公寓楼房地产开发项目策划书.docx
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公寓楼房地产开发项目策划书
项目名称：
XX公寓楼房地产开发项目
申请报告
建设单位：
XX市XX实业发展有限公司
编写单位：
编写日期：
第一章项目概况及申报单位概况
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX市XX实业发展有限公司XX公寓楼房地产开发项目。
1.1.2项目建设单位
XX市XX实业发展有限公司。
1.1.3项目建设地点
XX区碧水居D区1号商业街5-12户。
1.1.4项目建设背景
XX市XX实业发展有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，于2007年04月17日办理有两份《建设用地规划许可证》，；2007年05月12日取得两份《国有土地使用证》，
项目用地坐落在XX区碧水居D区1号商业街5-12户。
临沿江西路及水宝路，本地块属于XX市城市发展规划区域。
所处区位交通便利，附近有沿江西路及宝源桥。
现有商业繁华程度一般，区域周围大部份正在建设施工,周边有威利斯花园、碧水居、滨江金利大酒店、假日酒店及市经委工业园等。
公共配套设施正在完善。
据目前发展趋势可预测，该区域未来居住生活环境规划良好。
项目土地红线内已平整,达五通一平,建设进场条件成熟,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。
1.1.5建设内容及规模
XX市XX实业发展有限公司委托长沙雨花建筑设计院XX分院对XX公寓楼房地产开发项目进行设计，设计方案经报XX市规划建设局审批同意，项目拟建共一栋联体公寓式商住楼，层高为九至十层，其中地下一层为停车场；第一至三层为商场及商场配套用房、四层以上为住宅，主要经济技术指标如表：
主要经济技术指标
表1-1
项目
单位
指标
总用地面积
平方米
3499.10
建筑占地面积
平方米
1995.35
总建筑面积
平方米
21835.46
其中
其中计入容积率面积
住宅总建筑面积
平方米
13586.15
商铺总建筑面积
平方米
5995.21
不计入容积率面积
地下车库面积
平方米
2254.10
容积率
5.60
绿化率
覆盖率
%
57.02
总户数
户
249
层数
层
9/10
总车位数
个
76
其中
地上停车位数
个
地下停车位数
个
76
1.1.6工程技术方案
1、项目定位
本项目以开发商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的集商业、公寓住宅及停车为一体的综合性小区商住楼,以实现产品市场认可度高、项目利润最大化、资源利用最大化的战略目标。
2、目标客户及市场价格定位
项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析项目的目标客户主要定为XX市未婚或新婚人士、外来定居XX的单身人士、工厂工人或管理人事。
本项目位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户，属于XX市城市规划发展方向，区域附近已建或正在建设的商住楼较多，未来有着良好的景观与规划，本项目销售定位根据区域市场定价的原则，结合本项目的自身位置、市场定位、区域发展等相关因素，选择项目区域附近同期同类档次的物业作为定价参照，同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析，建议项目以“低开高走”的渗透模式为定价策略，项目商铺售价建议5000元/平方米，住宅售价建议2300元/平方米,停车场售价建议4万元/个。
项目房地产销售期内，价格调整可在10%～20%。
4、项目开发进度
根据本项目实际情况,项目总开发面积21835.46平方米,开发面积较大,及区域内类似开发项目较多，且考虑到XX市房地产业的迅速发展，该项目应遵循审慎、加快的开发原则，方案建议快速开发，总开发期为16个月（约1.3年）。
1.1.7主要设备选型及配套工程
1）、电气设计
本项目属民用建筑项目。
根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。
设计依据：
《建筑电气设计手册》；
《民用建筑电气设计规范》[JGJ/T16-92]；
《供电系统设计规范》[GB50052-95]；
《低压配电设计规范》[GB50054-95]；
《建筑物防雷设计规范》[GB50057-94]；
《火灾自动报警系统设计规范》[GB50116-98]。
供电设计：
1．供电电源及电压：
采用10KV环网供电，采用电缆沿城市电缆沟暗敷引至；装设380/220V应急式柴油发电机组作为一级负荷的备用电源。
2．供电系统：
10KV系统采用单母线接线，放射式馈至各台变压器；低压系统采用单母线分段接线，正常时各变压器独立运行，变压器之间设低压联络。
3．配变电所：
在地下室设一座配变电所，变压器总装设容量4800KVA；装设一台柴油发电机组，容量为500KW。
4．室外工程：
所有室外高、低压电缆均采用直埋或电缆沟敷设。
5．防雷与接地：
配变电所在工作及保护接地系统与建筑物防雷接地系统共用接地装置。
为防止雷电波沿高压电缆侵入形成过电压而损坏电气设备，10KV供电系统装设避雷器。
电力、照明及自动控制设计：
1．电源、电压和配电系统：
电力、照明配电电源由本配变电所引接，采用380/220V中性点接地TN-S系统。
照明系统则采用放射式与树干式相结合的配电方式。
2．用电指标：
建筑按50-70VA/M2的用电标准进行设计。
3．接地故障保护：
本建筑电源总进线进行总等电位联结：
所有用电设备的金属外露部分均与PE专用接地线连接。
2）、给排水设计
设计依据：
《室外给水设计规范》[GBJ13-86]；
《室外排水设计规范》[GBJ14-87]；
《建筑给水排水设计》[GBJ15-86]。
设计方案：
1、城市居民用水量标准。
本工程用水量估算见表1-2。
表1-2城市居民用水量标准
地域分区
日用水量（L/人·d）
适用范围
一
80～135
黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古
二
85～140
北京、天津、河北、山东、河南、山西、陕西、宁夏、甘肃
三
120～180
上海、江苏、浙江、福建、江西、湖北、湖南、安徽
四
150～220
广西、广东、海南
五
100～140
重庆、四川、贵州、云南
六
75～125
新疆、西藏、青海
注：
1表中所列日用水量是满足人们日常生活基本需要的标准值。
在核定城市居民用水量时，各地应在标准值区间内直接选定。
2城市居民生活用水考核不应以日作为考核周期，日用水量指标应作为月度考核周期计算水量指标的基础值。
3指标值中的上限值是根据气温变化和用水高峰月变化参数确定的，一个年度当中对居民用水可分段考核，利用区间值进行调整使用。
上限值可作为一个年度当中最高月的指标值。
4家庭用水人口的计算，由各地根据本地实际情况自行制定的管理规则或办法。
5以本标准为指导，各地视本地情况可制定地方标准或管理办法组织实施。
生活给水系统：
本建筑给水水源采用XX市自来水。
全天用水总量约55800M3，给水、污水和雨水就近与小区路上的城市管道连接。
建议给水管分别从两条道路上引入，以实现双路供水。
三层及其以下为低区供水，由城市管网保证其水量和水压。
三层以上又成一区，由一组变频机组供水。
污水和雨水排放：
地段内污雨水分流。
本设计中排出的污水主要是生活污水，室外设化粪池，待处理后，排入城市污水管道，雨水有组织外排，裙房屋顶雨水有组织内排水，在室外集中后排入城市雨水管。
1.1.8投资规模及资金筹措
经估算,本项目所需建设资金4121.07万元（详见7.1.3项目投资总估算），由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。
1.2项目申报单位概况
单位名称:
XX市XX实业发展有限公司
机构地址:
XX市XX区碧水居D区1号商业街5-12户
法人代表:
郑文德
股东构成:
郑文德、郑文豪
注册号:
4416002000481
企业类型:
有限责任公司
成立日期:
2007年02月28日
注册资本:
人民币
万元
经营范围：
房地产开发经营（凭有效资质证书经营）；销售建筑材料。
资产负债:
根据开发商提供资料所知，XX市XX实业发展有限公司截止2007年10月30日,2007年资产负债见表1-3:
表1-3资产负债表单位:
元
资产
负债及所有者权益
1
流动资产合计
18853853.92
流动负债合计
12061570.00
2
长期投资
0.00
长期负债
0.00
3
固定资产
674570.91
所有者权益
7466854.83
4
无形及递延资产
0.00
5
其他资产
0.00
6
资产总计:
19528424.83
负债及所有者权益总计
19528424.83
主要投资项目:
XX公寓楼
现有生产能力:
根据自筹资金验资报告（河晟师验字[2007]第17号）：
XX市XX实业发展有限公司截至2007年3月19日止，累计实缴注册资本为人民币800万元，及位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。
合计为33611295.00元。
1.3项目研究结论
1.3.1投资估算和资金筹措
1、投资估算
项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。
经估算，本项目总投资为4121.07万元人民币，其中建设投资为3887.25万元，建设期利息233.82万元。
详见项目总投资估算表（表7-3及表7-4）。
2、资金筹措
本项目所需建设资金4121.07万元，由开发公司自有资金投入1500万元，占总估算投资的36.40%；其余2621.07万元可通过银行贷款或其他渠道融资。
1.3.2项目综合评价结论
本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对XX市新市区基础设施建设、城市功能的改善起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目综合功能的完善、产品的高品质与高附加值、功能多样性而得以提升。
1.3.3财务评价
1、当平均收益率ic取16%时，项目财务净现值（NPV）为587.37万元，大于0，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上是可以接受的。
2、项目财务内部收益率（IRR）=35.04%>16%（目标收益率）＞7.47%（贷款利率），且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。
3、静态投资回收期Pt为1.27年小于1.33年,表明项目可行。
上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
2.1房地产业总体发展规划
2.1.1XX城市发展与规划
XX市位于广东省东北部、东江中上游。
其范围是东经114度14分至115度36分，北纬23度10分至24度27分。
东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关市、惠州市，北与江西省交界。
全市面积1.58万平方公里。
XX市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市市；京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠、河梅、粤赣高速公路构筑了XX四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。
1、XX市总体城市功能定位
XX是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站、支撑点，是南接珠三角，北接闽、浙、赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。
XX市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市，管辖XX区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。
全市原有119个乡镇和街道办事处，截止至2006年末全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，1个农场，1251个村委会和154个社区居委会，全市总面积1.58万平方公里，总人口324.9万人。
2、XX城
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