商品房买卖合同签约须知.docx

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商品房买卖合同签约须知

商品房买卖合同签约须知

篇一：

新版商品房买卖合同签订注意事项及办理预售申请要点

新版商品房买卖合同签订注意事项及办理预售申请要点等

一、新版商品房买卖合同示范文本主要修订补充以下内容

1、出卖人在签订商品房买卖合同时，应向买受人出示本项目国有土地使用权证（或其他有效用地证明文件）、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。

2、商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中任何一项超出3％时，买受人有权退房。

买受人不退房的，按以下方式处理：

产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3％的，买受人不承担超出3％部分的房价款。

面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100％因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

3、为减少商品房交付过程产生的纠纷，对商品房交付使用条件的约定作了修改，双方进行验收交接时，出卖人应当出具建筑工程竣工验收和消防验收合格证明，水、电、气、电话等及小区配套公建、基础设施达到规划设计要求等本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件；

4、如因设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；

（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；

（3）变更房屋节能措施及指标；

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。

出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

5、进一步明确办理房屋权属登记的时限。

修改后的示范文本明确约定出卖人办理房屋产权初始预登记以及将办理产权登记有关资料交付买受人的期限，将有效减少因出卖人原因造成买受人逾期无法办理产权登记的情况（详见示范文本第十四条、二十五条、二十六条）。

6、新版示范文本补充了有关公共部位和公共场所的产权归属、办理预告登记申请人及时限、合同双方当事人产生合同争议时的处理方式和房屋节能措施指标等内容。

二、办理商品房预售申请注意事项

1、楼盘表中房屋总层数为地上层数加地下层数之和，地下层数、地上层数分别表示，架空层因其特殊作用不计入建筑总层数；所在层数是指房屋所在的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数从下往上依次编立，地下的层数从地面往下依次编立，不得出现底层、首层等编号；层的编号应连续，不得跳号、漏号

2、楼盘表内房屋用途要与规划部门审批的房屋设计用途一致，物业管理用房、设施用房、拆迁返回房等房屋的性质不能填为商品房；

3、预售方案中物业管理用房面积要符合法规规定，且物业管理用房不得放置于±0.00标高层之下；配套公共设施要有详细的清单，要详细列明公共建筑、公共部位的位置、面积及其产权归属；

4、目前，人防工程不得办理预售申请；

5、面积预测报告应为具有相应资质的测绘单位出具；在办理商品房预售及房屋初始预登记时，除提交房屋面积测量报告外，还应提交一份详细的面积计算书；

三、在网上建立楼盘注意事项

楼盘座落：

XX区XX新村（路）XX幢（号）

幢号：

XX----数值（不要填汉字幢）

楼层：

地下：

-n

半地下：

-0.n

架空层/夹层：

+0.n

复式/楼中楼的跃层作为一层

楼层要顺序编号不能跳号、漏号

房号格式：

正常层：

X0X----{F}{12}

特殊层：

X号，且同一层要统一顺序编号

面积：

正常层：

多个数值以逗号分隔（一层n套则有n个数值）

特殊层：

每一特殊层一个数值

所有建面=套内+分摊，且一一对应相等

楼盘应完整准确：

所有楼层、房屋均要建入楼盘（包括配套用房、人防等），且用途、

性质要正确

四、商品房购房合同备案注意事项:

1、楼盘表及合同内套内面积与分摊面积相加要等于本套建筑面积；

2、备案时应提供个人身份证或相关证件复印件；

3、占有份额可按购房人的选择填写各自占有份额或填写共同共有；

4、购房人为单位的，录入身份证明时要录入代码证或营业执照名称及编号；

5、若购房人需要办理商品房按揭贷款的，签约时要先咨询贷款银行未成年人可否办理商品房按揭贷款；

6、车库、车位应首先满足业主的需要，在本小区房屋售完之前不得将车位、车库出售给非小区业主；

五、办理在建工程抵押登记注意事项

1、在建工程是指尚在建造中的房屋，所以已竣工的或基本竣工的房屋不得办理在建工程抵押；

2、在建工程抵押是指抵押人为取得继续建造资金的贷款而履行担保的行为，所以在建工程不能为其它性质的债权进行担保，只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保；

3、在建工程抵押是指抵押人为取得继续建造资金的贷款而履行担保的行为，所以在建工程抵押人不能作为第三人为他人的贷款进行担保；

4、物业管理用房、会所、人防工程等配套设施不得作为抵押物设定抵押；

5、办理在建工程抵押登记时应按办理商品房预售申请的要求提交楼盘表；

篇二：

商品房买卖合同签订注意事项

商品房买卖合同签订中的注意事项

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如若已与房地产开发商事先签订诸如认购书、意向书之类协议，须辨别是否属于法律上

“商品房预售（购）合同”。

于此，则购房者须要求查看开发商商品房预售许可证原件，或可登录当地房地产交易管理所官网查询；预售人有义务按法定程序在规定期限内进行登记备案。

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在正式签订商品房买卖合同之前，若双方在预购合同中约定预交部分款项，则务必注意

该笔款项之性质及作用。

在法律上，只承认“定金罚则”，其他诸如“订金”、“预购金”、“预付款”等均不适用合同法中有关定金的强制性规定，也即意味着一旦此类预购合同解除，除双方另有约定外，该笔价款可完全退还消费者。

而适用定金罚则，则意味着若开发商违约，消费者可依法向其要求双倍定金返还，作为补偿。

反之，若系消费者违约，则定金不予退还。

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在选购房屋时，应特别注意开发商是否具备相应资质，取得相关许可证书，包括建设用

地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，国有土地使用权证以及商品房预售许可证。

这五证分别由市规划局，市建设局还有国土资源局以及房屋管理局这个部门来核发。

其中，若此时房屋已经建成，则预售许可证替换为房屋所有权证。

须特别注意的是，上述五证极其重要，必须查验原件。

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正式的商品房买卖合同中，应留意房屋的交付、产权的过户、房屋面积的确定、价款的

支付以及违约处理五大方面的具体约定事项。

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就交付问题而言，需注意事项颇多，主要包括：

第一，开发商在商品住宅交付使用时，

应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一般附在合同书后。

第二，新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续，亦影响过户手续的审查与办理。

第三，交付的时间与方式必须在合同中明确约定，十分具体，谨防开发商利用所谓“合理顺延”条款或是模棱两可语句一再拖延。

第四，交付必须是以确保房屋质量，满足日常生活条件为前提。

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就产权过户而言，五证齐全的开发商在这一方面是不存在问题的。

如若属于“小产权房”，

则区别对待。

明确过户时间，产权登记时尤其注意权属人的确立。

购销双方应互相协助，积极配合，完成过户。

20XX年3月1日起，《不动产登记暂行条例》施行，部分省市实现土地证与房产证的“两证合一”，甚至是“多证合一”，具体情况需参见当地房管局相关规定。

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就面积的确定来说，可查验技术报告及其测绘资质。

拒绝由开发商单方面提出的另行约

定，完全遵循法律规定一般有利于保护购房者。

（面积误差问题上，法律上以3%为分水岭，3%以下由买受人即购房者自己补足，多退少补，超过3%的则系开发商责任，即多算自补、少算双倍返还。

）（最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题解释》）

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价款支付事关购房者切身利益，须慎之又慎。

第一，付款切勿心急，须得十拿九稳。

第

二，注意计价项目与方式以及价款总额，支付方式等。

第三，保留支付凭证留作证据，以备不时之需。

?

双方可对违约责任方式承担的具体内容加以约定，明确各自违约责任，事关重大，务必

字字斟酌。

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除此之外，还需留意的五点如下：

第一，确保所有证件、合同、凭证上的房屋标的一致

且正确。

第二，格外留意所谓的补充协议。

第三，拒绝合同空白处增补约定有效的约定，可在空白处划线。

第四，签订合同时最好与工作人员在办事处签订，留意对方公章内容。

第五，关于物业管理的相关约定，也应当慎行。

Jasper整理

20XX年8月10日

篇三：

商品房买卖合同签约注意事项

商品房买卖合同签约注意事项

房地产门户-搜房网20XX-09-2816:

50:

00来源：

郑州房管局我要评论[提要]根据《合同法》、《物权法》、《商品房销售管理办法》等法律法规，按照平等、自愿的原则，双方当事人签约合同时应注意下列内容

根据《合同法》、《物权法》、《商品房销售管理办法》等法律法规，按照平等、自愿的原则，双方当事人签约合同时应注意下列内容：

一、合同当事人的相关资料：

本条款内容据实填写，特别是身份证号、联系地址、联系电话等，这是双方联系畅通的基础。

当联系信息发生变更的，应以书面通知变更为准。

买受人为多人时，应约定所占产权的比例，并且指定一个或多个为联系人。

二、项目建设依据、销售依据：

根据售楼现场公示内容认真核对，据实填写。

建议双方在空白行处根据【国有土地使用证】约定买受人所购房屋分摊土地的使用年限。

三、商品房的基本情况：

主要是依据规划部门批准建设的商品房的位置、户型、面积、阳台等，本条款需注意的是:

1、预售期房的面积是预测面积，可能和产权登记面积存在误差，现售房屋的面积为实测面积，即产权登记面积。

2、建筑面积的约定应在附件二中对分摊的情况给予说明，依据测绘报告如实填写。

明确参与分摊的部位名称、大致位置等，分摊方式是按比例分摊、协议分摊两种方式。

四、付款方式的约定：

一般有三种：

一次性支付、分期支付、按揭贷款支付。

一次性支付、分期支付相对比较简单，按揭贷款支付方式较为复杂，容易出现纠纷，应进行详细约定：

1、首付款支付的时间和数额，剩余房款的数额和贷款方式。

2、因买受人或出卖人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方约定违约责任及解决方式。

3、出卖人为买受人贷款而提供阶段性担保的有关约定。

4、因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式另行约定，且不得排除解除合同的权力。

本条款需注意的是买受人应当提前掌握贷款银行的贷款政策，确保自己符合贷款要求，避免承担违约责任。

五、面积差异处理：

面积差异处理主要是指以建筑面积或套内建筑面积作为计价方式，在合同中约定面积与产权登记面积发生差异时的处理办法。

面积差异处理依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十条的有关规定进行约定。

建议合同双方选择第二种处理方式即按法定原则处理面积差异。

六、交付条件：

交付条件在《郑州市房地产开发经营条例》中有明确规定，交付使用的商品房应当符合下列条件：

1、建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；

2、配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；

3、前期物业管理已经落实。

上述条件为最低交付标准，双方还可就其它方面做出交付约定。

七、交接：

一般包括：

1、通知。

出卖人认为商品房达到交付条件后，应当向买受人发出书面通知书。

2、查验。

买受人在接收前，有权按照合同约定对房屋进行现场查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署交接单、物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定或存在质量问题的，买受人应当以书面形式向出卖人提出异议，出卖人认为异议成立的，应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。

如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的，可协商解决，协商不成的，按照合同约定的方式向人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。

3、签署交接单。

如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定，出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务，双方应当签署房屋交接单。

4、小区内共用部位、共用设施设备的承接验收按照《物业承接查验办法》执行，在前期物业服务合同中应进行明确约定，由物业公司进行查验交付，并向业主出具承接验收单。

八、装饰装修情况的约定：

双方应就下列部位明确约定：

外墙，内墙，顶棚，地面，门窗，厨房，卫生间，阳台，电梯等。

对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。

考虑到实际施工中，装饰装修工程一般在主体封顶后实施，签订合同时所用材料的厂家没有确定，双方应就设备的技术标准、性能等通用标准进行约定。

精装修的应详细约定。

九、关于基础设施、公共配套建筑的约定：

基础设施，一般是指与住宅小区或其他建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。

公共配套建筑，是指与住宅小区或其他建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等建筑。

双方应对基础设施的运行方式及违约责任做出详细约定，与该商品房有直接关联的基础设施的正常使用时间不得晚于交付时间、不得影响房屋的正常使用功能。

出卖人应当按照经批准的规划方案，向买受人介绍会所、幼儿园、停车场等公共配套建筑规划设计和建设的有关情况，并对其名称、用途、面积、位置、运行方式、产权归属等做出约定。

十、关于交存首期房屋专项维修资金的约定：

根据《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定，买受人可自行交存，也可由出卖人代为交存，需提醒的是交存时限为房屋交付使用前。

十一、产权登记的

约定：

主要是分两部分，一是产权初始登记，按《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定执行。

二是转移登记，双方申请办理可自行约定时限及违约责任，建议取得初始登记后120日内办结。

十二、前期物业服务的约定：

前期主要是指业主委员会成立前的阶段，由出卖人公开选聘物业公司并经主管部门备案，买受人应对前期物业服务情况进行充分了解，并接受前期物业服务和临时管理公约。

买受人在签订本《商品房买卖合同》的同时应与物业公司签订《前期物业服务合同》。

十三、违约责任的约定：

本合同中违约责任主要有逾期付款、逾期交付、产权登记延期、配套设施延期等，根据对等的原则，双方应按照违约责任约定赔付标准，赔付标准的约定注意双方对等原则。

十四、双方经协商设立的条款，只要不违反法律法规的都具有法律效力，双方必须遵守，约定内容与法律法规不一致的依据法律法规规定办理。

十五、本合同签约参考文本没有修改原合同的内容，而是完善了合同中约定不清的条款、增加了应该约定而没有约定的内容。

完善条款主要是在合同条款的下方以建议的形式提醒双方进行补充填写，增加条款主要是在合同的附件中进行约定