天明国际公寓开盘前营销推广方案.doc
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类别：
东方港湾方案类【编号：
20080414】
天明·国际公寓
开盘前营销推广方案
（4月28——6月28）
恒辉地产顾问机构有限公司
2008年4月14日
目录
一、整体工程进度节点…………………………………………………………………………………………3
二、项目整体产品线……………………………………………………………………………………………4
三、整体销售节点………………………………………………………………………………………………4
四、一批房源销售节奏…………………………………………………………………………………………4
五、一批房源产品线……………………………………………………………………………………………4
六、一批房源月销售比率………………………………………………………………………………………4
七、定价策略……………………………………………………………………………………………………4
八、销控策略……………………………………………………………………………………………………4
九、亮相推广策略………………………………………………………………………………………………4
十、认筹开盘策略………………………………………………………………………………………………4
十一、开盘前营销售费用总计…………………………………………………………………………………4
一、整体工程进度节点
７月20号五层封顶
５月３０出地面
6月28号三层结顶
12月31日主体封顶
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
6月28号拿到预售证
二、项目整体产品线
（一）整体房源情况：
项目共3栋楼，总建面：
40422㎡，共679套。
其中一房405套，占60%。
两房227套，占33%。
三房47套，占7%；共计679套房源，其中:
户型
单套面积㎡
套数
比例
户型
单套面积㎡
套数
比例
三房
123-135
47
7％
一房
50-53
134
20％
二房
89-100
48
7％
小户型
41
316
47％
小二房
71-82
134
20％
（上表可以看出；小户型比重最大，小二房、一房、占比重较大）
户型
面积（㎡）
套数
A座
B座
C座
一房一厅
41.55-52.03
406套
59%
二房一厅
71.43-82.16
179套
26%
二房二厅
93.44-96.61
47套
6%
三房二厅
123.81-135.16
47套
6%
合计：
679套
（由上表可以看出，一房一厅占比重最大达59%，二房一厅次之占26%）
户型
一房
二房
三房
总计
比例
A座B座
C座
90㎡以下
406套
179套
585套
87%
90㎡以上
47套
47套
94套
13%
合计
679套
（有上表可以看出，90㎡以下占比重达87%，绝对优势）
整体房源以一房、小二房和小户型为主，其次为大二房和三房，从单套房源面积上来看国际公寓整体面积偏小，尤其是两房的面积，149套两房中其中有101套面积在85平米以下，比较利于销售。
（二）具体房源分布：
整体房源情况：
A座1栋，B座1栋，C座1栋共计679套房源
所在楼型/单元数量
户型类型
单层户数
户型
面积
套数
备注
A座—1个单元
C1
2梯4户
2x2x1
100．4
22
A座—1个单元
C2
2梯4户
2x2x1
95．96
23
A座—1个单元
C3
2梯4户
2x2x1
128．82
23
A座—1个单元
C4
2梯4户
2x2x1
127．4
23
B座—2个单元
A1
2梯13户
1x1
41．55
162
B座—2个单元
B1
2梯13户
1x1
52．03
46
B座—2个单元
B2
2梯13户
2x2
71．43
46
B座—2个单元
B3
2梯13户
2x2
53．05
22
B座—2个单元
B4
2梯13户
2x2
82．16
23
C座—2个单元
A1
2梯13户
1x1
41．55
154
C座—2个单元
B1
2梯13户
1x1
52．03
44
C座—2个单元
B2
2梯13户
2x2
71．43
44
C座—2个单元
B3
2梯13户
2x2
53．05
22
C座—2个单元
B4
2梯13户
2x2
82．16
22
合计：
（三）户型特质
整体户型配比较为合理，一房、小两房及正常两房的比例较为适中，三房的面积主要走的是经济实惠线、两房主要走的20％的低首付线、小户型以双气户型为主线、一房主要以阳光户型为主线；
整体销售以一房和二房主导销售带动三房销售，小户型则进行独立销售，
（四）销售策略：
精准定位目标客户，重点、集中渗透，多种推广、渠道配合销售节点，
三、整体销售节点
（一）销售节点图：
9月6日二批开盘
8月16日二批认筹
5月1日售楼部开放
６月28日一批开盘
6月7日一批认筹
5月7号亮相
12月
11月
10月
9月
8月
7月
6月
5月
4月
3月
2月
1月
客户积累期
（二）销售节奏策略
推盘策略：
分批销售，分两批开盘，两批房源、户型种类基本相等
第一批：
A号楼东北户、西北户（47套）
B号楼（299套）
合计346套
第二批：
A号楼西南户、东南户（47套）
C号楼（286套）
合计333套
（三）价格策略
1、价格策略：
高开高走，整体成交均价确保5500元/平米，
第一批开盘：
表现价5560元/平米，成交价5460元/平米
价格上调幅度：
第二批开盘均价达到5560元/平米
2、楼栋价位差：
C号楼比B号楼高出50-100元/平米
3、户型及朝向价格差异：
B号楼：
一室户型为基准价，朝西二室高一室50元/平米
C号楼：
朝阳二室高朝北一室200元/平米
A号楼：
二室东南户比东北户高50元/平米
三室西南户比西北户高50元/平米
4、楼层价差
整体楼层价差拉小，以3-10元/平米为标准，但低楼层（5层以下）由于采光限制，层差价扩大20-30元/平米
（四）优惠政策
1、认筹：
交1000元办理认筹意向金，享受开盘优惠
购买一室户型，交1000元充抵3000元
购买二室户型，交1000元充抵5000元
购买三室户型，交1000元充抵10000元
2、正常优惠：
一次性优惠2%，按揭优惠1%
3、前300名额外优惠2000元
四、开盘前房源销售时间节点
①亮相、客户积累期
■4月22项目亮相，积累意向客户；
③排卡目标任务分解：
④一期一批开盘实现目标：
九、开盘前推广策略
（一）售楼部
预计相关费用：
（二）亮相推广策略
项目推广语：
（三）公关活动策略
1、产品推荐会：
（三）亮相活动媒体：
1）报纸媒体
类别
媒体
日期
版面
费用（万元）
备注（主题）
大河报
4月
4．22周二
A-7整版彩
79000
4．24周四
A-7整版彩
79000
241000
5．13周二
C6半版彩
21125
5．15周四
C11半版彩
21125
6．10周二
C6整版彩
21125
6．19周四
C11整版彩
21125
6．27周五
A18整版彩
83000
合计：
32.55万元
2）户外
类别
序号
项目
路段
数量/日期
规格（m）
费用（万元）
备注
1
围墙
项目
300X2
0．6
2
道旗
3
4
导视
5
侯车亭
5块/1个月
块/1600元
5块/1个月
块/1600元
5块/1个月
块/1600元
5块/1个月
块/1600元
5块/1个月
块/1600元
6
广告牌
含租金
含租金
7
公交车
合计：
20万元
3）短信安排
类别
日期
目标人群
序号
数量/日期
费用（万元）
备注（主题）
4.25
金水区
移动、联通月手机费超过500元
1
5万条/周五
0.2000
待定
4.27
2
5万条/周日
0.2000
待定
合计：
0.4万元
4）广播电台
名称
频道
时段
单价
总价
广播电台
90.01
5）物料制作
类别
序号
项目
数量
规格（m）
单价
总价（万元）
备注
1
折页
41㎡
10万
大8开,157克哑粉纸
0.42元/张
0.42
138㎡
10万
大8开,157克哑粉纸
0.42元/张
0.42
82㎡
10万
大8开,157克哑粉纸
0.42元/张
0.42
2
手提袋
5000
2元/个
1
3
户型单页
5000
150克双胶
0.4元/张
0.2
4
纸杯
20000
0.8元/个
0.16
5
沙盘
5
6
亮相物料类
2
7
礼品
200
40元/个
0．8
其它
1
水/电费
4.28-6.28
0.7
合计：
11.12万元
5）费用合计：
（认筹前费用）
媒体
户外
短信
物料
合计
32.55万
20万
0．4万
11.12
64.07万
十、附：
推介会、游园、认筹、开盘执行方案
附件一：
认筹客户答谢会活动方案
一、活动主题天明·国际公寓产品推介会暨购房优惠卡客户答谢酒会
二、活动时间2008年5月17日（周六）下午15：
00—17：
10
三、活动地点
四、活动规模预计220人
五、与会机构/
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