物业部组织框架图.docx

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物业部组织框架图

四、物业部

保养科组织构架

保养科岗位职责

保养科长岗位职责

岗位概述：

各设施设备系统的运行管理，并组织各系统的维修养护，确保设备处于良好状态。

1.主持保养部工作

1.1.1行政管理

1.1.2参加有关会议，及时传达落实会议精神

1.1.3编订本部门的工作计划，工作总结

1.1.4主持本部门的工作会议

1.1.5对涉及本部门或人员的重大事件进行处理

1.2.1人力管理

1.2.2合理确定保养部各专业系统的人员编制

1.2.3安排和配组下属各岗位人员

1.2.4对下属进行工作考核，并根据考核情况进行工作调整

1.3.1能源管理

1.3.2制定水，电，汽，油等能源的年度使用计划

1.3.3定期对能耗表进行分析，研究查找能耗增减因素

1.3.4制定节能降耗的措施办法并组织实施

1.3.5根据设备具体情况，积极采用推广节能技术，提高能源管理效益

1.4.1设备管理

1.4.2组织建立部门设备台帐。

1.4.3制定并实施设备重大维修保养更新改造计划。

1.4.4确定各实施设备系统的最佳运行模式。

1.4.5建立重点设备责任制，确定各项设备的具体责任人和管理内容。

2，管理各设备系统

2.1制定各设备系统值班制度，交接制度，并检查个制度的执行落实情况。

2.2制定各系统运行管理操作规程，工作标准，并检查各规程及标准的贯彻执行情况。

2.3制定各设备系统的巡检制度，保修流程，并检查各项工作的实施情况。

3维修养护各设备系统

3.1系统设备的计划维修

3.1.1制定年度维修，保养计划。

3.1.2组织各系统负责人按照维修保养计划制定具体实施方案。

3.1.3监督检查计划的落实和各项方案的实施成效。

3.2各系统设备的应急维修

3.2.1制定个系统重点设备的印记抢修预案

3.2.2检查应急维修工作准备情况及实际效果。

3.2.3及时发现应急维修中存在的问题并妥善加以解决，提高应急处理能力。

4建筑设施的维护管理

4.1制定年度维护计划

4.2组织制定维修方案，保证维修合理性和协调性。

4.3检查修缮情况不断完善设施管理。

5日常管理

5.1研究年度设备备品，备件计划。

5.2研究制度部门年度维保资材采购计划。

5.3及时完成领导安排的临时性。

特殊性工作。

维修电工领班岗位职责

岗位概述：

在保养主管的领导下，负责照明设备及各种电控装置的维保工作

1主持电工班工作

1.1合理安排班组人员的工作

1.2处理或上报各类用电维修事项

1.3定期开展安全生产教育

1.4实施员工岗位技能培训计划。

1.5对班组员工进行考核，并上报考核结果。

1.6监督检查班组人员遵守各项规章制度和操作规程情况。

1.7组织做好节能工作

2负责室内外照明设备维修及电控装置检修

2.1照明设备的日常维修

2.1.1制定年度维修、保养计划。

2.1.2带领下属具体实施维修保养计划

2.1.3制定用电系统的巡检制度和保修制度，并检查工作的执行落实情况。

2.1.4制定本班组的备品、备件计划。

2.2照明设备的应急维修

2.2.1制定应急维修工作程序。

2.2.2制定照明系统的应急抢修预案。

2.2.3检查应急维修工作质量

3班组基础管理

3.1负责本系统质量体系的日常运行，并定期检查工作效果。

3.2工作记录

3.2.1认真记录员工的出勤情况记工作情况

3.2.2认真记录每日巡视检查情况

3.2.3认真记录每日接报修情况

3.3根据检查和维修记录分析存在问题，及时研究解决、必要时上报主管，并接部门意见处理

3.4加强对本班人员的业务指导

3.5检查考核本班人员的作业质量和服务质量

3.6每月做好月度实施计划和实施报告，总结相关的工作情况

维修电工岗位职责

岗位概要：

负责电气系统的日常维修、保养工作

1、照明设备的维修、检修及保养

1.1定期对照明设备及线路进行巡检。

1.2做好大型活动及节日的照明布置、安装和调试。

1.3及时完成日常保修事项。

1.4做好维修记录

2、动力设备的维修、检修及保养。

2.1熟练掌握动力设备的实际维修技能，并持证上岗。

2.2定期检查动力设备的线路负荷和工作状态，发现问题及时解决。

2.3记录各区域用电量，填写工作报告。

2.4做好线路防火工作，保证动力设备安全运转。

3、弱电设备的维修、检修及保养。

3.1每月检查讯井，做到整洁卫生、无老鼠、无积水、无火险隐患。

3.2定期对弱电系统进行检测，并做好检测记录。

3.3保持弱电设备和设备机房清洁整齐。

空调领班岗位职责

岗位概述：

在保养主管的领导下，负责空调系统运行维修和日常保养。

1主持空调班工作

1.1安排班组人员的工作

1.2处理或上报空调系统维修事项

1.3定期组织开展安全生产教育

1.4实施员工岗位技能培训计划

1.5对班组人员技能和行为进行考核，并上报考核结果

1.6按照各项规章制度对下属进行考核。

1.7监督检查下属执行各项操作规程情况

2、空调系统运行管理

2.1参与制定本系统运行的操作规程和工作标准

2.2制定空调系统的巡检制度

2.3严格按工作标准对空调系统进行巡检，及时处理巡检发现的问题。

2.4与商场共同研究确定空调系统最佳经济运行模式。

3、空调系统维修保养

3.1系统设备的计划维修

3.1.1制定年度维修、保养计划。

3.1.2带领下属实施维修、保养计划。

3.1.3制定空调系统报修制度、并检查报修工作的具体落实。

3.1.4制定本班组备品、备件计划。

3.2各系统设备的应急维修

3.2.1制定本系统维修工作程序

3.2.2制定本系统的应急抢修预案

3.2.3带领下属实施应急抢修工作。

4、空调机房管理

4.1检查各项设备设施的运行情况，对发现的问题及时进行处理。

4.2建立完善的交接班程序

1.3保持机房内良好的工作和卫生环境。

4.4确保设备机房的设施安全和防火安全。

5、班组基础管理

5.1负责本系统质量管理体系的日常运行，并定期检查工作效果。

5.2认真做好各项工作记录。

5.2.1认真记录员工的出勤情况及工作情况。

5.2.2认真记录每日设备运行状况。

5.2.3认真记录每日接报修情况。

5.2.4认真记录每日巡视检查情况。

5.3根据空调设备运行记录及维修记录，分析设备存在问题，及时研究解决，必要时上报主管，并按部门意见处理。

5.4制定班组备品、备件计划。

5.5每月做好月度实施计划和实施报告，总结本班组工作情况。

空调工岗位职责

岗位概要：

负责空调系统的日常维护、保养、检修工作。

1、空调系统的日常运行

1.1了解设备的性能，技术状况，定期对设备进行保养检测。

1.2根据外界气温情况或领导指令，确定当日开机的机型、台数、确保温度、湿度适宜并及时上报。

1.3做好运行记录，定期进行巡视，确保设备设施安全完好。

1.4定期检查空调系统及通风设备，如有故障及时解决。

2、空调系统的维修保养

2.1熟练掌握空调维修技能并持证上岗。

2.2了解掌握年度系统维修，保养计划。

2.3按班组接班实施具体维修，保养计划。

2.4定期检查巡视空调设备状况，及时处理或上报有关问题。

机修班领班岗位职责

岗位概述：

在保养主管的领导下，负责给排水系统及公用设施的日常维修、保养工作。

1、主持机修班工作

1.1合理安排班组人员的工作

1.2处理或上报设备设施的相关事项。

1.3定期组织开展安全生产教育。

1.4实施员工岗位技能培训计划。

1.5对班组人员进行考核，并上报考核结果。

1.6监督检查下属遵守各项规章制度和操作规程情况。

2、本系统维修保养

2.1负责组织给排水系统及公用设施的日常维护与保养。

2.2建立设备巡检制度和报修制度，并检查执行落实情况。

2.3制定设备设施维修保养计划，并按期测量实施。

2.4制定本系统的应急管理预案及检测工作程序。

2.5查看维修单，掌握现场工作情况，保证维修质量。

2.6加强日常专业指导，提高维修效率和效果。

3、班组基础管理

3.1负责本系统质量体系的日常运行，并定期检查工作效果。

3.2认真做好各项工作记录。

3.2.1认真记录员工的出勤情况及工作情况。

3.2.2认真记录每日巡视检查情况。

3.3根据维修记录，分析存在问题，及时研究解决，必要时上报主管并按部门意见处理。

3.4制定本班组的备品、备件计划。

3.5每月做好月度实施计划和实施报告，做好班组工作总结分析。

机修工岗位职责

岗位概述：

负责给排水系统和机械设备、设施的维修保养工作。

1、给排水系统的维修保养。

1.1每日对给排水系统进行巡检，发现问题，及时检修，并做好记录。

1.2熟悉给排水系统的设备性能，结合实际情况提出改进意见。

1.3做好给排水各种水泵的维修工作。

1.4做好冷热水、中水、排水等系统中的水泵、阀门、管道、交换器的维修保养，并做好相关记录。

1.5节约维修材料和费用，提高维修质量，防止“跑、冒、滴、漏”现象。

2、机械设备的维修保养

2.1定期进行巡检，对机械设备进行维修保养，并做好记录。

2.2做好卷闸门、排风烟机的定期检修。

2.3迅速排除设备故障，提高设备的使用寿命和利用率。

3、维修工具的保管

3.1正确使用工具，防止不必要的损坏。

3.2定期对工具进行保养，提高工具的使用寿命。

3.3定期查点工具并登记。

3.4工具外借须经班长同意，并按期收回。

变电所领班职责

岗位概述：

负责变电所运行管理

1、主持变电所工作。

1.1合理安排变电所人员的工作

1.2处理或上报变电所系统的相关事项。

1.3定期开展安全生产教育。

1.4实施员工岗位技能培训。

1.5对下属员工进行考核，并上报考核情况。

1.6监督检查下属执行各项操作过规程和遵守各项规章制度情况。

2、变电所运行管理

2.1制定变电所运行管理操作规程和操作标准。

2.2检查变电所设备设施运行状况，保证变电所有效运行。

2.3建立变电所的设备点检制度，进行日常巡视检查。

2.4控制无功损耗，合理确定和调整功率因数，提高电能利用率。

2.5做好点检记录、值班记录、运行记录和交接班记录。

2.6定期组织变电所系统各类设备检查，发现问题及时组织维修和处理。

2.7制定变电所应急处理预案和报修工作程序。

2.8发生紧急情况，按应急管理预案处理，及时与电业局取得联系，并上报上级领导。

2.9认真做好应急情况处理记录。

2.10定期组织卫生清扫和检查，保持良好洁净的工做环境，确保设备安全达标。

3、班组基础管理

3.1负责本系统质量管理体系的日常运行，并定期检查工作效果。

3.2认真做好各项工作记录

3.2.1认真记录员工出勤情况及工作情况。

3.2.2认真记录日常巡视检查情况。

3.2.3认真记录内外联络情况。

3.3制定变电所备件、备品计划。

3.4每月做好月度实施计划的实施报告。

总结分析工作情况。

变电所电工职责

岗位概要：

负责变电所设备的维护、维修和保养工作，确保变电设备设施的正常运行。

1、变电所设备的操作运行

1.1严格遵守变电所设备操作规程和各项规章制度。

1.2坚守岗位，随时巡视设备和监视中央信号，做好记录。

1.3交接班时严肃认真，做到“交的清楚、接的明白”。

1.4做好每月定期电气设备点检工作。

2、变电所设备的维修保养

2.1制定设备的维修保养计划，并具体实施相关项目。

2.2检查变压器、开关、电流互感器、电容器组等是否有异常现象和声音。

2.3随时观察负荷变化。

2.4巡视中发现设备缺陷，事故隐患等要及时上报领导，并妥善进行维修处理。

2.5定期进行变电设备、设施的维护保养。

2.6配合相关部门做好变电所各项专业检查试验。

2.7　做好变电所预防小动物工作，保持工作环境整洁有序。

3、变电所设备的日常管理

3.1掌握变电运行的基本技能，并持证上岗。

3.2熟悉设备的基本原理、运行方式、注意事项。

3.3掌握变电所监控设备的位置、编号和数据。

3.4了解设备的性能、运行状况，及时发现问题，提出合理的解决方法。

3.5认真做好值班记录，及时记录传达各级部门的工作通知和相关事宜。

3.6发生突发情况时，要立即执行应急管理预案程序，按操作规程采取应急措施，并及时上报各级领导，按有关指示处理。

电梯工领班岗位职责

在保养科的领导下，负责电、扶梯设备系统的运行、维修、保养工作。

1.主持电梯班工作。

1.1合理安排班组人员的工作。

1.2处理或上报电、扶梯设备的相关事宜。

1.3定期开展安全生产教育。

1.4实施员工岗位技能培训。

1.5对下属进行考核，并上报考核结果。

1.6监督检查下属对各项规章制度的遵守和执行各项操作规程情况。

2.、电、扶梯设备运行管理。

2.1制定电、扶梯管理操作规程、工作标准。

2.2建立电、扶梯设备点检制度，并检查日常执行情况。

2.3及时发现处理设备存在的问题，并保证电，扶梯的良好运行。

3、电、扶梯的维修保养。

3.1负责电、扶梯的日常维修，确保高效、低耗、安全。

3.2拟定电、扶梯设备的年度和月份保养计划及备品、备件计划，经批准后实施。

3.3负责电、扶梯设备大、中修的具体实施，并做好维修记录。

3.4建立电、扶梯设备日常报修制度，并检查工作落实情况。

3.5制定电、扶梯应急管理预案及检测工作程序。

4、班组基础管理

4.1负责本系统质量管理体系的日常运行，并定期检查工作效果。

4.2认真做好各项工作记录。

4.2.1认真记录员工的出勤情况及工作情况。

4.2.2认真记录每日接修情况。

4.2.3认真记录每日巡视检查情况。

4.3根据维修记录分析存在问题，及时研究解决，必要时上报科长，并按部门意见处理。

4.4每月做好月度实施计划和实施报告，总结工作情况。

电梯工岗位职责

岗位概要：

负责电梯、扶梯的日常维修、保养、运行操作和安全管理工作。

1、电梯、扶梯的维修保养

1.1掌握电扶梯基本原理和维修技术，并持证上岗。

1.2认真监控和掌握点扶梯运行状态。

1.3及时排除电梯故障，确保正常运行。

1.4检修电梯部件时，严格遵守操作规程，严禁带电作业，并采取有效安全措施。

1.5遇有紧急情况时，按应急预案和操作规程处理，采取必要措施，并及时报告班长和部长。

2、电梯、扶梯的日常管理

2.1按时进行日常点检，及时发现问题提高电扶梯使用寿命。

2.2做好电扶梯运行记录和工作报表。

2.3定期对电扶梯进行点检，做好机修记录确保电梯正常运行。

2.4定期进行电扶梯安全性能测试和运行安全检查，达到设备安全性能标准。

2.5掌握消防状态和停电状态的实地处理措施。

2.6建立健全电扶梯档案资料。

3、电梯的运行操作

3.1掌握电梯运行操作的专业技能，并持证上岗。

3.2负责电梯的日常开启，严格遵守电梯操作规程。

3.3开启电梯前，要检查电梯的各项性能是否正常。

3.4工作时间内确需离开轿箱时，应将电梯开到基站，切断电梯控制电源，关闭电梯门。

3.5工作时间严禁无故脱岗，按规定做好交接班手续。

4、电梯的日常保养

4.1顶起打扫电梯内外卫生，保证轿箱内环境整洁。

4.2对电梯进行日常检查，发现问题及时保修，保证设施完好。

4.3载运货物时，防止货物碰撞损坏电梯。

5、电梯的安全管理

5.1轿箱载重不准超过电梯额定载重量。

5.2运送重量大的货物时，应将物件放置于轿箱中间位置，房子轿箱倾斜。

5.3严禁乘用人员随意搬弄操纵箱上开关和按钮。

5.4严禁通过开启安全窗搬运长体货物，禁止通过扳动电源开关或急停按钮等方法作为一般运行中的信号。

5.5电梯在运行中出现突发、紧急情况时，应按电梯应急预案程序处理，立即采取有效措施，并及时上报领导。

保安部组织构架

保安科

76人

保安主管1

÷

保安员

74

÷

保安科岗位职责

保安科长岗位职责

（1）认真贯彻执行公司指令，在管理处负责人的领导下，主持本部门的日常工作；

（2）组织制定《保全工作手册》。

监督、检查下属，严格执行岗位职责及各种设备操作规程；

（3）安排重大活动警备工作和突发事件的处理；

（4）制定、组织、实施本部门的年度、月度工作计划及员工培训计划；

（5）组织消防安全检查，定期对消防管理的工作进行抽查；

（6）布置保安部的日常工作，组织召开干部会议；

（7）接受助理的工作报告，审查保安值班记录，了解本部门的工作情况；

（8）加强同公司其它部门的配合与协作；

（9）保持与公安、消防机关的联系，并接受其指导。

保安主管岗位职责

（1）接受经理的指令，认真贯彻执行；

（2）协助经理完成保安部的日常工作，负责保安的日常管理；

（3）根据工作需要和岗位变化，随时调配保安员的岗位；

（4）检查、考核队长、保安员的各项训练和培训工作；

（5）负责保安员的服务质量检查与评定，向经理做每日工作汇报；

（6）协助经理做好重大活动的警备工作和突发事件的处理；

（7）检查保安员值班记录。

保安队长岗位职责

（1）接受上级指令，认真贯彻、执行；

（2）协助助理完成保安队日常工作，明确分工、相互协调。

做好本岗位的同时，管理好管辖范围内的保安员；

（3）监督、检查保安员服务工作质量，做好每日服务巡查记录及保安部日常值班记录，向经理、助理做好工作汇报；

（4）协助助理完成重大活动的警备工作和突发事件的处理；

（5）负责队员日常考勤及各项训练。

消防专干岗位职责

（1）、管辖区域防火安全

●对说管辖区域每天进行巡视、检查。

●详细做好各项防火检查记录。

●监督各卖区防火通道是否被占用，消防栓周围是否有杂物或被遮挡。

●检查各卖区仓库的防火安全管理是否规范。

●对说管辖区域的装修改造实施监控。

●所管辖区域动火施工情况进行监控。

●在防火科长的领导下，落实全场禁烟管理。

（2）、管辖区域内防火设备设施管理。

●定期对防火设备进行维修保养。

●定期检查防火系统及防火器材，保证最佳使用状态。

（3）、隐患整改。

●发现隐患，查找问题。

●对查找的问题点及隐患，要立即处理，并及时向保安科长汇报。

●分析隐患产生的原因，通报经营管理部门，向相关责任者提出整改意见。

●跟踪验证整改结果，并有详细记录。

（4）、防火教育宣传工作。

●贯彻防火法律法规，加强防火宣传工作。

●参加消防部门举办的防火专业培训，不断提高防火技能。

●对管辖区域内义务防火员进行防火教育。

●做好防火教育记录。

消防巡查员岗位职责

（1）、贯彻防火法规制度

●运用防火法律法规，纠正各种违章行为。

●掌握防火专业知识和业务技能，提高防火工作管理水平。

●严格执行各项防火管理标准和制度。

（2）、巡查管辖区域内防火安全。

●对所管辖区域每天进行防火安全巡视，检查。

●对所管辖区域动火部位进行跟踪监控。

●协同消防专干落实全场禁烟管理。

（3）、管辖区域内防火设备、设施巡查。

●定期巡查灭火设备、器材，确保处于最佳使用状态。

●协同消防专干对防火设备进行保养。

（4）、隐患查询。

●仔细、认真查找防火安全隐患。

●对在巡视中发现的一般隐患采取相应措施，并及时与经营部门沟通，联系解决。

●对在巡视中发现的较大安全隐患立即上报消防专干等待下达进一步处理意见。

●做好巡视检查记录。

保安文员岗位职责

（1）负责对保安所有文件和资料的整理和保管；

（2）根据经理的指示或部门的需要起草并打印文件；

（3）负责保安员工服装、胸牌与备品的发放和离职后的收回、整理；

（4）负责对保安员工的各种证件、票据的收回、报销、发放等业务管理；

（5）负责保安所属本部钥匙的管理；

（6）作好每月保安员考勤汇总，并按规定日上交公司行政部；

（7）协助经理负责对员工的培训；

（8）负责顾客遗失和拾到物品的接受、保管和认领。

保安员岗位职责

（1）文明执勤，礼貌待客，树立“服务第一，宾客至上”的思想，随时为宾客提供优质服务。

（2）保安员工岗必须按规定着装，精神饱满，衣着整齐，形象庄重，姿态良好。

（3）执勤期间，保全员要随时携带笔记本、笔、电筒（夜间）与值班经理核对时间，随时准备处理情况。

（4）保安员要做执行各项规章制度的楷模，并监督各部门员工严格执行安全保卫和有关规定，对违反规定的要不徇私情，照章执行，及时上报。

（5）保安员有责任在出现火灾等自然灾害事故和紧急状态时，执行总经理有关部门经理的特别指令。

（6）发现治安防范漏洞、火险和其他治安火灾事故时，应采取果断措施排除险情，并及时上报。

（7）保安员有责任保护好刑事案件和治安火灾事故的现场。

保安员安全巡查时，必须随时检查所有的门窗，出入口，院墙，停车场，建筑物等地方的安全设施。

（8）保安员要依据法律的规定处理各种违法事件，如需暂时扣留扰乱大厦营业秩序或其他违法人员，应立即上报。

办公区岗岗位职责

（1）熟记办公区内各部门，各位领导的内线电话，以方便工作联系。

（2）对到办公区办事的人员必须语言文明，动作规范，使用“您好、请问、对不起、请配合、谢谢、再见”等文明用语。

（3）熟记各部门的领导、员工以方便工作和提高工作效率。

（4）负责对进出办公室的人员控制，对来办公室的人员要进行登记，并用电话通知其所要找的人，当对方允许接见后，方可进入

（5）对办公区域进行治安安全管理，保证办公区环境安全。

（6）严禁离职人员擅自进入办公区。

阻止闲杂人员及有潜在危险的人员进入办公区。

（6）加强对重点部位的看护。

外围岗岗位职责

（1）熟悉公司外围的各种设施物品，负责外围所有设施物品的安全。

（2）严禁乞丐、摊贩、捡垃圾的进入广场。

（3）严禁机动车辆进入广场，停放。

（待定）

（4）严禁顾客坐骑在护栏上和破坏公共设施。

（5）未经允许严禁顾客或厂家在广场内进行娱乐活动。

（6）严禁顾客在广场内坐、卧、依靠、赤背。

（7）严禁顾客践踏、采摘花草。

（8）及时发现和抓获犯罪嫌疑人，送公安机关处理。

（9）发现有人在广场上私自发放宣传品应立即制止，对违禁品予以没收并及时向上级主管报告。

（10）协助保洁人员搞好外围周边卫生。

各门禁岗位职责

（1）严禁顾客及厂商在卖场吸烟、摄像、照像

（2）严禁顾客及厂商专柜人员带宠物进入卖场。

（3）严禁顾客及厂商专柜人员将雪糕等易污染地面的食物带入卖场。

（待定）

（4）严禁顾客及厂商专柜人员在卖场内嬉笑打闹及搞娱乐活动。

（5）严禁厂商从各岗位出入物品，如确需从该门禁出入，须请示当班主管，经营业主管领导签字许可后，方可放行。

（6）每天营业前准时将门禁打开，闭店准时将门禁封闭，并将外围垃圾桶收回放在前厅内。

（7）严格交接岗制度，严格按交接岗制度进行交接。

（8）严禁员工着工装从该门出入。

（9）严禁乞丐、摊贩，捡垃圾的进入商场。

（10）严禁衣衫不整者进入商场。

卸货区岗位职责

（1）上岗时、应着公司规定的统一服装佩戴店徽、名牌。