居住小区控制性详细规划说明.docx

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居住小区控制性详细规划说明

登峰故里居住小区控制性详细筹划说明

一、前言

凭据石油治理局的要求，为满足油田外围职工顺利回迁，本着建立调和社会的根本理念，对大庆市登峰地域进行更新筹划。

原登峰居住小区范围较小，大众设施配套不完善，居住综合情况质量较差，更新筹划依托现有居住情况底子，结合产能用地和设施的调解，拓展新的用地空间，形乐成能齐备，情况优美的职工住区。

筹划遵循新区与老区调和、生产与生活调和、景观与住区特色调和的根本原则，通过对登峰地域的整体筹划，提升原有居住区情况质量，使登峰地域有序地融入西城区建立之中。

为此，体例《大庆市登峰故里居住小区控制性详细筹划》。

二、表面

1、自然表面

—151.0米之间，高度起伏不大。

气候属于中温带大陆性季民风候，全年平均气温为5℃，年均降水471.3mm，春季降水少，经常出现干旱，夏季受东南季风的影响，降水量大，多为雷阵雨，降水季候性差别较大；秋季初霜正常，热量富足雨量适宜；冬季温长，严寒少雪，全年无霜期175天，最短无霜期172天。

2、区位表面

1）区位位置

筹划用职位于大庆市西城区东部边沿地带，南侧为大庆市都会主干道——中三路，该地域距让胡路火车站约6公里，距西城区商务中心区约8公里，交通位置较为便捷。

2）区位优劣性阐发

（1）优势条件

a.筹划区南侧为连接东、西城区的主要干道中三路；有便捷的交通优势。

b.筹划区除住宅用地外，其他用地修建层低矮，动迁修建量少；便于开发建立。

c.市政设施利用现有登峰小区和中三路两侧的工程管网；便于介入。

d.由于登峰地域位于西城区边沿，且靠近中三路和西一路交织口处，便于油田职工到外围作业区事情。

（2）劣势条件

a.筹划区内油田产能设施较为多，地下管廊带较为密集且走向没有纪律，给地块整体开发带来未便。

b.筹划区与中三路南侧已建成的大众办事设施，即井下俱乐部、登峰广场，分开较为严重。

3、现状表面

1）人口现状

筹划范畴内人口主要以大庆石油治理局和油田公司退休工人及其眷属为主，另有部分属登峰村农业人口,其常住人口约3000人，总户数约970户。

2）建立现状

登峰村地域建立于八十年代初期，范围较小，用地结构较零乱，底子设施建立滞后，生活办事设施缺少，生活情况质量较差，修建较为破旧，现状修建用地密度高、容积率低，对土地造成一定浪费。

现状建立用田主要由原登峰居住小区及相关的大众办事配套设施，以及包罗大庆华谊农工商办事公司、大庆庆通电器设备有限公司，安装公司、宏源汽车修理厂、茂盛节能设备公司、热宝锅炉厂、昭生经贸有限公司等一些企事业单位组成，其中除登峰小区住宅楼为多层修建外，其余均为低层修建。

修建详情见下表

单位名称

所属单位

单位性质

占地面积

（m2）

修建面积

（m2）

最高层数

备注

大庆庆通电器设备有限责任公司

石油治理局创业团体

办公

17300

2100

1.现在使用独立燃气锅炉房.

2.修建质量较好

大庆华宜农工商办事公司

石油治理局创业团体

办公

15300

3200

1.现在使用独立燃气锅炉房.

2.修建质量较好

登峰小学

教诲治理部分

教诲

25000

3240

1.现有学生100人左右,西席15人左右;

2.修建质量一般

建安公司筑路公司

石油治理局

厂区

6700

2300

修建质量较差

物资供给站

石油治理局创业团体

办公

4900

870

1.现在使用独立燃气锅炉房.

2.修建质量较差

一厂一矿113队

石油治理局

办公（84人）

3400

750

1.现在使用独立燃气锅炉房.

2.修建质量较好

热宝锅炉厂

石油治理局

厂区

14000

3400

厂区情况较差,无生产迹象

宏源汽车修理肠

个别

5000

1200

1.租用原小区修建.

2.修建质量较差.

美食乐蛋糕店

个别

1900

租用十五中学的部分修建,修建质量较差

登峰液化气站

物业部分

办公

3900

1000

修建质量很差

前卫护运

大庆市公安部分

办公（190人）

40000

6000

1.租用十五中学的园区及讲授主楼,并新建了1000m2的浅易车库.

2.修建质量一般.

3）市政工程管网现状

（1）市政供暖

井下工人俱乐部的南面，现有登峰锅炉房一所，内设两台20吨锅炉。

锅炉房出水口管径为300mm，主管管径线为350mm.由于锅炉的热效率仅为55%—60%，热效率较低，并且出水温度在70℃左右，直接加压供热，所以满负荷只能供20万m2，现在供暖面积为21万m2，已经满负荷。

凭据整体筹划需求，在原锅炉房的底子上，再扩建一台40吨锅炉才气满足需求。

调研中发明，原登峰锅炉房周边园地有空余，切合新建要求。

（2）市政给排水

给水：

现沿中三路有DN200的市政供水管道，能够满足未来小区的供水要求。

污水排放：

现在污水通过两个提压泵房，排到了西北方的月亮泡，整个排水系统杂乱无章，从整体筹划要求看，污水应搜集增压，排到月亮泡四周，会合处置惩罚。

雨水排放：

现在雨水通过管线搜集到一根800mm的主线内，排至东北面的明渠，最终排到吴里莫泡。

整个排水系统也比力杂乱，应需筹划整合。

（3）市政供电

强电：

现登峰小区的电源是从筹划用地的西侧的二次变电所引过来的6kv的生产用电。

弱电（通信线）：

电话，网络通信线由登峰通信站接出，现已满负荷，可增容。

电视线由井下俱乐部四周的通信站接出。

（4）其他用地现状

筹划用地范畴内现有约54hm2的弃置地。

用地内油田产能设施漫衍密集，地下油田管廊带跨越较大，油田办事设施用地约为2hm2。

（5）油田生产设施现状

筹划用地范畴内现有油井28眼,注水井35眼,在筹划右侧有计量间一处，地下的油井注水井管线杂乱无章,需统一筹划调解.

4）现状用地组成

（1）现状居住用地状况R

登峰村地域的居住用田主要会合在筹划范畴东南部，现有住宅楼29栋，均为八十年代所建，修建层数为4-5层，修建质量较好，在近几年的改革后焕然一新。

现状大众办事配套设施，包罗井下登峰小学、托儿所、老年运动室、登封市场、邮政所根本满足现状办事要求。

（2）现状大众设施用地状况C

现状大众设施用田主要由非市属办公用地（C12）和医疗卫生用地（C5）组成。

其中非市属办公用地为大庆庆通电器设备有限责任公司、大庆华谊农工商办事公司、物资供给站、一厂一矿113队。

医疗卫生用地为位于筹划区东侧的油田总医院井下医院。

（3）产业用地M

筹划区产业用地有热宝锅炉厂其所属单位为石油治理局，占地面积14000平方米，修建面积3400平方米，现已弃置；建安公司筑路公司所属单位为石油治理局，占地面积6700平方米，修建面积为2300平方米，其修建质量较差层数为1层。

（4）门路广场用地S

2。

（5）市政公用设施用地U

现状市政公用设施为靠近中三路一侧的宏源汽车修理厂（U29）,其修建质量较差占地5000平方米，修建面积1200平方米；登峰液化气站（U13）占地3900平方米，修建面积1000平方米，主要为现有小区办事。

（6）其他用地E

22.现状用地组成详见附表一

三、筹划依据

1、《中华人民共和国都会筹划法》

2、《都会筹划体例步伐》（2005）

3、《都会筹划体例步伐实施细则》

4、《都会居住区筹划设计范例》（GB50180-93）

5、《康健住宅建立技能要求》（2004年版）

6、《控制性详细筹划体例范例》（DB23/T744-2004）

7、《大庆市都会筹划尺度与准则》

8、《大庆市西城区分区性总体筹划》（2006-2020）

9、《登峰故里居住小区控制性详细筹划》设计任务书

四、筹划范畴、周边用地表面及阐发

1、筹划范畴

依据现有小区现状和黑龙省已批复的用地范围来确定本次筹划用地范畴。

为南临中三路；东至登峰一次变、美食乐公司西侧界限；西侧以现有大庆华谊农工商办事团体厂区路为界；北侧为原有井排路延伸段，筹划总用地面积为103.30hm2。

2、周边用地表面

在筹划区南侧现有井下东西厂、井下汽车改装厂、井下钢窗厂等二类产业用地和登峰广场、井下俱乐部大众设施用地。

东侧有美食乐食品有限公司、登峰一次变和井下压力公司。

西侧为华谊农工商办事公司、井下联合站。

3、针对周边现状、筹划用地的阐发

本次筹划考虑到中三路南侧现有登峰广场和井下俱乐部大众办事设施，针对现有油田产能设施用地繁杂，可建立用地较少的情况，因此本次筹划只在筹划区内考虑少量大众办事用地，并在中三路上建一处跨越人行天桥。

一是为了制止人群穿越都会干道中三路，二是为更好的利用现有大众设施。

考虑到筹划区周边有少量产业用地，为解决油田回迁职工眷属就业问题，在筹划区东侧美食乐公司南侧筹划少量一、二类产业用地，并在西一路一侧筹划大众设施用地。

考虑未来油田职工回迁量的增加，在筹划区东侧登峰一次变四周预留一处二类居住用地。

并结合筹划区南部的肉类加工场地域筹划，使本次筹划更具公道性。

五、筹划目标、筹划原则及筹划结构

1、筹划目标

凭据治理局回迁油田职工筹划的要求，整合登峰地域现有土地资源，化零为整，结合原有居住小区形成框架明确、条理清晰、结构公道的统一整体，为安顿油田外围职工，使小区有一个良好的居住气氛，舒适的居住情况，并结合现有油田产能设施，创造生活与生产相调和、社区与都会情况相调和、建立与开发相调和。

使登峰地域建立成为东三省独立住区的范例。

2、筹划原则

1）生产与生活相调和原则

登峰居住区位于大庆都会建立用地边沿地带,与油田生产用地融会,因此,筹划设计应强调生产与生活,地上与地下的有机协调,既包管生产的正常顺利运行,又包管生活的宁静舒适,着力提高土地的使用效率.

2）新区与老区相调和原则

本次筹划在考虑新区整体筹划的同时，还要与原有登峰小区相结合；并通过设置人行天桥，和中三路以南的现有大众设施相联系，公道利用现有大众设施；到达新、老区结合；统一筹划；整体开发。

3）景观与住区特色相调和原则

中三路作为石油景观大道，本次筹划除在沿街立面上考虑崎岖错落的天际线和修建立面外，还严格控制筹划区在中三路一侧收支口个数和中三路修建退却距离，使中三路景观与住区景观相调和。

4）便于近期开发的可操纵性原则

由于该居住区范围较大，应统一筹划、分期实施，对付近期实施的部分应充实考虑动迁、土地利用、办事人群及近期建成后具有必备的办事设施等方面，使该居住区能够在近期内顺利实施。

3、筹划结构

针对本次筹划用地内的油田产能设施用地筹划情况，及本次筹划用地范围介于居住区与小区之间，结合原有居住组团，将筹划区分别为“一心、七区”的筹划结构。

“一心”：

是指筹划小区中心位置的E片区，即小区级大众绿地。

“七区”：

指A、B、C、D、F、G六个新筹划的居住组团，并结合原有登峰居住组团形成的七个居住组团。

针对每个地块进行如下阐发：

A片区：

位于筹划区用地西北角，用地面积10.05hm2。

由于用职位于小区北侧边沿，故北侧地块住宅为15层，以增强区域的围合感和条理感；以南则延续D区块的特征，以11层住宅为主；在地块东侧沿街筹划一处公建用地，另外在片区内考虑设托幼用地一处。

B片区：

位于筹划区北侧，用地面积9.03hm2。

为住宅用地，片内住宅为11层与15层结合，北高南低结构；临近中心绿地，设商服等设施。

C片区：

位于筹划区东北角，用地面积11.07hm2。

为住宅用地，住宅为11层与15层结合，片区内主要以高层住宅为主，与A地块形成对景，富厚小区空间景观。

D片区：

位于筹划区用地西侧中部，用地面积12.01hm222；D-03、D-04、D-05为油田生产用地，面积为3.91hm2。

E片区：

位于新区中心，用地面积3.53hm2。

本次筹划结合油田管廊带，把该地块作为小区级大众绿地。

F片区：

位于筹划区东侧中部，用地面积15.90hm2。

片区内分别为F-01～F-05五个地块，考虑到现有筹划人口为1.83万人，应设置一所九年制学校，本次筹划在综合考虑当地域的用地情况及学校的办事半径，在F-01地块筹划一所36班九年制学校，满足该居住区的教诲办事范畴，用地面积4.66hm2。

F-02、为筹划高层住宅用地，用地面积为1.42hm22；其余地块为油田生产用地，用面积为5.08hm2。

G片区：

位于用地西南角，用地面积16.04hm2。

片区内分别为G-01～G-06六个地块，其中G-01为筹划多层住宅用地，其筹划面积为7.38hm2；G-02位于新区入口处，为大众办事设施用地，面积为0.93hm2，在当地块内商服、金融邮电、派出所、公厕等居住小区级配建大众办事设施以完善住区的办事水平,同时有利于增强新老区的联系与相同；G-03为油田管廊带，面积为4.01hm2；G-04、G-05、G-06为油田设施用地，面积为1.50hm2。

H片区：

位于用地东南侧，紧邻中三路和筹划路，用地面积25.35hm2，是原登峰居住小区。

片区内分别为H-01～H-08八个地块，其中H-01为二类居住用地，面积为10.98hm2，该地块内除地块东侧有六栋筹划住宅外其余均为原有多层住宅，修建高度12-18米；H-02为现有老年运动中心，面积为0.90hm2；H-03为筹划大众办事设施用地，筹划设为物业治理所，面积为0.57hm2；A-04为换热站、变电室、污水泵房,8班托幼等隶属设施用地，面积为1.34hm2；H-05在原有医疗卫生所底子上扩建为小区级门诊部,面积为1.08hm2；H-07为整合现有平房区改建多层住宅，用地面积为3.40hm2；H-08为现有井下第一退管中心，面积为0.44hm2；其他为地块内所有产能用地，面积为4.04hm2。

六、人口范围

2。

凭据《大庆市近期建立筹划》,所确定人均用地指标为37.5平方米/人，盘算为：

七、土地使用筹划

1、居住用地R

二类居住用地R2

1）、住宅用地R21

本次筹划共分为七个居住组团，其中位于筹划区东南侧的为原有居住组团，其余均为新筹划居住组团，本次筹划在综合考虑现有油田产能用地庞大及油田回迁职工数量的问题，在满足日照间距的底子上把筹划A、B、C、D、F片区定为高层区，把G片区定为以多层和高层相结合区，并在原有老区底子上整合老区东侧部分用地新筹划多层住宅，提高土地利用率。

本次筹划住宅用地44.02hm2，占居住小区用地60.63%。

2）、公建用地R22

本次筹划除公道利用原有大众办事配套设施外，还在小区主要干道筹划二街两侧在满足办事半径的底子上，利用现有空地筹划小区级大众办事配套设施。

本次筹划大众办事设施用地为：

13.44hm2，占居住小区用地的18.52%。

3）、门路用地R23

本次筹划南侧紧邻都会主干道中三路；筹划结合现有厂区路和井排路，筹划一条小区外环路。

另外在小区内部设置居住小区级门路共五条，两条横向的门路和三条纵向的门路，通过这些门路将各个组团有机的联系在一起。

本次筹划只确定了小区级门路的具体位置和走向，其它级别门路要在修建性详细筹划中确定。

筹划门路用地为：

14.66hm2，占居住小区用地的20.19%。

4）、大众绿地R24

本次筹划设大众绿地一处，位于筹划区中部内设有小型广场，供居民游憩运动使用。

另外在每个组团都设有组团级绿地，来富厚小区景观，融合邻里干系。

由于本住区地下有大面积油田管廊带通过，本次筹划强化绿地与生产用地结合部署，既利于生产又便于居民利用绿地。

人均大众绿地用地不小于1.5平方米。

大众绿地总用地面积为：

9.80hm2。

2、其他用地E

露天矿用地E8

本次筹划针对筹划范畴内油田产能设施用地较为杂乱现状，凭据治理局有关筹划，对油田管线归并，重组。

并在筹划区B、F地块内筹划两处油田设施维修园地。

其中筹划区内有油井28眼、水井35眼、计量间一处。

油田产能用地共30.38hm2。

居住区用地平衡表详见附表二

八、大众办事设施筹划

2，凭据人口和用地范围本小区大众办事配套设施介于小区和居住区之间，其中主要配套设施有幼托、九年制学校、门诊部、社区办事中心、居委会、物业治理所、便民超市和治安联防站等。

另外本次筹划利用人行天桥与中三路南侧的井下俱乐部、登峰广场相联系，充实利用现有大众办事设施。

详见下表

大众办事设施项目分级配建表　　　　　　　　　　　　　　　　　　

类别

项　　　　目

居　住　区

小　区

组　团

教

育

托儿所

▲

△

幼儿园

▲

小学

▲

中学

▲

医疗卫生

卫生站

▲

文化体育

文化运动站（含青少年、老年运动站）

▲

△

居民健身设施（含老年户外运动园地）

▲

△

商

业

服

务

综合食品店

▲

综合百货店

▲

餐饮

▲

市场

▲

△

便民店

▲

其它第三财产设施

▲

金融邮电

储备所

▲

邮电所

▲

社区办事

社区办事中心（含老年人办事中心）

▲

治安联防站

▲

居（里）委会（社区用房）

▲

物业治理

▲

市

政

公

用

供热站或热互换站

△

变电室

▲

△

开闭所

▲

路灯配电室

▲

燃气调压站

△

高压水泵房

△

大众茅厕

▲

垃圾转运站

△

--ā

垃圾收集点

▲

居民存车处

▲

居民停车场、库

△

公交始末站

△

燃料供给站

△

整合现有教诲资源，考虑到原十五中学现已废弃，并凭据油田回迁人口组成确定筹划范畴内入学学生总数为1600人，其中小学生为：

900人，中学生为700人。

考虑到办事半径和用地范围，筹划在现有登封小学底子上扩大范围筹划一所36班的九年制义务学校，占地面积在4.66hm2顷。

设置两处托幼用地加上原有一处托幼用地，根本以满足现有要求，凭据范例卫生站1-1.5万人设一处，本次筹划利用油田总医院井下医院，扩大范围并完善现有医院的医疗设备。

为保障居民生产、生活宁静本次筹划在结合物业治理所在H-03地块内筹划治安联防站一处。

其它大众办事设施配建详见附表三

九、门路系统筹划

1、门路网系统

本次筹划小区路网凭据筹划结构确定，东西向由两条横向门路、南北向由三条纵向门路和外围环路组成。

门路品级分为：

居住区级门路、小区级门路和组团级门路三个级别。

其中：

居住区级门路为：

筹划一街门路红线为40米，门路形式为一块板，门路断面为：

10+2+16+2+10；筹划三路门路红线为40米，门路形式为一块板，门路断面为：

10+2+16+2+10；筹划三街门路红线为40米，门路形式为一块板，门路断面为：

10+2+16+2+10。

小区级门路为：

筹划一路门路红线为30米，门路形式为一块板，门路断面为：

7.5+3+9+3+7.5；筹划二路门路红线为30米，门路形式为一块板，门路断面为：

7.5+3+9+3+7.5；筹划东街和筹划西街门路红线为30米，门路形式为一块板，门路断面为：

7.5+3+9+3+7.5；筹划二街门路红线为40米，门路形式为两块板，门路断面为：

8+3+7+4+7+3+8；

本次筹划只对其居住区级门路和小区级门路进行控制，组团级门路由下一条理筹划所确定。

2、交通设施

为适应未来不停增加的机动车交通量的要求，筹划中对交通设施的考虑主要是汽车站与机动车停车位的摆设，区内停车分为地上和地下停车两类，由于现状油田产能设施较为繁杂，本次筹划主要考虑地面停车，并在筹划区东侧靠近西一路一侧发起筹划一处大众停车场，本次筹划停车泊位控制为居住户均为0.4个车位，筹划总停车泊位为：

2600个

另外为居民的出行方便，本次筹划结合原有公交站点，结合人流主要集散点漫衍情况，在原有站点西侧约600米处新增设一处公交停靠站点。

别的为制止车流和人流平面相交时的辩论,保障人们宁静的穿越,提高车速,淘汰交通事故，本次筹划在中三路设置人行天桥一处，具体位置拜见门路交通筹划图。

3.交通收支口偏向

本次筹划考虑中三路为都会交通主干道，为制止阻碍中三路的交通流量，筹划除小区环路外在中三路只设一处主收支口。

另外结合现有油田产能设施的密集情况，为便于居民出行和油田产能设施的维修，本次筹划在筹划区北侧、东侧和西侧各设置两个收支口，其中东侧通向西一路入口设置为主要收支口，其各收支口间距约300米。

门路一览表详见附表四

1）筹划依据

（1）《登峰故里居住小区控制性详细筹划》

（2）《都会用地竖向筹划范例》（CJJ83-99）

（3）《都会门路交通筹划设计范例》（GB50220-95）

（4）《都会居住区筹划设计范例》（GB50180-93）

（5）《都会门路设计范例》（CJJ37-90）

2）地形现状

当地域现状阵势较平坦，阵势由南到北渐低，地貌体现为波状起伏的低平原。

地面相对高差为2.0m左右。

地貌根本为油田产能用地及弃置地。

现状南侧中三路、东侧西一路标高较高。

中三路标高为151.00~151.95m，西一路标高为151.20~151.90m，中三路及西一路均为公路型断面。

现状保存A片区地块内标高为150.10~150.90米之间，均低于南侧中三路及东侧西一路标高。

本次筹划区域内自然地面标高根本为148.4~149.6m左右。

3）筹划内容

此次筹划公道利用地形、地质条件，筹划地面形式接纳平坡式，满足都会筹划建立用地的要求；充实考虑现状，尽量淘汰土石方工程量；同时掩护都会生态情况，增强都会景观效果。

本次竖向筹划如将中三路按都会门路考虑，整个区域内雨水排至中三路，区域内填土高度到达3.0m左右，建立工程投资较大。

考虑到方案的经济公道性与可操纵性，保存中三路公路形断面形式。

将通往中三路的3条纵向门路在50m长度范畴内纵坡按1.1%，急降0.55m后，路网标高波段起伏。

其它门路纵坡均按0.2~0.4%。

整个区域阵势较平坦；地块内多坡向排水，满足区域内地面排水顺畅。

筹划路网最低点定为筹划区域东北角筹划路交点处，最低点标高为149.00m。

最高点标高为151.95m，与中三路门路标高顺接。

（1）地块内地面排水坡度根本为0.3~0.8%，门路坡度为0.2%~1.1%。

（2）地块的控制高程比周边门路的最低路段超过0.2m。

（3）地块的平均填土高度为0.5m。

（4）地块内雨水自然排至居住区内门路，通过雨水口收集雨水，雨水接纳暗管排放，排至筹划区东北角雨水泵站。

土石方工程主要项目指标

序号

项目

单位

数量

备注

土石方工程量

填方

442800

挖方

73800

总量

369000

单位面积土石方量

填方

m3/104m2

挖方

m3/104m2

总量

m3/104m2

土石方平衡余缺量

余方

缺方

369000

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