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1、扬州市房地产市场报告扬州市6月房地产市场报告2012年07月10日16:50新浪房产 易居视点扬城房地产市场供应创下年内新高，销售持续回暖2012年以来，楼市可谓经历了一次过山车般的体验，市场走势大致可以分两个阶段：第一阶段是1-2月份，此时在政策调控和传统淡季的双重影响下，交易量处于绝对低位；第二阶段是3月份之后，市场交易量出现明显增长，其中3月份的交易量已经创下2011年4月(限购政策正式升级)以来的单月最高值，4月份经过短暂缓冲之后，5、6月份交易量持续发力。在我们看来，3月份之后，地方政府或明或暗的放松调控再度兴起，无论是调整普通住房标准还是放宽公积金贷款，只要不触及限购红线基本都能得

2、到监管层的默许。其中扬州的购房奖励政策得到住建部的确认具有明显的信号意义，其虽未触及限购红线且奖励幅度也相对较小，但它却为地方政府对限购进行微调细化无疑是开了一扇窗。自3月开始，开发企业打折促销、以价换量的力度持续加大，加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房需求，成交量明显回升，6月，集中放量楼盘数量持续增多，新开盘项目打折促销活动力度越加明显。当月，商品住宅供应量约24.75万平方米，环比回升653.92%，同比回升6.8%；商品住宅成交量约12.68万平方米，环比上升16.31%，同比上升26.4%；商品住宅成交均价为8556元/平方米，环比下跌4.44%，同比下跌0.54

3、%。6月，扬州商品住宅市场的供应结构与上月相似，本月多层住宅有10套计0.23万平方米的新量入市，同比下降94.53%；小高层住宅有1138套计12.9万平方米的新量入市，环比上升达1202.81%，同比上升2.36%；高层住宅有1114套计10.02万平方米的新量入市，环比上升739.48%，同比上升67.77%；别墅用房当月有52套计1.6万平方米新量入市，环比上升45.72%，同比上升268.28%。6月，东区有168套计约2.08万平方米的成交量，环比下降22%，同比下降27%；西区有500套计约6.42万平方米的成交量，环比回升10%，同比回升41%；北区有313套计3.95万平方米

4、的成交量，环比回升67%，同比回升55%；南区有19套0.24万平方米的成交量，同比上升172%；老城区当月无成交。一、市场综述图1-3：2012年5月-2012年6月各类物业供应比重分布图2012年1-6月，在房地产调控出现新的动向，地方政府纷纷开始对地方政策进行“微调”，刚性需求助楼市回暖，成交量持续回暖。2012年6月，随着扬州政府购房新政的尘埃落地，开发企业打折促销、以价换量的力度持续加大，集中放量楼盘数量增多，楼市整体表现为量升价跌。图1-1：2011年6月至2012年6月扬州商品房市场走势比对二、供应量分析市场新增供应量创下年内新低2012年6月，市区商品房批准预售面积再度爆发，创

5、下年内新高，为28.36万，同比上升21.01%，环比上升485.52%。图1-2：2011年6月至2012年6月扬州商品房供应情况各类用房供应量有明显变化2012年6月，市区商品房新增供应量大幅拉升，房地产开发企业对市场保持较为乐观的态度。其中商品住宅上市24.75万平方米，共2314套，环比上升7%，同比上升654%；商业用房本月有26套新增房源入市，上市量为1.17万平方米，环比下降5%，同比上升369%；办公用房本月有171套新增房源入市，上市量为2.45万平方米，环比上升643%，同比上升达12763%。三、成交量分析2012年6月，市区商品房共计成交面积16.57万,同比上升34%

6、，环比上升12%，尤以西区“首开水印西堤“项目14573成交量最高。图1-4：2011年6至2012年6扬州商品房成交情况各类用房成交量有显著变化2011年以来，受国家宏观调控政策影响，市场观望氛围愈加浓烈，市区商品房成交量持续走低。2012年3月，受首套房房贷政策松动、季节性因素等影响，刚性需求有所释放，市场销售呈现阶段性回暖；4月，在国家坚持调控不动摇的影响下，市场在经历了短期攀升后，再度步入稳定慢销状态。5月，随着扬州地方购房新政的推出，新开或新推楼盘数量大幅增加，吸引众多刚性需求入市，成交量有所回暖。6月，在央行下调存贷款基准利率等利好因素的影响下，成交量持续回暖。其中商品住宅成交12

7、.68万平方米共1000套，环比上升16%，同比上升26%：而办公用房当月成交2.2万平方米共103套，环比回升27.11%，同比回升36.43%；商业用房本月成交1.69万平方米共108套，环比下降22.91%，同比上升128.68%。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统附：2012年6月商品房供应面积排行2012年6月商品房成交面积排行第二章、土地市场一、土地政策资讯国土部：开发商“囤地”两年无偿收回6月7日，国土部发布了经修订通过的闲置土地处置办法(以下简称办法)，规定未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的，可无偿收回国有建设用

8、地使用权。该办法自7月1日起施行。办法还首次明确，土地闲置费不得列入生产成本。办法明确了6种闲置土地最后处置利用方式：延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地以及市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。此外，因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也将依照前款规定办理。国土部：住宅项目容积率不得低于1.06月18日，国土资源部、国家发改委日前联合印发的通知，限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)即日颁布实施。新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，将从

9、操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。国土部：鼓励民资盘活土地6月18日，国土部与全国工商联下发关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见，在土地方面意见鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。意见指出，民间资本投资主体以出让方式取得的土地，可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用。而对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，支持企业增加土地容积率，不再增收土地出让价款。同时明确，原有以划拨方式取得的土地，经有批准权的人民政府依法批准，按法定程序办理相关手续、补交土地出让金后，可以用于经营性开发建设或转让。国土部：鼓励民资盘活土地6月18日，国土部与全国工商联

10、下发关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见，在土地方面意见鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。(图2部分)6月扬州市区共挂牌20幅土地二、土地供求分析1、供应结构分析区域分布从区域分布来看，供应的20幅土地，除老城区以外，各个区域均有涉及。表2-1 ：扬州6月土地各区域供应情况图2-2：扬州市6月土地供应区域结构土地属性从用地性质来看，本月挂牌的20幅地块用途结构多样。图2-3：扬州市6月土地供应用途结构2、成交结构分析扬州6月无成交土地。第三章、商品住宅市场一、市场综述在国家宏观调控政策持续走稳的影响下，2012年扬州市区房地产市场平缓起步，2012年1-2月商品住宅新增上

11、市较为谨慎。3月，在存款准备金率下调、多家银行首套房利率回归基准利率等利好消息促动下，市区诸多楼盘加大促销力度，刚性需求逐步入市，成交量大幅回升。4月，市场在经历了短期攀升后，再度步入稳定慢销状态，销售速度恢复平缓。5月，扬州的交易量在4月短暂回调之后再度上扬，受地方政府在限购执行环节暗松的影响，去年积压下来的购房需求在当前正呈现出持续释放的态势。6月，在央行下调存贷款基准利率等一系列利好因素的作用下，市场成交量持续回升。当月，商品住宅供应量约24.75万平方米，环比回升653.92%，同比回升6.8%。商品住宅成交量为12.68万平方米，环比回升16.31%，同比回升26.4%。商品住宅成交

12、均价8556元/平方米，环比下跌4.44%，同比下跌0.54%。图3-1：2011年6月至2012年6月扬州商品住宅供求情况比对二、供应分析月度供应量大幅拉升2012年1-6月，市区商品房新增供应整体随利好因素的影响，大幅反弹，房地产开发企业对市场持逐步乐观的态度。6月，市场新增房源仍以商品住宅居多，与此同时，部分开发企业根据市场变化，不断调整上市房源户型结构，以适应市场需求。图3-2：2011年6月至2012年6月扬州住宅商品房供应情况西、北两区供应量平分秋色2012年6月，市区各区域供应结构出现显著变化，西区仍为主导地位，成为当月主力供应区域，当月新增供应639套计9.15万平方米的新量；

13、北区当月新增供应848套计8.42万平方米的新量；南区当月新增供应705套计5.22万平方米的新量；东区当月新增供应122套计1.95万平方米的新量；老城区当月无供应量入市。图3-3：2012年6月扬州住宅商品房区域供应比对情况各建筑形态供应量相对分散2012年6月，扬州住宅商品房市场的供应结构与上月有所变化，普通住宅方面有2262套计23.15万平方米的新增供应入市，较上月上升959.93%，同比上升1.8%，其中小高层住宅有1138套计12.9万平方米的新量入市，环比上升达1202.81%，同比上升2.36%，主要来自于南区“晶龙湾名苑”项目；高层住宅有1114套计10.02万平方米的新量

14、入市，环比上升达739.48%，同比上升67.77%，来自于北区“金达西湖公馆”项目；多层住宅有10套计0.23万平方米的新量入市，同比下降94.53%。别墅用房当月有52套计1.6万平方米新量入市，全部为联排别墅，环比上升45.72%，同比上升268.28%，主要来自于西区“中集紫金文昌”和东区“锦都豪庭”项目。图3-4：2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态供应占比情况各面积段供应占比有明显变化从绝对值来看，2012年6月，各面积段供应量分化明显，以120-144面积段涨幅最为明显，涨幅达2560.78%。从相对值来看，2012年6月，各面积段供应占比变化明显，以120-144面积段供应占

15、比份额最大，供应占比为27.67%。图3-5：2012年5月-2012年6月扬州住宅商品房各面积段供应情况(按面积分)三、成交量分析月度成交量创年内新高扬州的交易量在4月短暂回调之后再度上扬，受地方政府在限购执行环节暗松及各项利好政策的刺激下，去年积压下来的购房需求在当前正呈现出持续释放的态势。2012年6月，商品住宅成交量为12.68万平方米，计1000套，环比回升16%，同比回升26%。图3-6：2011年6月至2012年6月扬州住宅商品房成交量走势各区域成交量变化明显东区本月共有168套计2.08万平方米的成交量，环比下降22%，同比下降27%。西区本月共有500套计6.42万平方米的成

16、交量，环比上升10%，同比上升41%。北区本月共有313套计3.95万平方米的成交量，环比上升67%，同比上升55%。南区本月共有19套计0.24万平方米的成交量，同比上升172%。老城区本月无成交。图3-7：2012年6月各区域住宅成交量占比各物业类型成交量有不同程度回升2012年6月，扬州住宅商品房市场的成交结构分化明显，普通住宅有926套计10.91万平方米的成交，环比回升12%，同比回升14%，其中多层住宅有165套计1.91万平方米的成交，环比下降0.05%，同比回升26%；小高层住宅有398套计4.68万平方米的成交，环比回升11%，同比回升12%；高层住宅有363套计4.31万平

17、方米的成交，环比回升20%，同比回升11%。另外，别墅用房有74套计1.77万平方米的成交，环比上升51%，同比上升303%。其中独栋别墅成交2套计0.0842万平方米，环比下降41%，同比上升254%；联排别墅成交55套计1.33万平方米，环比上升122%，同比上升912%；叠加别墅成交17套计0.36平方米，环比下降17%，同比上升25%。图3-8：2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况各面积段成交量有明显变化从绝对值来看，2012年6月，各面积段成交量有不同程度的回升，以100-120面积段成交涨幅最为显著，涨幅为52.36%；从相对值来看，2012年6月，各面积段成交量占比变化明显，以120-144面积段成交占比份额最大，为37.14%。图3-9：2012年5月至2012年6月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况(按面积分)附：2012年6月商品住宅供应面积排行2012年6月商品住宅成交面积排行