物业管理费用收支预案.docx

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物业管理费用收支预案

第1章物业管理费用收支预案

1.1物业管理服务费收支预算

1.2费用测算说明

1.3测算的依据

（1）国家相关物业管理法律、法规相关资料。

1.4经费测算的原则

（1）遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。

客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适生活环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

因此，本次测算以逸龙湾物业的特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。

（2）服务水平与管理费用相匹配的原则

针对逸龙湾物业功能的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

（3）“零基预算”原则

根据逸龙湾物业的特点，物业管理费实行“零基预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。

确保物业管理费达到收支平衡，有助于提高管理收费的使用效益。

1.5物业管理服务费收支明细

项目

序号

分项内容

月度费用

年度费用

备注

一期

人工费用

180707.44

.20

详见“人员成本表”

一期

行政综合费用

15597.00

187164.00

含日常开销费用

一期

工程费用

24416.00

292992.00

含工程维修费用及设备年检

一期

保安费用

2827.00

17460.00

含安管等费用

一期

环境费用

1455.00

18240.00

含绿化用水等费用

一期

外包费用

67600.00

811200.00

含清洁外包等费用

一期

公共能源费用

160236.00

1922832.00

建议纳入业主公摊费用内

一期

管理酬金

20261.1

243133.20

按月度总收入的10%提取

一期

保险

1200

14400

含：

意外险；财产一切险；公共责任险

一期

税金

11644.51

139734.12

按物业管理费用的5.55%提取

一期

合计

485944.05

年支出计

共计：

5821517.5元

物业管理费

2.90元/M2.月

车位管理费

露天车位使用费150元/个.月、车库车位使用费260元/个.月

（30元/个.月为车位服务费）

（1）人工费用表

备注：

1人工费用表

（一）岗位人员编制只为Ⅰ期项目服务而设置。

②Ⅰ期设置岗位人员编制（见人工费用表二）与后期发展及其他项目共用，后期项目（2、3、4期）发展不再增加该等岗位的人员。

按照项目分布及管理范围，该等后期发展项目共用岗位人员人工费用按其总额的20%摊分至Ⅰ期管理费支出内，随项目接管逐期递增百分比。

人工费用表

（一）

部门

岗位

人数

工资单价

工资小计

社保公积金

其他福利

财

务

部

出纳兼会计

2000

585.2

430

收银员

1800

554.4

430

小计：

3800

1139.6

860

工

程

部

维修领班

2200

677.6

430

水电维修工

1700

8500

2618

2150

小计：

10700

3295.6

2580

客

服

部

金钥匙服务主任

2800

862.4

430

服务助理

1600

14400

4435.2

3870

小计：

17200

5297.6

4300

环

境

维

护

部

有偿保洁主管

2600

800.8

430

有偿保洁领班

1800

3600

1108.8

860

有偿服务保洁员

1200

4800

1478.4

1702

园林绿化经理

5500

1694

560

园林绿化领班

1800

554.4

430

绿化工

1200

4800

1478.4

1702

小计：

23100

7114.8

5684

安

管

部

安管领班

1800

5400

1663.2

1290

消防安全员

1600

492.8

430

监控员

1600

4800

1478.4

1290

安管员

1600

24000

7392

6450

车管员

1600

6400

1971.2

1720

小计：

42200

12997.6

11180

合计

97000

31240.2

24604

人工费用表

（二）

部门

岗位

人数

工资单价

工资小计

社保公积金

其他福利

行

政

办

总经理

22500

560

物业总监

15000

560

工程总监

7500

560

行政秘书

2800

831.6

430

小计：

47800

831.6

2110

财

务

部

仓管主任

2000

616

430

小计：

2000

616

430

行

政

人

事

部

行政人事经理

6000

560

行政人事兼培训主任

2800

862.4

430

饭堂主管

2200

677.6

430

司机兼采购员

2500

770

430

人事文员

1500

462

430

宿管兼清洁员

1300

3900

961.2

1290

网络管理员

1700

523.6

430

食堂厨师

1600

492.8

430

厨杂兼清洁

1200

2400

739.2

860

小计：

24600

5488.8

5290

工

程

部

维修主管

2800

862.4

430

文员

1500

462

430

小计：

4300

1324.4

860

客

服

部

金钥匙服务经理

12000

560

文员

1500

3000

924

860

小计：

15000

924

1420

安

管

部

安管经理

5500

1694

560

安管主管

2600

800.8

430

救生兼鱼池养护员

1600

9600

2956.8

2580

小计：

17700

5451.6

3570

合计

111400

14636.2

13280

Ⅰ期管理费支出占总费用20%

22280

2927.24

2656

（2）综合管理服务费（含金钥匙服务中心、行政人事部、行政办、财务部门费用开支）

行政综合服务费

项目名称

月度支出（元）

说明

一、

综合管理服务费合计：

83215.4

支出费用

（一）

支出费用

83215.4

（人员成本+行政办公费用）　

1、

人员成本支出

67618.4

（薪金+福利）

1.1

薪金

38880

详见“人工费用表”

1.2

福利费

28738.4

—社保、公积金福利

14328

详见“人工费用表”

—其他福利

14410

2、

行政办公费用

15597

2.1

制服费

1867

350元\套

2.2

办公费

750

办公用品、墨盒、硒鼓耗材、纸张等

2.3

饮用水费

450

办公室饮用水

2.4

邮资快递费

150

邮寄催款信件

2.5

通讯费

2500

电话费、传真、手机费等

2.6

培训费

300

每月培训所需物件耗材

2.7

洗涤费

480

员工工衣洗涤（15元/月/人）

2.8

节日布置和活动组织费

800

节假日小区气氛布置,开展社区活动

2.9

开办费摊销

8300

详见“开办费”

（3）公共区域秩序维护综合服务费（含安管部开支）

公共区域秩序维护综合服务费

编号

项目名称

月度支出（元）

说明

二、

秩序维护综合服务费合计：

74548.92

支出费用

（一）

支出费用

74548.92

（人员成本+其他费用）　

1、

人员成本支出

71721.92

（薪金+福利）

1.1

薪金

45740

1.2

福利费

25981.92

社保公积金福利费

14087.92

详见“人工费用表”

—其他福利费

11894

2、

其他费用

2827

2.1

制服

1417

250元\套

2.2

公共秩序维护费

500

2.3

洗涤费

510

2.4

电瓶车维护

500

含电瓶更新和车辆维护

（4）公共区域绿化日常养护综合服务费（含环境部开支）

公共区域绿化日常养护综合服务费

编号

项目名称

月度支出（元）

说明

三、

公共区域绿化日常养护综合服务费合计：

37354

支出费用

（一）

支出费用

37354

（人员成本+其他费用）　

1、

人员成本支出

35899

（薪金+福利）

1.1

薪金

23100

1.2

福利费

12799

—社保公积金福利

7115

详见“人工费用表”

—其他福利费

5684

2、

其他费用

1455

2.1

制服

260

120元\套

2.2

洗涤费

195

2.3

物料费

1000

（5）环境清洁外包综合服务费

环境清洁外包综合服务费

编号

项目名称

月度支出

说明

四、

外包综合服务费合计：

67600

外包费用

（一）

外包费用

67600

1、

环境清洁费用

45000

清洁人员：

18人，2500元/月。

包工包料。

2、

害虫防治

3600

3、

垃圾清运费

19000

（6）共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费（含工程部开支）共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费

编号

项目名称

月度支出（元）

说明

五、

共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务费合计：

40972.48

支出费用

（一）

支出费用

40972.48

（人员成本+其他费用）

1、

人员成本

17872.48

（薪金+福利）

1.1

薪金

11560

1.2

福利费

6312.48

—社保福利

3560.48

详见“人工费用表”

—其他福利费

2752

员工430元/人/月.

2、

其他费用

23100

2.1

制服

200

150元/套

2.2

公共设施养护费

22900

（7）年检费

电梯、避雷系统年检费

项目名称

月度支出（元）

说明

电梯年检费

720

12台电梯,720元/梯.年（层高17层计算，720元/梯.年）

电梯年检费

276

4台电梯,828元/梯.年（层高21层计算，828元/梯.年）

避雷系统年检费

320

年检，按月摊销。

合计

1316

（8）公共能源费用

共用部位、共用设备设施日常运行费

编号

项目名称

月度支出

说明

六、

共用设备设施日常运行费合计：

160236

支出费用

（一）

支出费用

160236

建议纳入业主公摊费用内

1.1

水景能耗费用

2535

1.2

水景照明能耗费用

1603

1.3

园林路灯照明能耗费用

1621

1.4

楼层照明能耗费用

28570

1.5

公共区域能耗费用

42164

1.6

电梯能耗费用

57139

1.7

设备设施用电费用

19706

1.8

公共设施用水费用

6024

1.9

楼层公共区清洁用水费用

874

（9）保险

编号

项目名称

月度支出

说明

（1）

公共责任保险

1200

含：

意外险；财产一切险；公共责任险

1.6盈亏分析

类别

项目

物业管理费单价

收费面积

月费用（元）

物业收入

物业管理费

2.90元/M2.月

69866M2

202611

车位服务费

180元/个

40个车位

7200

收入小计

209811

物业支出

物业服务支出共计：

485944.05

共用能源费

纳入业主公摊

160236

盈亏合计

-115897.05

当我被上帝造出来时，上帝问我想在人间当一个怎样的人，我不假思索的说，我要做一个伟大的世人皆知的人。

于是，我降临在了人间。

我出生在一个官僚知识分子之家，父亲在朝中做官，精读诗书，母亲知书答礼，温柔体贴，父母给我去了一个好听的名字：

李清照。

小时侯，受父母影响的我饱读诗书，聪明伶俐，在朝中享有“神童”的称号。

小时候的我天真活泼，才思敏捷，小河畔，花丛边撒满了我的诗我的笑，无可置疑，小时侯的我快乐无虑。

“兴尽晚回舟，误入藕花深处。

争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。

”青春的我如同一只小鸟，自由自在，没有约束，少女纯净的心灵常在朝阳小，流水也被自然洗礼，纤细的手指拈一束花，轻抛入水，随波荡漾，发髻上沾着晶莹的露水，双脚任水流轻抚。

身影轻飘而过，留下一阵清风。

可是晚年的我却生活在一片黑暗之中，家庭的衰败，社会的改变，消磨着我那柔弱的心。

我几乎对生活绝望，每天在痛苦中消磨时光，一切都好象是灰暗的。

“寻寻觅觅冷冷清清凄凄惨惨戚戚”这千古叠词句就是我当时心情的写照。

最后，香消玉殒，我在痛苦和哀怨中凄凉的死去。

在天堂里，我又见到了上帝。

上帝问我过的怎么样，我摇摇头又点点头，我的一生有欢乐也有坎坷，有笑声也有泪水，有鼎盛也有衰落。

我始终无法客观的评价我的一生。

我原以为做一个着名的人，一生应该是被欢乐荣誉所包围，可我发现我错了。

于是在下一轮回中，我选择做一个平凡的人。

我来到人间，我是一个平凡的人，我既不着名也不出众，但我拥有一切的幸福：

我有温馨的家，我有可亲可爱的同学和老师，我每天平凡而快乐的活着，这就够了。

天儿蓝蓝风儿轻轻，暖和的春风带着春的气息吹进明亮的教室，我坐在教室的窗前，望着我拥有的一切，我甜甜的笑了。

我拿起手中的笔，不禁想起曾经作诗的李清照，我虽然没有横溢的才华，但我还是拿起手中的笔，用最朴实的语言，写下了一时的感受：

人生并不总是完美的，每个人都会有不如意的地方。

这就需要我们静下心来阅读自己的人生，体会其中无尽的快乐和与众不同。

“富不读书富不久，穷不读书终究穷。

”为什么从古到今都那么看重有学识之人？

那是因为有学识之人可以为社会做出更大的贡献。

那时因为读书能给人带来快乐。

自从看了《丑小鸭》这篇童话之后，我变了，变得开朗起来，变得乐意同别人交往，变得自信了……因为我知道：

即使现在我是只“丑小鸭”，但只要有自信，总有一天我会变成“白天鹅”的，而且会是一只世界上最美丽的“白天鹅”……

我读完了这篇美丽的童话故事，深深被丑小鸭的自信和乐观所折服，并把故事讲给了外婆听，外婆也对童话带给我们的深刻道理而惊讶不已。

还吵着闹着多看几本名着。

于是我给外婆又买了几本名着故事，她起先自己读，读到不认识的字我就告诉她，如果这一面生字较多，我就读给她听整个一面。

渐渐的，自己的语文阅读能力也提高了不少，与此同时我也发现一个人读书的乐趣远不及两个人读的乐趣大，而两个人读书的乐趣远不及全家一起读的乐趣大。

于是，我便发展“业务”带动全家一起读书……现在，每每遇到好书大家也不分男女老少都一拥而上，争先恐后“抢书”，当我说起我最小应该让我的时候，却没有人搭理我。

最后还把书给撕坏了，我生气地哭了，妈妈一边安慰我一边对外婆说：

“孩子小，应该让着点。

”外婆却不服气的说：

“我这一把年纪的了，怎么没人让我呀？

”大家人你一言我一语，谁也不肯相让……读书让我明白了善恶美丑、悲欢离合，读一本好书，犹如同智者谈心、谈理想，教你辨别善恶，教你弘扬正义。

读一本好书，如品一杯香茶，余香缭绕。

读一本好书，能使人心灵得到净化。

书是我的老师，把知识传递给了我；书是我的伙伴，跟我诉说心里话；书是一把钥匙，给我敞开了知识的大门；书更是一艘不会沉的船，引领我航行在人生的长河中。

其实读书的真真乐趣也就在于此处，不是一个人闷头苦读书；也不是读到好处不与他人分享，独自品位；更不是一个人如痴如醉地沉浸在书的海洋中不能自拔。

而是懂得与朋友，家人一起分享其中的乐趣。

这才是读书真正之乐趣呢！

这所有的一切，不正是我从书中受到的教益吗？

我阅读，故我美丽；我思考，故我存在。

我从内心深处真切地感到：

我从读书中受到了教益。

当看见有些同学宁可买玩具亦不肯买书时，我便想到培根所说的话：

“世界上最庸俗的人是不读书的人，最吝啬的人是不买书的人，最可怜的人是与书无缘的人。

”许许多多的作家、伟人都十分喜欢看书，例如毛泽东主席，他半边床上都是书，一读起书来便进入忘我的境界。

书是我生活中的好朋友，是我人生道路上的航标，读书，读好书，是我无怨无悔的追求。

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