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城市花园小区物业维修养护管理方案
公共设施和房屋本体的维修养护是城市花园物业管理的重要内容。
xx物业在长达十一年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。
对设备、设施的管理，我们的目标承诺是：
房屋设施完好率98%以上；
公共设备完好率99%以上；
房屋零修及时率99%以上；
急修及时率100%。
在长期的设备、设施运行与管理实践中，我公司总结和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即对维修管理人员要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。
一清：
对设备、设施管理规章制度要清楚；
二能：
对各种设备的性能、功能要明白；
三好：
对各种设备要做到管好、用好、修好；
四会：
对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；
五化：
设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化；
六查：
对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查；
七无：
机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。
通过以上七个管理方法在实践中的运作，使我们设备、设施的管理在99年xx管理年中得到好评。
一、本体维修基金与公用设施专用基金的建立与使用
在城市花园的公共设施及房屋修缮管理中，我们确立了“管养合一”的方针，制订合理的养护计划，建立和健全科学的服务制度，切实做到为住户服务。
在两个基金的使用管理上，我们依据市住宅局颁发的有关规定，结合城市花园的实际情况，坚持“取之于民、用之于民、专款专用、专人负责”的原则，实行房屋本体基金项目负责制，即由管理处主任负责，定期向业主管委会汇报执行情况，使两项专用基金发挥最大效用，保障房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的，实现住户满意、社会满意、企业满意。
（一）房屋本体维修基金的建立
1．根据市住宅局房屋本体维修基金指导标准，自房屋竣工交付使用保修期满后，我公司拟按0.25元/每平方米·月的标准收取城市花园房屋本体维修基金。
2．2001年中旬交付使用的城市花园一期中高层住宅建筑面积为52975.43平方米，按照房屋本体基金0.25元/平方米·月收取标准计，可得出下表：
城市花园房屋本体维修基金五年期的累计总值表
类别
年次
费用收取计算式
金额（万元）
中
高
层
第二年
52975.43㎡×0.25元/㎡月×12月
15.9
第三年
15.9万元×2
31.8
第四年
15.9万元×3
47.7
第五年
15.9万元×4
63.6
第六年
15.9万元×5
79.5
3．管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，设专用帐号，存储本物业的本体基金。
4．利息归入本体基金之内。
（二）公用设施专用基金的建立与增值情况
1．城市花园公用设施专用基金的建立
（1）按照深住[1997]39号关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》的文件要求，城市花园的开发建设单位——xx地产公司在城市花园移交时，按住宅区建设总投资的2%，一次性向小区管委会划拨公用设施专用基金。
遵循分期开发、分期使用的原则，城市花园一期应付公用设施专用基金为400万元。
（2）商业用房租金的30%划入公用设施专用基金。
（3）城市花园公用设施专用基金由住宅管理部门设立专门帐户进行管理。
专用基金的收支帐目，由城市花园业主管委会、物业管理公司每三个月张榜公布一次。
2．城市花园公用设施专用基金增值情况一览表（按银行月息8.25‰计，且不考虑物价和银行调息等因素）
年份
增值项目
计算式
合计（万元）
第一年
划拨基金增值
400万元×8.25‰×12月
39.6
第二年
划拨基金增值
400万元×8.25‰×12月
43.5
第一年增值额增值
39.6万元×8.25‰×12月
第三年
划拨基金增值
400万元×8.25‰×12月
47.8
前二年增值额增值
（39.6+43.5）万元×8.25‰×12月
第四年
划拨基金增值
400万元×8.25‰×12月
52.6
前三年增值额增值
（39.6+43.5+47.8）万元×8.25‰×12月
第五年
划拨基金增值
400万元×8.25‰×12月
57.8
前四年增值额增值
（39.6+43.5+47.8+52.6）万元×8.25‰×12月
五年总计增值
39.6+43.5+47.8+52.6+57.8
241.3
（三）两个基金的使用情况及分析
1．城市花园房屋本体基金费用支出一览表单位：
万元
项目
日常维修
定期维护
管理费
支出
基金
支出
管理费
支出
基金支出
2年
3年
4年
5年
6年
10年
15年
20年
25年
30年
35年
房屋本体共用部位
房屋承重及抗震结构
0.05
0.06
0.06
0.07
0.07
0.12
0.19
0.31
0.61
1.24
2.48
外墙面
0.08
0.25
3.61
0.3
4.0
0.37
5.96
0.95
10.17
2.46
86.34
0.36
公共屋面
0.02
0.3
0.33
0.36
0.40
0.44
0.71
18
0.44
0.71
18
0.44
电梯
11.55
23.37
775
机电设备
2.13
4.97
33.33
250
33.33
共用防盗监控、信箱
0.08
0.25
0.28
0.3
0.33
0.37
0.59
0.95
8.33
0.37
0.59
0.95
公用照明
0.1
0.4
0.44
0.48
0.53
0.59
0.94
3.5
0.59
0.94
3.5
0.59
本体消防设施
3.6
0.08
18.3
2.0
3.2
4.1
6.66
7.32
11.79
18.98
600
7.32
11.79
189.8
公共通道、门厅梯间
0.08
0.33
3.67
0.4
0.44
0.49
3.47
1.27
10.33
0.49
3.47
0.13
共用排烟
0.02
0.03
0.04
0.04
0.05
0.05
0.08
0.13
0.20
0.33
0.53
0.85
上、下水主管
0.03
0.49
0.05
0.06
0.06
0.07
0.07
0.12
0.19
0.31
0.49
0.79
1.28
合计
17.28
0.49
47.13
3.66
11.69
6.1
12.6
9.77
23.78
77.49
630.7
263.7
159.6
971.9
本体基金累计支出
3.66
15.35
21.45
34.05
43.82
67.6
145.1
775.8
1039.5
1199.1
2170.9
2．城市花园公共设施专用基金支出一览表单位：
万元
项目
日常维修
定期维护定期维护
管理费
支出
管理费
支出
基金支出
1年
2年
3年
4年
5年
10年
15年
20年
25年
30年
35年
公
共
设
施
区内道路
0.46
0.75
0.34
0.4
0.44
0.49
0.54
0.89
1.39
22.4
36.07
43.28
93.5
梯间照明
0.11
0.14
0.13
0.15
0.16
0.18
0.2
3.14
5.06
8.15
13.12
16.58
34.0
沟渠池井
0.53
1.24
0.12
0.13
0.14
0.16
0.17
0.28
0.45
0.71
1.43
1.72
5.79
园林绿化
0.57
1.31
0.26
0.29
0.32
0.35
0.39
0.62
2.5
2.5
2.5
2.5
2.5
文娱场所
0.34
0.79
0.18
0.2
0.22
0.24
0.27
0.43
0.70
1.12
2.25
2.7
9.1
停车场
0.35
0.79
0.15
0.17
0.18
0.2
0.22
2.24
0.57
0.92
1.84
2.21
7.44
消防设施
及排水管
0.07
1.08
0.07
0.07
0.08
0.09
0.1
0.17
0.25
0.41
0.66
1.06
1.7
公共标志
0.02
0.05
0.05
0.05
0.06
0.06
0.07
0.11
0.18
0.29
0.57
1.15
2.32
连廊单车房
0.03
0.13
0.05
0.06
0.06
0.07
0.07
0.12
0.19
0.31
0.61
1.24
2.48
其它公共设施
0.04
0.09
0.08
0.09
0.1
0.11
0.12
0.2
0.32
0.51
1.02
1.33
0.41
公共智能系统
3.37
0.75
20
20
管理商业用房
0.03
0.03
0.03
0.04
0.04
0.05
0.05
0.08
0.13
0.2
0.41
0.82
1.65
合计
5.92
7.15
1.49
1.65
1.8
2.0
2.2
8.28
31.74
37.52
60.48
94.49
160.89
基金支出累计
1.49
3.14
4.94
6.94
9.14
17.42
49.16
86.68
147.16
241.65
402.54
备注
二、房屋本体维修养护计划
按规定要求城市花园管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修、养护，
其费用从本体维修基金中支出。
共用部分包括房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用智能化等防盗监控设施等。
为更好地保护业主的利益，指导城市花园的工作实际方案，我们结合以往管理经验，对房屋本体共用部位制定详实的维修养护计划。
该计划分日常维修和定期维护两个方案，每个方案均从维修工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。
具体内容如下：
（一）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案
序
号
项目
维修类别划分
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
1）局部受损;
2）施工质量原因造成的结构问题
日常每周巡查一次,特别是入住装修阶段要每天巡视,发现问题立即处理、维修
1）由于使用不当造成结构部受损较轻，由屋村工程维修部门按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理。
1）房屋修缮标准；
2）有关工程施工技术规范。
1）安全、正常使用；
2）功能完好。
2
外墙面
1）外墙面起鼓脱落的修补，2）外墙面渗漏；3）外墙面的全面维修（2-5年周期）
每周检查一遍，发现问题及时维修。
由工程技术部门按有关修缮规程实施。
1）房屋修缮标准；
2）外墙面修缮作业规程。
无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。
3
公共屋面
1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。
每天检查一遍，发现问题及时维修。
由工程技术部门按相应作业规程实施维修；维修费用按逐年递增20%。
1）房屋修缮标准；
2）相应修缮作业规程。
1）无积水、无渗漏；
2）隔热层完好无损；
3）避雷网无间断。
4
电梯
1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测
每天巡视一遍，发现问题，及时同公司电梯维护人员联系维修。
由专业电梯维护人员实施维修（全保）。
电梯维修保养主要标准
（一）
（二）。
1）安全正常运行、平稳；
2）机房、轿厢整洁；
3）电梯各组成部分完好率100%
序
号
项目
维修类别划分
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
5
机电设备
1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。
每天巡视检查，发现问题及时维修。
由工程技术部组织实施。
各项机电设备维修保养规程。
1）无故障停电；
2）保障安全运行。
6
公共防盗监控及邮政信箱等
1）系统的维护保养；
2）线路的检修；
3）防盗门及邮政信箱的维修养护。
每周检查一遍，发现问题及时维修。
由工程技术部门负责组织实施。
1）防盗监控及智能系统维护保养规程；
2）邮政信箱维修作业规程。
1）系统完好，无故障，使用正常有效；2）邮政信箱及防盗监控设施完好，无损坏；3）线路无乱搭接。
7
公用照明
1）线路的检修维护；
2）灯具的维修及更新。
每周检查一次，发现问题及时维修。
由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。
1）公用照明维修保养规程。
1）线路无乱搭接；
2）照明灯具正常有效。
8
本体消防设施
1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。
每周检查一次，发现问题，及时维修。
由工程技术部门按相应作业规程实施维修。
1）标识制定及维护管理规定；2）消火栓维修操作规程；3）消防报警系统维护保养规程。
1）设施有效、标志清楚，完好无损；
2）灵敏、准确报警。
9
公共通道门厅、楼梯间
1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护
每周检查一次，发现问题，及时维修。
由工程技术部门按相应技术作业规程实施维修。
1）相应建筑部分修缮技术规程；
2）房屋修缮标准。
1）整洁，无缺损、无霉迹；
2）扶手完好，无张贴痕迹。
10
共用排烟管道
1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；
2）排烟口封闭不当造成漏烟。
住户随报随修。
由工程技术部专业人员负责维修。
变压式排烟管道安装技术规范。
1）排烟通畅；
2）不回烟，不串烟，不漏烟
11
上、下水主管
1）接口及砂眼漏水；
2）管道堵塞、破裂；
3）固定码松脱。
每天检查一遍，发现问题及时维修。
由工程技术部专业人员负责维修。
1）排水管维护修缮标准；
2）给水管维护修缮标准。
上、下水通畅，无渗漏。
（二）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案
序
号
项目
维修类别划分
定期维修
计划
方案
标准
实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
1）局部受损；
2）施工质量原因造成的结构问题。
1）每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。
2）及时了解住户家庭有无白蚁情况。
做到早发现，早处理。
1）由工程技术部负责实施；
2）维修费用每年递增10%。
1）建筑物白蚁防治标准；
2）建筑物完好等级标准。
1）结构安全，正常使用；
2）结构性能完好。
2
外墙面
1）外墙面起鼓脱落的修补；2）外墙面局部渗漏；3）外墙面大面积渗漏；4）外墙面的翻新（25年周期）。
1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。
1）由工程技术部门负责实施；
2）外墙面每年全面维修一次。
1）房屋修缮标准；
2）外墙面修缮作业规程。
1）外墙平整，无渗水；
2）整洁统一。
3
公共屋面
1）隔热层破损；
2）防水层破损造成屋面渗漏；
3）避雷网脱焊、间断；
4）屋面积水。
1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；
2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；
3）每半年疏通一次屋面雨水口；
4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分。
1）由工程技术部门负责实施；
2）屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。
1）房屋修缮标准；
2）相应修缮作业规程。
1）无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；
2）隔热层完好；
3）避雷系统完好。
4
电梯
1）曳引绳张紧度的调整维护；
2）导轨、安全钳的工作情况维护；
3）转动、滑动部的维护；
4）各项安全装置的维护；
5）电脑控制板等的维护检测。
1）每月检查一次曳引绳张紧度一次；
2）每月定期对滑动、转动部分加一次油；
3）每季检查一次导轨，安全钳工作情况；
4）每半年进行一次全面安全检查。
1）由专业电梯维护人员负责实施定期维护（全保）；
2）每3.5年更换一次。
电梯维修保养主要标准
（一）
（二）。
1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行；
2）确保顺利通过安全监督部门年检。
序
号
项目
维修类别划分
定期维修
计划
方案
标准
实施效果
5
机电设备
1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；
2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；
3）制冷系统的维护保养。
1）月检制控设备一次；
2）季检开关灵敏度及开关坚固件完好情况；
3）年检电源切换及自动保护装置；
4）每季检修一次发电机设备。
1）由工程技术部门负责实施；
2）重大设备如柴油发电机等每2.5年大修一次；
3）风机、水箱等每15年更换一次。
各项机电设备维修保养规程。
1）运转正常，安全；
2）设备完好率99%以上。
6
共用防盗监控及邮政信箱等
1）系统的维护保养；
2）线路的检修；
3）防盗门及邮政信箱的维修养护；
1）每月对系统进行一次维护检修（含线路）；
2）每年对防盗门维护一次；
3）每年对防盗门及信箱进行一次紧固维护。
1）由工程技术部门负责实施；
2）每20年更换一次。
防盗监控及智能系统维护保养规程。
1）系统持续有效使用；
2）系统线路正常。
3）设施美观，整洁。
7
公用照明
1）线路的检修维护；
2）灯具的维修及更新。
每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。
1）由工程技术部门按照相应保养规程实施；
2）照明器具每15年更换一次。
公用照明维修保养规程。
1）线路无老化；
2）灯具正常使用照明完好。
8
本体消防设施
1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。
1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2）每半年进行一次烟感试验；3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4）每年对消防疏散标志进行一次维护。
1）由消防、机电、维修专业人员对其负责实施；
2）消防系统主要设施设备每20年更换一次。
1）消防设施保养规程；
2）消防报警系统维护保养规程。
1）设施完好率100%；
2）报警系统灵敏有效。
9
公共通道门厅、楼梯间
1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护
1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；
2）每二年全面维护一次通道门厅及梯间墙壁天棚、护手及栏杆；3）每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等进行修复。
1）由工程技术部门按相应技术作业规程实施；
2）每20年铲除抹灰翻新一次。
1）房屋修缮标准；
2）相应建筑部分修缮技术规程。
美观完好，整洁、清爽。
10
共用排烟管道
1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；
2）排烟口封闭不当造成漏烟。
每半年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。
由工程技术部按相关作业规范实施。
变压式排烟管道技术规范。
排烟通畅；安全正常使用。
11
上、下水主管
1）接口及砂眼漏水；
2）管道堵塞、破裂；
3）固定码松脱。
1）每年对管道油漆、维护一次；
2）每年检修一次，并紧固管道固定码；
3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。
由工程技术部门按相应作业规程实施。
1）排水管维护修缮标准；
2）给水管维护修缮标准。
1）美观完好；
2）上、下水通畅；
3）无渗漏。
三、公用设施维修养护计划
为更好地贯彻深住[1997]39号文件精神，加强城市花园公用设施专用基金的使用和管理，本着“量入为出，专款专用、保值增值”的原则，以海滨花园的管理经验为基础，结合城市花园各种公用设施的使用年限，我们制定了城市花园公用设施日常维修方案和定期养护方案。
每个方案包括区内道路、沟渠池井、园林绿地、文娱场所、停车场、消防
设施及排水管网等项内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。
一、具体方案如下：
（一）公共设施日常维修计划及实施方案
序
号
类别
项目
日常维修
计划
方案
标准
设施效果
1
区内
道路
砼路面、人行道
每天检查二遍，随坏随修。
由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施
1）路面修缮质量标准；
2）人行道铺设修缮标准。
干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。
缓路径、砼道牙
2
室
外
照
明
道路灯
每天检查一遍随`坏随修。
由工程技术部门专业维修工按专业操作规程实施
1）电气作业安全操作规程；
2）灯具施工技术标准；
灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。
庭院灯
投光灯
其他照明灯
3
沟
渠
池
井
雨水口
每周检查一遍，发现问题，及时维修。
由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修。
1）井内无积物，井壁无脱落；
2）化粪池出口及分隔地无堵塞
3）井盖上标志清晰。
1）井盖完好率达100%；
2）无缺损，少污积；
3）无堵。
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林
绿地
绿化
每天检查一遍，发现问题及时维修。
环境管理部进行绿化补种，园艺维修。
1）绿化工作标准；
2）园林工作标准。
1）绿化管理设施、
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