成都房地产状况1.docx

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成都房地产状况1

一、投资与开发

（一）投资状况

上半年，我市固定资产投资累计完成383.6亿元，比去年同期增长24.5%，增幅下降16个百分点。

投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现。

分投资管理渠道观察，基建、技改、房地产分别完成158.73亿元、67.23亿元、121.4亿元。

房地产投资占固定资产投资的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定资产投资的35%。

在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。

房地产开发呈现出在建规模增大、开发资金充足、空置面积显著减少等特点。

房地产开发资金充足，定金及预付款成为房地产开发商的主要融资渠道。

受国家宏观调控政策的影响，对于房地产行业，各家银行都实行贷款总量控制。

1-6月，房地产本年资金来源中银行贷款为34.05亿元，比去年同期减少2.62亿元，下降7.1%。

购房户定金及预付款比去年同期增加37.69亿元，所占比例较去年同期提高9个百分点，为本年资金来源的47.96%。

上半年，我市房地产本年资金来源合计190.96亿元，比去年同期增加52.09亿元，增长37.5%。

房地产到位资金为实际完成投资的2.06倍，开发资金充足。

（二）开发状况

根据成都市建委的数据，今年1－6月，在成都市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个。

其中：

商品住宅938066平方米，职工住宅46327平方米，拆迁安置房45303平方米，工业项目78690平方米，商业项目424617平方米，其它项目110336平方米；工程造价675169万元，同比增加12.9％。

全市新开工房屋面积536.22万平方米，比去年同期减少30.55万平方米，下降5.4%，相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅，上半年房屋新开工面积不足状况有所缓解。

由上图不难看出，商品住宅仍然是成都城区开发的重点，但是商业项目的开发量已经接近了住宅开发量的一半。

待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑的问题。

二、楼市简析

2004年上半年成都房地产市场仍然供销两旺，新开工房屋面积为536.22万平方米，商品房在建规模比去年同期扩大390.2万平方米，增长22.2%，总量达2148.7万平方米。

1-6月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万平方米。

（一）区域

2004上半年新盘供应仍以城西为主，占新盘总数量的1/3，其次是郊县和中心城区，分别占新盘数量的26%和19%。

城东和城南楼市在上半年比较起来显得有点沉寂，城北由于蓝光·金荷花等商业项目的连续面世使城北楼市供应有所提升。

（二）价格

商品房销售市场旺盛。

1-6月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售）面积301.46万平方米，比去年同期增长15.6%。

商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。

其中住宅价格变化有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。

一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使1月价格处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和别墅的推出，住宅均价在4月达到最高。

但在五月由于中心城区供应量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了18个百分点。

由于郊区楼盘有规模和价格上的优势，加之成都市向东向南发展的方针，郊区楼盘注定会在成都楼市中扮演越来越重要的作用。

（三）物业形态

2004上半年，低层、多层和小高层数量均有不同程度的上涨，其中低层上升尤其明显，主要是由于如别墅和体量较大的部分专业市场的面市，如万贯五金机电城。

多层和小高层供应增长平缓，增长率分别为15.83%和13.01%。

高层物业有较大下滑，下滑幅度为78.98%，主要是城区土地资源日益缺乏造成高层物业供应体量下降。

多层物业在楼盘数量上比去年同期有所下降，下降比例达到近1/3，但在体量上却比去年同期有了15.63%的上升。

这主要是由于主城区土地的稀缺，多层供应向城郊和郊县偏移，从而能够进行较大规模地开发。

电梯物业供应与去年同期相比上升了13.01%，占了整个住宅供应量的近三成，主要集中在二环路内。

可以预见，今后多层物业的开发将多位于城郊和郊县，而二环路以内的住宅开发将以电梯物业为主。

（四）空置面积

由于商品房市场的持续繁荣，空置面积连续呈现下降趋势。

2-6月，空置面积分别比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。

上半年，全市商品房空置157.92万平方米，比去年年底减少了25%。

其中，住宅78.3万平方米，同比下降41.4％。

从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，待销面积为70.16万平方米；空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为87.76万平方米。

空置面积总体下降，但空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”面积有所上升。

在短短六个月时间里，成都的空置商品房面积减少了1/4，不由得令人感慨成都楼市的火爆，在其他城市空置面积不断增加的时候，成都楼市热度不减。

不断减少的空置面积也说明了成都楼市仍然在一条健康的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，令人担忧的房产泡沫在成都难成气候。

三、土地购置情况

2004年上半年成都国土局共拍卖25块土地，除2块流标外，其余23块土地都成功拍卖。

成功拍卖的面积达到2327.87亩；成交金额达到248967.92万元。

值得关注的是，在4月15日拍出了成都至今为止拍卖的最大地块，面积达到1811亩，使成都上半年的土地供应量有了大幅上升。

数据来源：

成都市国土局

2004年上半年成都土地市场特点：

1、一环内置换土地速度加快。

上半年一环内共提供拍卖地块15宗，总面积188.08亩。

共成功拍出13块土地，共计165.22亩。

由于旧城改造的原因，一环内所拍卖的土地的特点是数量较多，面积偏小、价格较高。

值得重视的是，流标的两块土地都位于一环内，但是由于价格较高都未能成功拍卖。

2、拍卖竞争日趋激烈。

从成交价与起拍价比率来看，在从城中心到三环外，开发商们都展开了激烈的争夺。

第一季度二环外所拍卖土地成交价与起拍价比率均高于50%；第二季度一环内最高的比率达到了168%，在一环到三环的区域比率也都达到了70%以上。

从第一季度和第二季度的比率曲线可以看出，在土地供应日趋紧张以及土地出售方式越来越透明的房地产市场，今后的土地争夺可能会更为激烈。

3、成都市最大块土地成功拍卖。

在4月15日拍卖的城西1811亩国土地是目前成都市推出的一宗面积最大、成交总额最多的地块，其位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇。

规划总面积约132.42公顷（1986亩）。

本次拍卖出让地块的面积约120.73公顷（1811亩），用于建设高标准国际社区。

成都本地房地产开发商没有一家能参与最后的竞拍，暗示着本地开发商将面临越来越多外地知名房地产企业的挑战。

4、蓝光垄断东大街。

东大街仍然是蓝光的天下，东大街3号、4号商业金融用地，均以起拍价成交被蓝光竞得，共计约2.38亿元。

四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题

成都市房地产市场总体上处于健康发展的态势，但有些问题也值得进行重视，主要表现在以下方面：

（一）城区内商品房供求总量短期失衡

据房管局的数据显示，今年一季度五城区内批准预售面积114.05万平方米，其中住宅87.94万平方米，同比分别减少21.8%、22.1%，只分别相当于同期销售量的53.2%、47.6%。

供销比有较大幅度的下降，特别是非住宅供销比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供销比还处在1.852的高位。

供应量的减少和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供求矛盾更加突出，卖方市场特征明显，排号购房随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。

（二）商品房供应结构不合理，非住宅比重过大

据成都市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为424617平方米，已经接近了商品住宅开发量938066平方米的一半。

非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。

供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产管理部门引起足够的重视。

（三）二手房价格涨幅太快

据有关数据显示，二手房1－4月成交103万平方米，同比增长55％，其中住宅增长幅度达到64％，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。

1－4月二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。

不过，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比减少1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。

（四）租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房风险加大

从上半年市场发展情况看，房屋买卖市场发展速度远远快于租赁市场，房屋买卖价格呈逐步攀升趋势而租赁价格保持相对平稳，主要原因在于部分消费者有房价上涨的心理预期，提前购房或加大投资购房比重所致。

租金售价比逐步下降，投资购房风险加大。

住宅需求 剧增

　　成都市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中的人口目标为２００５年总人口控制在１０７０万。

由于家庭分化（家庭小型化）的发展，每户平均人口近年有减少的趋势，特别是特大型城市，许多家庭都低于３．００人／户（成都２００２年的数值为２．９２人／户）。

据成都房管局数据２００７年成都人均住房面积将达到３０平方米，每年递增０．８平方米。

　　成都从２００２年开始大规模的旧城改造，大规模的旧城改造将在２００４年结束。

２００４年的旧城改造计划为２００万平方米。

采用近两年每户拆迁面积５０平方米，拆迁安置补偿面积按规定为３５平方米／人为标准进行重建和再开发因素的住房户数流量的预测。

由于拆迁安置工作一般要滞后于拆迁工作一年，所以２００２年、２００３年未安置的拆迁户住房需求计入２００４年住宅需求量中，２００４年拆迁户的住房需求计入２００５年住房需求量中，２００５年拆迁安置用房需求面积是４２０万平方米。

　　市场供应 不足

　　２００３年新开工面积１３１０．３万平方米，竣工面积仅为１０１８．２７万平方米。

楼盘建筑周期一般在８－１２个月左右，今年新开工量同比下降情况将直接反映于明年的竣工量，使之出现增幅缩减甚至总面积下滑。

　　２００４年上半年成都国土局成功拍卖了２３块土地，面积达到２３２７．８７亩。

据市国土局８月公布的情况，下半年，政府会陆续推出２０００余亩土地。

估计全年土地供应将不会超过５０００亩。

其中，“国际社区”和“亚地王”近一半的土地量分别被中海和万科获得。

显然，这些大宗地块的项目不会在短期内全部启动。

成都商报独家联合中原物业顾问公司经过长期市调后，得到了一份客观反映今年上半年成都土地和房产市场状况的权威数据报告。

根据报告显示，今年上半年土地供应量与去年同期比较有着明显的增长，但在新开楼盘的数量上，今年上半年则相对去年竟然降低了18.57%！

只有57个新楼盘上市。

由此可见，尽管成都土地供应量有了较大增长，未来房产开发量有放量的趋势，但目前成都楼市供不应求的市场格局仍然要延续一段时间。

本文仅摘录部分重要的数据和趋势，全面而详细的分析综述将从下周起在先锋·居周刊上刊发，敬请关注！

　　半年预测

　　房价稳中有升市中区地价攀升

　　在土地方面，2004年上半年有2526亩土地进入市场，如此大的交易规模主要受到中海在城西拍得的1811亩地块的巨大拉动，而下半年土地市场在进一步规范的同时，供应量可能会有所缩减。

下半年旧城改造将有一部分土地进入市场，同时二环路以外区域部分储备土地也将有计划地进入市场进行交易。

另外，外环线附近将逐渐成为土地供应的热点区域。

城东大规模的旧城改造和拆迁工作将在下半年持续开展，届时将有一些土地进入土地交易市场。

而市中区的土地供应量将继续缩减，其地价也将持续攀升。

三环外的土地供应比重将进一步加大。

　　上半年在楼市看涨的呼声中，各区域物业价格均有不同程度的上扬。

下半年随着开发成本的增加，房价将保持一定的上涨趋势，但是政府的宏观调控将使经济适用房的供应比例进一步加大；国家相关政策的调整，房地产市场也将进一步成熟，炒作及其他不正当的市场操控手段将受到限制。

因而房价上涨速度会在一定程度上得到缓和，稳中有升是下半年物业价格的大体走势。

　　从上半年的供应情况来看，物业类别供应趋势已经相当明显：

多层物业供应比例迅速下滑，电梯物业供应体量持续上升，别墅等高端产品在土地供应受限后其供应量也在缩减。

下半年或者相当长一段时间内，物业供应均会保持这样的变化趋势。

另外，城东上半年的供应体量不足20万平方米，下半年建川·梦追湾公馆、粼江峰阁、中海九眼桥项目、翡翠城后续项目及三环外一些潜在项目可能将在下半年面市。

郊区土地供应量较大，一些蓄势已久的高端项目如麓山国际社区等别墅类物业也将在下半年进入市场。

从已经亮相的潜在项目来看，城东和郊区将成为下半年的热点供应区域。

　　新开楼盘

　　均价比去年上涨200元

　　2004年上半年，成都房地产市场继续保持供销两旺的势头，新开工房屋面积536.22万平方米，比去年同期减少30.55万平方米，下降5.4%；全市商品房销售面积301.46万平方米，比去年同期增长15.6%，其中1月~6月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万平方米。

　　今年上半年，成都市新开楼盘供应在数量上和去年同期相比，出现了比较明显的下降，其下降率高达18.57%，这主要是受政府加强了土地审批的影响，开发商获得土地难度加大，使得不少土地储备匮乏的开发商面临着“无米之炊”的尴尬局面。

从而造成上边年开发数量的下跌。

尽管新开楼盘数量上有明显下降，但是在开发总量上却比上年增加，增加比率为8.96%，达到346.709万平方米。

这主要是因为目前市区土地获得难度加大，郊区的供应量快速增加造成，不少开发商把目光投向了土地较易获得的郊区。

而通常在郊区，得到的地块面积较大，供应体量也较大，使得今年新开盘出现“数量下降、总体量上升”的现象。

　　2004年成都市新开盘房价和去年同期比较，由去年2540元/平方米上涨为2742元/平方米，上涨幅度为7.95%。

房价的上涨主要因一方面成本的上涨，包括土地价格的上涨及建筑材料、运输费用增加等，另一方面是成都市购房旺盛的需求，两方面促使了成都房价的快速上涨。

城南新盘供应单价超过市中区，成为单价最高的区域。

　　在开发供应量方面，城东地区成为供应下降最大的区域，但是由于近期有中海九眼桥项目、粼江峰阁及世纪朝阳等体量较大的新盘推出，估计城东下半年供应量会有大幅度增加。

城南、市中区供应量和去年同期相比，也有55.34%和42.88%的下降。

这两个地区由于开发时间较长，土地已经成为了制约其发展的重要原因。

城西、城北和郊区和去年相比都出现了不同程度的增长，其中城北最为明显，主要是城北以前一直是开发商的“雷区”，但随着成都房地产快速的发展，越来越多的客户和开发商开始把目光投向了这个区域。

目前该区域供应多为大型专业市场和部分住宅。

　　房地产开发供应量的降低在打破供求平衡杠杆后，房价首先有了敏锐的反应。

伴随近期即将由高端电梯公寓项目推出的城东房价增长比例为20.45%。

城北由于目前具备较好的开发前景，加上以前房价处于一个相对较低的水平，所以成为目前价格上涨最快的地区，涨幅高达22.96%。

市中区由于供应房价基本处于同一层次和城西物业开发向三环外移，拉低了该区域房价总体水平，目前这两个区域房价增长相对平稳，涨幅均小于7%。

郊区房价由于受高端别墅项目的影响，也出现了比较明显的上涨，涨幅为16.09%。

　　土地供应

　　上半年“地王”现身

　　2004年1月~6月总共有27宗土地计2526.6089亩（含被称为“地王”的国际社区用地1811亩）进入土地交易市场，成交25宗，另有两宗流标。

在成交的土地中，有23宗属于公开拍卖，2宗属于挂牌出让；总成交总面积达2516.37亩，成交总价271757.24万元，平均每亩土地成交价格为108万元。

2003年上半年土地供应量明显不及2004年同期土地供应量，一方面从2002年正式实行土地拍卖交易开始至2003年相关制度正在进一步完善中，对土地供应量也造成一定影响；另外，2003年成都市旧城改造工程刚刚起步，其中将要面市的土地还在规划之中，而从2004年开始旧城改造腾出的土地逐渐进入土地交易市场，从而使2004年土地供应大幅增加。

　　另外，土地供应体量月度波动较大，且无明显趋势。

出现这种现象是由多方面因素引起的，首先土地作为一种特殊资源或商品，市场需求对于供应的影响相对较弱，而政府对土地资源的控制，及其出台的相关政策直接影响了土地进入交易市场的体量；另外城市规划和城市房地产市场发展状况也会对土地供应量起到间接的影响。