扬州市房地产市场报告.docx
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扬州市房地产市场报告
扬州市6月房地产市场报告
2012年07月10日16:
50 新浪房产
易居视点
扬城房地产市场供应创下年内新高,销售持续回暖
2012年以来,楼市可谓经历了一次过山车般的体验,市场走势大致可以分两个阶段:
第一阶段是1-2月份,此时在政策调控和传统淡季的双重影响下,交易量处于绝对低位;第二阶段是3月份之后,市场交易量出现明显增长,其中3月份的交易量已经创下2011年4月(限购政策正式升级)以来的单月最高值,4月份经过短暂缓冲之后,5、6月份交易量持续发力。
在我们看来,3月份之后,地方政府或明或暗的放松调控再度兴起,无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款,只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。
其中扬州的购房奖励政策得到住建部的确认具有明显的信号意义,其虽未触及限购红线且奖励幅度也相对较小,但它却为地方政府对限购进行微调细化无疑是开了一扇窗。
自3月开始,开发企业打折促销、以价换量的力度持续加大,加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归,释放了部分住房需求,成交量明显回升,6月,集中放量楼盘数量持续增多,新开盘项目打折促销活动力度越加明显。
当月,商品住宅供应量约24.75万平方米,环比回升653.92%,同比回升6.8%;商品住宅成交量约12.68万平方米,环比上升16.31%,同比上升26.4%;商品住宅成交均价为8556元/平方米,环比下跌4.44%,同比下跌0.54%。
6月,扬州商品住宅市场的供应结构与上月相似,本月多层住宅有10套计0.23万平方米的新量入市,同比下降94.53%;小高层住宅有1138套计12.9万平方米的新量入市,环比上升达1202.81%,同比上升2.36%;高层住宅有1114套计10.02万平方米的新量入市,环比上升739.48%,同比上升67.77%;别墅用房当月有52套计1.6万平方米新量入市,环比上升45.72%,同比上升268.28%。
6月,东区有168套计约2.08万平方米的成交量,环比下降22%,同比下降27%;西区有500套计约6.42万平方米的成交量,环比回升10%,同比回升41%;北区有313套计3.95万平方米的成交量,环比回升67%,同比回升55%;南区有19套0.24万平方米的成交量,同比上升172%;老城区当月无成交。
一、市场综述
图1-3:
2012年5月-2012年6月各类物业供应比重分布图
2012年1-6月,在房地产调控出现新的动向,地方政府纷纷开始对地方政策进行“微调”,刚性需求助楼市回暖,成交量持续回暖。
2012年6月,随着扬州政府购房新政的尘埃落地,开发企业打折促销、以价换量的力度持续加大,集中放量楼盘数量增多,楼市整体表现为量升价跌。
图1-1:
2011年6月至2012年6月扬州商品房市场走势比对
二、供应量分析
市场新增供应量创下年内新低
2012年6月,市区商品房批准预售面积再度爆发,创下年内新高,为28.36万㎡,同比上升21.01%,环比上升485.52%。
图1-2:
2011年6月至2012年6月扬州商品房供应情况
各类用房供应量有明显变化
2012年6月,市区商品房新增供应量大幅拉升,房地产开发企业对市场保持较为乐观的态度。
其中商品住宅上市24.75万平方米,共2314套,环比上升7%,同比上升654%;商业用房本月有26套新增房源入市,上市量为1.17万平方米,环比下降5%,同比上升369%;办公用房本月有171套新增房源入市,上市量为2.45万平方米,环比上升643%,同比上升达12763%。
三、成交量分析
2012年6月,市区商品房共计成交面积16.57万㎡ , 同比上升34%,环比上升12% ,尤以西区“首开·水印西堤“项目14573㎡成交量最高。
图1-4:
2011年6至2012年6扬州商品房成交情况
各类用房成交量有显著变化
2011年以来,受国家宏观调控政策影响,市场观望氛围愈加浓烈,市区商品房成交量持续走低。
2012年3月,受首套房房贷政策松动、季节性因素等影响,刚性需求有所释放,市场销售呈现阶段性回暖;4月,在国家坚持调控不动摇的影响下,市场在经历了短期攀升后,再度步入稳定慢销状态。
5月,随着扬州地方购房新政的推出,新开或新推楼盘数量大幅增加,吸引众多刚性需求入市,成交量有所回暖。
6月,在央行下调存贷款基准利率等利好因素的影响下,成交量持续回暖。
其中商品住宅成交12.68万平方米共1000套,环比上升16%,同比上升26%:
而办公用房当月成交2.2万平方米共103套,环比回升27.11%,同比回升36.43%;商业用房本月成交1.69万平方米共108套,环比下降22.91%,同比上升128.68%。
数据来源:
CRIC中国房地产决策咨询系统
附:
2012年6月商品房供应面积排行
2012年6月商品房成交面积排行
第二章、土地市场
一、 土地政策资讯
国土部:
开发商“囤地”两年无偿收回
6月7日,国土部发布了经修订通过的《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》),规定未动工开发满一年的闲置土地,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费,未动工开发满两年的,可无偿收回国有建设用地使用权。
该办法自7月1日起施行。
《办法》还首次明确,土地闲置费不得列入生产成本。
《办法》明确了6种闲置土地最后处置利用方式:
延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地以及市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
此外,因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的,也将依照前款规定办理。
国土部:
住宅项目容积率不得低于1.0
6月18日,国土资源部、国家发改委日前联合印发的通知,《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。
新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定,将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。
国土部:
鼓励民资盘活土地
6月18日,国土部与全国工商联下发《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》,在土地方面《意见》鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。
《意见》指出,民间资本投资主体以出让方式取得的土地,可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用。
而对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下,支持企业增加土地容积率,不再增收土地出让价款。
同时明确,原有以划拨方式取得的土地,经有批准权的人民政府依法批准,按法定程序办理相关手续、补交土地出让金后,可以用于经营性开发建设或转让。
国土部:
鼓励民资盘活土地
6月18日,国土部与全国工商联下发《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》,在土地方面《意见》鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。
(图2部分)
6月扬州市区共挂牌20幅土地
二、 土地供求分析
1、供应结构分析
区域分布
从区域分布来看,供应的20幅土地,除老城区以外,各个区域均有涉及。
表2-1:
扬州6月土地各区域供应情况
图2-2:
扬州市6月土地供应区域结构
土地属性
从用地性质来看,本月挂牌的20幅地块用途结构多样。
图2-3:
扬州市6月土地供应用途结构
2、成交结构分析
扬州6月无成交土地。
第三章、商品住宅市场
一、市场综述
在国家宏观调控政策持续走稳的影响下,2012年扬州市区房地产市场平缓起步,2012年1-2月商品住宅新增上市较为谨慎。
3月,在存款准备金率下调、多家银行首套房利率回归基准利率等利好消息促动下,市区诸多楼盘加大促销力度,刚性需求逐步入市,成交量大幅回升。
4月,市场在经历了短期攀升后,再度步入稳定慢销状态,销售速度恢复平缓。
5月,扬州的交易量在4月短暂回调之后再度上扬,受地方政府在限购执行环节暗松的影响,去年积压下来的购房需求在当前正呈现出持续释放的态势。
6月,在央行下调存贷款基准利率等一系列利好因素的作用下,市场成交量持续回升。
当月,商品住宅供应量约24.75万平方米,环比回升653.92%,同比回升6.8%。
商品住宅成交量为12.68万平方米,环比回升16.31%,同比回升26.4%。
商品住宅成交均价8556元/平方米,环比下跌4.44%,同比下跌0.54%。
图3-1:
2011年6月至2012年6月扬州商品住宅供求情况比对
二、供应分析
月度供应量大幅拉升
2012年1-6月,市区商品房新增供应整体随利好因素的影响,大幅反弹,房地产开发企业对市场持逐步乐观的态度。
6月,市场新增房源仍以商品住宅居多,与此同时,部分开发企业根据市场变化,不断调整上市房源户型结构,以适应市场需求。
图3-2:
2011年6月至2012年6月扬州住宅商品房供应情况
西、北两区供应量平分秋色
2012年6月,市区各区域供应结构出现显著变化,西区仍为主导地位,成为当月主力供应区域,当月新增供应639套计9.15万平方米的新量;北区当月新增供应848套计8.42万平方米的新量;南区当月新增供应705套计5.22万平方米的新量;东区当月新增供应122套计1.95万平方米的新量;老城区当月无供应量入市。
图3-3:
2012年6月扬州住宅商品房区域供应比对情况
各建筑形态供应量相对分散
2012年6月,扬州住宅商品房市场的供应结构与上月有所变化,普通住宅方面有2262套计23.15万平方米的新增供应入市,较上月上升959.93%,同比上升1.8%,其中小高层住宅有1138套计12.9万平方米的新量入市,环比上升达1202.81%,同比上升2.36%,主要来自于南区“晶龙湾·名苑”项目;高层住宅有1114套计10.02万平方米的新量入市,环比上升达739.48%,同比上升67.77%,来自于北区“金达西湖公馆”项目;多层住宅有10套计0.23万平方米的新量入市,同比下降94.53%。
别墅用房当月有52套计1.6万平方米新量入市,全部为联排别墅,环比上升45.72%,同比上升268.28%,主要来自于西区“中集·紫金文昌”和东区“锦都豪庭”项目。
图3-4:
2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态供应占比情况
各面积段供应占比有明显变化
从绝对值来看,2012年6月,各面积段供应量分化明显,以120-144㎡面积段涨幅最为明显,涨幅达2560.78%。
从相对值来看,2012年6月,各面积段供应占比变化明显,以120-144㎡面积段供应占比份额最大,供应占比为27.67%。
图3-5:
2012年5月-2012年6月扬州住宅商品房各面积段供应情况(按面积分)
三、成交量分析
月度成交量创年内新高
扬州的交易量在4月短暂回调之后再度上扬,受地方政府在限购执行环节暗松及各项利好政策的刺激下,去年积压下来的购房需求在当前正呈现出持续释放的态势。
2012年6月,商品住宅成交量为12.68万平方米,计1000套,环比回升16%,同比回升26%。
图3-6:
2011年6月至2012年6月扬州住宅商品房成交量走势
各区域成交量变化明显
东区本月共有168套计2.08万平方米的成交量,环比下降22%,同比下降27%。
西区本月共有500套计6.42万平方米的成交量,环比上升10%,同比上升41%。
北区本月共有313套计3.95万平方米的成交量,环比上升67%,同比上升55%。
南区本月共有19套计0.24万平方米的成交量,同比上升172%。
老城区本月无成交。
图3-7:
2012年6月各区域住宅成交量占比
各物业类型成交量有不同程度回升
2012年6月,扬州住宅商品房市场的成交结构分化明显,普通住宅有926套计10.91万平方米的成交,环比回升12%,同比回升14%,其中多层住宅有165套计1.91万平方米的成交,环比下降0.05%,同比回升26%;小高层住宅有398套计4.68万平方米的成交,环比回升11%,同比回升12%;高层住宅有363套计4.31万平方米的成交,环比回升20%,同比回升11%。
另外,别墅用房有74套计1.77万平方米的成交,环比上升51%,同比上升303%。
其中独栋别墅成交2套计0.0842万平方米,环比下降41%,同比上升254%;联排别墅成交55套计1.33万平方米,环比上升122%,同比上升912%;叠加别墅成交17套计0.36平方米,环比下降17%,同比上升25%。
图3-8:
2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况
各面积段成交量有明显变化
从绝对值来看,2012年6月,各面积段成交量有不同程度的回升,以100-120㎡面积段成交涨幅最为显著,涨幅为52.36%;
从相对值来看,2012年6月,各面积段成交量占比变化明显,以120-144㎡面积段成交占比份额最大,为37.14%。
图3-9:
2012年5月至2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况(按面积分)
附:
2012年6月商品住宅供应面积排行
2012年6月商品住宅成交面积排行