房地产开发企业有关问题.docx
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房地产开发企业有关问题
房地产开发企业有关问题
主要内容
Ø房地产企业的有关帐务处理
Ø房地产企业收入的规定及应注意的问题
Ø房地产企业成本费用的规定及应注意的问题
一、房地产企业的有关帐务处理
（一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房地产企业的“开发成本”其明细科目有：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
A、房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。
按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：
1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：
借：
开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费
贷：
银行存款等科目
2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：
借：
开发成本—A项目-前期工程费
贷：
银行存款，其他应付款等科目
3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：
借：
开发成本—A项目-建筑安装工程费
贷：
银行存款，应付帐款等
4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
借：
开发成本—A项目-基础设施费
贷：
银行存款，应付帐款等
5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
借：
开发成本—公共配套设施费
贷：
银行存款，应付帐款等
6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
借：
开发成本—开发间接费
贷：
银行存款，其他应付款等
B、待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。
按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。
1、直接成本：
可以直接计入该成本计算对象，如：
某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。
2、间接成本：
如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用：
最常用的方法有面积分摊法。
3、共同成本：
主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：
分期开发一次购入的土地所支付的价款。
会计分录：
借：
开发产品---按项目或栋号设置明细
贷：
开发成本—相关明细科目
（二）、房地产企业有关收入的帐务处理
通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。
1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。
收到房款时帐务处理：
借：
银行存款
贷：
预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算
同时应交纳税金的账务处理
借：
应交税费—应交营业税（按预售房款计税）
贷：
银行存款
2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。
借：
预收帐款“应收帐款”等科目
贷：
营业收入
同时结转营业成本
借：
营业成本
营业税金及附加
贷：
开发产品—相关明细科目
应交税费—应交营业税、应交土地增值税等
（三）、房地产开发费用
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。
不同的地方就是：
房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。
开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
（四）、房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑安装工程费、基础设施费等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款”等科目。
1、支付工程进度款及备料款时
借：
预付帐款—××公司
贷：
银行存款—××银行及帐号
2、工程竣工结算时再转入“开发成本”（附“建筑安装工程发票”等）
借：
开发成本—××栋—建筑安装工程费---土建工程款、安装工程款等
开发成本—基础设施费—道路、供水等
开发成本—公共配套设施费—游泳池、假山等
贷：
预付帐款—××公司
应付帐款—××公司（结算差额）
二、房地产企业收入的规定及应注意的问题
（一）、收入的概念在《税法》上和《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的。
根据《企业会计准则第14号-收入》的规定，房地产企业确认收入必须同时满足以下条件：
1、房地产的法定所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方；
2、商品房已经移交，房地产企业没有保留对商品房的继续管理权，也没有对商品房实施有效控制
3、销售合同已经履行，发票已经开具，相关的价款已经取得或已取得收款凭据；
4、收入的金额能够可靠计量；
5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。
•房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实现。
（二）收入应注意的问题
1、收入确认的时间问题
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。
收入交税的方式是：
收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。
2、预收的定金、诚意金是否按规定征税
（1）、定金
所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。
依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。
“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。
根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。
由于定金签了合同，就要征收企业所得税。
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，预收定金必须要交企业所得税和营业税。
（2）、订金（保证金、诚意金、VIP卡）
订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。
订金只是单方行为，不具有担保性质。
预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。
订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，
订金、诚意金需要缴纳营业税，
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
但是，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。
订金、诚意金可以暂时记在其他应付款。
但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税。
签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。
3、代收款项
房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、 暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。
国税发[2009]31号文规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
同时，国税发[2009]31号文第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
这里体现了收支两条线的原则：
不影响税款本身，只影响企业所得税款的利息。
但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税，以后跨年度支付时做费用扣除。
会计税法差异及处理：
当税法上将代收款作为收入处理时，上缴代收款作为费用处理，在纳税申报表上调整不调账。
代收款作为收入，对企业所得税影响是暂时可转回的。
根据《营业税暂行条例》第五条的规定：
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条的规定：
条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件）
（1）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的 行政事业性收费。
（2）收取时开具省级以上部门印制的财政票据。
（3）所收款项全额上缴财政。
另外，国税发[2004]69号文件规定，专项维修基金，不计征营业税。
综上所述，
（1）除了专项维修基金，原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税，而不去区分是否开票或纳入房价内。
（2）合同违约金是否需要开具发票，要视具体情况而定。
例：
A房地产公司销售房屋给B公司，由于B公司没有按期付款，因此B公司支付违约金10万元，对于A公司来说这10万元是价外费用，应当缴纳营业税，因此应当开具发票给B公司。
B公司没有取得发票，不应当在所得税前扣除。
如果A公司违约取消销售房屋给B公司，支付给B公司违约金10万元，由于B公司并没有销售的主价款，因此该笔款项不属于价外费用，不缴纳营业税或增值税。
因此，B公司无需开具发票。
此时，A公司可以凭借购销合同、协议和付款收据扣除。
•四、委托销售方式
•
（一）支付手续费方式
甲房地产公司2007年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同。
由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。
与A房屋销售公司签订代理销售合同， A公司按销售额5%收取手续费。
2009年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。
A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。
甲公司账务处理为：
借：
银行存款 950万元
贷：
销售收入 950万元
税务机关检查后的处理：
A公司代理业务营业额应为1000万元（支付手续费50万元不能扣除，应由A房屋销售公司开据服务业发票50万元，作为费用列支）。
（二）视同买断的方式
注意：
买断的是价格而不是产权。
B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。
2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。
甲公司账务处理为：
借：
银行存款 900万元（按买断价计算）
贷：
销售收入 900万元。
税务机关检查后的处理：
B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。
（三）超基价分成方式
C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。
合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。
2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。
甲公司账务处理如下：
借：
银行存款 900万元（按保底价计算）
贷：
销售收入 900万元。
税务机关检查后的处理：
C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。
•（四）包销方式
• D公司采取包销方式。
合同约定：
D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。
合同规定，由受托方与客户签订售房合同。
截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。
甲公司账务处理如下：
借：
银行存款 765万元
贷：
销售收入 765万元
税务机关检查后的处理：
D公司代理业务营业额为4500×（2000＋300）＝1035（万元）。
五、租金收入
•
（一）企业所得税的处理
《企业所得税条例》第19条规定，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。
法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。
企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
例如：
2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。
会计处理：
2009年确认100万租金收入。
税法处理：
可以有两种选择：
1、根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。
2、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。
2010、2011两个年度应该调减100万元。
2009年一次收取了3年的租金300万要全额缴纳营业税300×5%=15（万元），营业税不能分期缴纳。
该公司收取的300万租金，应在出租房屋次月起以全额租金收入计征房产税，应为300×12%=36（万元）。
三、房地产企业成本费用的规定及应注意的问题
一）、成本费用的有关规定
1、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
2、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）、成本费用注意的有关问题
一、支出是否取得合法有效凭据
国税发[2009]31第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
•《营业税暂行条例实施细则》规定：
条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
•（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
•（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
从上面的规定可以看出，无论实际发生或者实际支付，都要企业提供证明实际发生的适当凭证。
对实际发生的支出是否取得合法有效凭据是税务检查的重中之重。
关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知（稽便函[2008]42号）规定，要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查。
•对于房地产企业来说，虚开建筑业发票的现象比较普遍。
虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，去税务机关门前代开建筑发票或取得建筑公司非法代开的发票，交一点营业税或者代开的手续费，获取企业所得税和土地增值税的更多的抵扣，发票虽然是真实的，但业务是虚假的，属于偷税行为。
虚开建筑业发票是房地产企业税务检查的重点所在。
•三价即预算价、结算价、计入成本价（即开发票额）对比的方法进行判断。
•例如，某公司工程造价约定为2.3亿元，最后的工程总结算金额只1.3亿元，但开具发票总额为人民币2.3亿元，这样就虚增了1亿元成本。
•二、计税成本
（一）成本对象的确定是否正确
房地产企业成本核算中较为普遍的问题就是通过混淆成本核算对象达到调节利润的目的，有些企业甚至把历年来所有工程开发成本，放在一个账户中进行核算，而不是以开发项目为核算对象进行明细核算，使当期单项工程开发成本无法准确核算。
成本对象的确定非常重要，成本对象不能准确确定，计税成本就没有办法准确计算。
国税发[2009]31第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
•1、计税成本对象的确定原则：
6个原则
•
（1）可否销售原则。
（2）分类归集原则。
（3）功能区分原则。
（4）定价差异原则。
（5）成本差异原则。
（6）权益区分原则。
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
（二）土地征用费及拆迁补偿费
土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
土地征用费及拆迁补偿费要注意以下几点：
1、房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。
青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。
《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税
（三）前期工程费
前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
注意：
境外的设计费不需要代扣代缴营业税。
《营业税实施细则 》第四条第
（一）项规定：
条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：
提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；但是，境外的设计费不需要代扣代缴预提所得税。
《企业所得税实施条例》第七条第
（二）项规定：
企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：
提供劳务所得，按照劳务发生地确定。
（四）建筑安装工程费
建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
1、建筑安装工程费偏高问题，可参考当地建设管理部门公布的单位定额成本核定。
2、建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点：
（1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。
例如，某房地产商自行购买材料200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。
因为反正乙方缴纳营业税是一定的，甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑公司开具300万元发票给甲方房地产开发公司，否则甲方会重复扣除成本。
（2）不能认为材料发票不能列入成本。
税务人员认为材料发票是不合法凭证是错误的。
即使建筑公司没有就甲方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材业务中取得的相关材料发票也是完全可以作为合法凭证进行账务处理
（3）如果建筑公司没有对甲方供材部分缴纳相关税收，税务机关是不可以要求房地产公司单独就这部分补缴相关税收。
（4）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。
3、建筑安装工程费可以按照合同额的10%来预提。
国税发[2009]31号第三十二条规定， 除以下几
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