写字楼物业空调系统运行规程及规章制度.docx

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写字楼物业空调系统运行规程及规章制度

写字楼物业空调系统运行规程及规章制度

目录

空调工运行岗位职责

空调通风系统作业指导书

冷水机组作业指导书

直燃机制冷操作规程

冷冻机突发事件应急预案

空调机房管理制度

冷冻机房巡回检查制度

空调设备换季保养制度

空调工运行岗位职责

1、认真执行本物业管理制度和本部门的工程管理制度；

2、负责集中空调系统冷水机组的运行管理，准确抄录运行数据，及时发现和处理机组

运行中发生的故障，确保机组安全运行；

3、负责集中空调系统外围设备的巡视检查，及时发现和解决问题，把故障隐患消除在

萌芽状态；

4、负责空调系统设备的维护保养，如维保工作已外包、负责监管配合，确保全部空调

设备的维保工作按时按质完成；

5、负责空调、通风系统及外围设备的日常维修工作；

6、合理使用楼宇自控系统和变频装置，在满足大厦需要的同时，降低集中空调系统设

备的能耗；

7、做好夏季制冷期和冬季供暖期到来之前的换季维保工作，确保按时制冷或供暖；

8、根据政府部门规定控制供冷及供暖温度，按规定进行测温工作。

9、负责冬季供暖期暖风系统设施设备的日常维修、巡视检查和维护保养；

10、发生给排水系统故障时协助管道工抢修处理；

11、负责班组和空调设备机房的卫生清洁工作；

12、在不影响运行值班的前提下，完成上级交办的其它任务。

空调通风系统作业指导书

1、目的：

规范物业通风系统操作行为

2、适用范围：

物业工程部通风专业

3、工作内容：

物业所属通风设备的开、停、操作、清洗、维护保养

4、工作程序：

4.1根据建筑物通风设计要求及能耗编制开启时间、风机数量、点位。

4.1.1根据风机设计功能排风系统建议春夏秋季应在每日06：

00——08：

00、19：

30——20：

30开启通风；冬季应在09：

00——10：

00、16：

00——17：

00.

4.1.2建筑物内设有餐饮业主的应考虑异味排出建议在备餐时间段开启。

4.2根据实际运行情况、建筑物通风情况、室外气象条件、环境洁净度对通风运行图进行随机调整。

4.2.1写字楼、办公楼、高档公寓根据昼夜温差建议采取低温时段开启顶层防火门，一层门窗等手段进行自然通风达到降温通风目的。

4.3根据《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》每两年进行一次清洗评估

4.4每日对风机进行一次巡检，并建立巡检表纳入工程巡检作业制度。

4.4.1检查风机电机、轴承温度、风阀开启度、电流、

4.4.2新风机组检查布冷器进出阀门是否有泄漏、风机皮带、加湿器阀门开度等

4.4.3风机控制系统

4.5风机维护

4.5.1根据设备维保计划定期加油

4.5.2定期清洗过滤网、检查进出风口

4.5.3冬季做好风机防冻工作当气温低于0℃时注意打开防冻开关；停运新风机必须将布冷器水泄净、关闭进风阀、弯头低于排水管处采取虹吸方式排净存水。

冷水机组作业指导书

1.目的：

规范值班作业内容，消除潜在事故隐患，保证设备正常运转。

2.适用范围：

冷水机组的运行值班

3.内容

3.1冷水机组运行时由机房当日值班人员负责每小时巡视检查一次。

3.2检查电气仪表、微电脑显示数据是否正常。

3.3注意压缩机运转是否平稳，有无异常响声。

3.4检查冷冻水、冷却水管路上压力表指示是否正常、阀门的开启度是否合适、有无渗漏现象。

3.5由巡检人将上述相关运行数据、运行情况填写在《冷水机组运行记录表》上。

空调水处理作业指导书：

1、目的：

规范物业空调水处理操作行为

2、适用范围：

物业工程部空调专业

3、工作内容：

物业所属空调水系统清洗、预膜操作、及运行中的维护与保养

4、工作程序：

4.1根据物业空调冷却水、冷冻水系统的水容量计算出药剂用量。

4.1.1冷却水缓蚀阻垢剂首次用量按系统容量计算，每吨水加0.3-0.5Kg。

正常运行后每天按补水量加，每吨水加0.1Kg。

水质化验含药量指标控制在3-5mg/L。

4.1.2冷却水杀菌剂首次加入量按水容量计算，每吨水加0.1-0.2Kg。

正常运行后每周加一次，按水容量每吨加0.1Kg。

加杀菌剂当天不排污。

4.1.3冷冻水缓蚀阻垢剂加入量按系统水容量计算，每吨水加0.2-0.3Kg。

正常运行后如补水量不大不需要补加。

水质化验含药量控制在15-25mg/L。

4.2冷却水系统清洗预膜。

4.2.1冷却塔清洗：

将冷却塔布水器、塔盘、填料内的沉积物、水垢彻底清除。

4.2.2向系统内注水至三分之二时从冷却塔加入清洗剂再补满水。

4.2.3启动冷却泵循环36-48小时，PH值控制在5.5至6.0之间。

4.2.4停止冷却泵，排空冷却水后重新注水。

4.2.5注满清水启动冷却泵循环2小时后将水排放掉。

4.2.6重新注水至三分之二时从冷却塔加入预膜剂再补满水。

4.2.7启动冷却泵循环48小时，PH值控制在6.5至9.0之间。

4.2.8停止冷却泵，排空冷却水后重新注满水。

4.2.9启动冷却水泵，从冷却塔加入缓蚀阻垢剂循环2小时，PH值控制在7.2至9.2之间。

冷却水系统进入正常运行状态。

4.3冷冻水系统清洗

4.3.1膨胀水箱清洗：

将水箱内沉淀物、锈蚀、产生的藻类清理干净。

4.3.2清理水箱排污时只能从水箱排出，不能从系统排出。

4.3.3重新注入软化水至三分之二时从膨胀水箱或软化水补水箱一次性加入足够量的缓蚀阻垢剂再补满水。

4.3.4启动冷冻水泵循环，排空管道末端气体，冷冻水系统进入正常运行状态。

4.4冷却水系统日常管理

4.4.1冷却水水质每周化验一次。

4.4.2缓蚀阻垢剂每天开机后或固定时间9：

00加一次，加入量根据化验结果调整。

4.4.3杀菌灭藻剂每周加一次，加入量和加入次数根据化验结果和天气情况调整。

4.4.4冷却水排污每天一次，加入杀菌灭藻剂当天不排污，排污量根据检测电导率结果调整。

4.4.5冷却水电导率控制在1200-2000us/cm。

4.4.6排污量计算：

排污量B=补水量M/浓缩倍数C。

4.4.7排污时间：

每天停机后或固定时间17：

00以后排污，在系统最低点排污。

4.5冷冻水系统日常管理

4.5.1冷冻水水质每月化验一次。

4.5.2根据化验结果补加缓蚀阻垢剂。

直燃机制冷操作规程

一、开机前确认：

1、高发、低发、冷凝器抽气阀及直接抽气阀关闭。

2、冷冻水、冷却水进、出口阀门开启。

3、在控制屏上选择“制冷”、“自动”运转方式。

4、制冷运行参数设置正确。

5、冷冻水、冷却水系统不缺水。

二、开机程序：

1、开冷冻水泵。

观察进、出口压力表之压差，确认流量满足要求，否则，将冻裂铜管。

2、开冷却水泵（务必在冷冻水泵启动并流量正常时开启）。

3、按“启动”键。

4、待冷却水温度≥28时，开冷却塔。

注意：

任何情况，冷冻水泵必须最先开。

三、停机程序：

1、按“启动/停止”键置停机位置后放开（观察燃烧机是否立即停火）。

2、待机组所有泵停止运转（自动稀释完毕）。

3、关冷却塔风机、冷却水泵。

4、关冷冻水泵。

注意：

1、关冷却水泵、冷冻水泵时，冷冻水温度应高于150C，高发温度应低800C，

否则，应重新按“自动稀释停机”，并延迟停冷冻水泵、冷却水泵。

2、任何情况，冷冻水泵都必须最后关。

四、运行监视：

1、值班人员随时观察机组运行状况，严格按直燃机运行记录表项目逐项监视。

2、值班人员每隔一小时记录一次机组及相关辅助设备运行参数。

冷冻机突发事件应急预案

一、主机突然停机

1、立即关闭热源手动截止阀、停止热能供应。

2、若机组正在抽气，应迅速关闭抽气阀门，以防外界空气漏入机组。

3、检查停机报警原因，并及时进行处理。

4、按下机组复位开关，恢复机组正常运行。

二、因停电造成停机

1、立即关闭热源截止阀，停止热能供应。

2、关闭抽气装置。

3、熔晶开关放在开的位置。

4、将溶液泵置于停止位置。

5、停止冷却水运转。

6、若恢复供电，应按操作程序进行稀释作业。

7、按安全操作程序操作完毕，方可正常运行机组。

三、发生地震、火灾等紧急情况时

1、切断电源

2、切断制冷系统。

3、机组正在抽空时，立即关闭抽气阀。

4、在再起动机组前，应进行全面检查机组状况是否安全。

冷冻机房巡回检查制度

1、认真巡回检查。

及时发现隐患，保证设备安全。

勤检查、勤调节、勤联系，使设备平稳运行。

2、值班负责人每天对岗位运行，值班记录，交接班记录负责全面检查记录。

操作人员及时对运行设备全面的检查和记录。

随时检查电压、电流、送出水温度、水压等变化较快的重点部位。

3、对设备要采用听、看、摸、比等方法认真检查，发现问题及时处理，重大问题应及时上报有关领导。

4、检查内容：

1）本岗位运行设备是否在工艺控制指标范围内。

2）各运行设备温度、润滑、振动、声音、液位是否正常。

3）各种指示仪表、信号装置、控制机构、警报系统是否灵敏准确。

4）备用设备的状态是否符合备用要求。

5、检查线路：

1）主机房：

运行主机相对应的水泵仪表盘冷却水塔；

2）新风机房：

3）冷却塔

空调机房管理制度

1.冷冻机房、水泵房、空调机房是物业的重要设备场所，应对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。

运行人员应按专业要求巡视所管理机房，检查设备运行情况并记录相关数据。

2.机房属于大厦内重要部位，机房内的值班人员必须持劳动部门颁发的操作证，无人值守的机房必须上锁。

3.所有值班制度、值班表均应打印张贴于室内明显位置。

4.各设备机房，值班室必须注重清洁卫生，保证环境符合设备正常运行要求。

5.机房属于重要部位之一，本专业人员不得私自允许他人入内，对强行入内者有权制止。

6.本公司内有关上级部门检查工作，必须进入时，应由工程部领导或其他指定人员陪同，并通知当值人员，开门进入后，同时在《值班室访客登记表》做好记录。

7.凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须进场时，应由工程部领导或专业主管陪同，开门进入后，同时在《值班室访客登记表》做好记录。

8.本部门员工需进入机房工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值员工处办理完登记手续后进入以上场所。

工作结束后，应及时通知当值人员办理验收手续，当值人员应填好《值班室访客登记表》。

9.凡外单位施工和检修人员因工作需进入这些工作场所时，必须凭事先办好的有关施工许可证到当值员工处办理登记手续，填好《值班室访客登记表》后进入现场。

所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动，不得随意操作和触动与自己无关的设备。

工作结束后，施工，检修人员应及时通知当值人员办理验收离场手续，并在工作中做到文明施工，认真做到工完、料尽、场地清。

10.各级员工应做到随手关门，不得随意操作和触动与自己工作无关设备，不得擅自改动机房线路、器材。

11.所有人员不得将任何无关物品带入或储藏与机电设备房内。

12.遇有不能解决之事或发现故障隐患，立即报主管及工程负责人。

空调设备换季保养制度

一、循环水泵

每年或每运转4000小时

●检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；

●检查密封件的密封情况，测量记录叶轮密封环的密封间隙；

●检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面；

●检查并清洁泵前水过滤网；

●检查各仪表的准确可靠性；

●检查保养所有附属阀体；

●校对轴线，检查键轮的磨损情况，及其与键、轴配合是否有返松现象；

●测试电路动作的可靠性；

●电机做年度检修保养。

二、冷却塔

每年或每运转4000小时

●检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；

●检查保养所有附属阀体；

●检查非不锈钢防锈保护层是否完好，必要时刷油漆保养；

●测试电路动作的可靠性；

●电机做年度检修保养。

三、空调、新风机组

每年或每运转4000小时

●检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；

●测量记录叶轮密封间隙，检查整个系统的密封情况；

●检修保温层，检查风管是否完好，清洁消音器；

●检查电动、手动阀工作状态，是否符合实际工作要求，转动无卡壳、灵活；

●检查管路是否漏水、盘管是否堵塞；

●根据需要检查清洗空调主机冷凝器、蒸发器铜管束

●电机做年度检修保养。

四、风机

每年或每运转4000小时

●检查所有运行部件的磨损情况，更换轴承油；

●检查皮带轮磨损情况及轴和间的配合情况；

●清洁叶轮及风机壳体，检查腐蚀情况，做好防锈保护工作；

●电机做年度检修保养。

五、风管

●检修保温层，调整各分支管分风量；

●检查防火阀热熔片是否完好；

●更换经检查确定不能使用的风管。

六、水系统

所有伸缩节。

七、其它

●电机设备大修后，在启动前必须对叶轮、轴承座、地脚螺丝等主要部件做一次全面的坚固检查，并摇测电机绝缘合格后再送电，空载试运转48小时后重新检查一次；

●每日巡视及每月维修保养内容详见有关表格；

●认真做好记录。