深圳市房地产登记暂行办法.docx

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深圳市房地产登记暂行办法

深圳市房地产登记暂行办法

（送审稿）

第一章总则1

第二章一般规定2

第三章初始登记9

第四章转移登记12

第五章变更登记14

第六章抵押登记15

第七章地役权登记17

第八章预告登记18

第九章更正登记与异议登记20

第十章限制房地产权利登记22

第十一章注销登记24

第十二章其他登记24

第十三章法律责任26

第十四章附则27

第一章总则

第一条【立法目的和依据】

为了规范房地产登记行为，确认房地产权利，保障房地产权利人的合法权益，加强房地产管理，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，结合深圳市实际情况，制定本办法。

第二条【适用范围】

本办法适用于本市行政区域内的房地产登记。

第三条【基本概念】本办法所称的房地产，是指土地及依附于土地的建筑物、构筑物及其附属设施。

本办法所称的房地产登记，是指房地产登记机构依照申请人的申请或依职权，将依法设立、变更、转让和消灭的房地产权利及其他事项记载于房地产登记簿的行为。

本办法所称的房地产权利人，是指对已登记的房地产享有所有权或他项权利的人。

本办法所称的利害关系人，是指与已登记的房地产有一定的现实利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益存在或实现的人。

第四条【登记机关】

依法设立的房地产登记机构（以下简称登记机构），负责本市的房地产登记工作。

深圳市人民政府设立的房地产登记主管部门（以下简称主管部门）负责对登记机构的房地产登记工作进行管理和监督。

第五条【房地产登记的效力】

房地产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第六条【物权变动生效时间】

房地产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于房地产登记簿时发生效力。

第七条【房地合一登记原则】土地上已有建筑物、构筑物及其附属设施的，土地、建筑物、构筑物及其附属设施应当同时登记。

土地使用权未经初始登记的，建筑物、构筑物及其附属设施所有权或他项权利不予单独登记。

第八条【顺位原则】

在同一房地产上设定两个以上房地产权利的，各项房地产权利依其纳入房地产登记簿的时间先后享有顺位。

顺位依登记日确定。

同一房地产上存在着两个或两个以上相互冲突的房地产权利时，顺位在先的权利优先实现。

第二章一般规定第九条【登记的类型】房地产登记分为：

（一）初始登记；

（二）转移登记；

（三）变更登记；

（四）抵押登记；

（五）地役权登记；

（六）预告登记；

（七）更正登记与异议登记；

（八）限制房地产权利登记；

（九）注销登记；（十）其他登记。

第十条【登记程序】除本办法另有规定外，房地产登记按下列程序办理：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于房地产登记簿；

（五）缮证、发证。

登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告，公告期限为三十日公告费用由申请人承担。

公告期限为自然日，不计入登记期限。

第十一条【登记依据单位】

房地产以一宗土地为单位进行登记。

宗地内的建筑物以建筑单元为单位进行登记。

本办法所称一宗土地是指以权属界线组成的封闭地块。

本办法所称建筑单元是依据土地使用权出让合同及批准的规划设计文件确定的，在利用上和结构上具有独立性的建筑空间。

依法或依土地使用权出让合同约定不能单独转让的建筑物、构筑物及其附属设施禁止以独立建筑单元进行登记。

第十二条【房地产登记簿的设立】登记机构应当建立全市统一的房地产登记簿。

房地产登记簿由登记机构管理。

房地产登记簿是房地产物权归属和内容的根据。

第十三条【房地产登记簿的形式】房地产登记簿可以采用纸质形式，也可以采用电子形式；采用电子形式的应当有唯一、确定的纸质转化形式。

第十四条【房地产登记簿的内容】

登记簿应当包括房地产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分。

自然状况部分记载土地的宗地号、界址、土地面积、批准用地性质、用地价款、用途等；地上建筑物、构筑物及其附属设施的栋号、房号、结构、层数、面积、用途、性质等；自然状况部分应当附图。

权利状况部分记载土地使用权、地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权、他项权利以及其他依法可以登记的房地产权利的权利人姓名（名称）、权利取得的时间和方式、取得权利的合同文号或其他批准文件文号、使用年限、权利顺位、共有情况、预告登记状况、权利限制（异议、查封等）、权属证书号及补换证情况等。

其他部分记载开工日期、竣工日期、收件日期、收件号、登记编号、登记日期、登记价等依法应当登记的事项。

第十五条【房地产登记簿的涂改】房地产登记簿有涂改的，应当由房地产登记工作人员签名并加盖登记机构的核对章。

第十六条【房地产权利证书】房地产权利证书是权利人享有该房地产物权的证明。

房地产权利证书应当记载如下内容：

（一）权利人姓名或名称、身份证号、权利份额等；

（二）土地宗地号、宗地面积、土地用途、土地位置、使用年限等；

（三）房地产名称、建筑面积、用途、竣工日期、登记价等；

（四）抵押权、地役权状况等；

（五）其他应当记载的内容。

房地产权利证书不得涂改，涂改的证书无效。

房地产权利证书文本由市人民政府统一印制。

房地产权利证书应加盖登记机构印章。

房地产为共有的，登记机构可以向每一个共有人发放房地产权利证书。

房地产设定他项权利的，登记机构可以向他项权利人发放他项权利证书。

第十七条【登记簿与房地产权利证书的效力关系】

房地产权利证书记载的事项应当与房地产登记簿一致；记载的事项与房地产登记簿不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

第十八条【共同申请】

房地产的买卖、抵押、交换、赠与、地役权登记等，应当由当事人共同申请，但法律、法规及本办法另有规定的除外。

第十九条【单方申请】下列情形的房地产登记，当事人可以单方申请，但法律、法规及本办法另有规定的除外：

（一）土地使用权或建筑物、构筑物及其附属设施所有权的初始登记；

（二）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；

（三）变更登记；

（四）更正登记；

（五）异议登记；

（六）因人民法院、仲裁机构已发生法律效力的法律文书而取得房地产权利的登记；

（七）因土地使用年期届满或提前收回土地使用权的注销登记；

（八）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。

第二十条【未成年人的登记规定】未成年人的房地产，应当由其监护人代为申请登记，并提交证明其监护人身份的公证文书。

第二十一条【申请登记的材料】

申请登记的材料应当为原件或者经核对原件的复印件，复印件应加盖核对章。

依照法律、法规规定，申请材料应当经公证机构公证的，申请房地产登记时，申请人应当提供公证文书。

申请人应当对其提交的登记申请材料及其内容的真实性负责。

第二十二条【身份证明】

当事人申请房地产登记，应当提交身份证明，身份证明主要包括：

（一）申请人为自然人的，应当提交身份证或其他有效身份证明；申请人为台湾人士的，应当提交台胞证、旅行证；申请人为外国人士的，应当提交护照；申请人为无民事行为能力或限制民事行为能力的，除提交申请人身份证明外，还应提交监护权公证书和监护人有效身份证明；

（二）申请人为法人或其他组织的，国内企业法人应当提交工商机关年检的营业执照、法定代表人证明书及法定代表人身份证明；国内事业单位或其他组织，应当提交政府批准成立的批文或核准登记证明，以及法定代表人或负责人身份证明；港澳台及国外企业或组织还应提交相应的证明文件。

第二十三条【申请登记的委托】

委托他人申请房地产登记的，应当向登记机构提交授权委托书。

受托人代为申请登记的，除提交本办法规定的材料外，还应当提交其身份证明、授权委托书以及委托人的身份证明。

涉及对自然人房地产进行处分的，委托书应当经过公证。

境外申请人委托他人申请房地产登记的，其授权委托书应当按国家规定办理公证或者认证；委托材料是外文的，应当提交经公证的中文译本。

第二十四条【申请的受理】

登记机构对申请人提出的房地产登记申请，应当根据下列情况分别做出处

理：

（一）申请事项属于登记机构职权范围，申请材料齐全并符合法定形式要件的，应当受理登记申请，受理后应编号并发给申请人受理凭证。

两个或两个以上的申请人对同一房地产申请登记的，按登记申请的时间顺序确定受理登记申请日。

（二）申请事项不属于登记机构职权范围的，应当即时告知申请人不予受理；申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式要件的，登记机构不予受理，并应当告知申请人不予受理的原因。

登记机构受理登记申请后发现申请人需要补交登记材料的，应当告知申请人

在五日内补齐需要补正的全部材料。

五日内不补正的，驳回申请。

材料补正期限不计入登记办理期限。

第二十五条【登记审查】

登记机构应当对当事人提交的申请材料是否齐全进行核对，并依据申请材料对其房地产权属进行审查，就有关登记事项询问当事人。

对申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

登记机构对当事人的材料审查无误后，应当在本办法规定的时限内如实登记有关事项。

第二十六条【登记日的确定】

经登记机构记载于登记簿的房地产权利，其登记申请日为登记日。

第二十七条【撤回申请】

申请人可以在登记机构将登记事项记载于登记簿之前撤回登记申请。

申请人申请撤回的，可以单方或者共同提出撤回登记申请，登记机构应当同意撤回登记申请。

申请人单方提出撤回申请的，登记机构应当告知另一方申请人，并将房地产登记申请材料退还相应的申请人。

第二十八条【办理期限】

登记机构的登记办理期限为：

（一）土地使用权初始登记，自受理登记申请日起三十日；房地产初始登记，自受理登记申请日起四十日；

（二）房地产转移登记、变更登记、抵押登记、更正登记，自受理登记申请日起三十日；

（三）异议登记、预告登记（除预查封外）、注销登记、补发、换发房地产权利证书及其他登记，自受理登记申请日起十日；

（四）查封、预查封及其它限制房地产权利登记，自受理登记申请日起五日。

前款规定的登记期限均为工作日。

第二十九条【公告异议】

利害关系人对公告内容有异议的，应当在公告期限内以书面方式提出。

登记机构应当自接到书面异议之日起十五日内将书面异议的副本送达登记申请人。

登记申请人应当自接到书面异议副本之日起十五日内向登记机构做出书面答复。

逾期不答复的，驳回登记申请。

登记机构应当对公告异议和登记申请人的答复进行调查核实，认为异议成立或不成立的，登记机构应当做出决定，并书面通知当事人。

第三十条【驳回登记】

有下列情形之一的，登记机构应当驳回登记申请：

（一）申请材料不符合规定，需要修正或补齐而申请人没有在限期内修正或补齐的；

（二）当事人隐瞒事实或伪造有关申请材料的；

（三）存在权属争议，尚在诉讼、仲裁过程中或书面异议经审定成立的；

（四）属于违法用地、违法建筑的；

（五）属于临时用地、临时建筑的；

（六）申请人申请的登记事项与人民法院依法做出已生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其他形式限制房地产权利的判决、裁定相冲突的；

（七）申请人申请的登记事项与公安、检察机关依法对已立案的案件，已经做出查封房地产或以其他形式限制房地产权利决定相冲突的；

（八）申请人申请的登记事项与市政府或市政府房地产主管部门依法做出没收、收回、征收土地或以其他形式限制房地产权利决定相冲突的；

（九）法律、法规规定应当予以驳回的其他情形。

驳回登记的，登记机构应当向申请人出具驳回登记通知书，告知驳回登记的原因、申请复议或起诉的机关及期限。

第三十一条【径为登记】

有下列情形之一的，登记机构可以径为登记：

（一）依法被人民法院裁定为无主房地产的；

（二）人民法院依法做出已生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其他形式限制房地产权利的判决、裁定的；

（三）公安、检察机关依法对已立案的案件，做出查封房地产或以其他形式限制房地产权利决定的；

（四）市政府或市政府房地产主管部门依法做出没收、收回、征收土地或以其他形式限制房地产权利决定的；

（五）市政府或市政府房地产主管部门依法做出没收、收回、征收土地决定的，由市政府或市政府房地产主管部门向登记机构提供没收、收回、征收决定和注销房地产登记的通知书；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第三十二条【领取房地产权利证书】房地产权利人凭身份证明、受理通知书（回执）及缴费凭证领取房地产权利证书。

委托他人领取的，应当提交授权委托书。

房地产权利人在房地产权利证书制作完毕后领取前死亡的，继承人还须持证明继承人身份的公证书，领取房地产权利证书，登记机构应将该情形记载于登记簿。

受理通知书（回执）遗失的，房地产权利人应在签署遗失受理通知书（回执）的具结书后凭身份证明及缴费凭证领取房地产权利证书。

第三十三条【无人领取的房地产权利证书的处理】房地产权利证书应当在登记期限届满之日起三个月内领取。

逾期不领取的，由登记机构代为保管，自逾期之日起登记机构计收保管费，保管费每日五十元，并将该情形记载于登记簿。

第三十四条【房地产登记查询】

利害关系人可以查询、复制房地产登记结果，房地产权利人除登记结果外，

还可以查询、复制原始登记材料，但登记机构的登记审批过程除外。

涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私及其他须保密内容的，应当按照国家有关安全、保密的规定予以保管和利用。

房地产权利人、利害关系人查询、复制房地产登记结果或原始登记材料的，应当缴纳查询费，具体费用由登记机构和市政府物价部门共同决定。

第三十五条【登记规费的收取】申请房地产登记，申请人应当按下列规定交纳登记费：

（一）初始登记的，个人申请每项缴纳二百元，单位申请每项缴纳二千元；

（二）转移登记的，个人申请每项缴纳一百元，单位申请每项缴纳八百元；

（三）抵押登记的，个人申请每项缴纳二百元，单位申请每项缴纳一千元；

（四）变更、异议、预告登记及其他登记的，每项交纳二百元。

登记费作为登记机构的登记管理及业务经费，不得挪作它用。

第三章初始登记

第三十六条【初始登记的概念】

本办法所称的初始登记，是指登记机构对土地使用权或土地使用权及依附于土地的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权进行的第一次登记。

第三十七条【初始登记的申请】国有土地使用权受让人在签订国有土地使用权出让合同并付清地价款后，当向登记机构申请国有土地使用权初始登记。

国有土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。

国有土地使用权人在建筑物、构筑物及其附属设施竣工验收后，应当向登记

机构申请建筑物、构筑物及其附属设施所有权的初始登记。

一宗土地存在两个或两个以上权利人的，应当共同提出登记申请。

第三十八条【土地使用权初始登记申请材料】

申请土地使用权初始登记，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）国有土地使用权权属证明，包括：

1、以出让方式取得土地使用权的应当提交：

（1）土地使用权出让合同；

（2）付清地价款证明；

（3）宗地图；

2、以行政划拨方式取得土地使用权的应当提交：

（1）市政府批准用地文件；

（2）用地红线图；

3、以其他合法形式取得土地使用权的，应当提交有关证明文件；

（四）法律、法规、规章及其他规范性文件规定需要提交的其他材料。

第三十九条【予以土地使用权初始登记的条件】登记机构对符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当予以登记：

（一）申请人是依法取得土地使用权的土地使用权人；

（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途等与国有土地使用权权

属证明的记载一致；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突；

（四）不存在法律、法规及本办法规定的不予登记的情形。

第四十条【地上或地下建设用地使用权初始登记】地上或地下建设用地使用权的受让方应当参照房地产登记的有关规定，向登记机构申请地上或地下建设用地使用权初始登记。

地上或地下建设用地使用权初始登记以宗地为基本单位统一编号，并通过三维空间坐标确定其权属范围。

地上或地下建设用地使用权初始登记所采用的宗地图，坐标值用三维坐标标注。

已建地上或地下建筑物、构筑物及其附属设施在本办法实施前已经批准并已建成竣工，但未办理初始登记的，按本办法办理。

第四十一条【地上或地下建设用地使用权初始登记的申请材料】申请地上或地下建设用地使用权初始登记，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）第三十九条规定的国有土地使用权权属证明；

（四）采用三维坐标标注的宗地图；

（五）法律、法规、规章及其他规范性文件规定需要提交的其他材料。

第四十二条【予以地上或地下建设用地使用权初始登记的条件】登记机构对符合下列条件的地上或地下建设用地使用权初始登记申请，应当予以登记：

（一）申请人是土地使用权人；

（二）申请登记的地上或地下建设用地使用权范围与国有土地使用权权属

证明的记载一致；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突；

（四）不存在法律、法规及本办法规定的不予登记的情形。

第四十三条【建筑物、构筑物及其附属设施初始登记申请材料】

申请建筑物、构筑物及其附属设施初始登记，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）国有土地使用权权属证明；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建设工程规划许可证；

（六）建设工程施工许可证；

（七）建设工程竣工验收凭证；

（八）建设工程规划验收凭证；

（九）有资质的测量机构出具的测绘报告；

（十）土地使用权人与施工单位共同出具的工程造价证明；（十一）法律、法规、规章及其他规范性文件规定需要提交的其他材料。

第四十四条【予以建筑物、构筑物及其附属设施初始登记的条件】登记机构对符合下列条件的建筑物、构筑物及其附属设施初始登记申请，应当予以登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的土地使用权人；

（二）申请初始登记的建筑物、构筑物及其附属设施坐落、用途、幢数、层数、建筑面积等符合建设工程规划许可证的规定并与记载房地产状况的地籍图、

勘测报告一致；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突；

（四）不存在法律、法规及本办法规定的不予登记的情形。

第四十五条【特殊情形的处理】已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应当按本章规定办理初始登记。

第四章转移登记第四十六条【转移登记的种类】已办理初始登记的房地产有下列情形之一的，申请人应当申请办理房地产转移登记：

（二）赠与；

（三）交换；

（四）继承；

（五）拆迁补偿；

（六）以房地产作价出资或入股的；

（七）一方或多方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的；

（八）企业合并、分立涉及房地产转移的；

（九）企业清算涉及房地产转移的；

（十）以房地产抵债的；

（十一）人民法院、仲裁机构依法做出的判决、调解、裁定转移房地产的；

（十二）国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨；（十三）法律、法规规定的其他情形。

第四十七条【申请材料】

申请房地产转移登记，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权利证书；

（四）房地产权属转移证明文件，包括：

1、拆迁补偿的，应当提交拆迁补偿协议；

2、房地产买卖的，应当提交房地产买卖合同书；向单位购买安居房的，还应当提交房改主管部门的批复、房改住房分户表及安居房房价审查表；

3、房地产赠与的，应当提交经公证的房地产赠与合同书；

4、房地产继承的，应当提交经公证的房地产继承证明文件；

5、房地产交换的，应当提交房地产交换协议书；

6、房地产强制转移的，应当提交已生效的民事判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；按规定需补交地价的，还需提供付清地价款证明；

7、自愿履行生效的法律文书的，应当提交已生效的裁定书、仲裁书或调解书；

8、企业清算应当提交清算组处理房地产的证明文件；

9、房地产调拨的，应当提交有关房地产调拨的文件，国有企业的须提交国有资产管理部门的批准文件；

10、国有企业改制的，应当提交国有资产管理部门改制批复、土地主管部门土地资产处置方案批复以及其他应当提交的批准文件；

11、房地产设定地役权的，应当提交地役权转让合同；

12、其他形式的房地产转移，应当提交相关权属转移证明文件。

（五）国有土地使用权属于行政划拨、减免地价款的，申请转移登记时须提交土地主管部门同意转让的证明文件及付清应补地价款证明，继承和遗赠的除外。

（六）法律、法规、规章及其他规范性文件规定需要提交的其他材料。

第四十八条【共有房地产的申请】房地产共同共有的，处分共有房地产的，应当由共同共有人全体申请，部分申请的应当提供其它共有人同意登记的书面证明。

房地产按份共有的，处分共有房地产的，应当由登记簿记载的三分之二以上份额的共有人共同申请登记，或提供份额占三分之二以上共有人同意登记的书面证明；按份共有人向共有人以外的人转让其享有的份额的，应当提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。

登记簿已经记载了共有人关于共有房地产所有权处分约定的，按照该约定办理。

第四十九条【予以转移登记的条件】

登记机构对符合下列条件的房地产转移登记申请，应当予以登记：

（一）转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关权属转移证明文

件中载明的受让人，共有房地产的转移登记还应当符合第五十一条的规定；

（二）申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；

（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突；

（四）不存在法律、法规及本办法规定的不予登记的情形。

第六章变更登记第五十条【变更登记的适用范围】已登记的房地产有下列情形之一的，权利人可以申请变更登记：

（一）权利人姓名或名称发生变更的；

（二）房地产坐落的街道、门牌号或名称变更的；

（三）共同共有房地产分割的；

（四）房地产用途变更的；

（五）建筑物、构筑物及其附属设施全部或部分倒塌、拆除或灭失的；

（六）土地使用年期变更的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第五十一条【申请材料】申请房地产变更登记，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权利证书；

（四）变更证明文件，变更事项依法需要批准的，还应当提交相关批准文件；

（五）法律、法规、规章及其他规范性文件规定需要提交的其他材料。

第五十二条【予以变更登记的条件】登记机构对符合下列条件的房地产变更登记申请，应当予以登记：

（一）申请人是房地产登记簿记载的房地产权利人；

（二）申请变更登记的房地产在房地产登记簿记载的范围内；

（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；

（四）不存在法律、法规及本办法规定的不予登记的情形。

第五章抵押登记

第五十三条【抵押登记的申请】抵押房地产，抵押当事人应当申请房地产抵押登记。

抵押权人应当在申请抵押登记前对抵押物状况进行勘验。

第五十四条【申请材料】

申请房地产抵押登记，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产权利证书；

（四）主合同；

（五）抵押合同；

（六）房地产