南开21春学期《房地产估价》在线作业42278.docx
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南开21春学期《房地产估价》在线作业42278
（单选题）1:
某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为（）。
A:
3998元/m2
B:
3898元/m2
C:
4184元/m2
D:
4149元/m2
正确答案:
A
（单选题）2:
某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A:
物质折旧
B:
外部性折旧
C:
经济折旧
D:
功能折旧
正确答案:
D
（单选题）3:
某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为（）万元。
A:
58.21
B:
57.62
C:
58.79
D:
57.21
正确答案:
A
（单选题）4:
某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:
3473
B:
4365
C:
4500
D:
4635
正确答案:
A
（单选题）5:
合法原则要求评估价值是在依法判定的（）状况下的价值或价格。
A:
估价人员
B:
估价机构
C:
估价对象
D:
估价委托人
正确答案:
C
（单选题）6:
市场提取法是利用与估价对象建筑物具有（）的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A:
类似用途
B:
类似折旧程度
C:
相同建筑结构
D:
相同建成年代
正确答案:
B
（单选题）7:
运营费用与（）之比,称为运营费用率。
A:
潜在毛收入
B:
有效毛收入
C:
净收益
D:
正常利润
正确答案:
B
（单选题）8:
甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）。
A:
甲
B:
乙
C:
甲、乙一样
D:
无法判断
正确答案:
A
（单选题）9:
甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买（）。
A:
甲土地
B:
乙土地
C:
甲、乙都一样
D:
不能确定
正确答案:
A
（单选题）10:
现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。
该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产现在的价格为（）万元。
A:
873
B:
463
C:
817
D:
989
正确答案:
D
（单选题）11:
甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A:
甲
B:
乙
C:
甲、乙一样
D:
无法判断
正确答案:
A
（单选题）12:
某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A:
180
B:
178.4
C:
183.5
D:
176.6
正确答案:
D
（单选题）13:
某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:
3473
B:
4365
C:
4500
D:
4635
正确答案:
A
（单选题）14:
收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A:
市场交易价格
B:
未来收益
C:
现在收益
D:
重新开发建设成本
正确答案:
B
（单选题）15:
数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:
直线趋势法
B:
指数曲线趋势法
C:
二次抛物线趋势法
D:
平均增减量法
正确答案:
A
（单选题）16:
房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:
不可移动
B:
供给有限
C:
价值量大
D:
用途多样
正确答案:
B
（单选题）17:
某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为（）。
A:
物质折旧
B:
外部性折旧
C:
经济折旧
D:
功能折旧
正确答案:
D
（单选题）18:
某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。
后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为（）。
A:
2007年3月15日
B:
2006年8月20日
C:
签定估价委托合同之日
D:
估价人员与委托人商定的日期
正确答案:
B
（单选题）19:
针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。
采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A:
10.10%
B:
7.90%
C:
8.40%
D:
11.90%
正确答案:
B
（单选题）20:
长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A:
商业性质
B:
出租性质
C:
价格无明显季节波动
D:
价格有明显季节波动
正确答案:
C
（单选题）21:
价值时点不是随意确定的,而应根据（）来确定。
A:
估价目的
B:
估价师
C:
委托人
D:
估价机构
正确答案:
A
（单选题）22:
城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的（）方面的限制。
A:
房地产权利的设立
B:
房地产权利行使
C:
房地产使用管制
D:
房地产相邻关系
正确答案:
C
（单选题）23:
路线价法主要适用于城镇临街（）用地的批量估价。
A:
居住
B:
商业
C:
娱乐
D:
工业
正确答案:
B
（单选题）24:
有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。
若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价（）万元。
A:
810
B:
450
C:
900
D:
1350
正确答案:
A
（单选题）25:
某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为（）元人民币/m2。
A:
9673
B:
9349
C:
9808
D:
9220
正确答案:
C
（单选题）26:
下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是（）。
A:
建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄
B:
建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄
C:
建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等
D:
建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄
正确答案:
D
（单选题）27:
某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为（）元/m2
A:
2934
B:
2970
C:
3300
D:
3630
正确答案:
A
（单选题）28:
预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A:
220
B:
340
C:
400
D:
500
正确答案:
C
（单选题）29:
现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。
则该宗房地产30年土地使用权的价格为（）元/m2。
A:
3475
B:
4605
C:
3684
D:
3856
正确答案:
D
（单选题）30:
在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A:
一种或一种以上
B:
两种或两种以上
C:
三种或三种以上
D:
四种或四种以上
正确答案:
B
（多选题）31:
房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为（）
A:
按份共有
B:
按权共有
C:
共同共有
D:
共享共有
正确答案:
A,C
（多选题）32:
在合法产权方面，应以（）为依据
A:
房地产权属证书
B:
委托人提供的书面证明
C:
权属档案的记载
D:
其他合法证件
正确答案:
A,C,D
（多选题）33:
累加法求取报酬率的公式为:
报酬率等于安全利率加上（）减去投资带来的优惠率。
A:
投资风险补偿率
B:
投资利润补偿
C:
管理负担补偿率
D:
缺乏流动性补偿率
正确答案:
A,C,D
（多选题）34:
需要补地价的情形主要有（）
A:
土地使用者土地用途
B:
土地使用权届满后续期
C:
土地使用者抵押划拨土地使用权
D:
土地使用者转让出让土地使用权
正确答案:
A,B,C
（多选题）35:
重新购建价格又称重新购建成本,它是（）的价格。
A:
价值时点时
B:
客观
C:
建筑物建造完成时
D:
建筑物全新状况下
正确答案:
A,B,D
（多选题）36:
引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:
对房地产本身进行投资改良
B:
通货膨胀
C:
需求增加导致稀缺性增加
D:
外部经济
正确答案:
A,B,C,D
（多选题）37:
在现金流量折线法（）不独立显现出来
A:
开发成本
B:
销售税费
C:
投资利息
D:
开发利润
正确答案:
C,D
（多选题）38:
假设开发法中的动态分析法中（）不独立显现出来
A:
开发成本
B:
销售税费
C:
投资利息
D:
开发利润
正确答案:
C,D
（多选题）39:
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是（）的结合体。
A:
实物
B:
权益
C:
价值
D:
区位
正确答案:
A,B,D
（多选题）40:
最高最佳利用具体包括（）几个方面。
A:
最佳规模
B:
最佳环境
C:
最佳用途
D:
最佳档次
正确答案:
A,C,D
（判断题）41:
对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。
A:
对
B:
错
正确答案:
B
（判断题）42:
某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。
该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。
（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
A
（判断题）43:
估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。
（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
B
（判断题）44:
成本法测算出来的价值称为积算价值（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
B
（判断题）45:
在交易情况修正的百分率法中,交易情况修正系数应以可比实例价格为基准来确定。
A:
对
B:
错
正确答案:
B
（判断题）46:
通常把市场法求得的价值简称为市场价格。
（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
A
（判断题）47:
房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。
（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
B
（判断题）48:
估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。
A:
对
B:
错
正确答案:
A
（判断题）49:
一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
B
（判断题）50:
社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
A
（单选题）1:
某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为（）。
A:
3998元/m2
B:
3898元/m2
C:
4184元/m2
D:
4149元/m2
正确答案:
A
（单选题）2:
某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）
A:
物质折旧
B:
外部性折旧
C:
经济折旧
D:
功能折旧
正确答案:
D
（单选题）3:
某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为（）万元。
A:
58.21
B:
57.62
C:
58.79
D:
57.21
正确答案:
A
（单选题）4:
某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:
3473
B:
4365
C:
4500
D:
4635
正确答案:
A
（单选题）5:
合法原则要求评估价值是在依法判定的（）状况下的价值或价格。
A:
估价人员
B:
估价机构
C:
估价对象
D:
估价委托人
正确答案:
C
（单选题）6:
市场提取法是利用与估价对象建筑物具有（）的可比实例来求取建筑物折旧的方法。
A:
类似用途
B:
类似折旧程度
C:
相同建筑结构
D:
相同建成年代
正确答案:
B
（单选题）7:
运营费用与（）之比,称为运营费用率。
A:
潜在毛收入
B:
有效毛收入
C:
净收益
D:
正常利润
正确答案:
B
（单选题）8:
甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）。
A:
甲
B:
乙
C:
甲、乙一样
D:
无法判断
正确答案:
A
（单选题）9:
甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买（）。
A:
甲土地
B:
乙土地
C:
甲、乙都一样
D:
不能确定
正确答案:
A
（单选题）10:
现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。
该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产现在的价格为（）万元。
A:
873
B:
463
C:
817
D:
989
正确答案:
D
（单选题）11:
甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A:
甲
B:
乙
C:
甲、乙一样
D:
无法判断
正确答案:
A
（单选题）12:
某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元
A:
180
B:
178.4
C:
183.5
D:
176.6
正确答案:
D
（单选题）13:
某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:
3473
B:
4365
C:
4500
D:
4635
正确答案:
A
（单选题）14:
收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A:
市场交易价格
B:
未来收益
C:
现在收益
D:
重新开发建设成本
正确答案:
B
（单选题）15:
数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:
直线趋势法
B:
指数曲线趋势法
C:
二次抛物线趋势法
D:
平均增减量法
正确答案:
A
（单选题）16:
房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:
不可移动
B:
供给有限
C:
价值量大
D:
用途多样
正确答案:
B
（单选题）17:
某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为（）。
A:
物质折旧
B:
外部性折旧
C:
经济折旧
D:
功能折旧
正确答案:
D
（单选题）18:
某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。
后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为（）。
A:
2007年3月15日
B:
2006年8月20日
C:
签定估价委托合同之日
D:
估价人员与委托人商定的日期
正确答案:
B
（单选题）19:
针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。
采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A:
10.10%
B:
7.90%
C:
8.40%
D:
11.90%
正确答案:
B
（单选题）20:
长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A:
商业性质
B:
出租性质
C:
价格无明显季节波动
D:
价格有明显季节波动
正确答案:
C
（单选题）21:
价值时点不是随意确定的,而应根据（）来确定。
A:
估价目的
B:
估价师
C:
委托人
D:
估价机构
正确答案:
A
（单选题）22:
城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的（）方面的限制。
A:
房地产权利的设立
B:
房地产权利行使
C:
房地产使用管制
D:
房地产相邻关系
正确答案:
C
（单选题）23:
路线价法主要适用于城镇临街（）用地的批量估价。
A:
居住
B:
商业
C:
娱乐
D:
工业
正确答案:
B
（单选题）24:
有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。
若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价（）万元。
A:
810
B:
450
C:
900
D:
1350
正确答案:
A
（单选题）25:
某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为（）元人民币/m2。
A:
9673
B:
9349
C:
9808
D:
9220
正确答案:
C
（单选题）26:
下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是（）。
A:
建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄
B:
建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄
C:
建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等
D:
建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄
正确答案:
D
（单选题）27:
某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为（）元/m2
A:
2934
B:
2970
C:
3300
D:
3630
正确答案:
A
（单选题）28:
预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A:
220
B:
340
C:
400
D:
500
正确答案:
C
（单选题）29:
现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。
则该宗房地产30年土地使用权的价格为（）元/m2。
A:
3475
B:
4605
C:
3684
D:
3856
正确答案:
D
（单选题）30:
在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A:
一种或一种以上
B:
两种或两种以上
C:
三种或三种以上
D:
四种或四种以上
正确答案:
B
（多选题）31:
房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为（）
A:
按份共有
B:
按权共有
C:
共同共有
D:
共享共有
正确答案:
A,C
（多选题）32:
在合法产权方面，应以（）为依据
A:
房地产权属证书
B:
委托人提供的书面证明
C:
权属档案的记载
D:
其他合法证件
正确答案:
A,C,D
（多选题）33:
累加法求取报酬率的公式为:
报酬率等于安全利率加上（）减去投资带来的优惠率。
A:
投资风险补偿率
B:
投资利润补偿
C:
管理负担补偿率
D:
缺乏流动性补偿率
正确答案:
A,C,D
（多选题）34:
需要补地价的情形主要有（）
A:
土地使用者土地用途
B:
土地使用权届满后续期
C:
土地使用者抵押划拨土地使用权
D:
土地使用者转让出让土地使用权
正确答案:
A,B,C
（多选题）35:
重新购建价格又称重新购建成本,它是（）的价格。
A:
价值时点时
B:
客观
C:
建筑物建造完成时
D:
建筑物全新状况下
正确答案:
A,B,D
（多选题）36:
引起房地产价格上升的原因主要有（）
A:
对房地产本身进行投资改良
B:
通货膨胀
C:
需求增加导致稀缺性增加
D:
外部经济
正确答案:
A,B,C,D
（多选题）37:
在现金流量折线法（）不独立显现出来
A:
开发成本
B:
销售税费
C:
投资利息
D:
开发利润
正确答案:
C,D
（多选题）38:
假设开发法中的动态分析法中（）不独立显现出来
A:
开发成本
B:
销售税费
C:
投资利息
D:
开发利润
正确答案:
C,D
（多选题）39:
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是（）的结合体。
A:
实物
B:
权益
C:
价值
D:
区位
正确答案:
A,B,D
（多选题）40:
最高最佳利用具体包括（）几个方面。
A:
最佳规模
B:
最佳环境
C:
最佳用途
D:
最佳档次
正确答案:
A,C,D
（判断题）41:
对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。
A:
对
B:
错
正确答案:
B
（判断题）42:
某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。
该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。
（）
A:
错误
B:
正确
正确答案:
A
（判断题）43:
估价上的建筑物折旧是指由于各
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