营业规条.docx

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营业规条

21世纪不动产北京安信瑞德加盟店

营业规条

目录

第一章总则

第二章铁的纪律

第三章日常工作制度

第一节考勤制度

第二节分行日常管理制度

第三节工作量化指标

第四节会议及培训制度

第四章房源、客源管理制度

第一节房源管理制度

第二节客源管理制度

第三节转介及合作制度

第五章成交管理制度

第六章附则

第一章总则

第一条：

为规范营业部营业人员及管理者工作纪律与操作规范，加强公司管理与监控力度，营造公司有序规范的营业环境，特制定本《营业规条》。

第二条：

本营业规条用以规范营业部所有人员的工作内容、指标及要求。

全体营业人员必须全面阅读与严格遵守。

如有违反将受到相应处罚。

第三条：

作为规范营业人员行为操守最基本的制度，本《营业规条》将通过公司内网向全体营业部人员公示。

本《营业规条》中不能穷尽的内容，公司将通过其他各项制度进行规范。

第四条：

作为北京安信瑞德房地产经纪有限公司（21世纪不动产北京安信瑞德加盟店）的员工，在任何公开场合，皆应保持良好的形象、严谨的作风、正直的操守与规范的言行，不得进行任何有损企业声誉、行业形象的行为。

第五条：

营业副总作为各营业部的最高负责人，负责管理各营业部全面事务，同时对所管辖营业部各项事务负责。

营业副总有权在本《营业规条》基础上制定适用于本营业部的细则。

第六条：

本《营业规条》涉及的所有违规行为，凡损害我公司或者其他个人利益的，违规者除将受到本《营业规条》对定的处罚外，还应对该违规行为所造成的任何损害承担赔偿责任，公司有权在违规者收入中扣除相应损害赔偿金额。

第七条：

本《营业规条》中涉及的罚款，由各营业副总办公室进行收取与统一管理，并记账。

营业副总有权使用罚款对业绩突出、表现卓著或有其他突出贡献的营业部人员进行各种奖励、作为各类竞赛的奖金、组织营业部内人员的各类活动或会议等，所有罚款支出必须及时登账并做到账目清晰。

第二章铁的纪律

第八条：

连续六十日零业绩者，立即解聘。

第九条：

恶意破坏同事成交者立即解聘，永不录用。

第一十条：

 做私单者，一经发现，立即解聘，永不录用，同时交司法机关追究法律责任。

第一十一条：

连续无故旷工两日者，立即解聘。

第一十二条：

不服从上级安排工作，恶意顶撞者立即解聘。

第一十三条：

泄露公司内部资源者，一经发现立即解聘，永不录用。

第一十四条：

暗藏私盘，盗取他人客户者一律解聘，并重罚直属管理者2000元；

第一十五条：

吃差价、私吞佣金、骗取当事人任何款项者、私设帐户存取客户定金房款者一律解聘，交司法机关追究法律责任。

第一十六条：

未经公司许可，私自做退减佣、包税、业务费等不当承诺的，或者不使用公司电子收据，伪造收据或者私开白条收取任何款项的，一律解聘，交司法机关追究法律责任。

第一十七条：

任何员工，凡累计受到书面警告（警告信）三次者，立即解聘。

第三章日常工作管理

第一节考勤制度

第一十八条：

所有营业人员按以下规定时间上下班，正常早班：

9：

00—18：

00；晚班：

12：

00－21：

00。

未经上级批准迟到或故意不打卡者一律重罚，业务人员每次罚款50元，分行经理每次罚款200元，高级经理每次罚款300元，区域经理以上人员每次罚款500元。

早退同迟到处罚。

每月累计迟到或早退满两次的计一日旷工，旷工累计满二日的，立即解聘。

第一十九条：

经理或者业务员工作时间离开分行，必须填写外出登记或同时告知直属上级和秘书，未按规定执行的本人及直属上级各罚款20元整。

（直属上级或秘书手机无法接通时以短信告之）。

第二十条：

如有调休须提前一日向直属上级申请，事假须提前三日向直属上级申请，年假必须提前七日按公司年假制度申请，所有请假经批准后且告知分行秘书方可进行。

未按规定执行记为旷工一日。

（注：

病假需要出具北京市三级医疗单位开据有效证明）

第二十一条：

所有营业人员必须无条件保证手机24小时开通，否则除取消该员工当月手机津贴（若有）外，同时每次罚款50元。

第二节分行日常管理制度

第二十二条：

在上班期间员工占用公司电话谈私事超过5分钟，影响正常工作，书面警告（警告信）一次，发现第二次罚款20元。

第二十三条：

员工不得在分行用电脑玩游戏及上与工作无关的网站，一经发现每次违纪员工罚款300元并书面警告（警告信）一次，直属分行经理应负管理不善责任，每次罚款500元，秘书负连带责任，每次罚款50元，浏览色情网站或非法下载者一律解聘。

第二十四条：

除用餐时间外，禁止在办公室内食用任何食品（口香糖、饮料及因接待客户错过用餐时间除外）。

用餐完毕，餐盒、垃圾等不得放置在办公区域内。

第二十五条：

工作及用餐时间严禁饮酒，违反者一律解聘。

第二十六条：

所有员工任何时间不得在分行内睡觉、留宿。

一经发现罚款300元，并书面警告（警告信）一次，直属分行经理罚款500元，并书面警告（警告信）一次。

第二十七条：

在上班时间不得在分行内任何区域吸烟，违者罚款100元并书面警告（警告信）一次，经理罚款100元并书面警告（警告信）一次。

离开分行20米远在不佩带工牌的情况下允许吸烟。

第二十八条：

所有员工在分行内不得大声喧哗、打闹嬉笑，交谈、电话及在系统中不得出言污秽，违者罚款200元，严重违纪者立即解聘。

第二十九条：

在任何情况下不准在工作时间内与任何人员发生打架斗殴，一但发生所有参与者及其直属经理一律解聘。

第三十条：

员工须在到达分行十五分钟内更换工服并佩带胸牌，否则罚款50元整。

工作时间须注重仪容仪态，不得蹲坐。

第三十一条：

值班经理须最后离开分行，离开时必须关闭所有电器设备（服务器除外）及电源，锁门并将警神设防。

违反任何一项罚款200元。

因未将警神设防，造成失窃，公司一切损失由该值班经理承担，其直属上级领导承担连带责任。

第三十二条：

休息人员未着工服并佩带胸卡来分行的，不得停留1小时以上，且不得出现在接待区域。

第三十三条：

如遇各类政府工作人员上分行检查或者在外工作时遇到相关执法人员询问、干涉工作，必须礼貌对待，有问有答，并应该第一时间通知外联事务部人员。

绝不允许发生拒绝检查、阻挠执法、谩骂、打架之行为，如有违反对直接责任人及分行经理罚款300元，凡发生打架斗殴或其他恶劣事件的，一律解聘。

第三节工作量化指标

第三十四条：

业务员量化指标

1、每人每周必须带看6次，每次看房需签署《客户服务确认书》并第一时间将《客户服务确认书》交秘书备案

2、每人每周6个新增房源，不允许恶意重复开房源，一经发现，罚款100元，揭发者奖励50元。

3、每人每周新增5个客源。

4、每人每周房源有效跟进90条，客源有效跟进30条（假跟进每条罚款100元，另“有待跟进”房源跟进100条）。

每一条跟进前必须加上此次跟进的“目的”“：

”后面是跟进的内容，“目的”规定标准如下：

房源跟进：

核盘、转盘、产权情况、装修情况、看房时间、卖方原因、底价、约业主、产权人、代理人、新增联系人、新增电话、假谈，压价。

客源跟进：

新增看房、逼定、客户情况、看完回馈、签约时间、决策人、进展、新增客户电话、客户地址、客户车牌号、家庭情况，买房原因。

5、每人每周收1把钥匙或签一个独家委托，现场实勘/拍照一次。

6、未完成量化指标的处罚由各组别自行制定。

如一周内成交1万以上单者，或每月业绩达3万元以上者，量化指标可以酌情减少。

第四节会议与培训制度

第三十五条：

每营业组每日需开晨会及夕会，具体时间由组别经理根据实际工作情况安排。

第三十六条：

晨会、夕会内容必须也工作有关，具体可以包括房产信息、市场新闻、行家动态、公司最新通告制度等。

第三十七条：

所有营业部人员有义务参加公司、营业部、区域及分行组织的各类培训，并且应遵守相应培训纪律及规范（会议纪律同此），具体如下：

1、所有参训员工无故不得请假。

如必须请假，须在培训前一天提交经营业部副总签字同意的《培训请假签批单》并需于三日内提供相关证明（如带看需提供《客户服务确认书》、收意向需提供客户签署的《居间协议》、送定金需要提供业主签署《居间协议》及收款凭证、签约需要提供签署完成的买卖合同，其他请假按照考勤制度中关于请假应该提供的资料提供），经培训部确认后生效。

否则，一律按旷课处理。

2、参训员工不得迟到、早退、旷课。

3、参训员工应主动维持课堂秩序，包括：

培训进行期间手机静音、不得睡觉、不得接听电话、不得私自交头接耳、休息时间结束后，须按时返回教室、未经过培训人员同意不得中途离开培训教室等。

4、参训员工应配合培训考核和反馈，按时按质完成考核卷、培训反馈表等。

考核不合格者，须重新参加培训及考核。

第三十八条：

违反会议、培训纪律的，违反任何一项一次，将罚款50元并受到书面警告（警告信）一次。

旷课、未经许可离开培训教室的按照旷工处理。

第四章房源、客源管理制度

第一节房源管理制度

第三十九条：

公司实行公盘制，所有房源开盘均需实堪，以实际标准的物业名称、物业地址等信息为准。

第四十条：

所有新开房源，必须第一时间正确输入业主资料（姓名及联系电话）、物业名称、楼号、单元号、房间号等。

如前述一项有错应于24小时内修改正确，否则此房源不属原开盘人，其他同事重新输入正确资料，则按新盘确认。

第四十一条：

本区域内所有录入的流通状态中的房源，如原开盘人录入的业主电话（或业主联系人电话）经核查无效，其他同事发现真实业主电话或业主联系人，则此盘属后开盘者所有。

第四十二条：

录新盘时的状态为租售，其中有一状态的录入价格情况为零或无任何跟进内容，原开盘者可在24小时核实并跟进，24小时内其他同事有义务跟进，24小时后，其他同事录入详细的真实的内容，则按新开盘确认。

第四十三条：

流通状态中的房源应至少满足出售或者出租，如出现暂停、无效、已成交等真实跟进状态，开盘人所属组别经理应及时修改状态，否则30天后如其他同事第一时间跟进出真实有效的详情，则房源属后者所有。

暂停状态下的房源，自暂停日起30天后重开盘的视为新开盘。

第四十四条：

如发现有重复房源时，应以房源信息最完整准确的为开盘人。

如几条重复房源信息完整准确度一致的，以开盘在先的为开盘人。

第四十五条：

我公司不与任何其他中介公司合作房源（买卖盘其他公司全款公证或租赁盘其他公司为合法租赁代理的除外），如录入房源方为中介公司的，开盘者可在48小时内核实并跟进，由所在组别经理人转入无效状态，如不及时更改，则处罚业务员50元，经理100元。

第四十六条：

在输入房源信息时，必须录入业主本人或其联系人（直系亲属或代理人）的电话，不得留任何业务员、分行经理以上管理者的电话或公司电话。

违者罚款500元，所在组别经理以及区域经理各罚款500元。

第四十七条：

特殊情况需要隐藏业主或其联系人电话的，须由直属区域经理审核情况属实后将该盘改为特别盘，特别盘只有共享服务器内区域经理以上级别人员可查阅业主电话。

无故随意设置特别盘而被其他行家成交的，该区域经理罚款1000元。

第四十八条：

所有房源，开盘者必须清楚注明有关楼盘资料，并于备注栏注明业主方便的看房时间；例如：

“业主周一至周五傍晚6点后可看房，周末全天需要预约”

第四十九条：

为避免对业主造成骚扰，业务员在未有实质客户的情况下应通过查看房源资料、更新、向开盘人或最近更新者询问的方式获得房源详情，开盘者或最近更新者必须如实告之，不得欺骗同事，否则罚款50元。

第五十条：

如业主有特别要求（如业主只我司认某某经纪人）或房源有特殊情况（独家盘源），必须在备注栏注明，所有同事应先与开盘人联系。

第五十一条：

关于行家报盘开盘人必须在备注栏清楚列出联系人为行家，如其他同事找到真正业主联系电话，可重新开盘，此盘归后者所有。

第五十二条：

看房人员必须协助议价。

所有看房后必须清楚录入跟进，超过一组客户看同一楼盘尽量同时带看，避免给业主造成不便。

第五十三条：

租约未到期的房源，必须于租约期满前30日内开盘（租客看房或卖盘除外），否则视为无效。

第五十四条：

所有购买的房源资料必须由经理亲自管理，第一时间安排业务员分批录入，并于七日内录入完毕，否则将分配给其他分行录入。

购买到的房源资料，必须在购买当日将资料交总经办备案。

第五十五条：

业务员离职，其所有房源应即转入公盘。

之后如有业务员获得有效更新，区域经理有全将该房源开盘人转为该业务员。

区域经理随意分配盘源，罚款2000元。

第五十六条：

新增或变动《楼盘字典》，必须经市调并提供准确资料，由区域经理提出需求并抄送营业副总，按制度符合条件的由IT部执行。

第二节客源管理制度

第五十七条：

公司实行私客制，所有客源只有留下可联系电话并正确录入SIS客源系统后方归接待人员所有。

第五十八条：

公司实行私客制度。

但是7日内无跟进记录的，转为区域公客。

公客成交的，成交业绩归成交业务员所有。

第五十九条：

在不同分行之间出现撞客现象，客源归最先成单且收齐全佣的业务员。

严禁其他分行和同事通过减佣或者其他不当手段抢单，对于以上影响成交者，一律解聘。

第六十条：

公客转私客，以《客户服务确认书》为准。

带看完成后业务员应第一时间告之经理（如跨组别的可告之区域经理）进行更改。

第六十一条：

如遇有不同联系人，实为同一客户，以带看并第一时间成单者为准。

第六十二条：

在业务人员接待客户时，其它组别业务员在未征得当事业务员同意下不得插话、抢客推介自己房源，如有违者给予书面警告（过失单）一次并罚款100元，所在组别经理罚款100元。

第六十三条：

客户必须第一时间录入SIS系统，每7日内需至少在系统中跟进一次，跟进内容必须真实，潜在客以15天为有效期，未按上述时间跟进的，此客户将自动转为区域公客，如跟进中出现不文明字语，业务员罚款200元，分行经理罚款200元。

第六十四条：

故意将客户资料或者电话错误录入电脑者，一律解聘。

有关经理管理不善，罚款￥500元。

如：

客户电话：

139xxxx8899，错误录成：

139xxxx9988。

第三节转介及合作制度

第六十五条：

分盘基本制度

1、开盘分全部业绩的20%，获得钥匙分全部业绩的10%，签独家委托分全部业绩的10%，以上可以累加。

2、独家委托以签署《独家委托出售协议》、开盘、系统中钩选独家、打跟进、注明独家委托期限为准。

签署《独家委托出售协议》当日，需将协议传真至客服专部备档。

3、如在成交当日或前一日签署《独家委托出售协议》，则不视为独家，不按此比例分配业绩。

第六十六条：

跨共享服务器转介房源的分配比例，先分转介方20%的业绩，再内部分配。

实例：

如富贵园分行的业务员张三接到一套中关村附近的房源，且房源系统中无此条信息，由客服专员将此房源信息录入系统，并转介给翠叠园分行李四，最终由翠叠园分行李四成交此单。

业绩分配如下：

先由翠叠园分行李四分给富贵园分行张三总业绩的20%，作为转介房源的业绩。

剩余80%的业绩，由翠叠园分行分配。

第六十七条：

跨共享服务器转介房源（收钥匙、签独家）的分配比例,先分转介方20%（开盘）+10%（钥匙）+10%（独家）的业绩，剩余的业绩则内部分配。

实例:

如富贵园分行的业务员张三接到一套中关村附近的房源，并收钥匙，签独家，且房源系统中无此条信息，由客服专员将此房源信息录入系统，并转介给翠叠园分行李四，最终由翠叠园分行李四成交此单。

业绩分配如下：

先由翠叠园分行李四分给富贵园分行张三总业绩的20%，作为转介房源的业绩，再分10%的钥匙、10%的独家。

剩余60%的业绩,由翠叠园分行分配

第六十八条：

跨共享服务器转介客户的分配比例,先分转介方20%的业绩,再内部分配。

实例:

如富贵园分行的业务员张三接到一位客户寻求中关村附近的房源，富贵园分行将客户转介给翠叠园分行李四，最终由翠叠园分行李四成交此单。

业绩分配如下：

先由翠叠园分行李四分给富贵园分行张三总业绩的20%，作为转介客户的业绩。

剩余80%的业绩，由翠叠园分行分配。

第六十九条：

跨共享服务器合作的分配比例，先分合作方50%的业绩，再内部分配。

实例：

如富贵园分行的业务员张三带客户去中关村附近看房，最终由富贵园分行张三带客户与翠叠园分行合作成交此单。

业绩分配如下：

先分给富贵园分行总业绩的50%，作为合作业绩。

剩余50%的业绩，则由翠叠园分行分配。

第七十条：

跨共享服务器转介房源、合作的分配比例，先分转介方20%的业绩,剩余80%作为合作业绩，两家合作分行各分40%的业绩。

实例：

如富贵园分行的业务员张三有一套国贸附近的房源（房源属于东北区营业部）,并房源系统中无此条信息，由客服专员将此房源信息录入系统，并转介给富力城分行业务员该盘，客户是翠叠园分行的，最终由富力城分行和翠叠园分行合作成交此单。

业绩分配如下：

先分给富贵园分行20%作为转介房源的业绩，富力城分行和翠叠园分行各分40%的合作业绩。

第七十一条：

跨共享服务器自行成交房源的分配比例，如系统中无此房源开盘信息，分出20%的业绩,该业绩的10%作为提成入分得营业部基金。

如系统中有此房源开盘信息，则成交人与开盘人各分50%的业绩。

实例：

如富贵园分行的业务员张三独立促成客户购买中关村附近房屋一套，成交后翠叠园分行经理致电富贵园分行，说翠叠园分行业务员李四为该房源开盘人，经查属实。

业绩分配如下：

先分给翠叠园分行李四50%的业绩，剩余50%的业绩归富贵园分行业务员张三。

第七十二条：

分佣纠纷处理

1、特殊分佣比例需经过转介或合作分行协商一致，并签署分佣协议。

否则，根据公司制度执行。

2、营业部内分佣纠纷由所属营业副总决策并负责处理。

跨营业部分佣纠纷，由客户服务部根据制度了解事实、判断分佣情况并承报总经理决策。

3、如发生应当分佣而未按规定分佣的，经查证属实。

将按照原应分业绩的200%分配业绩。

如未按规定分出业绩的业务员已离职且佣金提成已经发放，则应从其直属分行经理收入中扣出应分业绩的40%发放给应分业绩之业务员。

该分行经理以上各级领导承担有限连带责任。

第五章成交管理制度

第七十三条：

同一分行内部合作签单，如客户方业务员需要房源方业务员配合签约合同，则房源方业务员必须配合。

如不能陪同则须征求合作方业务员同意否则不分开盘费。

第七十四条：

在相同分行（或不同分行），如不同客户看中同一套物业成交时，以第一时间签订合同为前提，业绩分配按实际情况，由各组别经理协商解决，如协商无法解决，该等分行的共同上司有权决定业绩分配，或将此单作为公客成交，客户方应分业绩的10%划作营业部基金，对恶意破坏或顶撞者立即解聘。

第七十五条：

居间协议签署、收意向、转定必须告知分行经理并由分行经理指导操作。

买卖合同必须由交易服务专员到场协助签署。

违者视情节给予不分业绩、解聘之处罚。

第七十六条：

重客的处理

1、所有重客者（一个客人超过一个组别或多间分行共同跟进）不得为求签单而私下减佣予客人，否则不计业绩，佣金提成全部划入区域基金，情节严重者一律解聘。

2、重客者，经双方经理商议及同意分佣比例后，可自行进行合作。

3、重客者，可根据实际情况向客人推介所有楼盘，但不可以恶意破坏（如恶意中伤同事、或者散播不利房产消息等），否则一律解聘。

第七十七条：

居间、意向及转定

1、所有重盘/同盘的情况下，则以先收意向金，先谈判的原则进行。

收意向金方必须于24小时之内促使买方面签定居间协议或买卖合同，逾时无效。

2、收意向金方必须为真实收意向，必须具有开给客人的收据副本及银行入帐存根，否则视为讹骗上司，相关经理及业务员各罚款1000元。

严重者则处于解聘。

3、收意向后，必须以手机短信逐级通知上级，真实汇报业主底价及客人意向价。

并加以联系确认。

一切以手机短信接受时间开始计算，有权限的上级可以将房源“锁盘”，24小时内必须签单逾时不侯，应将房源重新放入市场，让其他业务员公平竞争。

4、收意向以客人支付全佣为原则，收意向者于收意向后出现佣金打折，而有其他客人交付意向、购买条件符合业主要求并且能收到全佣，这种情况下，则以公司利益为大前提收全佣者有签单优先权。

5、超过一个意向，倘若第一意向价钱不到位，而第二意向价格到位即可签单。

第一意向应自动弃权，并立即推荐其他房源给客人。

有人故意拖延时间而导致盘源给行家成交者，业务员及分行经理各罚款2000元。

6、所有意向或者谈判于指定时间内未能完成的，必须于房源系统内清楚说明卖方有关条款，包括底价，产权状况等，违者罚款100元。

7、买卖双方签署居间协议且上报业绩后24小时内，分行须将成交报告、居间协议、佣金确认书等资料传真至营业部所在之交易服务分中心。

第七十八条：

上报业绩标准

1、买卖：

买卖双方签署居间协议且业主收定或买卖双方签署买卖合同、佣金支付方签署佣金确认书。

2、租赁：

租赁双方签署租赁合同、佣金支付方签署佣金确认书。

第七十九条：

成交短信：

成交后签完租赁、买卖合同或转付定金业主签收后，第一时间发成交短信给区域经理并逐级发送至总经理。

第八十条：

所有成交，不论租赁或买卖单，则以实际收佣按制度分佣，绝不容许制造假单，否则一律解聘。

第八十一条：

成交管理方面，本《营业规条》不能穷尽的，以法律及交易服务中心、财务中心相关制度为准。

第六章附则

第八十二条：

本《营业规条》由总经理办公室负责解释。

第八十三条：

本制度自2008年7月10日起生效，之前其他规定与本《营业规条》相冲突的，以本《营业规条》规定为准。

北京安信瑞德房地产经纪有限公司

总经理办公室

2008年7月10日