扬州市房地产市场报告.docx

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扬州市房地产市场报告

扬州市6月房地产市场报告

  2012年07月10日16:

50  新浪房产

　　易居视点

　　扬城房地产市场供应创下年内新高，销售持续回暖

　　2012年以来，楼市可谓经历了一次过山车般的体验，市场走势大致可以分两个阶段：

第一阶段是1-2月份，此时在政策调控和传统淡季的双重影响下，交易量处于绝对低位；第二阶段是3月份之后，市场交易量出现明显增长，其中3月份的交易量已经创下2011年4月（限购政策正式升级）以来的单月最高值，4月份经过短暂缓冲之后，5、6月份交易量持续发力。

　　在我们看来，3月份之后，地方政府或明或暗的放松调控再度兴起，无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款，只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。

其中扬州的购房奖励政策得到住建部的确认具有明显的信号意义，其虽未触及限购红线且奖励幅度也相对较小，但它却为地方政府对限购进行微调细化无疑是开了一扇窗。

　　自3月开始，开发企业打折促销、以价换量的力度持续加大，加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房需求，成交量明显回升，6月，集中放量楼盘数量持续增多，新开盘项目打折促销活动力度越加明显。

当月，商品住宅供应量约24.75万平方米，环比回升653.92%，同比回升6.8%；商品住宅成交量约12.68万平方米，环比上升16.31%，同比上升26.4%；商品住宅成交均价为8556元/平方米，环比下跌4.44%，同比下跌0.54%。

6月，扬州商品住宅市场的供应结构与上月相似，本月多层住宅有10套计0.23万平方米的新量入市，同比下降94.53%；小高层住宅有1138套计12.9万平方米的新量入市，环比上升达1202.81%，同比上升2.36%；高层住宅有1114套计10.02万平方米的新量入市，环比上升739.48%，同比上升67.77%；别墅用房当月有52套计1.6万平方米新量入市，环比上升45.72%，同比上升268.28%。

　　6月，东区有168套计约2.08万平方米的成交量，环比下降22%，同比下降27%；西区有500套计约6.42万平方米的成交量，环比回升10%，同比回升41%；北区有313套计3.95万平方米的成交量，环比回升67%，同比回升55%；南区有19套0.24万平方米的成交量，同比上升172%；老城区当月无成交。

　　　　一、市场综述

图1-3：

2012年5月-2012年6月各类物业供应比重分布图

　　2012年1-6月，在房地产调控出现新的动向，地方政府纷纷开始对地方政策进行“微调”，刚性需求助楼市回暖，成交量持续回暖。

　　2012年6月，随着扬州政府购房新政的尘埃落地，开发企业打折促销、以价换量的力度持续加大，集中放量楼盘数量增多，楼市整体表现为量升价跌。

　图1-1：

2011年6月至2012年6月扬州商品房市场走势比对

　　二、供应量分析

　　市场新增供应量创下年内新低

　　2012年6月，市区商品房批准预售面积再度爆发，创下年内新高，为28.36万㎡，同比上升21.01%，环比上升485.52%。

图1-2：

2011年6月至2012年6月扬州商品房供应情况

　　各类用房供应量有明显变化

　　2012年6月，市区商品房新增供应量大幅拉升，房地产开发企业对市场保持较为乐观的态度。

其中商品住宅上市24.75万平方米，共2314套，环比上升7%，同比上升654%；商业用房本月有26套新增房源入市，上市量为1.17万平方米，环比下降5%，同比上升369%；办公用房本月有171套新增房源入市，上市量为2.45万平方米，环比上升643%，同比上升达12763%。

三、成交量分析

　　2012年6月，市区商品房共计成交面积16.57万㎡ , 同比上升34%，环比上升12% ，尤以西区“首开·水印西堤“项目14573㎡成交量最高。

图1-4：

2011年6至2012年6扬州商品房成交情况

　　各类用房成交量有显著变化

　　2011年以来，受国家宏观调控政策影响，市场观望氛围愈加浓烈，市区商品房成交量持续走低。

2012年3月，受首套房房贷政策松动、季节性因素等影响，刚性需求有所释放，市场销售呈现阶段性回暖；4月，在国家坚持调控不动摇的影响下，市场在经历了短期攀升后，再度步入稳定慢销状态。

5月，随着扬州地方购房新政的推出，新开或新推楼盘数量大幅增加，吸引众多刚性需求入市，成交量有所回暖。

6月，在央行下调存贷款基准利率等利好因素的影响下，成交量持续回暖。

其中商品住宅成交12.68万平方米共1000套，环比上升16%，同比上升26%：

而办公用房当月成交2.2万平方米共103套，环比回升27.11%，同比回升36.43%；商业用房本月成交1.69万平方米共108套，环比下降22.91%，同比上升128.68%。

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统

　　附：

2012年6月商品房供应面积排行

2012年6月商品房成交面积排行

第二章、土地市场

　　一、 土地政策资讯

　　国土部：

开发商“囤地”两年无偿收回

　　6月7日，国土部发布了经修订通过的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》），规定未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的，可无偿收回国有建设用地使用权。

该办法自7月1日起施行。

《办法》还首次明确，土地闲置费不得列入生产成本。

《办法》明确了6种闲置土地最后处置利用方式：

延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地以及市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

此外，因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也将依照前款规定办理。

　　国土部：

住宅项目容积率不得低于1.0

　　6月18日，国土资源部、国家发改委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布实施。

新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。

　　国土部：

鼓励民资盘活土地

　　6月18日，国土部与全国工商联下发《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》，在土地方面《意见》鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。

《意见》指出，民间资本投资主体以出让方式取得的土地，可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用。

而对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，支持企业增加土地容积率，不再增收土地出让价款。

同时明确，原有以划拨方式取得的土地，经有批准权的人民政府依法批准，按法定程序办理相关手续、补交土地出让金后，可以用于经营性开发建设或转让。

　　国土部：

鼓励民资盘活土地

　　6月18日，国土部与全国工商联下发《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》，在土地方面《意见》鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。

（图2部分）

6月扬州市区共挂牌20幅土地

二、 土地供求分析

　　1、供应结构分析

　　区域分布

　　从区域分布来看，供应的20幅土地，除老城区以外，各个区域均有涉及。

表2-1：

扬州6月土地各区域供应情况

图2-2：

扬州市6月土地供应区域结构

　　土地属性

　　从用地性质来看，本月挂牌的20幅地块用途结构多样。

图2-3：

扬州市6月土地供应用途结构

　　2、成交结构分析

　　扬州6月无成交土地。

第三章、商品住宅市场

　　一、市场综述

　　在国家宏观调控政策持续走稳的影响下，2012年扬州市区房地产市场平缓起步，2012年1-2月商品住宅新增上市较为谨慎。

3月，在存款准备金率下调、多家银行首套房利率回归基准利率等利好消息促动下，市区诸多楼盘加大促销力度，刚性需求逐步入市，成交量大幅回升。

4月，市场在经历了短期攀升后，再度步入稳定慢销状态，销售速度恢复平缓。

5月，扬州的交易量在4月短暂回调之后再度上扬，受地方政府在限购执行环节暗松的影响，去年积压下来的购房需求在当前正呈现出持续释放的态势。

6月，在央行下调存贷款基准利率等一系列利好因素的作用下，市场成交量持续回升。

　　当月，商品住宅供应量约24.75万平方米，环比回升653.92%，同比回升6.8%。

商品住宅成交量为12.68万平方米，环比回升16.31%，同比回升26.4%。

商品住宅成交均价8556元/平方米，环比下跌4.44%，同比下跌0.54%。

图3-1：

2011年6月至2012年6月扬州商品住宅供求情况比对

　　二、供应分析

　　月度供应量大幅拉升

　　2012年1-6月，市区商品房新增供应整体随利好因素的影响，大幅反弹，房地产开发企业对市场持逐步乐观的态度。

6月，市场新增房源仍以商品住宅居多，与此同时，部分开发企业根据市场变化，不断调整上市房源户型结构，以适应市场需求。

图3-2：

2011年6月至2012年6月扬州住宅商品房供应情况

　　西、北两区供应量平分秋色

　　2012年6月，市区各区域供应结构出现显著变化，西区仍为主导地位，成为当月主力供应区域，当月新增供应639套计9.15万平方米的新量；北区当月新增供应848套计8.42万平方米的新量；南区当月新增供应705套计5.22万平方米的新量；东区当月新增供应122套计1.95万平方米的新量；老城区当月无供应量入市。

图3-3：

2012年6月扬州住宅商品房区域供应比对情况

各建筑形态供应量相对分散

　　2012年6月，扬州住宅商品房市场的供应结构与上月有所变化，普通住宅方面有2262套计23.15万平方米的新增供应入市，较上月上升959.93%，同比上升1.8%，其中小高层住宅有1138套计12.9万平方米的新量入市，环比上升达1202.81%，同比上升2.36%，主要来自于南区“晶龙湾·名苑”项目；高层住宅有1114套计10.02万平方米的新量入市，环比上升达739.48%，同比上升67.77%，来自于北区“金达西湖公馆”项目；多层住宅有10套计0.23万平方米的新量入市，同比下降94.53%。

别墅用房当月有52套计1.6万平方米新量入市，全部为联排别墅，环比上升45.72%，同比上升268.28%，主要来自于西区“中集·紫金文昌”和东区“锦都豪庭”项目。

图3-4：

2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态供应占比情况

　　各面积段供应占比有明显变化

　　从绝对值来看，2012年6月，各面积段供应量分化明显，以120-144㎡面积段涨幅最为明显，涨幅达2560.78%。

　　从相对值来看，2012年6月，各面积段供应占比变化明显，以120-144㎡面积段供应占比份额最大，供应占比为27.67%。

图3-5：

2012年5月-2012年6月扬州住宅商品房各面积段供应情况（按面积分）

　　三、成交量分析

　　月度成交量创年内新高

　　扬州的交易量在4月短暂回调之后再度上扬，受地方政府在限购执行环节暗松及各项利好政策的刺激下，去年积压下来的购房需求在当前正呈现出持续释放的态势。

2012年6月，商品住宅成交量为12.68万平方米，计1000套，环比回升16%，同比回升26%。

图3-6：

2011年6月至2012年6月扬州住宅商品房成交量走势

　　各区域成交量变化明显

　　东区本月共有168套计2.08万平方米的成交量，环比下降22%，同比下降27%。

　　西区本月共有500套计6.42万平方米的成交量，环比上升10%，同比上升41%。

　　北区本月共有313套计3.95万平方米的成交量，环比上升67%，同比上升55%。

　　南区本月共有19套计0.24万平方米的成交量，同比上升172%。

　　老城区本月无成交。

图3-7：

2012年6月各区域住宅成交量占比

各物业类型成交量有不同程度回升

　　2012年6月，扬州住宅商品房市场的成交结构分化明显，普通住宅有926套计10.91万平方米的成交，环比回升12%，同比回升14%，其中多层住宅有165套计1.91万平方米的成交，环比下降0.05%，同比回升26%；小高层住宅有398套计4.68万平方米的成交，环比回升11%，同比回升12%；高层住宅有363套计4.31万平方米的成交，环比回升20%，同比回升11%。

另外，别墅用房有74套计1.77万平方米的成交，环比上升51%，同比上升303%。

其中独栋别墅成交2套计0.0842万平方米，环比下降41%，同比上升254%；联排别墅成交55套计1.33万平方米，环比上升122%，同比上升912%；叠加别墅成交17套计0.36平方米，环比下降17%，同比上升25%。

图3-8：

2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况

　　各面积段成交量有明显变化

　　从绝对值来看，2012年6月，各面积段成交量有不同程度的回升，以100-120㎡面积段成交涨幅最为显著，涨幅为52.36%； 

　　从相对值来看，2012年6月，各面积段成交量占比变化明显，以120-144㎡面积段成交占比份额最大，为37.14%。

图3-9：

2012年5月至2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况（按面积分）

　　附：

2012年6月商品住宅供应面积排行

2012年6月商品住宅成交面积排行