物流园建设工程项目可行性研究报告.docx
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物流园建设工程项目可行性研究报告
物流园建设工程项目可行性研究报告
目 录
附表：
…………………………………………………………59-73
第一章概述
受**物流园发展有限公司的委托，我们**资询有限公司对**物流园建设工程可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了《**物流园建设工程项目可行性研究报告》。
1、**建设物流园区的战略意义
**建设物流园区的战略意义主要体现为：
对经济社会发展的促进作用、对物流系统及功能的完善作用，以及对物流效率和企业效益的提高作用。
随着**物流园区的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进**物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为**经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为**提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
**物流园区的建设，将加快**物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使**的物流基础设施在布局。
分工和功能上更加完善，有利于**区域范围内的物流合理组织。
**物流园区的建设，还将大大改善以**为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。
2、**物流园区建设的必要性
**物流园区建设主要是建立起**物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持**物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起**乃至安徽省区域内**物流运作、组织和信息管理的系统框架。
**物流园区的建设，将有效引导和转化**潜在的物流需求，提高**的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。
**物流园区将依托**县城为区域核心，通过对**宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高**经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持**保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持**国民经济和社会发展的最终目标。
3、**物流园区总体发展规划设想
根据**物流园区的市场定位，**物流园区的总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和物流发展推进三大功能进行。
**物流园区总体结构的发展设想为：
根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建**物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成**物流园区的三大服务运作功能平台，即公铁联运中心、区域物流中心群和城市配送中心群。
4、**物流园区运作系统设计
**物流园区的运作管理具有3个层次；即决策层、执行层和实施层。
3个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。
通过对园区建设性质和**发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为**物流园区建设和发展的基本商业模式。
根据**物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务、为客户提供快速响应物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等4个方面。
**物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段及措施保障和园区发展的管理、运营环境的保障等。
保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。
物流园区应积极争取**镇人民政府、县发改委、土地局、交通局、建设局等相关部门的支持，对园区发展政策及规章制度的研究，在制度上确保园区的发展。
6、**物流园区可行性分析及评价
**物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成，预计：
总投资规模3867.96万元。
根据中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》和国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资收益率四项评价指标。
根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为：
企业财务内部收益率为15.43％；在基准收益率定为10％的条件下，企业财务净现值为7100.08万元；企业投资利税率为21.68％；项目投资回收期为7.39年。
计算结果表明，由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进**经济发展的社会效益上，因此，**物流园区建设具有较好的投资建设前景，实际上，**物流园区的建设效益并不是通过物流园区的开发建设企业自身的赢利体现出来的，而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和培育**物流新兴产业，使**获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。
为此，恳请**相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提供宏观环境支持，明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导和培育市场需求；设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用，发挥启动项目的示范效应，对启动示范项目进行科学合理运作；建立科学的园区建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。
第二章总论
2.1项目概况及目标
项目名称：
**物流园建设工程
项目负责人：
**
建设地点：
**镇十里村
建设单位：
**物流园发展有限公司
建设期限：
1年
建设规模及目标
**物流园项目拟建在**镇十里村，紧靠灵双路。
物流园总体规划占地52亩，总投资3867.96万元。
总建筑面积30040平方米，其中：
仓储面积1.2万平方米，综合办公大楼8000平方米，集装箱堆场面积1万平方米，其它40平方米。
固定资产投资3663.66万元。
项目建设目标：
●货运吞吐量达到500万吨以上，宏观物流产值3亿元以上；
●与全国10家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的**物流服务；
●建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、交通管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；
●引进第三方物流企业20家以上，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引1000—5000名个人或企业成为园区的会员；
●**综合性物流服务体系初步形成。
项目经济效益：
项目工程实施期内（13年，含1年建设期）年均实现营业收入1775.45万元，实现利润总额740.77万元，上缴税收219.63万元，其中营业税金及附加97.65万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。
本项目的建设对完善**工业园区的功能，促进我县物流业的发展，特别是对我县的经济发展和满足皖北地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。
2.2编制依据及研究范围
2.2.1、编制依据
（1）**国民经济和社会发展第十一个五年计划；
（2）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；
（3）建设单位提供的有关资料。
2.2.2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
2.3、编制原则
（1）遵照**国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“传统服务业要运用**经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。
（2）按照国家经贸委等六部委《关于加快我国**物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
（3）根据安徽省物流发展“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
（4）结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。
（5）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
（6）**目前国民经济水平，**物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
（7）项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
（8）项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
（9）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
（10）其它规定及客户要求。
2.4、主要经济技术指标
主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
亩
52
2
建筑面积
平方米
30040
2.1
仓储
平方米
12000
2.2
办公用房
平方米
8000
2.3
集装箱堆场
平方米
10000
3
货运吞吐量
万吨
500
4
宏观物流产值
亿元
3
5
项目总投资
万元
3867.96
6
建设工期
月
12
7
年平均收入额
万元
1775.45
12年计算期
8
年平均净利润
万元
740.77
12年计算期
9
投资回收期
年
所得税前7.39年；
所得税后7.35年
含建设期1年
10
平均投资收益率
%
19.15
11
平均投资利税率
%
21.68
12
投资内部收益率
%
所得税前：
16.64
所得税后：
15.3
I=10%
13
财务净现值
万元
所得税前：
8148.48
所得税后：
7100.08
I=10%
14
建筑密度
%
31.9
15
绿地率
%
15
2.5、可行性研究结论
一、**物流园的建设，符合国家和省市有关促进**物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求；
二、**物流园项目建设用地符合**镇园区对该宗地的规划建设要求。
**物流园项目作为**镇园区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进我县招商引资将具有重要作用。
三、**物流园总体规划占地52亩，总投资3867.96万元。
总建筑面积30040平方米，其中：
仓储面积1.2万平方米，综合办公大楼8000平方米，集装箱堆场面积1万平方米，其它40平方米。
固定资产投资3663.66万元。
项目工程实施期内（12年，含1年建设期）年均实现营业收入1775.45万元，实现利润总额740.77万元，上缴税收219.63万元，其中营业税金及附加97.65万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。
四、该项目建设在**镇十里村，物流资源丰富，市场潜力巨大。
五、项目建成后，园区建三大平台----物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备5大基本功能：
交通管理功能、物流基地功能、金融服务功能、物流信息港功能、教学科研培训功能。
提供多式联运、报关报检、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。
整合**及周边县市的物流资源，带动和提升相关产业及**工商企业的发展与竞争力，推动**工业化进程。
综上所述，**物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请**镇人民政府和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。
第三章项目建设的背景及必要性
一、加入WTO对我国**物流产业发展提出了新的要求
加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严峻的挑战。
我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全面对外开放。
因此，这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入带来的巨大冲击。
目前，**正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的**物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是**物流业提出的新的要求。
通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。
二、**物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高劳动生产效率以外的“第三利润源”的**物流业，已经成为我国新的经济增长点。
（据《中国物流年鉴》）1999年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占用达到31042.81亿元人民币，而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业也只有2.3次。
而日本制造业的年周转速度为7.5至8次，流通业为15次至18次。
跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。
这说明，我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。
美国、德国、日本制造业库存周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1.3%至1.5%。
发达国家的库存商品只占国内生产总值的1%。
而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达到35天，库存商品占国内生产总值的6.8%，我国这些指标远落后于发达国家的根本原因，是由于缺少一个高效的社会化**物流服务系统。
应该按照社会分工要求，建设社会化**物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。
改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2000年已达到1.5万亿元人民币。
但由于原有基础太落后，仍然不适应**物流的总体发展要求。
到2000年，我国运输网络密度分别为1344.48公里/平方公里和1043公里/万人，分别只相当于美国的19.6%和15.8%；德国的9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。
物流基础设施落后，加上布局不合理，造成我国仓储效率与效益低下。
据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为30亿元人民币。
因此，在社会化**物流服务体系中，建设大型物流园区，将运输与仓储进行有效整合，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效措施。
国民经济和社会发展第十一个五年计划提出，传统服务业要运用**经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经营效益。
国家经贸委等六部委发出的《关于加快我国**物流发展的若干意见》的通知中也要求各地政府部门和有关企业要充分认识**物流在经济发展中的重要作用，抓住有利时机，加快发展步伐，积极采用先进的物流管理技术和装备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化**物流服务网络体系。
在我国**物流产业起步发展的新形势下，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向**第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。
近年来，我县及相邻县市也开始认识到**物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。
**把发展**物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设**物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。
三、安徽省及宿州市“十一五”计划对发展**物流产业提出了明确的要求
在安徽省“十一五”计划纲要提出，加快建立以大商场、大市场、大网络为重点的**高效市场流通体系，发展新型业态，创新经营手段，推行连锁经营、特许经营、代理配送、网上购物等**营销方式，加快传统百货业向购物中心、超级市场、仓储式商场和专卖店、精品店发展。
合理布局一批有产业优势的专业市场和边贸市场，在合肥市规划建设**化的大型配送基地和物流中心。
**“十一五”计划纲要提出，按照大市场、大贸易、大流通格局发展**流通业，使宿州形成区域性的物资集散中心、商业信息汇集发布中心、结算中心和会展中心。
通过电子商务、网上交易等**化营销方式以及超市、连锁、配送等新兴流通业态，形成多方位的流通格局和多功能的市场体系，建成不同辐射半径的商业批发体系和布局合理、层次分明的商业零售体系。
大力发展物流产业，整合现有运输企业和仓储企业，引导市内大型储运公司向符合国际惯例的物流公司过渡，加快传统储运业向**物流转变。
随着我县经济建设的发展，一大批外商企业已经进入我县，在对现有零售业产生强大冲击的同时，必然带动**物流产业的产生和发展。
与此同时，国家对促进中部崛起战略渐趋明朗，国家将加大对中部粮食主产区的投入力度，放宽对外开放的权限，支持基础设施和公共事业的发展，同时国家和省政府明确把皖北定位为重点开发区域，对我县发展**物流产业将面临极大的发展机遇。
四、**的经济现状和地理位置对能够提供综合性、专业化物流服务社会化**物流服务体系提出了现实需求
**位于安徽省东北部，东临泗县，西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，总面积2054平方公里，耕地181万亩，辖6乡13和一个省级开发区，总人口118.3万人。
境内公路四通八达，104国道和303省道贯穿全境，全县辐射与环型并举的公路网络已初具规模，全县晴雨通车公路里程1600公里。
北有徐州国际观音机场，驱车40分钟即可到达；距连云港和南京两大港口各200公里，可以便捷地入江出海；穿境的宿泗高速已动工建设，拟于2010年建成通车的京沪高速铁路在我县边境设站，距**仅20分钟车程。
即将开工的双明高速公路和宿淮铁路穿境而过，3至5年后，将形成“两高速、两铁路、北机场、南码头”的立体式交通格局。
县内目前共有各类企业1万家以上，其中99%以上是中小企业。
形成了一个以**为中心，聚集了一大批上规模的企业乃至安徽省的主要企业。
而目前**的80%以上的企业的物流执行主体以自办物流为主，第三方物流代理比例较低，且以物流分包形式为主；企业自办物流的作业表现情况是，单据准确率低，配送不及时，货物缺损率高；企业自办物流设施利用率低，物流费用支出高，库存不合理。
这些情况说明，**需要专门服务于生产企业、物流企业和相关服务机构的公共社会化的物流基地，构成一个社会化的物流服务体系，以提高本地区参与国际国内市场竞争的能力。
**镇产业群的快速发展，对**物流也提出了很高的要求。
随着区域经济的发展、产业园区的建设、入驻企业的增加，已满足不了企业的**物流需求。
目前，入驻的企业受基础条件的制约，物流中心只能提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、汽车维修等比较简单的传统物流服务，远不能适应未来区域经济发展对**物流的要求。
五、开发建设“**物流园”有利于参与国际国内物流市场的竞争
物流园区是**物流发展的产物，是由设施齐备、功能齐全的物流基础设施及服务完善的第三方物流企业在空间上的组合。
“**物流园”的建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、交通管理功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于企业和加工基地，服务于以**为中心的产业带，为**乃至宿州市区域经济的发展提供有力的支撑。
第四章行业分析及市场预测
4.1、市场现状
4.1.1、国际情况
随着经济全球化步伐的加快和信息技术、通讯技术的发展,全球制造、采购、销售趋势的加强，**物流产业的发展呈现出新的特点,一是电子物流的兴起,据预测,到2010年底电子商务交易额将达到8400亿美元;二是物流规模进一步扩大,主要表现在物流园区建设方面;三是物流服务的优质化,定制服务、供应链管理成为代表性特征;四是第三方物流企业发展迅速,目前美国和欧洲的企业有60%至70%以上全部采用第三方物流服务;五是绿色物流的发展,使物流产业更加注重物流过程的环境保护和再生利用工作。
物流园区是多种物流设施和不同类型第三方物流企业在空间上集中布局的场所,是具有一定规模和综合服务的物流集结点。
日本是最早建立物流园区的国家,至今已建立20个大规模物流园区,平均占地约74万平方米,荷兰设计的14个物流园区,平均占地4至5平方公里,德国不莱梅货运中心占地在100万平方米以上,纽伦堡物流园区占地已达7平方公里。
物流园区的建设，有利于实现物流企业的专业化和规模化,发挥其整体优势和互补优势。
目前,美国、日本和欧洲等先进国家的物流园区已发展得十分完善,形成了以物流园区为基础的、以物流信息平台为依托的、以第三方物流服务为主导的规模化、专业化、网络化的社会化**物流服务体系。
（1）仓储基地化
在发达国家,绝大多数企业的生产原料和产成品都由物流园区负责仓储。
物流园区内专门从事仓库管理的第三方物流企业,通过先进的库存管理技术,可以高效地进行订单处理、进货作业、搬运作业、储存作业、盘点作业、拣货作业、补货作业，物流园区仓储设施的规模化和仓储功能的效率化,为企业提供了公共社会化的仓储基地。
据报道，意大利的一个物流园区可同时为6000多家企业提供仓储及配送服务。
（2）运输配送社会化
发达国家的物流园区一般均建在公路、铁路、港口、机场货运枢纽附近,以及靠近生产加工区或消费集中区货物集散地附近。
由于物流园区能够通过集装箱运输将各种运输方式贯通,因而可以承担长距离干线货物运输物流。
与此同时，物流园区与物流中心、配送中心、运输公司等整合形成了社会化配送系统,因而可以承担终端客户的配送物流。
由于物流园区可以有效的整合利用社会闲置物流资源，因此不仅提高了社会资源的有效使用,同时也带来了巨大的经济、社会效益。
据专家预测，国外这种以物流园区为核心的社会化运输、配送形式将以每年5%至10%的速度增长。
（3）物流分工专业化
随着物流园区规模的不断扩大,发达国家物流园区内部的分工日趋专业化。
一般来说,有专门从事物流园区物业管理的圆区运营商、从事仓库管理的仓库运营商、从事倒货及搬运业务的搬运公司、从事流通加工业务的加工企业、从事物流园区内部物流信息管理的IT企业以及入区的运输、配送企业。
其中最为重要的是能够依托物流信息，为用户提供全面解决方案的第三方物流企业。
例如，美国的i2公司,世界500强中有三分之二是在其客户名单上。
i2公司通过供应链管理，每年可为其客户提供1600亿美元的增值空间。
（4）运输与仓储协同化
在发达国家，分布在各个物流集结点上的物流园区都与运输企业有着很好的协调关系。
运输企业通过全球卫星定位系统、货物跟踪系统和车辆调度系统，将货物
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