南开21春学期《房地产估价》在线作业42278.docx

1、南开21春学期房地产估价在线作业42278(单选题)1: 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。A: 3998元/m2B: 3898元/m2C: 4184元/m2D: 4149元/m2正确答案: A(单选题)2: 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）A: 物质折旧B: 外部性折旧C: 经济折旧D: 功能折旧正确答案: D(单选题)3: 某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利

2、率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A: 58.21B: 57.62C: 58.79D: 57.21正确答案: A(单选题)4: 某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/,出租的年末净收益为500元/。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/A: 3473B: 4365C: 4500D: 4635正确答案: A(单选题)5: 合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。A: 估价人员B: 估价机构C: 估价对象D: 估价委托人正确答案: C(单选题)6: 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实

3、例来求取建筑物折旧的方法。A: 类似用途B: 类似折旧程度C: 相同建筑结构D: 相同建成年代正确答案: B(单选题)7: 运营费用与()之比,称为运营费用率。A: 潜在毛收入B: 有效毛收入C: 净收益D: 正常利润正确答案: B(单选题)8: 甲乙两宗土地,甲单价为800元/,乙单价为600元/,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。A: 甲B: 乙C: 甲、乙一样D: 无法判断正确答案: A(单选题)9: 甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其

4、他条件相同,则明智的购买者应购买()。A: 甲土地B: 乙土地C: 甲、乙都一样D: 不能确定正确答案: A(单选题)10: 现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。A: 873B: 463C: 817D: 989正确答案: D(单选题)11: 甲乙两宗土地，甲单价为800元/，乙单价为600元/，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）A: 甲B: 乙C: 甲、乙一样D: 无法判断正确答案: A(单选题)12: 某房地

5、产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元A: 180B: 178.4C: 183.5D: 176.6正确答案: D(单选题)13: 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/，出租的年末净收益为500元/。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/A: 3473B: 4365C: 4500D: 4635正确答案: A(单选题)14: 收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A: 市场交易价格B: 未来收益C: 现在收益D: 重新开发建设成本正确答案:

6、B(单选题)15: 数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）A: 直线趋势法B: 指数曲线趋势法C: 二次抛物线趋势法D: 平均增减量法正确答案: A(单选题)16: 房地产的（）特性，使得房地产具有独占性A: 不可移动B: 供给有限C: 价值量大D: 用途多样正确答案: B(单选题)17: 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。A: 物质折旧B: 外部性折旧C: 经济折旧D: 功能折旧正确答案: D(单选题)18: 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点

7、应为()。A: 2007年3月15日B: 2006年8月20日C: 签定估价委托合同之日D: 估价人员与委托人商定的日期正确答案: B(单选题)19: 针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。A: 10.10%B: 7.90%C: 8.40%D: 11.90%正确答案: B(单选题)20: 长期趋势法适用的对象是（）的房地产。A: 商业性质B: 出租性质C: 价格无明显季节波动D: 价格有明显季节波动正确答案: C(单选题)21: 价值时点不是

8、随意确定的,而应根据( )来确定。A: 估价目的B: 估价师C: 委托人D: 估价机构正确答案: A(单选题)22: 城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。A: 房地产权利的设立B: 房地产权利行使C: 房地产使用管制D: 房地产相邻关系正确答案: C(单选题)23: 路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。A: 居住B: 商业C: 娱乐D: 工业正确答案: B(单选题)24: 有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500

9、元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。A: 810B: 450C: 900D: 1350正确答案: A(单选题)25: 某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。A: 9673B: 9349C: 9808D: 9220正确答案: C(单选题)26: 下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是()。A: 建

10、筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄B: 建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄C: 建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等D: 建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄正确答案: D(单选题)27: 某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2A: 2934B: 2970C: 3300D: 3630正确答案: A(单选题)28: 预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后

11、每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。A: 220B: 340C: 400D: 500正确答案: C(单选题)29: 现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。A: 3475B: 4605C: 3684D: 3856正确答案: D(单选题)30: 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法A: 一种或一种以上B: 两种或两种以上C: 三种或三种以上D: 四种或四种以上正确答案: B(多选题)31: 房地产所有权可分为单

12、独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为()A: 按份共有B: 按权共有C: 共同共有D: 共享共有正确答案: A,C(多选题)32: 在合法产权方面，应以（）为依据A: 房地产权属证书B: 委托人提供的书面证明C: 权属档案的记载D: 其他合法证件正确答案: A,C,D(多选题)33: 累加法求取报酬率的公式为:报酬率等于安全利率加上()减去投资带来的优惠率。A: 投资风险补偿率B: 投资利润补偿C: 管理负担补偿率D: 缺乏流动性补偿率正确答案: A,C,D(多选题)34: 需要补地价的情形主要有（）A: 土地使用者土地用途B: 土地使用权届满后续期C: 土地使用者抵押划拨土地使用权

13、D: 土地使用者转让出让土地使用权正确答案: A,B,C(多选题)35: 重新购建价格又称重新购建成本,它是()的价格。A: 价值时点时B: 客观C: 建筑物建造完成时D: 建筑物全新状况下正确答案: A,B,D(多选题)36: 引起房地产价格上升的原因主要有（）A: 对房地产本身进行投资改良B: 通货膨胀C: 需求增加导致稀缺性增加D: 外部经济正确答案: A,B,C,D(多选题)37: 在现金流量折线法（）不独立显现出来A: 开发成本B: 销售税费C: 投资利息D: 开发利润正确答案: C,D(多选题)38: 假设开发法中的动态分析法中()不独立显现出来A: 开发成本B: 销售税费C: 投

14、资利息D: 开发利润正确答案: C,D(多选题)39: 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是()的结合体。A: 实物B: 权益C: 价值D: 区位正确答案: A,B,D(多选题)40: 最高最佳利用具体包括()几个方面。A: 最佳规模B: 最佳环境C: 最佳用途D: 最佳档次正确答案: A,C,D(判断题)41: 对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。A: 对B: 错正确答案: B(判断题)42: 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为

15、60万元。（）A: 错误B: 正确正确答案: A(判断题)43: 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。（）A: 错误B: 正确正确答案: B(判断题)44: 成本法测算出来的价值称为积算价值（）A: 错误B: 正确正确答案: B(判断题)45: 在交易情况修正的百分率法中,交易情况修正系数应以可比实例价格为基准来确定。A: 对B: 错正确答案: B(判断题)46: 通常把市场法求得的价值简称为市场价格。（）A: 错误B: 正确正确答案: A(判断题)47: 房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）A: 错误B: 正确正确答案: B(判断题)

16、48: 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。A: 对B: 错正确答案: A(判断题)49: 一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（）A: 错误B: 正确正确答案: B(判断题)50: 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）A: 错误B: 正确正确答案: A(单选题)1: 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。A: 39

17、98元/m2B: 3898元/m2C: 4184元/m2D: 4149元/m2正确答案: A(单选题)2: 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）A: 物质折旧B: 外部性折旧C: 经济折旧D: 功能折旧正确答案: D(单选题)3: 某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A: 58.21B: 57.62C: 58.79D: 57.21正确答案: A(单选题)4: 某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/,出租的年末净收益为500元/。假设年折现率

18、为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/A: 3473B: 4365C: 4500D: 4635正确答案: A(单选题)5: 合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。A: 估价人员B: 估价机构C: 估价对象D: 估价委托人正确答案: C(单选题)6: 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。A: 类似用途B: 类似折旧程度C: 相同建筑结构D: 相同建成年代正确答案: B(单选题)7: 运营费用与()之比,称为运营费用率。A: 潜在毛收入B: 有效毛收入C: 净收益D: 正常利润正确答案: B(单选题)8: 甲乙两

19、宗土地,甲单价为800元/,乙单价为600元/,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。A: 甲B: 乙C: 甲、乙一样D: 无法判断正确答案: A(单选题)9: 甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。A: 甲土地B: 乙土地C: 甲、乙都一样D: 不能确定正确答案: A(单选题)10: 现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该

20、宗房地产现在的价格为()万元。A: 873B: 463C: 817D: 989正确答案: D(单选题)11: 甲乙两宗土地，甲单价为800元/，乙单价为600元/，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）A: 甲B: 乙C: 甲、乙一样D: 无法判断正确答案: A(单选题)12: 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元A: 180B: 178.4C: 183.5D: 176.6正确答案: D(单选题)13: 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格

21、为4500元/，出租的年末净收益为500元/。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/A: 3473B: 4365C: 4500D: 4635正确答案: A(单选题)14: 收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A: 市场交易价格B: 未来收益C: 现在收益D: 重新开发建设成本正确答案: B(单选题)15: 数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）A: 直线趋势法B: 指数曲线趋势法C: 二次抛物线趋势法D: 平均增减量法正确答案: A(单选题)16: 房地产的（）特性，使得房地产具有独占性A: 不可移动B: 供给有限C: 价值量大D: 用

22、途多样正确答案: B(单选题)17: 某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。A: 物质折旧B: 外部性折旧C: 经济折旧D: 功能折旧正确答案: D(单选题)18: 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。A: 2007年3月15日B: 2006年8月20日C: 签定估价委托合同之日D: 估价人员与委托人商定的日期正确答案: B(单选题)19: 针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动

23、性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。A: 10.10%B: 7.90%C: 8.40%D: 11.90%正确答案: B(单选题)20: 长期趋势法适用的对象是（）的房地产。A: 商业性质B: 出租性质C: 价格无明显季节波动D: 价格有明显季节波动正确答案: C(单选题)21: 价值时点不是随意确定的,而应根据( )来确定。A: 估价目的B: 估价师C: 委托人D: 估价机构正确答案: A(单选题)22: 城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。A: 房地产权利的设立B: 房地产权利行使C:

24、房地产使用管制D: 房地产相邻关系正确答案: C(单选题)23: 路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。A: 居住B: 商业C: 娱乐D: 工业正确答案: B(单选题)24: 有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。A: 810B: 450C: 900D: 1350正确答案: A(单选题)25: 某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动

25、平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。A: 9673B: 9349C: 9808D: 9220正确答案: C(单选题)26: 下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是()。A: 建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄B: 建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄C: 建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等D: 建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄正确

26、答案: D(单选题)27: 某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为率为330元/m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元/m2A: 2934B: 2970C: 3300D: 3630正确答案: A(单选题)28: 预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。A: 220B: 340C: 400D: 500正确答案: C(单选题)29: 现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000

27、元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。A: 3475B: 4605C: 3684D: 3856正确答案: D(单选题)30: 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法A: 一种或一种以上B: 两种或两种以上C: 三种或三种以上D: 四种或四种以上正确答案: B(多选题)31: 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为()A: 按份共有B: 按权共有C: 共同共有D: 共享共有正确答案: A,C(多选题)32: 在合法产权方面，应以（）为依据A: 房地产权属证书B: 委托人提供的书面证明C: 权属档案的记载D: 其他合法证

28、件正确答案: A,C,D(多选题)33: 累加法求取报酬率的公式为:报酬率等于安全利率加上()减去投资带来的优惠率。A: 投资风险补偿率B: 投资利润补偿C: 管理负担补偿率D: 缺乏流动性补偿率正确答案: A,C,D(多选题)34: 需要补地价的情形主要有（）A: 土地使用者土地用途B: 土地使用权届满后续期C: 土地使用者抵押划拨土地使用权D: 土地使用者转让出让土地使用权正确答案: A,B,C(多选题)35: 重新购建价格又称重新购建成本,它是()的价格。A: 价值时点时B: 客观C: 建筑物建造完成时D: 建筑物全新状况下正确答案: A,B,D(多选题)36: 引起房地产价格上升的原因

29、主要有（）A: 对房地产本身进行投资改良B: 通货膨胀C: 需求增加导致稀缺性增加D: 外部经济正确答案: A,B,C,D(多选题)37: 在现金流量折线法（）不独立显现出来A: 开发成本B: 销售税费C: 投资利息D: 开发利润正确答案: C,D(多选题)38: 假设开发法中的动态分析法中()不独立显现出来A: 开发成本B: 销售税费C: 投资利息D: 开发利润正确答案: C,D(多选题)39: 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物,它是()的结合体。A: 实物B: 权益C: 价值D: 区位正确答案: A,B,D(多选题)40: 最高最佳利用具体包括()几个方面。A: 最佳规模B: 最佳环境C: 最佳用途D: 最佳档次正确答案: A,C,D(判断题)41: 对于估价人员搜集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。A: 对B: 错正确答案: B(判断题)42: 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）A: 错误B: 正确正确答案: A(判断题)43: 估价上的建筑物折旧是指由于各