房地产项目投资管理办法模版.docx

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房地产项目投资管理办法模版

房地产工程投资管理方法模版

XX集团工程投资管理暂行方法第一章总那么-1-第二章机构与职责分工-1-第三章工程投资原那么与标准-2-第四章工程研究论证-2-第五章工程决策-5-第六章工程实施-6-第七章工程评估-7-第八章附那么-8-第一章总那么第一条为加强公司工程投资管理，标准投资决策程序，明确投资管理职责，控制投资风险，提高工程投资效益，特制定本方法。

第二条本方法适用于公司及公司全资或控股子公司（包括有实际控制力的所属企业）所有新投资工程。

第三条本方法所称投资工程是指通过土地市场公开出让、企业并购或与先确定合作意向后通过公开市场方式取得土地的工程。

第四条工程投资管理分为工程研究论证、工程决策、工程实施、工程评估四个阶段。

第二章机构与职责分工第五条股东大会、董事会、总经理依据公司章程规定的权限分别对公司投资工程作出决策。

第六条总经理对董事会负责，统筹投资工程的前期研究论证、工程实施与管理、工程评估等工作。

第七条公司主管副总对总经理负责，相关部门、子公司或专业机构完成工程论证，根据本方法要求编制相关文件。

第八条开展经营部对主管副总负责，是工程管理的牵头部门，进行工程投资论证、尽职调查等工作，负责编制工程立项建议书、尽职调查报告、投资建议书等文件。

必要时，公司相关部门或子公司成立工作小组，进行投资分析，完成投资论证各项工作。

第九条财务部、审计部、规划与产品研究中心、工程管理部、本钱管理部、证券部、人力资源部、办公室等部门应积极协助，依照本方法的规定承当工程投资管理全过程中相应职责，包括配合工程论证、参与编制立项建议书、投资建议书以及工程实施和工程评估等工作。

第十条子公司的工程投资，应依照本方法规定进行工程投资研究论证，但工程投资决策须报公司总经理办公会审批。

第三章工程投资原那么与标准第十一条坚持符合公司中战略规划，符合国家产业开展政策、区域总体规划及城市开展规划的原那么。

第十二条坚持以科技工程为特色，战略性投资工程和策略性投资工程相结合的投资原那么。

公司战略性投资工程的周期为5-10年，策略性投资工程的周期一般不超过3年。

第十三条公司坚持以社会效益为首、以经济效益为本的工程投资目标，投资工程应具备必要的规模体量和一定的社会、经济和环境效益。

公司工程投资收益水平不低于行业平均的投资回报水平。

第十四条公司坚持立足北京、兼顾外埠的区域投资原那么，投资布局于中国经济最具活力和潜力的地区或城市。

第十五条公司根据开展战略编制年度工程储藏方案，结合宏观经济和房行业政策，坚持反周期投资策略，以合理低价获取土地资源。

第四章工程研究论证第十六条新工程包括以下途径：

一是国土部门土地招拍挂公告信息；二是外部并购或转让类工程信息；三是合作及其他工程。

第十七条土地市场公开出让类工程需编制工程投资建议书；企业并购类工程需经立项研究、尽职调查程序并完成工程立项建议书、尽职调查报告和投资建议书；合作及其他工程需经立项研究程序并完成工程立项建议书和投资建议书。

第十八条子公司定期或不定期向开展经营部通报新工程信息。

开展经营部对所接收工程信息进行初步筛选，对符合公司开展战略和业务方向、有一定投资价值的工程，报主管副总审批后，进行工程投资前期研究。

第条开展经营部建立工程储藏制度。

对进入投资前期研究的工程，不管获得与否，都应由专人负责登记入库，对相关资料妥善保管。

第条工程投资前期研究结论报主管副总审批后，同意继续开展的工程，由开展经营部牵头成立工程工作小组。

工程工作小组负责工程前期调研，提出立项申请，编制工程立项建议书。

第一条工程工作小组成员构成应注重经营、规划、工程、财务、本钱等专业搭配，明确各自的分工和职责。

工程工作小组负责人由开展经营部负责人担任或委派，负责工程的协调，小组成员由开展经营部、规划与产品研究中心、工程管理部、财务部、本钱管理部等部门委派人员组成。

在必要情况下，应聘请律师、工程所涉及专业领域的技术专家，以及其他中介机构的，应报主管副总决定并按公司相关规定履行程序。

第二条工程前期调研应到工程现场围绕工程背景、规划定位、市政条件、市场情况、前景等进行考察、访谈，收集掌握第一手资料，形成问题清单和资料汇编，作为工程工作小组的工作底稿和编制立项建议书的依据文件。

第三条需公司立项的投资工程，必须编写工程立项建议书，对拟建工程根本情况进行阐述，内容包括市场调查与分析、规划设计理念、工程定位分析、工程周期、工程投方案、销售方案、经济效益及风险分析等，论述工程的初步可行性。

对工程存在重大质疑的，应及时向主管副总报告，必要时申请中止研究。

第四条工程立项建议书经主管副总审核后，提请公司总经理审批，并报公司总经理办公会研究讨论，决定工程是否立项。

第五条工程立项建议书应包括工程涉及的产业政策、背景材料及有关部门的审批文件等附件。

开展经营部在公司总经理办公会召开前3日，将拟上会审议工程立项建议书及附件材料，送至会议组员。

第六条对正式立项的并购类工程，工程工作小组必须进行尽职调查，并提交尽职调查报告；其它新投资工程鼓励开展尽职调查。

尽职调查报告至少包括以下内容：

（1）工程本体所涉及各方面的客观、真实情况；

（2）工程合作方的资信与实力、管理能力以及合作意图、设想；（3）工程所在地的市场情况、政策特点、开展前景；（4）工程本体及合作方相关财务或法律问题调查；（5）其他影响工程可行性因素的调查情况。

第七条尽职调查需拟定详细的工作方案，进行实地考察，掌握全面资料。

须聘请专业机构的，及需要内部协作、对外协调等事宜，应报请主管副总决定并按照公司相关规定履行程序。

尽职调查过程中，发现工程存在重大质疑或重大风险的，应及时向主管副总汇报，对于认定没有可行性或不具备投资条件的工程，报请总经理撤销立项并向总经理办公会通报。

第八条对正式立项的合作类工程，须聘请专业机构进行工程市场调研和商业筹划，并提交商业筹划报告。

商业筹划报告的内容至少包括：

（1）工程所在市场规模、特点、潜力及细分市场预测；

（2）工程定位分析及商业模式的研究与建议；（3）目标产业及城市规划等领域外部专家出具与建议等。

第九条商业筹划报告认定没有可行性或不具备投资条件的工程，应报请总经理撤销立项并向总经理办公会通报。

第三十条通过投资研究，认定有操作可行性的工程，工程工作小组应编写工程投资建议书，具体格式和内容要求参照公司工程投资建议书编制指南。

投资建议书由工程工作小组或委托专业机构进行研究并编写。

第三十一条工程投资建议书包括11方面内容：

工程概况、投资环境与市场分析、工程用地调查、规划方案、方案、营销方案、投资估算与效益分析、资金筹措、实施方案、风险分析、结论及建议。

编制单位可根据工程情况对局部内容作适当调整。

第三十二条主管副总应公司有关部门，对工程投资建议书、尽职调查报告、商业筹划报告等进行充分论证，必要时可聘请外部专家或机构，进行决策。

外部专家或机构应签署书面意见，作为工程决策的参考依据。

第五章工程决策第三十三条投资工程的审批权限

（1）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近经审计总资产3％以下的对外投资工程由总经理审批；

（2）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近经审计总资产3％－30％之间的对外投资工程由董事会审批；（3）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近经审计总资产30％以上的对外投资工程上报股东大会审批。

第三十四条对拟提交公司董事会审议的投资工程，应先经总经理办公会审议通过，并由总经理提请董事长召开董事会，对工程投资做出最终决策。

第三十五条工程提交总经理办公会、董事会、股东大会审议时，应提交工程投资议案。

议案应附工程投资建议书或尽职调查报告、商业筹划报告及专家或机构意见、法律意见书等材料。

开展经营部须在总经理办公会召开前3日，在董事会、股东大会召开前10日，提供工程投资议案及附件。

第三十六条董事会、股东大会根据各自议事规那么的规定，总经理根据公司《总经理工作细那么》的规定，对重大工程投资决策进行审议批准。

第三十七条公司董事会审议重大工程投资时，应由董事会战略委员会事先研究并提出建议。

第三十八条股东大会、董事会和总经理办公会形成的所有与工程有关的议案、决议，同时应归入工程工作底稿保存，建立工程档案。

工程所有正式协议、合同或其他实质性文件须在工程决策审批前方可签署。

第六章工程实施第三条经公司总经理办公会、董事会或股东大会审议批准的投资工程，由总经理实施。

第四十条工程正式签约和实施时，工程工作小组负责正式投资协议、工程公司章程等法律文件的起草和修订。

必要时，由公司法律参谋或外聘专业法律机构协助审核有关法律文件。

最终修订结果应报主管副总审核。

工程法律文件应按公司《合同管理方法》的规定履行审批程序。

第四十一条经公司决策机构审议批准的投资工程，由总经理提名工程公司负责人，组建工程公司，具体负责工程实施工作。

工程工作小组在工程公司负责人产生后协助完成与工程公司的交接工作。

工程公司的方案、高级管理人员组建方案等由公司总经理办公会审议批准。

第四十二条根据工程投资建议书及公司决策机构的审批意见，由公司总经理办公会确定工程的核定净收益（包括工程投资收益率及工程净利润），作为对工程公司进行全程考核的根本指标。

第四十三条工程实施过程中，工程公司应建立工程动态经营预算机制，每年初根据实际进度、市场或其他条件变化等调整工程的投资本钱或收入预测，形成工程动态收益预测报告。

工程动态收益预测报告中估算的动态净收益与核定净收益相比，变动率不超过20%的，报开展经营部备案；超过范围的，报总经理办公会研究讨论。

第四十四条在工程单项工程实施前，工程公司应编制单项工程投资建议书，内容侧重在工程设计方案、投资本钱、工程安排、招商或营销方案等方面；并依据公司《本钱管理方法》制定单项工程的目标本钱，经本钱管理部、开展经营部、财务部、规划与产品研究中心、工程管理部审核后，由工程公司上报公司总经理办公会审议批准。

第四十五条工程实施过程中，工程公司应通过定期书面报告、专项报告、临时报告等方式，向主管副总或总经理汇报工程进展、存在的问题和解决方案。

第四十六条已经实施的工程，因政策或其它原因出现工程无法继续进行的情况，应及时书面向公司报告，由总经理办公会研究确定后续处置方案。

第七章工程评估第四十七条工程实施过程中，开展经营部、人力资源部、财务部等部门结合工程投资建议书和公司年度综合方案安排，分解确定工程公司的年度工作目标和利润目标，进行年度工作考核。

第四十八条工程完成阶段性工作或分期完成后，由公司审计部或聘请外部审计机构对工程进行专项审计或全面审计，监督工程的操作程序，提出改良建议。

第四条工程竣工结算完成后三个月内，工程公司应编制工程总结报告，对工程进行全面回忆总结，报告工程净收益情况，认真分析工程投资运作经验和教训，提出改良相关工作的建议。

第五十条工程竣工结算完成后，根据工程结算报告和年度审计报告数据，由审计部、财务部、开展经营部、人力资源部等审查工程净收益，与核定净收益比拟，并向公司汇报。

第五十一条在工程论证研究和决策过程中，对于违反本方法规定的程序、在决策审议文件中存在重大虚假陈述或重大工作失误的，根据公司有关规定追究相关人员的责任。

第五十二条对工程投资过程中涉及的有关文件资料和记录，由开展经营部依据公司有关管理制度规定，进行收集、保管和归档；各部门、工程公司在本单位工作范围内就相关工作底稿、成果分别保管和归档。

第八章附那么第五十三条已投资工程的改扩建及公司其它投资工程，参照本方法执行。

第五十四条本方法由公司开展经营部负责解释。

第五十五条本方法自公司总经理办公会审议通过后生效，自发布之日起施行。

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