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美国基础设施REITs行业分析报告
2020年美国基础设施REITs行业分析报告
2020年4月
2020年4月30日，证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs试点正式起步。
REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。
其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。
美国是基础设施REITs的诞生地及最为成熟的市场。
目前美国国内税务局确认基础设施REITs可投资的对象包括：
铁路、微波收发系统、输变电系统、天然气储存及输送管线、固定储气罐等等。
美国国内税务局对某项资产是否符合REITs的要求是：
第一，目标资产必须在本质上属于永久性构造物，其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都是相互依存、不可分割的；第二，资产的用途只能是被动的运输或储存产品，并不涉及相关产品的生产或加工过程，以确保收益的稳定性。
美国基础设施REITs发展良好，收益率位于各类型REITs第一梯队，细分领域收益率：
无线通讯基础设施类>运输管道、收集系统>交通、能源领域>通信配电系统。
截至2020年2月底，美国市场进入到成份股的权益型REITs共163只，其中基础设施REITs如果以最小口径共5个，占权益型REITs总数的3%，如加上数据中心REITs，则共有10个，占比6.1%，如加上仓储类REITs，则共有15个，占比9%。
市值方面，截止2020年2月底，权益型REITs所有成分股总市值约1.16万亿美元，其中基础设施REITs市值如以最小口径则为1922.02亿美元，占比16.53%，如果包含数据中心REITs，则市值2800.9亿美元，占比24%，如包含自助仓储类REITs，则市值3424.4亿美元，占比29.5%。
狭义来看，基础设施REITs在数量占比较小的情况下流通市值排名各类型REIT第一。
收益率方面，基础设施REITs位于各类型REITs收益率第一梯队。
截止2020年2月，美国市场REITs20年平均年化收益率约为15%，远高标普500的8.15%，其中，基础设施REITs收益率处于第一行列。
2019年基础设施REITs收益率为41.95%，仅次于工业REITs、数据中心REITs和林场REITs，比办公室REITs收益率高出10.53%。
基础设施REITs流动性充足，债务水平良好。
狭义基础设施REITs平均每日成交量为145万股，在各类型REITs中排名靠前，相对流动性为1.253，为各类型第一。
总体来说基础设施REITs流动性风险相对较小，受关注度在各类REITs中处于较高水平。
债务水平方面，基础设施REITs负债比率较低，利息保障倍数低于平均。
截止2019年第三季度，基础设施类REITs资产负债率为25.8%，略低于平均水平27.5%，整体负债水平良好。
根据NareitData数据库，截止2020年3月31日美国基础设施REITs共有6个。
2020年以来基础设施REITs总收益率为16.17%，超过同期美国标普500及道琼斯指数，发展良好。
其中，市值最大的为美国铁塔公司（AmericanTower，AMT）是美国最大的通信铁塔运营商，1995年成立，1998年从美国广播公司中独立出来，并在纽交所上市，2012年，美国铁塔向REIT转型，公司营收及利润保持稳定，毛利率维持稳定，净利率有所改善，年营收近76亿美金。
中国试点基础设施REITs包含仓储物流、收费公路、机场港口、产业园区等，从政策思路来看，新基建REITs或许是大力发展对象，其中美国的数据中心IDCREITs也具备较高的收益率。
数据中心成分股REITs数量占比偏少，该类公司平均市值位于前列。
数据中心REITs收益率位于各类型第一梯队，19年累计收益率44.21%。
该类型REITs流动性相对稳定，不及基础设施类REITs。
其中，Equinix作为全球数据中心服务巨头，于2015年成为REIT并纳入成分股。
公司2015年，成功成为REIT后业绩好转，公司净利润增速逐年上调，2019年达到38.9%，连续三年保持正增长。
成为REIT对于公司的帮助包括筹集资金购买合并扩张市场从而提升客户粘度、改善资金流动性、降低有效税率等等。
另外，自助仓储REITs数量占比偏少，收益率及流动性不及基础设施REITs及数据中心REITs，主要或由于美国自助仓储行业分散度大，护城河较浅。
中国仓储物流行业相比美国更为发达且需求更大，预计能有较好收益率。
公募REITs在中国正式起航，虽以基础设施为出发点，未来或将逐步放宽至所有不动产类别，重要意义在公募基金+ABS+项目公司股权的基础架构的设立，基础设施REITs作为美国REITs的后起之秀，发展迅速，市值占比大且流动性风险较小、收益率高，是继现金、股票、债券之后的第四大类金融资产，关注：
1）资产管理公司：
光大嘉宝；2）基础设施领域公司：
城投控股、浦东金桥、上海临港外高桥、等；3）持有核心资产的地产公司：
陆家嘴、金融街、中国国贸、龙湖、华润、新城控股、万科、保利、招商蛇口等。
一、基础设施REITs介绍
REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。
其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。
美国是基础设施REITs的诞生地及最为成熟的市场。
目前美国国内税务局确认基础设施REITs可投资的对象包括：
铁路、微波收发系统、天然气储存及输送管道、固定储气罐等等。
美国国内税务局对某项资产是否符合基础设施REITs的要求是：
第一，目标资产必须在本质上属于永久性构造物，其各个组成部分之间无论在物理上还是在功能上都是相互依存、不可分割的；第二，资产的用途只能是被动的运输或储存产品，并不涉及相关产品的生产或加工过程，以确保收益的稳定性。
二、美国基础设施REITs市场发展现状：
起步晚发展快，收益率高流动性风险小
进入成分股的基础设施REITs数量上占比较小，而市值占比排名各类型REITs第一。
截至2020年2月底，北美市场进入到成份股的REITS共有200只，其中权益型REIT共163只，占总数的81.5%，抵押贷款类REITS共37只，占总数的18.5%。
进入成分股的权益型基础设施REIT共5个，占权益型REIT总数的3.1%。
市值方面，截止2020年2月底，权益型REIT所有成分股总市值约1.16万亿美元，其中基础设施REITs1922.02亿美元，占比16.53%。
成分股基础设施REIT在数量占比较小的情况下流通市值排名各类型REIT第一。
基础设施REITs属于美国REIT市场较新品种，且发展迅速。
在过去20年，进入成分股的传统的办公/工业、零售物业、出租公寓、酒店和多元化REITS的占比已从80%左右下降到不到50%，其中，办公/工业地产REITS的市值占比从2000年的35%下降到目前的18%左右，零售物业REITS的市值占比也从2000年的20%下降到目前的13%，而多元化REITS的市值占比则从2000年的10%左右下降到目前的5%水平。
与之相对，基建设施REITS从零上升到16%以上。
总体来说基础设施REIT平均市值相对较大，且发展迅速。
收益率方面，基础设施成分股REITs位于各类型成分股REITs收益率第一梯队。
截止2020年2月，美国市场REITs20年平均年化收益率约为15%，远高标普500的8.15%，同时对应的含有更高的年化波动率，其中，成分股中的基础设施REITs收益率处于第一行列。
2019年基础设施成分股REITs收益率为41.95%，仅次于工业REITs、数据中心REITs和林场REITs，比办公室REITs收益率高出10.53%。
由于基础设施REITs属于较新品种，计算五年平均收益率，则基础设施成分股REITs的五年平均收益率为19.62%，高于所有类型REITs的平均收益率10%。
对于基础设施细分行业收益率，无线通讯基础设施类>运输管道、收集系统>交通、能源领域>通信配电系统，运输管道、收集系统受YQ影响最严重。
AMT、SBAC和CCI自2015年以来累计收益率最高，分别为167.8%、146.85%、121.0%，该三家公司主营业务均为无线通讯及广播基础设施租赁业务，以通信铁塔为主。
CORR主营业务方向为运输管道及收集系统，自2015年至2019年末累计收益率约为120%，与无线通讯类REITs接近甚至更高，但是近期受YQ影响业务下滑严重，收益率来到负数，YQ结束后预计业绩及收益率将有改善。
UNIT主营业务方向为通讯配电系统，该类业务REIT2015年来业绩不佳。
除此之外，PW公司主营业务方向为交通运输、新能源产业地产，其并未纳入FTSENAREIT成分股，由于其市值较小，该公司2019年9月以来收益率涨幅显著，2015年以来累计收益率达到40.81%。
截止2020年3月31日，美国市场基础设施REITs2020年累计收益率为16.17%，超过同期标普500的-20%。
基础设施类REITs流动性良好。
根据NAREIT数据库，成分股中基础设施REITs平均每个REIT每日成交量为145万股，在各类型REITs中排名靠前，而基础设施REITs相对流动性为1.253，为各类型第一。
总体来说基础设施REITs流动性风险相对较小。
对比其他行业，截止2020年2月底，虽然基础设施REITs中仅5个进入成分股，但有三个REITs公司流通市值超过300亿美元，超300亿USD公司个数及比例均超其他行业，因此基础设施REITs在受关注程度上或比其他类型REITs更好。
股息支付方面，基础设施REITs分红比率中等偏下，股息率各公司差别较大。
截止2019年第三季度，基础设施成分股REITs2019年累计股利发放28.64亿美元，第三季度发放0.93亿美元，占所有NAREIT成分股权益型REITs股利发放比例分别约为8%、8%，派息比率为51.6%，权益型REITs平均派息比率75.1%，在各类型中属于最少。
股息率方面基础设施REITs各公司差别较大，其中AMT历年股息率均稳定在2%，CCI在3-4%之间，CORR常年维持在6%以上。
债务水平方面，基础设施REITs负债比率较低，利息保障倍数低于平均。
截止2019年第三季度，基础设施类成分股REITs资产负债率为25.8%，略低于平均水平27.5%，整体负债水平良好。
利息保障倍数方面，成分股的基础设施REITs利息保障倍数2.34，远低于平均4.63，或由于基础设施资产对应利率水平较其他类型更高。
三、典型基础设施REITs介绍
根据NareitData数据库，截止2020年3月31日美国REITs中基础设施REITs包括CCI、AMT、SBAC、CORR、LMRK、UNIT等。
2020年以来该部分基础设施REITs总收益率为16.17%，超过同期美国标普500及道琼斯指数，发展良好。
1、AMT美国电塔
（1）公司简介：
美国最大通信铁塔运营商
美国铁塔公司（AmericanTower，AMT）是美国最大的通信铁塔运营商，1995年成立，1998年从美国广播公司中独立出来，并在纽交所上市，2012年，美国铁塔向REIT转型，利用美国发达的资本市场，对公司现有的铁塔资产进行资产证券化，发行房地产投资信托基金（REIT）募集资金，用以进行资本支出、公司并购等。
公司从事持有、管理、开发和租赁无线和广播通信塔等业务。
公司的租金和管理部门从事通信网点的租赁业务。
网络发展服务部门提供发射塔和相关土地收购的服务,以及授权与许可服务、建筑结构分析服务等。
（2）主营业务：
绝大部分为通信铁塔租赁管理业务，拓展海外市场效果显著
AMT自成立以来主要致力于两项业务：
（1）通信铁塔的租赁和管理，即向运营商以及广播电视公司出租多用户通信铁塔；
（2）网络发展服务，即提供诸如基站选址、区域划分、业务许可和结构分析等服务。
近几年公司营业收入组成结构稳定，通信租赁占营业收入的绝大部分。
截止2019年年报数据，通信铁塔的租赁和管理业务收入74.6亿美元，占总营收的98.5%，为AMT的主要业务。
对通信铁塔租赁的收入成本端进行分析，其单塔收入主要取决于单个租户租赁费及共享率水平，由于单个铁塔可供多个租户同时使用，因此在既有固定成本投入后，增加共享率可以使得单塔收入成倍增长，另一方面，单个租户的租赁费是动态调节的，且客户合约期限较长，可以保证公司有稳定的现金流收入。
成本端口看，最大支出来源于初始的建设投入成本，以及后续每年的能源费用支出及土地租金等管理费用，由于公司具有较强的议价权，可以将成本转移给租户，从而保证公司维持较高可持续的收益。
分区域来看，公司主营业务以美国市场为主，近几年公司拓展海外市场以求业绩的持续提升且效果显著。
2015年公司美国市场营收占比近70%，2018年美国市场营收已降到53%，2019年美国市场营收占比回升至56.8%，或由于印度市场整体萎缩，铁塔租赁需求量下降。
随着5g持续发展，预计未来铁塔租赁需求有望带动公司业绩进一步增长。
公司盈利稳定，在铁塔租赁服务市场竞争优势明显。
第一，公司与客户签下大量长期不可取消的租赁合同，为公司未来提供稳定现金流；第二，铁塔市场中第三方铁塔公司掌握美国大部分铁塔，其中美国铁塔AMT作为行业龙头，具有较强议价能力。
（3）财务特征：
盈利能力稳定，费用率持续下降
公司近年营业收入稳步增长。
2019年公司营业收入75.8亿美元，同比增速1.9%，较去年下滑9.8个PCT，符合市场预期。
公司归母净利润2019年达到18.9亿美元，同比增长52.7%，增幅显著。
公司2012年来归母净利润增速增减起伏不定，主要由于公司所持资产折旧、摊销损耗的变化，以及非经常性项目损益变化。
公司盈利稳定，费用率持续下降。
公司毛利率长期保持稳定，2019年公司毛利率维持在70%附近，具有稳定的盈利能力。
同时净利率方面公司历年净利率受折旧摊销及非经常性项目损益影响存在起伏，总体仍维持在20%附近，2019年公司净利率更是达到25%，主要由于折旧摊销损耗计提的减少。
而公司摊薄ROE在2012年成为REIT后保持上涨趋势，体现公司盈利能力的逐步改善。
公司EBITDA水平同样长期维持在60%附近。
费用支出方面，公司销售、管理及开发费用率持续下降，2019年该比例为9.6%，公司利息支出/营业收入比例保持持续降低，2019年公司利息支出/营业收入比例10.7%，利息支出比例持续降低。
总体来说公司盈利稳定且逐步改善，成本控制能力突出。
债务方面，公司长期偿债能力近期波动明显。
2019年公司资产负债率84.61%，2016年以来持续保持上升。
公司利息保障倍数自2012年起保持稳中略降的趋势，2019年达到3.3，主要由于公司折旧摊销费用减少及其他经营费用减少，其中主要为不动产折旧摊销费用减少。
公司根据持有资产性质以加速折旧法计提折旧，2012年来公司折旧摊销费用保持增长，2019年折旧计提数额同比首次为负。
（4）估值水平：
P/FFO维持较高水平，EV/EBITDA稳定
通过P/FFO方法对该REIT进行估值，可以看到公司估值长期维持在较高水平，且长期稳定在40以上。
通过公司股价与每股收益的比值计算公司PE值，公司PE值长期稳定在50-70的区间。
整体来说公司估值稳定。
（5）分红特征：
长期维持高股利支付率，股息率长期在2%附近
公司长期以来维持高股利支付率，2019年股利支付率89%，处于行业较高水平。
2019年公司每股股利达到3.8美元/股，总体股息率维持平稳。
2、冠城国际CrownCastleInternationalCorp.（CCI）
（1）公司简介：
全美最大共享通信基础设施供应商
CrownCastleInternationalCorp.（CCI）（以下简称公司）是全美最大的共享通信基础设施提供商。
2014年1月公司正式成为REIT，向美国的无线运营商提供他们运营网络所需的主要房地产。
同时吸引投资者以满足5G，物联网和智慧城市技术等新兴市场的需求。
（2）主营业务：
以站点租赁为主
从营收结构看，公司前三年站点租赁（Siterental）占比都在80%以上，且从17年开始呈现上升趋势，在19年达到88%，其余部分收入来自服务费（Servicesandother）。
具体的，公司各项业务细分为以下三个方面：
塔楼：
随着无线技术的发展，公司的信号塔可以在一个地点为广阔的地理区域内为大量人口提供服务，使其成为全国范围内提供广泛的语音和数据覆盖的理想之选。
随着公用技术的发展，公司塔楼可以用来支持未来创新的高科技传感器和接收器，具备更多的想象空间。
小型蜂窝（网络）：
小型蜂窝通常连接到现有基础设施，例如电线杆，路标或路灯。
由于功率低且靠近地面，在人口稠密的地区能以更精准的方式满足日益增长的网络需求。
塔架协作以增加网络容量，并且由于它们是光纤供电的，小型蜂窝可以支持更快的速度和带宽。
光纤：
除了连接公司自身的设备之外，许多企业，企业和社区也使用该公司的光纤网络提供的快速连接，以获取数据、云服务和其他需要大量带宽的应用程序
（3）财务特征：
营收稳健，利润率持续走高
公司营收稳健增长，2019年增速有所下滑，较18年同期下降16PCT至7%，总营收突破55亿美金；同样的，公司毛利也在19年出现增速下滑，在2019年末实现15.62亿美金的毛利。
但是，公司利润水平近四年一直稳定增长，19年末实现毛利率和净利率分别为66%和15%，三项费用率达到11%。
（4）估值水平：
企业价值倍数稳中有升
公司企业价值倍数稳定略升，PE下滑，或受税收费用影响。
从估值水平来看，公司2020最新收盘价为155美元，对应PE为9.01X，处于历史低位，公司近三年估值持续走低，在18年8月达到29.25倍PE后走低，到19年12月到18.91倍，到近期跌破10倍PE。
（5）分红特征：
股息率稳定在3%以上
公司分红近三年稳定增长，17、18、19年的普通股每股分红增速分别为8%、7%、7%，2019年每股分红4.575美金，对应当年12月末股息率为3.72%、3.94%、3.22%，整体趋势稳定，但是19年末股价较18年增长30.86%，所以股息率出现小幅下降。
3、SBAC通信：
致力于铁塔租赁业务
SBACommunicationsCorporation（SBA通信）成立于1989年，为美国前三大基地台设施租赁服务公司之一，业务服务范围包含美国、加拿大、中美洲、南美洲等地区。
公司主要经营两类业务：
站点租赁和网站开发服务。
站点租赁业务：
公司在长期租赁合同前提下，提供多站点功能且可以一对多的无线天线塔租赁服务，公司也提供一系列的蜂窝基站的安装、优化和集成服务；网站开发服务：
为无线供应商提供协助发展他们自己网站的服务。
截止2019年数据，公司站点租赁业务营收为18.6亿美元，占总营收比重为92.5%，为SBA通信公司的主要业务。
2019年公司每股收益1.28美元/股，每股股利0.74美元/股，股利支付率为57.8%。
4、CorEnergyInfrastructureTrust（CORR）：
专注于美国中上游能源基建资产
CorEnergyInfrastructureTrust,Inc，专注于收购美国中上游能源基建资产，同时与能源公司进入长期三方净租赁。
公司关注点包括管道、存储槽罐、传输线以及收集系统等。
该公司的经营宗旨是强调分销和分销的增长，为股东提供一个有吸引力的风险调整回报。
该公司以提供租赁为基础的融资给能源基础设施公司与不动产资产的连接，来追求有吸引力的机会。
该公司认为，它可以收购这些资产，同时也满足资质的房地产投资信托基金（REIT）的要求，并以其股东的最佳利益成为合格的和有选举权的REIT身份。
从营收结构看，公司2017年来能源基建资产租赁收入占比在80%附近，2019年公司租赁收入为78.02%。
剩余部分主要由运输分配收入构成，包括传输线业务等。
公司2016年来公司营业收入稳定在6亿人民币附近，2019年公司实现营收6.0亿人民币，同比变动-2.1%。
而净利润方面，公司下滑较为严重，2019年公司净利润408万美元，折合人民币2846万元，同比下滑90.51%，主要由于2019年公司其他非经营性损益-3263万美元，折合人民币-2.28亿元，其中主要为权益型证券损失。
由于该原因，公司2019年销售净利率及摊薄ROE均大幅下滑。
2016-2019年公司营业利润率保持稳定，2019年达到55.3%，而净利率下滑至4.8%。
由于公司收入来源及客户来源稳定且营收以租赁及运输为主，因此费用主要考虑折旧、运输等方面。
2019年公司管理费用率、运输费用率、折旧费用率分别为12.3%、6.1%、26.3%，同比分别变动-2.3%、-2%、-1.7%。
整体而言公司业绩较为稳定，2019年由于非经营性损失利润下滑，预计2020年公司营收继续保持稳定。
公司分红近三年稳定，17、18、19年的普通股每股分红均为3美元，每季度派息均为0.75美元/股，在2019年利润情况不佳的情况下2020年一季度同样维持在0.75美元/股，股息率稳定在2%附近，分红稳定。
四、美国数据中心REITs介绍
在证监会和发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中显示，我国基础设施REITs所涉及领域包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅及商业地产。
虽然不涉及到住宅、商业，但是也纳入了产业地产，比如未来的医疗、养老、数据中心，基础设施在国内存量规模非常大，以接受度比较高的基础设施作为切入点，对于公募REITs的放开和推动会起到重要的作用。
由于美国对于REITs的分类中基础设施REITs与数据中心REITs分开，因此对于美国数据中心REITs的研究对于我国该次公募基金REITs发行仍有借鉴意义。
1、简介：
数据中心将成为现代社会基础设施一部分
数据中心是一个容纳大量服务器及通讯设备的建筑物，是一整套复杂的设施，包括计算机系统和其它与之配套的设备（例如通信和存储系统），还包含数据通信连接、环境控制设备、监控设备以及各种安全装置等等，用来在网络基础设施上传递、加速、展示、计算、存储数据信息。
数据中心提供的是数据传输的基础设施服务，随着全球5G、云计算、集成电路等信息产业高速发展，人们对于数据的储存需求逐步增长，数据中心建设预计将和交通、网络通讯建设一样逐渐成为现代社会基础设施的一部分，为数据提供“租房”也将提供稳定的现金流。
目前，Nareit成分股中包含5个数据中心类型REITs，分别为EquinixInc、CoreSiteRealty、CyrusOne、DigitalRealtyTrust和QTSRealtyTrust，五家公司业务均遍布全球。
截止2020年5月2日，各公司数据中心数量分别为205、23、49、225、88个。
2、美国数据中心REITs市场发展现状：
发展良好，收益率位于前列
数据中心成分股REITs数量占比偏少，平均每一个公司平均市值位于前列。
与基础设施REITs发展类似，数据中心REITs起步较晚，首次纳入FSTENAREITS成分股是在2014年，而凭借信息产业发展该类REITs发展迅速。
截止2020年2月底，进入成分股的200个REITs中，数据中心REITs数量为5个，占权益型REITs总数的3%，与基础设施REITs类似。
而市值方面，数据中心REITs总市值8
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