沿江景观打造金沙城可行性策划书.docx

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沿江景观打造金沙城可行性策划书

攀枝花沿江景观打造——金沙城

项

目

建

议

书

攀枝花市东区投资促进局

2012年8月22日

金沙城项目建议书

一、项目简介

项目名称：

金沙城

项目地址：

攀枝花市东区银江镇密地三社（炳草岗江对岸）

项目用地：

194亩

功能定位:

旅游观光、休闲度假、餐饮娱乐、运动游乐

项目设置:

主题游乐园、主题酒店、旅游商业街特色餐饮、酒吧街、游船码头

建设年限：

2年

总投资：

6亿元（不含土地成本）

二、项目背景

金沙江与雅砻江在东区辖区内汇合，金沙江东区段在辖区内穿城而过，但由于受到地形及城市建设等诸多限制，城与江没有形成有机的联系，滨水地区土地资源有限，市民亲水近水的愿望未能得到很好的实现。

随着银江反调节水电站的修建，金沙江水位将提升到998.5米，金沙江沿江打造及商业开发时机日趋成熟，新一届市委、市政府随即启动沿江打造工程。

沿江打造东区段是从渡口桥至金沙江、雅砻江两江交汇处，全长约16公里，总用地面积约4.32平方公里。

随着我市境内金沙江梯级水电站建设工作的相继启动，金沙江城区段水位将形成静水湖面。

攀枝花市金沙江中心区段沿江景观打造项目，将按照亲水带、风景带、生态带的规划定位，重点建设主题公园、大型游乐场、啤酒广场、休闲娱乐街、江上景观、酒店、餐饮、商业综合体等项目。

项目开发建成后，游客既可体验沿江一日快速游，也可在不同的景点感受不同的风格，充分体会攀枝花移民文化、三线文化、阳光花城的特点，沿江景观将成攀枝花特色旅游一条亮丽的风景线。

三、项目概况

本项目位于攀枝花市东区银江镇密地三社，该区域位于攀枝花市核心区域（炳草岗）的江对岸，项目所在区域属于沿江景观打造范围，系沿江景观打造中的一个重要节点，将成为攀枝花市新的旅游观光与休闲游乐中心。

项目用地规模194亩，项目地块规划容积率0.72，规划建筑面积10万㎡左右。

主要由一幢星级主题酒店（占地约43.5亩）和大型主题游乐场（占地约100亩）组成。

（一）项目位置及规划用地范围

该项目的对外联系交通方便，项目用地紧邻310省道，位于攀枝花市核心区域——炳草岗片区江对岸，距离保安营机场、攀枝花火车站均在30分钟车程范围内。

项目地块规划建设金沙城，周边分别规划建设山地观光公园、金沙江广场、金沙江旅游综合公园和亲水活动区，项目地理位置优越。

（二）项目用地现状

项目地块面积约194亩（国有36.86亩、集体157.15亩），场地地势为北高南低，坡度逐渐递减的格局，相对平坦、高差不大，场地呈不规则多边形状，东西向最长处大约700m,南北向最宽处约350m，现出租给利川废品收购站等单位使用。

四、项目条件

（一）社会经济条件

2011年东区GDP274.7亿元，占全市经济总量的42%以上；社会消费品零售总额约100.8亿元，占全市的60%以上（其中：

零售业消费品零售总额约83.4亿元，餐饮业消费品零售总额约11.2亿元）；城镇居民人均可支配收入2.15万元，农民人均纯收入9438元；固定资产投资约145亿元；旅游人数约237.5万人次，旅游收入总额约21.7亿元，金融机构各项存款余额约420.4亿元，人均储蓄存款余额约13.3亿元，居全省第一位。

东区在诸多方面对川滇交接区域城市、区县具有重要的影响力，东区的工业经济、商贸流通、社会就业、文化教育、医疗卫生等方面服务带动着川滇交接区域6个地市州约1200万人口，在城市服务功能上是川滇交接区域的城市中心。

（二）交通条件

项目所在片区属于中心城区，周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，东接密地区域、西连攀钢厂区、南接攀枝花炳草岗商业区。

项目毗邻省道310，规划中的跨江步行廊桥将本项目与炳草岗紧密相连，市民可方便地到主题公园游玩，交通位置十分便利。

（三）旅游业发展情况

攀枝花旅游业持续发展，2012年上半年，全市旅游总收入、接待游客人次分别为31.28亿元和393.94万人次，分别同比增长29.29%和9.26%。

上半年，全市14家星级宾馆接待人数19.59万人次，营业收入7525.87万元，分别较去年同期增长8.25%和19.40%；27家旅行社接待游客3万人次，营业收入1936.58万元，较去年同期增长39.40%。

27个景区（点）及141个农家乐实现旅游收入1.8亿元，同比增长13.28%。

其中，6家国家A级景区共接待游客43.21万人次，旅游收入2314.14万元，增幅较大。

2012年6月27日，攀枝花市东区政府和四川华西希望集团在成都正式签订攀枝花阿署达阳光生态旅游度假区项目合作协议。

依照协议，华西希望集团将用5-8年的时间，总投资130亿元，着力将阿署达阳光生态旅游度假区打造成集休闲度假、会展接待、避寒养生、生态观光于一体的国家4A级旅游景区和国际知名养生产业城。

随着阿署达景区的建设和沿江景观打造工作的开展，东区的旅游业迎来加快发展的春天，旅游产业市场广阔前景，对星级宾馆和游乐场所的建设提供了巨大的人流量支撑。

五、成本分析

（一）土地成本

经测算，该地块194亩土地总征地成本为17952万元，土地征收成本约是92.5万/亩。

根据攀枝花市城区商业用地级别分布范围表规定，商业用地一类一级用地为234万/亩、一类二级用地为188.2万/亩、一类三级用地为155.13万/亩、二类一级用地105.2万/亩、二类二级用地96.67万/亩、二类三级用地80.60万/亩。

目前，该地块尚未纳入城市建设用地范围，结合该地块实际位置，若参考二类一级用地105.2万/亩的基准价格挂牌，该地块成本为20408.8万元。

（二）建设成本

1.游乐城项目

游乐城项目总用地面积约100亩，预计投资2亿元（不含土地成本）。

该项目按功能分区建设三个中心，融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体，可开设一百多个老少皆宜、丰富多彩的游乐项目。

⑴“儿童游乐中心”，以适合儿童参与的设施为主，例如卡通世界、开心乐园、碰碰车、碰碰船、音乐马车等；⑵“休闲体育中心”以适合中青年的运动项目为主，例如攀岩、勇敢者道路、电网、步调一致等；⑶“文化娱乐中心”以满足广大中青年人为主，建设高空回悬车、空中列车、电动滑道、海盗船、书吧、音乐茶座、演艺厅等。

2.星级主题酒店项目

项目预计投资2.5亿元（不含土地成本），占地约43.5亩，按容积率1计算，酒店建筑面积约3万㎡，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目。

3.攀西特色（民族）餐饮城项目

总投资1.5亿元，占地面积约30亩，按容积率1计算，建筑面积约2万㎡，主要经营攀西民族风情美食，配套有民族特色娱乐竞技项目、民族歌舞表演项目、民族工艺品展示经营项目。

（三）项目收益

1.游乐城项目

随着攀枝花旅游业的的发展，来东区旅游的游客流量势必大增，每年接待量可望达到100万人次，加上本地潜在的顾客数，每年有望接待顾客250万人次。

（1）门票按每天300人次计算，票价100元，全年可收入1080万元。

（2）停车场收费每年50万元。

（3）儿童游乐每天按接待300人次，收费80元，全年收入900万元。

（4）堤岸游乐项目每天按接待500人计算，全年有望突破1200万元。

（5）水上游乐项目按每天接待1000人计算，全年有望达到2000万元。

以上项目全年合计可达5230万元，按30%的平均利润计算，每年可纯收入1569万元。

2.星级主题酒店

（1）正常估算。

酒店正常经营收入的估算方法，可以用酒店有效投资（2.5亿元）×38%来估算，全年总收入9500万元，全年利润（总收入的30%）为2850万元。

（2）保守估算。

酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。

按此估算，酒店的营业收入约为5800万元，全年利润（总收入的30%）1740万元。

3.攀西特色（民族）餐饮城项目

餐饮收入：

每天营业收入20万元计算，全年收入7300万元，年利润（总收入的10%）为730万元。

民族特色娱乐竞技项目：

每天营业收入10万元，全年收入3650万元，全年利润（总收入40%），年利润1460万元。

民族歌舞表演项目：

每天收入4万元，全年总收入1456万元，全年利润（总收入40%）582万元。

民族工艺品展示经营项目：

每天营业收入1万元，全年总收入365万元，年利润（总收入20%）73万元。

如项目正常运营，攀西特色（民族）餐饮城项目全年总利润可达2845万元。

六、结论

金沙城项目建设既符合提高人民生活质量、改善娱乐休闲方式的思路，同时也符合市、区的相关规定和产业政策，符合加快城市化进程的精神，更符合东区城市发展的实际情况和现代服务业规划，而且该项目投资条件具备，经济效益和社会效益十分显著。

项目建成后，城市功能及形象将得到进一步优化整合，并使现有低效利用地块，转型为商业用地后经营管理实现长期可持续发展得到保障，探索出一条边缘地块高效利用的成功之路，并能够提升该片区空间品质和环境质量，使该地区土地价值最大化，促进该地区经济的健康发展。

二、本项目社会稳定风险内容及其评价

（一）社会稳定风险内涵

（二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因

（三）本项目社会稳定风险内容及其评价

（四）本项目（一期）社会稳定风险的综合评价

三、已经和拟采取的风险防范措施

（一）注重对被征收人切身利益的保护

（二）购买社会保障金，解决被征收人长远的生活保障问

（三）科学安排和监管补偿资金使用

（四）减少施工期间的扰民

（五）保障项目全过程治安安全

四、结论