上半年商品房存量.docx
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上半年商品房存量
北京
北京新建商品房存量为79903套
数据来源：
来自北京市住建委的数据显示，自3月底库存清理后至今，北京新建商品住宅库存量共减少了10653套，日均消化218套，截至5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，为3月底库存清理后首次下降至8万套以下，按照当前的销售速度，预计消化当前库存需要一年时间。
尽管库存量在不断降低，但业内人士认为，3月底至4月市场成交上涨，而开发商缓入市，就必然使得库存不断下降。
从数据上来看，当前库存减少对开发商来说，并不意味着库存压力明显下降。
多个房企由于长期的低迷成交而积压库存量，而短期内市场成交难有突破性增长，因此对于开发商来说去库存压力仍然存在。
由于调控环境影响，市场成交的速度会慢于供应的速度，届时将会进入库存上涨的阶段，预计或将重超9万套。
深圳
数据来源：
商品房存量情况
截至6月30日，深圳一手房可售套数和面积分别为30818套和336.05万平方米，与2010年12月31日数据相比，可售套数上涨21.46%，可售面积上涨37.54%。
南京
上半年南京商品住宅成交28212套销供比1.67
——2012年上半年南京房地产市场运行现状
数据来源：
一、当前市场的成交及价格情况
2012年上半年南京商品住宅成交量上涨
2012年截至6月17日南京全市共成交商品住宅28212套/286.8万平方米，比2010年上半年增长8633套/84.9万平方米。
自1月春节过后，南京住宅市场刚需逐步释放，成交量呈现回升态势，特别是2、3月份迎来刚需的集中爆发，成交量大幅上涨。
图：
2012年截至6月17日南京商品住宅成交情况（单位：
万平方米）
数据来源：
CREIS中指数据、
二、当前市场的销售速度和去化周期
市场存量保持高位运行
截至2012年6月17日，南京商品住宅可售量为50882套，始终保持高位运行。
以前六个月平均销售速度（4702套/月）计算，出清周期为11个月，与去年上半年基本一致。
虽然近几个月南京楼市认购和成交量同比去年大幅上涨，但大量纯新盘的上市和去年积压库存的加推，使南京市场存量丝毫没有减少，去化压力巨大。
图：
2011年-2012年截至6月17日南京市场销售速度与出清周期（单位：
套）
数据来源：
CREIS中指数据、
2012年上半年南京商品住宅市场销供比为1.67
2012年至6月17日南京商品住宅市场销供比为1.67，从目前推盘情况来看，南京楼市处于供需两旺的状态。
图：
2012年截至6月17日南京商品住宅销供比走势图（单位：
平方米）
数据来源：
CREIS中指数据、
三、当前住宅细分市场的供需特点
两江板块领跑楼市，刚需带动楼市复苏
从南京商品住宅成交分布上看，浦口板块共成交8145套/78.61万平方米，成功领跑楼市；其次是江宁板块，共成交7614套/70.27万平方米，位居第二，城南和城北板块成交量分列第三、四位，但从成交上来看，不及第二名江宁板块的一半。
作为南京市的供应主力和刚需大户，江宁和浦口两个区将近共贡献了全市总成交量的五成之多，预计下半年，这两个区域仍是南京楼市的主力成交区域。
图：
2012年截至6月17日南京各区商品房成交量
数据来源：
CREIS数据库
重庆
数据来源：
2012年1-5月重庆主城区房地产市场批售供应642.45万平方米，同比下降22%；同期，主城区商品房成交套数85491套，成交面积805.02万平方米，建筑面积成交均价6639元/平方米，成交量同比增长明显，其中，成交套数同比增长32.6%，成交建筑面积同比增长39.6%，价格同比则有6.4%的回落。
从1-5月的市场走势来看，主城区房地产市场在此期间呈现供小于求的态势，银行个人按揭、公积金贷款等信贷政策的放松，刚需及首改客户的释放使得房地产市场以价换量的效果凸显。
东莞
一手住宅库存量高达626.13万平方米创新低
数据来源：
今年前5月东莞楼市供应创历史同期最低，仅172.5万平方米，以中小户型为主，由于2、3月份以来楼市逐级回暖，供求基本平衡，截至5月31日，东莞全市商品房存量为626.13万平方米，由于同期楼盘销售效果较好，业内人士分析认为，库存仍处于调整期，不必过分担忧。
今年前5月东莞楼市供应创历史同期最低，仅172.5万平方米，以中小户型为主，由于2、3月份以来楼市逐级回暖，供求基本平衡，截至5月31日，东莞全市商品房存量为626.13万平方米，由于同期楼盘销售效果较好，业内人士分析认为，库存仍处于调整期，不必过分担忧。
今年前5个月供应量仅172.5万平方米
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年东莞一手住宅前5月供应量创历史同期最低，仅172.5万平方米;销售量约169.9万平方米，较2009年和2011年同期下滑较明显，但高于2008年和2010年同期。
供应量和销售量基本持平，供求基本平衡。
从供应户型来看，前五个月供应以中小户型为主，大户型供应比重下滑。
库存量仍高达600万平方米以上
截至今年5月31日，东莞全市商品房存量为626.13万平方米，环比小幅增加1.35%，其中住宅存量为465.26万平方米，环比增加1.81%;洋房存量为386.56万平方米，环比增加1.50%，共37864套;公寓存量27.87万平方米，环比减少4.98%，共5434套;别墅存量78.70万平方米，环比增加3.36%。
东莞中原地产研究中心分析认为，5月底商品房库存总量比上月有细微的上升，主要是由于楼盘供应扎堆引起的，不过由于同时段的楼盘去货都较为理想，所以仍然不必过分担忧，近期的库存仍然处于盘整阶段。
南宁
2012年6月8日南宁商品房成交248套
数据来源：
商品房累计可售：
截止2012年6月8日，商品住房累计可售面积4978304.42平方米,套数47073。
商品房成交：
2012年6月8日商品房签约217套，签约面积15557.1平方米。
2012年6月8日存量房交易31套，交易面积3091.99平方米。
商品房成交情况
城区
套数
面积（平方米）
青秀区
104
8667.51
兴宁区
37
2712.6
江南区
15
518.52
良庆区
4
258.54
邕宁区
6
554.63
西乡塘区
51
2845.3
其它
0
0
合计
217
15557.1
存量房成交情况
城区
套数
面积（平方米）
青秀区
12
1015.46
兴宁区
3
337.93
江南区
8
712.07
良庆区
2
580.73
邕宁区
0
0
西乡塘区
6
445.8
其它
0
0
合计
31
3091.99
安徽
商品房销售面积销售额双降库存量大增
数据来源：
记者从安徽省统计局获悉，受宏观调控政策持续影响，今年以来，安徽省房地产开发投资增长明显趋缓，一季度商品房销售面积和销售额双双下滑，商品房待售面积同比增长超五成。
安徽省统计局发布的数据显示，今年一季度，安徽省房地产开发完成投资609.88亿元，增长26.3%，增速比上年同期回落10.6个百分点，其中住宅完成投资403.15亿元，增长15.6%，增速比上年同期回落21.9个百分点。
在房地产开发力度减弱的同时，安徽省商品房销售面积和销售额增速明显下滑，库存量大幅增加。
据统计，一季度全省商品房销售面积、销售额由上年同期分别增长17.1%和42.2%转变为下降9%和5%，其中住宅销售面积、销售额分别由增长16.2%和43.3%转变为下降13.9%和15.9%。
3月末，全省商品房待售面积达807.9万平方米，增长54.3%，增幅比上年同期高24.6个百分点。
此外，房地产业对经济增长的贡献率明显降低。
一季度安徽省房地产业实现增加值140.9亿元，同比增长2.2%，增速减缓6.2个百分点。
房地产业增加值占GDP的比重由上年同期的4.7%回落到4.3%，对经济增长的贡献率由2.9%回落到0.8%，拉动全省经济增长由0.4个百分点回落到0.1个百分点。
杭州
数据来源：
CPM中心与置高机构统计数据显示，截至6月8日，杭州（不含萧山、富阳）楼市存量房源达到69670套，其中主城区42369套，余杭区27274套。
主城区住宅存量达37686套，余杭区住宅存量达22035套。
新增供应方面，根据采访开发商得到的信息对新增供应量做出预估，下半年杭州（不含萧山、富阳）楼市将新增房源33000套以上。
其中，主城区新增房源量占到新增总量的75%以上。
敬请注意：
开发商的推盘时间和最终推盘量受到市场环境、工程进度、资金情况等综合因素的影响，因此新增供应预估或与实际情况存在出入，内容仅供读者参考。
如图所示，2012年1-5月期间，杭州（不含萧山、富阳）共成交商品房（含商业）22554套。
其中，住宅（含酒店式公寓）共成交21285套。
CPM中心发现，在成交量方面，杭州1-2月为低谷期，住宅月平均成交不足1330套，而从3月份开始，无论是总成交量，还是住宅单方的成交量，都出现大幅上升趋势。
如图所示，从2月份开始，住宅成交平均价已经出现下滑，环比下降23%以上。
3、4、5月成交均价总体保持递减趋势，5月出现最低平均价，相比1月单价下降6000元/平方米以上。
常州
数据来源：
截止到2012年5月底，商品房预售备案和现房销售只有77万平米，与去年同期（143万平米）同比下降近46%；二手房销售41.4万平米，与去年同期（38.87万平米）相比，增加6.5%左右。
但值得注意的是2011年5月商品住宅均价为4711元/平，而今年则为5717元/平，同比上涨12.1%；二手房均价2011年为4666元/平，今年为5051元/平，同比上涨10.8%左右。
这只能得出一个结论：
愿望归愿望，现实归现实，愿望与现实之间的差距是严酷无情的市场规律造成的，人为的努力只能减少差距，完全消除是不现实的。
苏州
上半年住宅成交58880套楼市温度迅速飙升
——2012年1~6月苏州商品房成交分析
数据来源：
◇据搜房网数据监控中心统计，苏州楼市2012年1-6月商品房共成交63318套，其中住宅成交58880套，环比增加196.73%；非住宅成交4438套，环比减少42.96%。
◇2012年上半年1-6月苏州楼市共计有86盘实际开盘加推，推盘136次，楼市新增约1.8万套房源。
其中，普通商品住宅开盘加推104次，别墅推盘11次，商业项目21次，共22个纯新盘首次开盘亮相。
◇据上半年销售排行榜单显示：
中海国际社区（论坛户型图房价动态）、招商小石城、海尚壹品位居住宅榜前三甲，中海独墅岛（论坛户型图房价动态）和苏州世茂广场（论坛房价动态）分别位居别墅榜和商业榜冠军。
【市场综述】上半年市场渐升温，住宅再现火爆场面
2012年的上半年楼市表现与去年同期差异巨大，去年限购令的推出让众多刚需的购房者推迟置业，而2012年上半年逐步上扬的成交曲线，让楼市热度随着气温不断上升，1月、2月，楼市在静静蓄积；3月优惠多跑量大，春风阵阵；4月，积累客户乘胜追击；5月，凯歌响起，成交飘红；6月，降息带来成交爆棚。
据搜房网数据监控中心监控数据显示：
2012年1-6月苏州市区住宅类房源共成交58880套，较去年同期增加39037套，增幅为196.73%；成交面积为6443142.79平方米，较去年同期增加4152679.58平方米，增幅181.3%；半年来，苏州楼市经历“爬坡战”：
从1月3746套的年初成绩一路攀升，至6月达到13899套的骄人数字，其中除了各个楼盘自身的定价、优惠等销售策略之外，政策面的利好更是起到了关键作用，2012年6月8日央行宣布降息，这是央行3年来首次降息，全国各地的地方“利好”政策也是频频推出。
全国
十大典型城市5月新建商品住宅库存量回落
据统计，十大典型城市（包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市）新建商品住宅存量回落；典型城市新建商品住宅存销比回落速度加快，未来几个月存销比很可能在反复中进一步回落至“合理”区间。
更多详细内容随小编往下看。
一、10大典型城市5月新建商品住宅库存量回落
（一）10大典型城市
截至2012年5月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%，库存总量回落至与3月份相当的水平。
10大典型城市中，只有上海、南京新建商品住宅库存量上升，其余8个典型城市新建商品住宅库存量均下降。
据目前形势，10大典型城市总体库存量很有可能已于2011年12月到达本轮库存周期的峰值。
截止2012年5月末，10大典型城市中，除青岛外，上海新建商品住宅库存量最高，达1002万平方米，比去年同期增加29.5%。
供应量上，5月份10大典型城市商品住宅供应量共计557万平方米，与去年同期相比下降13%，与上月相比增加5%。
成交量上，5月份10大典型城市商品住宅成交量共计628万平方米，与去年同期相比上涨27%，与上月相比增加32%。
（二）4个一线城市
截至2012年5月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%，与比上月相比下降1.77%。
4个一线城市中，除上海外，其余3个城市新建商品住宅库存量均下降，这些一线城市很可能已经于2011年11月-12月度过本轮库存上升周期的顶峰。
成交上，2012年5月，4个一线城市新建商品住宅成交量同比、环比均明显上涨，除上海外，其余3个城市新建商品住宅成交量比去年同期均明显增加。
上海虽然近期成交量回升势头较好，但明显不及同为一线城市的北京、广州，而供应量增加的速度又大于其它一线城市，导致上海本月库存再度增加，且目前已经连续两月库存水平超过2011年12月的水平，连续刷新2008年12月以来的最高库存记录，库存尚未触及本轮上升周期顶部。
（三）6个东部二线城市
截至2012年5月底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2845万平方米，与去年同期相比增长32.11%，与上月相比下降0.78%。
6个东部典型二线城市中，除南京外，其余5个城市新建商品住宅库存量均下降。
相对一线城市而言，东部二线城市库存触顶回落的趋势不是很明显，但大多数城市仍很可能已于2011年12月-2012年1月达到本轮库存上升周期的峰值。
二、典型城市新建商品住宅存销比回落速度加快
（一）10大典型城市
截至2012年5月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为13，存销比连续3个月回落。
在5月份成交量大幅反弹的背景下，由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比持续回落，且回落速度加快，市场调整压力最大时点可能已经过去，市场复苏正在到来。
（三）6个东部二线城市
截至2012年5月底，6个东部二线城市新建商品住宅存销比为14.8，与上月相比回落速度加快。
6个东部二线城市中，除青岛新建商品住宅存销比继续上升外，其余城市存销比出现回落。
其中，南昌回落至合理（6-9）区间，厦门、杭州回落至偏大（9-12）区间。
不过，总体来看，二线城市存销比仍然显得过大。
三、全国商品房存量
据统计局数据，2012年4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米，其中，住宅待售面积增加93万平方米。
2012年4月份，市场出现一定程度反复，库存量有所增加，但随着5月份成交量的反弹，5月份全国商品房存量应当会减少。
四、存销比趋势判断
2012年5月份，多数一二线城市住宅成交量创下限购以来新高，以价换量仍然是销售成功的秘诀。
在宏观经济不景气的背景下，只要价格不出现明显抬头，预计不会再出台打压房地产的调控政策；同时，由于目前购房者对价格十分敏感，促销幅度一旦减少，成交速度就放缓，因此，年内价格也难有明显回升的空间。
未来的几个月，预计开发商仍会抓紧时间出货，但出于对利润最大化的追求，市场很可能会再上演成交反弹、优惠收紧、购房者观望、开发商再促销、购房者再入市的反复行情，存销比将在小幅的反复中进一步下降，逐渐回归，预计快则今年四季度，慢则明年上半年将回到合理区间。
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