物业费增值税税率.docx

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物业费增值税税率

物业费增值税税率

　　税负增一倍物流业协会建议增值税率减半今年1月1日起在上海启动的营业税改征增值税试点收效似乎并不乐观。

　　物流行业人士判断，相比增值税扩围改革以前，物流业税负几乎增加一倍。

　　中国物流与采购联合会3月21日发布的调查报告显示，试点2个月以来，物流企业特别是运输型物流企业普遍反映税负大幅增加。

　　调查报告统计显示，2012年1月份，67%的试点企业实际缴纳增值税有一定程度的增加，平均增加税负5万元。

　　换算成营业税体制，57%的企业税负增加超过5万元，24%的企业税负增加超过10万元，个别大型物流企业集团税负增加超过100万元。

　　对此，中国物流与采购联合会副会长贺登才3月21日表示，如果能采用最低档的税率，这就很好了。

　　根据试点方案，上海交通运输业采用11%的增值税税率，代替了过去营业税3%的税率；而仓储、配送和货运代理则采用6%的增值税税率，代替过去营业税5%的税率。

　　运输型物流企业认为，由于企业实际可抵扣项目较少，11%的增值税税率导致交通运输业的税负不减反增；相对而言，实行6%增值税税率的仓储、配送和货运代理行业在改革后税负相对稳定。

　　今年全国两会期间，上海市委书记俞正声就曾公开表示，改革试点后，运输业和金融租赁业两个行业的税赋是加重的，要在相关行业探索加大进项抵扣范围等创新办法，比如运输企业，汽油能不能开增值税发票，作为增值税抵扣的内容；运输企业的过路费，能不能进入进项抵扣的范围，这需要企业和政府共同研究。

　　中国物流与采购联合会建议，将货物运输服务从交通运输服务中剥离，纳入物流辅助服务，采用6%的增值税税率。

　　另一个建议是，增加增值税进项税抵扣项目。

　　比如过路过桥费、保险费，以及房屋租金等。

　　对存量资产（非不动产）采取过渡性抵扣政策，允许物流企业现有的运输工具及设备依据一定比例纳入进项税额抵扣。

　　目前，只允许对企业上一年购买的设备等进行抵扣，此前几年的则不行。

　　物流行业人士指出，上述两个建议，都可以使得物流运输业的税负回到税改前水平。

　　其中，使用较低档税率要简单些。

　　而后一项增加进项税抵扣项目，操作起来难度稍大。

　　中国物流与采购联合会建议，营业税改增值税的改革进一步推广时，最好按行业推开，而不是按地区推进，以避免引发地区间的不平衡。

　　据悉，目前继上海后，江苏、浙江、安徽等地已经提出了类似上海的物流业税改方案。

　　中国物流与采购联合会认为，像物流业这样全国网络化经营的行业，不宜因试点政策的不同，造成新的地区分割。

　　增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税区别增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税区别一、概念：

1、增值税：

以商品在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。

　　2、消费税：

是对在我国境内生产、委托加工、进口应税消费品的单位和个人征收的一种流转税。

　　3、营业税：

对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征收的一种流转税。

　　4、企业所得税：

对在我国境内的企业和其他组织取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

　　5、个人所得税：

是对个人（自然人）的劳务和非劳务所得征收的一种税。

　　二、征税对象（纳税义务人、税目、税率、计税依据）：

1

（1）销项税额＝不含税销售额×适用税率

（2）不含税销售额＝含税销售额÷（1＋税率或征收率）（3）进口货物应缴纳税额：

不得抵扣进项税额（4）进口税：

应纳税额=组成计税价格×税率①不征消费税：

组成计税价格=关税完税价格+关税税额②应征消费税：

组成计税价格=关税完税价格+关税税额+消费税税额2、消费税：

（1）纳税义务人：

在中华人民共和国境内生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人

（2）税目：

烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、摩托车、小汽车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板（3）税率：

①单一比例税率：

除适用单一定额税率和复合税率之外的各种应税消费品②单一定额税率：

黄酒、啤酒、成品油③复合税率：

卷烟、白酒（4）计算方法：

①从价定率计征：

应纳税额=销售额×税率②从量定额计征：

应纳税额=销售数量×税率③复合计征：

应纳税额=销售额×税率+销售数量×税率4、企业所得税：

应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率－税法规定减免和抵免的税额5、个人所得税：

（1）纳税义务人：

在中国境内有住所，或者虽无住所而在境内居住满1年，并从中国境内和境外取得所得的个人；在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满1年，但从中国境内取得所得的个人。

　　三、纳税人义务发生时间：

1、增值税：

销售货物或应税劳务的纳税义务发生时间为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天；进口货物的纳税义务发生时间为报关进口的当天。

　　具体规定：

1、直接收款方式：

收到销售额或取得索取价款凭据，并将提货单交给买方的当天。

　　2、托收承付和委托收款方式：

发出货物并办妥托收手续的当天3、赊销和分期收款方式：

合同约定的收款日期的当天4、预收货款方式：

货物发出的当天5、委托代销方式：

收到代销清单的当天6、销售应税劳务：

提供劳务同时收讫价款或索取价款凭据的当天7、视同销售行为：

货物移送的当天2、消费税：

①销售应税消费品：

销售时②进口应税消费品：

报关进口环节纳税③首饰应税消费品：

零售环节纳税3、营业税:

纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天四、纳税期限：

五、纳税地点：

1、增值税：

①固定业户应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　②固定业户到外县（市）销售货物的，应当向其机构所在地主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　未开具证明的，应向销售地或劳务发生地主管税务机关申报纳税；未向销售地或劳务发生地主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地主管税务机关补征税款。

　　③非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地主管税务机关申报纳税。

　　④进口货物，应当由进口人或其代理人向报关地海关申报纳税。

　　⑤扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

　　2、消费税：

3企业所得税：

（1）居民企业：

①以企业登记注册地为纳税地点。

　　②登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。

　　③居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。

　　非居民企业：

①在中国境内设立机构.场所,来源于中国境内所得与该机构.场所有实际联系的，以机构、场所所在地为纳税地点。

　　②在中国境内未设立机构、场所，或虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，由扣缴义务人代扣代缴企业所得税，以扣缴义务人所在地为纳税地点。

　　4、个人所得税：

自行申报的纳税人一般在取得所得的所在地税务机关申报纳税；在中国境外取得所得的，应该在户籍所在地税务机关或指定税务机关申报纳税。

　　增值税企业税负率计算增值税企业税负率计算从理论上讲，增值税的税负率=销售毛利×17%除以销售收入。

　　实际税负率：

实际上交税款除以销售收入。

　　增值税税负率：

是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。

　　小规模纳税人的税负率就是法定的征收率3%。

　　但对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率绝不是名义上的17%或13%，而是远远低于名义税率17%和13%，具体计算如下：

一般纳税人的税负率=当期应缴纳的增值税÷当期应税销售收入。

　　增值税税负率=｛〔年度销项税额合计+免抵退货物销售额×应税货物实用税率-（年度进项税额合计-年度进项税额转出合计+年初留抵税额-年末留抵税额）〕÷〔年度应税货物或劳务销售额+免抵退货物销售额〕｝×100％。

　　当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额。

　　实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额+本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额。

　　企业增值税税负率只有001、企业增值税税负率只有00%.是因为1-6月份的材料发票全部认证进去00；今年公司的业务量比往年大幅度减少，且部分所生产的产品因业务不能保证而尚未完工，6月份之前作为在制品登记在帐面库存00；造成1-6月份税负率偏低，这部分产品于7-8月份已经开票，7-8月份销售00；消项00；进项300；其中00进项是固定资产购入的,扣除这部分,目前税负率已经是00%，已经弥补了前面税负率过低的现象。

　　2、3、自查情况报告：

接到国税局关于纳税自查的通知以后，我公司财务认真对公司自生产到销售进行了全面的检查，在检查中未发现有违反税法规定的事项。

　　对于贵局提醒函上所提出的关于税负率、单位电耗与销售毛利率偏低的疑问，主要是因为我公司的合作伙伴上海合作公司受金融危机的影响导致我厂业务减少,今年只生产一些零星小配件,去年1-6月份销售有2606640.17税负率达到5.1%今年只销售125953.34相比之下今年销售下降95%左右.，且部分所生产的产品因业务不能保证而尚未完工，6月份之前作为在制品登记在帐面库存317776.23，也因1-6月份的材料进项20721.73全认证进去，所以导致税负率偏低了点,。

　　这部分产品于7-8月份已经开票，7-8月份销售243421.38；消项41381.62;进项31537.63;其中18888.88进项是固定资产购入的,扣除这部分,目前税负率已经是7.9%，已经弥补了前面税负率过低的现象。

　　本单位确认：

纳税人纳税提醒回复函反映的情况完整、真实，无隐瞒、编造情形，并对本次自查依法承担责任。

　　本单位承诺对提醒事项始终依法执行。

　　增值税消费税营业税企业所得税总结增值税、消费税、营业税、企业所得税总结征收对象增值税销售货物、提供加工维修修配劳务、进口货物消费税从事生产、委托加工、进口应税消费品营业税提供应税劳务、转让无限资产、销售不动产企业所得税企业的生产经营所得、其他所得、清算所得计税依据增值税按货物/劳务金额消费税按消费流转额营业税按营业收入额（销售额）税目消费税烟、酒与酒精、化妆品、贵重首饰珠宝玉石、高档手表、鞭炮、烟火、成品油、汽车轮胎、小汽车、摩托车、游艇、高尔夫球及球具、木质一次性筷子、实木地板营业税交通运输业、建筑业、文化体育业、邮电通信业、娱乐业、服务员、转让无形资产、销售不动产应纳税额增值税当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额消费税应税消费品的销售额（含销售税而不含增值税的销售额）营业税全部价款+价外费用（价外费包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项、其他各种性质的价外费用）企业所得税收人总额—不征税收人—免税收人—各项准许扣除—前年度亏损，剩下的余额纳税的发生时间和期限增值税收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的为开具发票当天，期限分别为1，3，5，10，15日，1个月或者1个季度营业税生产的应税消费品于销售时纳税，进口~于报关进口环节纳税，金银首饰钻石在零售环节纳税，期限和增值税期限一样营业税收讫营业收入款项或取得索取营业收人款项凭据的当天，期限分别为5，10，15日，1个月或者1个季度企业所得税按年计征，分月或季度预缴，多退少补，纳税年度自公历1月1日起至12月31日止纳税地点（省略主管税务机关申报纳税这些字）增值税①固定业户→其机构所在地②（固定业户到外县）开具证明的→其机构所在地③未开具证明的→销售地或劳务发生的④非固定业户→销售地或者劳务所在地⑤进口货物→报关地海关消费税①销售及自产自用→纳税人机构所在地/居住地②委托加工→委托方向其机构所在地/居住地③进口应税消费品→进口人或其代理人向报关地海关营业税①提供应税劳务→其机构所在地/居住地②转让无形资产→其机构所在地/居住地③销售不动产→不动产所在地；★特殊④提供建筑劳务以及国务院财政部、税务主管部门规定的其他应税劳务→应税劳务所在地⑤转让出租土地使用权→土地所在地企业所得税①居民企业→企业登记注册地（注册地在境内）和实际管理机构所在地（注册地在境外）②非居民企业（有实际联系）→机构、场所所在地③非居民企业（没有实际联系）→扣缴义务所在地物业营改增税率押金、保证金特别说明：

装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等0%1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。

　　装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。

　　2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。

　　物业公司需调整价格。

　　3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。

　　物业公司需调整价格。

　　4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。

　　根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

　　物业公司代收水电费可以满足上述条件：

（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。

　　这条满足上述以委托方名义开具发票，只是委托方不愿意开发票而已。

　　（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的代委托方收取的款项。

　　但是记得：

想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。

　　5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

　　6、上述11%或5%，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。

　　如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。

　　但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。

　　7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为广告代理服务，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

　　小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。

　　对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。