈尔滨东安园林绿化工程有限公司提供的固定资产-房屋建筑物清查评估申报表所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料。

（二）房屋建筑物现场勘查及评估调查

1、评估人员协同哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的工程技术人员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、丈量核实建筑面积。

详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。

2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向相关管理人员调查了解建筑物基本情况，查询购置合同和抵账协议等相关原始入账资料。

3、对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平进行调查，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。

对被评估房地产同一供需范围类似房地产的交易价格、掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况等进行调查咨询。

并对区域市场租金及售价进行了调查，作为评估计算的重要依据。

（三）评定估算

依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物逐一做出合理的评估计算。

（四）汇总整理

1、汇总评估结果；

2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。

五、典型案例分析

案例一：

建安头道街浴池锅炉房（序号为表4-6-1，No.4）

建安头道街浴池锅炉房是是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的主要房产之一，该房屋为2006年哈尔滨东安发动机（集团）有限公司转让给被评估单位，原为浴池锅炉房，现处于闲置状态，房屋所有权证号哈房权证平字第1001001237号，该房屋占用的土地使用权人为哈尔滨东安发动机（集团）有限公司，划拔用地，用途为市政公用设施。

现以该房屋为例，说明运用重置成本法测算房屋建筑物评估值的过程。

工程特征

熟料库，自然层1层，建筑面积520.00平方米，该建筑物1983年10月建成，房屋产权证号：

哈房权证平字第1001001237号，房屋所有者为“哈尔滨东安园林绿化工程有限公司”，设计用途“其它”。

该建筑共1层，砖混结构，240毫米厚砖外墙，混凝土预制屋面板。

外立面抹水泥砂浆饰涂料、内墙刷大白、电照暖通设施齐全。

评估人员现场勘查发现，该建筑保养维护较好，可正常使用，发现轻微不均匀沉降及外墙裂缝。

（一）评估原值的确定

建筑安装工程造价

根据该房屋的实体特征及该房产工程概（预）算书工程量，以2010年《黑龙江省建筑工程消耗量定额基价表》、《黑龙江省装饰装修工程消耗量定额基价表》和《黑龙江省安装工程消耗量定额基价表》为基础确定其相关分部分项工程直接费，按照2010年《黑龙江省建筑安装工程费用定额》所规定的工程造价计算程序及费率标准，参考评估基准日哈尔滨市建筑市场人工、材料等价格信息资料计算该房屋的分部分项工程造价，汇总后得出其建筑安装工程造价。

1、建筑安装工程造价

建筑工程计价程序

序号

费用名称

建筑工程计算程序

费率

金额

（一）

分部分项工程费

按计价定额实体项目计算的基价之和

309,400.00

其中：

计费人工费

∑工日消耗量*人工单价（35.05元/工日）

46,410.00

（二）

措施费

A×费率

3.63%

1,684.68

（三）

其他费用

82,092.30

人工费价差

合同约定或省建设行政主管部门发布的人工单价-人工单价

72,759.76

材料费价差

材料实际价格（或信息价格）与省计价定额中材料价格的差价

机械费价差

省建设行政主管部门发布的机械费价格与省计价定额中机械费的差价

暂列金额

（一）×费率

总承包服务费

[

（一）+

（二）×费率

3.00%

9,332.54

（四）

安全文明施工费

[

（一）+

（二）+（三）]×费率

2.20%

8,649.89

（五）

规费

[

（一）+

（二）+（三]×费率

4.34%

17,063.88

（六）

税金

[

（一）+

（二）+（三）+（四）+（五）]×费率

3.44%

14,409.84

（七）

单位工程费用

（一）+

（二）+（三）+（四）+（五）+（六）

433,300.60

2、装饰工程造价

序号

费用名称

建筑工程计算程序

费率

金额

（一）

分部分项工程费

按计价定额实体项目计算的基价之和

15,600.00

其中：

计费人工费

∑工日消耗量*人工单价（35.05元/工日）

3,120.00

（二）

措施费

A×费率

2.86%

446.16

（三）

其他费用

5,372.80

人工费价差

合同约定或省建设行政主管部门发布的人工单价-人工单价

4,891.41

材料费价差

材料实际价格（或信息价格）与省计价定额中材料价格的差价

机械费价差

省建设行政主管部门发布的机械费价格与省计价定额中机械费的差价

暂列金额

（一）×费率

总承包服务费

[

（一）+

（二）×费率

3.00%

481.38

（四）

安全文明施工费

[

（一）+

（二）+（三）]×费率

1.07%

229.18

（五）

规费

[

（一）+

（二）+（三]×费率

4.34%

929.58

（六）

税金

[

（一）+

（二）+（三）+（四）+（五）]×费率

3.44%

776.67

（七）

单位工程费用

（一）+

（二）+（三）+（四）+（五）+（六）

23,354.40

该房屋建筑安装工程造价=建筑安装工程造价+装饰工程造价

=433,300.60+23,354.40

=456,655.00元（取整）

单位建安造价=456,655.00÷520.00＝878.18元/平方米。

3、前期费用及其他费用

根据国家、黑龙江省和哈尔滨市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例，确定该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表：

前期费用及其他费用

序号

费用名称

费率标准

金额

依据

取费基数

按工程总造价（元）计

456,655.00

勘察设计费

3.50%

15,982.93

计价格[2002]10号

工程监理费

2.10%

9,589.76

发改价格[2007]670号

前期工作咨询费（可研性）

0.26%

1,187.30

计价格[1999]1283号

环境影响咨询费（环评费）

0.06%

273.99

计价格[2002]125号

建设单位管理费

1.50%

6,849.83

财建[2002]394号

招标代理服务费

0.05%

246.59

计价格[2002]1980号

A小计

34,130.39

取费基数

按建筑面积（平方米）计

墙改节能基金

8元/平方米

4,160.00

黑建办[2008]2号

城市基础设施配套费

170元/平方米

88,400.00

黑价联字[2008]63号

散装水泥专项基金

1元/平方米

520.00

黑财综[2007]137号

B小计

93,080.00

前期及其他费用合计

A+B

127,210.39

根据测算，该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用为127,210.39元。

4、资金成本

根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员核定其合理建设工期为1年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。

即：

资金成本＝（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2×贷款利率×合理工期

＝（456,655.00+127,210.39）×1/2×6.00%×1

＝17,515.96元。

5、评估原值

评估原值＝建筑安装工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本

＝456,655.00+127,210.39＋17,515.96

＝636,700.00元。

评估单价＝636,700.00÷520.00

＝1224.42元/平方米。

（二）综合成新率的确定

1、使用年限法

以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作为其年限法成新率，用公式表示即为：

年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/（建筑物已使用年限+尚可使用年限）×100%

锅炉房砖混结构，相关评估规范规定，砖混结构非生产用房的经济寿命年限为50年。

至此次评估基准日被评估房屋已使用29.27年，依据相关评估规范和被评估房为屋的结构、用途及使用环境，结合该房屋的改善、维修，评估人员将被评估房屋的尚可使用年限确定为20.73年。

据此估算办公楼的年限法综合成新率为：

年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

＝20.73/（29.27+20.73）×100%

=41.46%

2、打分法

对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新率，详见下表。

房屋建筑物现场记录及分数评定表

序号

分项

标准分

评定分

评定标准

结构

基础

承载力不足，稍超过允许范围的不均匀沉降，有细微裂缝

承重构件

局部变形裂缝，混凝土有剥落

非承重墙

局部有损坏，勒脚有部分侵蚀剥落

屋面

局部漏雨，排水设施锈蚀、面层有开裂老化

楼地面

整体面层剥落、裂缝、空鼓，地面坑洼不平

小计

100

权重71%

装修

门窗

门窗部分变形、锈蚀，油漆老化脱皮

内外装修

部分空鼓、裂缝和脱落

其他

局部顶棚抹灰层有裂缝、破裂

小计

100

权重5%

设备

水卫

上下水不够通畅，器具老化，部分损坏、残缺

电照

设备陈旧，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不全

暖通

设备管道锈蚀严重，零件损坏，残缺不全

小计

100

权重24%

勘察成新率G*71%+S*5%+B*24%=47.45%

3、综合成新率

打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘查、评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿命年限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。

两种判断结果均有其合理性。

按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估房屋的综合成新率：

综合成新率＝41.46%×40%+47.45%×60%

＝45%（取整）。

（三）评估净值的确定

评估净值＝评估原值×成新率

＝601,400.00×45%

＝270,630.00元

案例二：

房产（南岗区衡山路84号10层B座）序号为表4-6-1，No.1

（一）被评估对象概况

上述房产位于哈尔滨市南岗区衡山路84号10层B座，房屋所有权证号哈房权证开字第200920072号，建成于2000年，评估基准日账面原值576,927.10元，账面净值486,263.38元。

评估人员现场勘查发现，被评估对象保持完好，能保证正常使用，现处于空置状态。

（二）评估方法的选择

本次考虑到由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此本次采用市场法对被评估对象进行评估。

市场比较计算公式如下：

估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（三）评估过程

本次应用市场比较法中的交易实例主要通过下列途径获得：

●调查该房产区域内类似户型的交易案例；

●与出售出租、地产的中介机构和个人电话询问；

对于收集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况），然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，综合得出评估基准日评估对象的市场价格。

具体评估说明如下：

（1）比较实例选择

选择比较交易实例时，根据待估房屋的情况，应符合以下要求：

①用途相同。

②交易类型相同。

③属于正常交易。

④区域及个别条件相近。

（2）比较因素选择

根据估价对象的房屋条件，影响估价对象价格的主要因素有：

①交易时间：

确定地价指数。

②交易情况：

是否为正常、公开、公平、自愿的交易。

③区域因素：

主要有商服繁华度、交通通达度、距市中心距离、环境、公共设施配备完备度等。

④个别因素：

主要指期房或现房、结构、楼层、朝向、格局、装修状况等。

本次评估选择了三个用途与待估房屋相同或相近的实例，以它们的交易价格做比较，结合影响商业房屋价格的因素，进行因素修正，求取待估房屋的评估价格。

比较实例

位置

户型

建筑面积

单价（元/㎡）

交易日期

交易情况

比较案例1

龙坤花园

2室1厅1卫

139

6712

2012-12-1

正常

比较案例2

果戈里大街

2室1厅1卫

136

5779

2012-12-1

正常

比较案例3

宣西小区

3室1厅1卫1厨

133

5113

2012-12-1

正常

（3）编制比较因素条件说明表

估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1-1。

比较因素说明表

表1-1

估价对象及可比实例比较因素内容

估价对象

比较案例1

比较案例2

比较案例3

位置及名称

南岗区衡山路84号10层B座

龙坤花园

果戈里大街

宣西小区

交易价格（元/㎡）

待估

6712

5779

5113

交易日期

2012年12月

交易情况

正常

区域因素

位置

离市级商业中心距离

处于南岗区红旗街，黄河路商圈2公里，距离万达广场0.31，距会展中心1.5公里,距龙塔1公里，

南岗集中区黄河路商圈1.5公里，距离世纪广场1公里

位于南岗区，属城中，临近革新教堂，革新街地下农贸市场近在咫尺

处于南岗区黄河路和长江路商圈1公里

商业繁华度

商业群体：

综合吸引力、竞争状态

商业群体强，综合吸引力强，竞争力强

商业群体较强，综合吸引力较强，竞争力较强

商业群体一般，综合吸引力一般，竞争力一般

交通条件

区域道路状况

203、205、21、27、82路等多条公交线路。

周边主要交通干道：

衡山路、汉水路、赣水路

7、16、76、68、71、91路等多条公交线路。

周边主要交通干道：

东:

泰山路;南:

汉水路;西:

红旗大街;北:

闽江路;

109、18、63、7、8、92路等多条公交线路。

周边主要交通干道：

果戈里大街、革新街、中山路、文明街

南岗宣化街宣西小区宣庆街、宣化街、十字街附近

离火车站距离

约4公里

约6公里

约2.5公里

约5公里

基础设施

　通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖、通气

七通

公共配套

　主要指学校、医院、邮电局、娱乐设施、银行等公共配套设施的完善度

学校:

哈尔滨旅游学院、电力职业技术学院等，医院:

黑龙江省中医院、中西医结合研究所附属医院、嵩山医院等.附近中行、建行、工行等

中、小学：

闽江小学,松雷中学,北开大学幼儿园：

小区托管中心。

商场：

隆马特量饭店。

银行：

交行,中国银行。

医院：

电力医院,市胸科医院,哈尔滨制药六厂

大学：

无,　中小学：

花园小学17中,　幼儿园：

花园小学17中,　商场：

秋林商场,　邮局：

邮局,　银行：

中行,　交行,　建行,　邮政,　招商,　浦发,　医院：

9院,　三净医院

大学：

哈尔滨体育学院中小学：

13中、大成小学幼儿园：

一掌金幼儿园商场：

大都商场邮局：

邮政储蓄银行：

建设银行、农业银行医院：

大成医院其他：

大润发超市

个别因素

交通便捷程度

临交通干道

周边主要交通干道：

衡山路、汉水路、赣水路

东:

泰山路;南:

汉水路;西:

红旗大街;北:

闽江路;

果戈里大街、革新街、中山路、文明街

南岗宣化街宣西小区宣庆街、宣化街、十字街附近

临街状况

宽度

较宽

深度

一般

临街

一面临街

外界环境

周围土地利用类型

住宅

建筑物状况

建筑年代

2000年

2006年

1998年

1995年

交易面积（㎡）

149.03

139

136

133

停车位数量

较多

一般

楼层

10/18

11/32

8/8

装修

中等装修

精装修

简单装修

建筑结构

框架结构

（4）编制比较因素条件指数表

根据待估房屋与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定如下：

A交易日期：

因交易案例的交易日期与评估基准日近一年，市场价格发生一定波动，故作了修正。

B交易情况中，待估房屋与比较案例均为正常交易，故不做修正。

C待估房屋与三个实例个别因素中的临街状况、面积、装修不完全一样，故作了修正。

D待估房屋与三个实例区域因素中的繁华程度、交通条件、未来发展前景一致，故不作修正。

根据以上比较因素指数的说明,编制估价对象与比较实例的比较因素条件指数表2-1。

比较因素内容

估价对象

比较案例1

比较案例2

比较案例3

交易日期

100

交易情况

100

区域因素

位置

离市级商业中心距离

100

101

102

商业群体：

综合吸引力、竞争状态

100

101

交通条件

区域道路状况

100

离火车站距离

100

基础设施

　通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖、通气

100

公共配套

　主要指学校、医院、邮电局、娱乐设施、银行等公共配套设施的完善度

100

个别因素

交通便捷程度

距交通干道

100

临街状况

宽度及深度

100

外界环境

周围土地利用类型

100

建筑物状况

新旧程度

100

102

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