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花边岭南花园花园物业管理方案
第一章物业概况
花边岭南花园花园位于惠州市花边岭西南端CBD中心繁华区域，周边商业、办公、住宅云集,,交通便利，商业氛围浓郁,区域位置优越。
花边岭南花园花园工程设计为框架结构。
地上二十五层，地下二层，是集商业、住宅为一体的高档次商住楼。
地下一、二层为停车场和设备用房，一、二层为商场，三层为架空层，四~二十五层为住宅。
大楼计划于2008年6月初陆续交付使用。
大楼项目总占地面积为5946M2，总建筑面积为34942M2，其中地下室建筑面积为6247平方米；商场建筑面积为3018平方米；住宅建筑面积为24701平方米；住宅定位为中小户型，户数为276户。
地下车库停车位为96辆。
住宅电梯可达地下一、二层，在地下一、二层设有电梯厅。
建筑容积率为，建筑密度为%，绿地率为25%。
花边岭南花园花园为全封闭式管理住宅小区，其安防系统设计包括彩色闭路监控系统、智能门禁系统、彩色可视对讲系统、智能停车场管理系统、电梯五方对讲、保安巡更系统、背景音乐广播系统七大部分，安防系统中控室设于裙楼西侧一层消防控制室内。
1、监控系统
监控系统采用彩色闭路监控系统，主要为：
、住宅及建筑周边的监控。
、地下一、二层、一层住宅大堂及电梯轿厢的监控。
、小区内部架空层、住宅天面等的监控。
、地下一、二层停车库及车道的监控。
2、智能门禁系统：
、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门禁系统，门禁系统读卡器与对讲系统门口机设为一体，采取IC卡刷卡进入，不设钥匙开门。
业主须刷卡方可进入。
、门禁卡与住宅停车场卡做成一卡通系统。
且具有信息发布功能。
、门口机能对不同卡进行识别，并作出相应的提示；访客在门口机呼叫业主有记录，业主对访客开门也有记录可查。
、因有2部疏散楼梯间可由商场上至三层架空层，为安全起见及考虑商场具体使用情况，疏散楼梯门根据具体使用情况加设楼梯通道专用锁。
3、彩色可视对讲系统：
、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门口机，门口机也可独立作立式设计，与每户住宅的对讲。
访客须经业主同意方可进入。
、每户住宅室内分机能与小区管理处通话（含报警按钮）。
、室内分机采用寸彩色液晶屏对讲分机。
、小区大堂值班室、保安宿舍、消防控制室与小区管理处通话。
4、停车场管理系统
地下一、二层车库停放小区业主的汽车、摩托（单）车，出入口坡道宽均为，采用北进南出的方式管理，摩托（单）车不另设道闸。
5、小区电子巡更系统：
在小区内每个单元的一楼、楼顶及小区外围、重要设施设电子巡更点，供小区保安人员巡逻检查使用。
确保保安巡逻的质量，保障了小区内业主的安全。
大楼主要机电设备：
安防系统、消防控制系统、发电机、水泵设备、配电设备、电梯6台（其中：
客梯5台、货梯3台、消防梯2台）、自动扶手奥的斯电梯18台（1-6楼商场内专用），大堂及地下车库IC系统等。
大楼主要配套设施有：
地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统、智能IC系统等。
第二章目的和范围
一、管理目的：
1、保持物业的完好程度。
通过加强对整体物业的维护、养护和对业主（租户）提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。
2、维护全体业主（租户）的利益，加强宣传，与业主（租户）一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的购物及居住环境。
3、加强宣传和管理，引导广大业主（租户）正确使用物业、公共设施设备和场地。
4、加强对花园实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高隆生物业公司的社会声誉。
5、以良好的服务维护和提高隆生地产的社会声誉和隆生物业的管理品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该花园物业保值升值。
二、管理范围：
花边岭南花园花园
第三章管理原则、方式和内容
一、管理原则：
本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把花边岭南花园花园管理成惠州一流的商住旺地。
二、管理方式：
隆生企业集团依据国家《物业管理条例》及相关法律法规，全权委托惠州隆生物业管理对花边岭南花园花园实行综合一体化管理。
隆生物业管理在管理合同期内对花边岭南花园花园负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。
三、管理内容：
1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。
2、大楼房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。
3、花边岭南花园花园及外围公共部分的公共秩序维护。
4、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。
5、室内外停车场的管理。
6、大楼房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运行和管理。
7、大楼规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。
8、大楼内的各项配套服务设施的维修，养护和管理（不含商场内部设备设施）。
9、物业及物业管理档案、资料。
第四章总体目标和分项指标
一、总体目标：
在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺花边岭南花园所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达到惠州市物业管理优秀大楼的管理标准，二年内达到省优标准，三年内达到国家示范大楼的管理标准。
二、分项指标：
1顾客满意率95%以上；
2）管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%；
3）房屋完好率、公共设施完好率98%以上；
4）卫生、消杀、环境绿化市级达标率100%
5）维修及时率、合格率100%；
6）因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零；
7）杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；
8）费用年收缴率在98%以上；
9）保证提供充足的资源；
第五章组织和资源
一、组织架构及人员配备：
如下图所示：
惠州隆生物业公司
花边岭南花园管理处34人
经理1人
管理员一人
收费员一人
备注：
具体各岗位人员安排见如下说明。
二、人员安排说明
序号
岗位
编制
说明
1
经理
1
负责大楼工作的全面管理。
2
管理员
1
负责大楼的房屋、环境、绿化及安全管理工作。
3
收费员
1
负责大楼各项费用的收缴及催款工作。
4
维修工
3
负责花边岭南花园花园所有公共设备设施的维修、维护、保养工作，24小时轮流值班对商场、商铺、住宅的水电供应提供有力的保障.
5
厨工
1
5
护
卫
员
固定岗
12
分别有：
室外入口、出口各1人，首层大堂1人，监控室（消防控制中心）1人。
巡逻岗
6
班长1人，住宅楼兼车库巡逻岗1人。
机动岗
2
用于换休和请假顶岗
6
环
保
班
绿
化
工
1
外围绿化、空中花园兼清洁工作
清
洁
工
6
按区域进行工作分工，其中，外围2人，地下车库2人，住宅楼2人。
7
合计
34
说明：
护卫员三个班，每班8小时。
三、管理处各岗位职责
四、任职资格：
职位
任职资格
经
理
1、大专或以上学历，45岁以下，5年以上物业管理经验。
2、具备财务、建筑、小区环艺基础知识和行政管理知识。
3、掌握经济法、合同法及物业管理相应的法规知识。
4、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作，具备处理突发事件及协调、沟通能力。
5、有较强的服务意识和良好的职业道德，取得全国物业管理经理上岗证。
机电工程师
1、大专或以上学历，40岁以下，机电专业毕业，三年以上物业管理经验。
2、有较强的服务意识和良好的职业道德、协调、沟通能力和团队精神。
3、懂电脑操作和弱电系统相关知识。
4、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。
5、取得全国物业管理经理上岗证。
管
理
员
1、大专以上学历，退伍军人，36岁以下，三年以上相关经验。
2、有较强的服务意识和良好的职业道德，懂得房屋结构及环境管理的基础知识，有处理突发事件的能力。
3、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。
4、取得全国物业管理上岗证
收
费
员
1、中专或以上毕业，财务相关专业，2年以上财务管理经验。
2、30岁以下，女性，有惠州市户口担保，取得财会上岗证
3、有较强的服务意识和良好的职业道德。
维修班长
1、中专以上学历，25岁以上，两年以上物业管理经验。
2、有中级以上电工证，小区智能控制系统管理经验，有弱电系统维修经验。
3、有较强的服务意识和良好的职业道德。
护
卫
员
1、退伍军人，高中以上学历，25岁以下。
2、身体素质良好，遵章守纪。
3、有较强的服务意识和良好的职业道德。
环保员
1、初中以上毕业，40岁以下，相貌端正。
2、身体健康，踏实肯干。
第七章服务承诺和质量保证
花边岭南花园服务承诺一览表
部门
服务承诺
质量目标
护卫班
设立24小时服务电话：
XXXXXXX
100%
发生盗警，2分钟内到达
100%
发生火警，2分钟内到达
100%
环卫班
日常垃圾每日至少收集2次
100%
走廊、大堂、梯道、电梯轿箱等每日拖、扫3次以上
100%
除“四害”每月1次
100%
维修班
故障处理：
供水：
5分钟内派技术人员到现场处理
电力：
5分钟内派技术人员到现场处理
维修：
5分钟内派技术人员到现场处理
98%
98%
98%
预先知道停水停电，24小时前发出通告
突发停水停电，10分钟内发出通告
100%
100%
简单照明系统装置于收到报告后1小时内更换
需要特别工具更换的照明系统于收到通知后24小时内办妥
95%
办公室
开通办公时间内投诉电话：
XXXXXXX
100%
咨询事项，即日处理
一般事项，24小时内处理
复杂事项，3个工作天内解决或转到相关部门、机构并回复
98%
业主（租户）意见调查，每年至少进行1次，并于2周内回复
100%
书信
于3日内回应
100%
电话
于3次声响内接听
100%
约晤
于2个工作天内会晤
100%
文娱活动
每年元旦、五一、中秋、国庆等传统节日举行
95%
工程问题
2个工作天内协调并回复
95%
第八章移交接管
一、移交接管前的准备工作：
1、成立花边岭南花园管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。
2、成立验收小组，了解大楼的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。
A、移交接管验收遗留问题统计表。
B、公共配套设施接管验收表。
C、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。
D、机电设备接管验收遗留问题统计表。
3、花边岭南花园资料的移交接管。
1）产权资料（复印件）：
A、项目批准文件
B、用地批准文件
2）政府职能部门验收合格资料：
A、市政部门验收意见；
B、环保部门验收意见；
C、供电部门验收意见；
D、质量监理部门验收意见；
E、园林绿化部门验收意见；
F、供水部门验收意见；
G、房产管理部门验收
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