海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法.docx
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海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法
海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法（试行）
海镇政〔2012〕1号
各街道、各部门：
为加快海安城镇化进程，推动海安镇社会经济快速发展，不断提升新农村建设水平，完善村民房屋征收补偿安置政策，保证被征收房屋得到合理的补偿并妥善安置，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（海政发[2011]77号）、《海安县国有土地上房屋征收补偿评估技术细则（试行）》（海政办发[2011]196号）等文件精神，结合村民房屋征收补偿安置实际，特制定《海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法（试行）》。
一、适用区域及对象
海安镇区域范围内集体土地村民房屋征收补偿安置适用本办法。
二、安置方式及规定
村民房屋征收原则上只可以选择村民安置房安置。
如作出房屋征收决定的实施项目，其征收补偿安置方案中提供国有土地上房屋产权调换安置方式，则该征收实施项目范围的征收村民也可以选择国有土地上房屋产权调换或货币补偿安置。
⒈对集体土地上房屋征收的村（居）民选择货币补偿安置的，参照本办法补偿标准给予评估补偿，但不得再享受其他任何形式的安置。
2.对选择国有土地上产权调换安置的，执行《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（海政发[2011]77号）和本区域的房屋征收补偿安置政策。
⒊对符合选择两套多层公寓，既选择国有土地上房屋产权调换安置，又选择农民安置房安置的，对原征收房屋合法建筑面积和合法宅基地面积各50%分别进行国有土地房屋征收评估补偿和集体土地房屋征收评估补偿。
安置时，可将原拆除合法建筑面积的各50%分别带入产权调换房和农民安置房作为合法安置面积，也可根据按人口核定应享受合法面积的50%作为农民安置房合法安置面积，两种方式任选一种。
⒋对选择村民安置房安置的，按照本《办法》补偿安置政策执行。
三、补偿政策
⒈评估方法：
集体土地村（居）民房屋征收按照被征收房屋所处区位结合建安成新价的方式给予评估补偿。
⒉建安成新价补偿：
按照《海安县国有土地上房屋征收补偿评估技术细则（试行）》（海政办发[2011]196号）文件中《房屋建筑结构等级及建安成本价说明表》进行评估、补偿。
房屋建筑结构等级及建安成本价说明表
单位：
元/㎡
结构
等级
结构、装修及设施
建安价
框
架
一等
（高层）
层高以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。
1150
二等
（多层）
四层及以上，层高以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。
三层及以下，平均层高以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。
1020
砖
混
一等
层高以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。
920
二等
层高以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。
850
三等
层高以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。
780
砖
木
一等
层高（檐高）以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。
800
二等
层高（檐高）以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。
700
三等
层高（檐高）以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。
木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。
600
简易
一等
檐高以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。
460
二等
檐高以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。
390
注：
不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度，前后檐高不等的，以平均高度计算。
⒊区位补偿：
村（居）民住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积或合法土地面积二者中的高值计算，具体根据《海安镇集体土地上住宅房屋区位补偿基准价》执行。
海安镇集体土地上住宅房屋区位补偿基准价
单位：
元/㎡
区位
被征收房屋地段范围
货币
补偿
村民集中
居住点安置
一类区位
沿通榆河向北至河滨路，沿河滨路向西至朝阳路，沿朝阳路向南至人民西路，沿人民西路向东至永安路，沿永安路向南至黄海路，沿黄海路向东至通榆路围合范围内的海安镇区域。
1500
800
二类区位
一类区以外，新长铁路以西，东西向连申线及向东延长线以南，南北向连申线以东，东海大道以北围合范围内的海安镇区域。
1400
700
三类区位
二类区以外，沿东海大道海安镇界向西至连申线，沿连申线向北至新通扬运河，沿新通扬运河向西至西园大道，沿西园大道向南至团结河，沿团结河向东至连申线，沿连申线向南至拼茶河，沿拼茶河向东至海安镇与城东镇镇界，经镇界向北至东海大道的围合范围。
新长铁路以东海安镇宁海街道范围内的区域。
1100
600
四类区位
二、三类区以外，宁启铁路以南，海安镇与曲塘镇界、大焦港河、海安镇与雅周镇镇界以东，新长铁路以北、海安镇与城东镇镇界以西围合范围内的海安镇区域。
700
500
五类区位
四类区以外的海安镇范围
600
460
注：
以上区位仅指海安镇行政区划区域范围。
同一工程跨两个以上区位的以高值计算区位补偿。
⒋评估住宅房屋的环境修正，按合法建安成新价加区位补偿价之和的±2%进行修正；评估独院住宅的修正按合法建安成新价加区位补偿价之和的8%进行修正。
⒌装饰装修及附属物补偿参照海政办发[2011]196号文件中《装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准》（附件十）执行。
⒍搬迁补偿标准：
⑴征收住宅房屋，按合法建筑面积每平方米给予20元搬迁补偿。
对按被征收房屋合法建筑面积计算，低于500元的按500元补偿。
选择货币补偿和现房安置的，计算1次搬迁补偿费；选择期房安置的，计算2次搬迁补偿费。
⑵征收生产用房，按合法建筑面积每平方米给予70元搬迁补偿。
如有重型机器设备或精密仪器搬迁，补偿标准上浮20%，重新安装调试费按实评估。
⑶征收办公用房，按合法建筑面积每平方米给予30元搬迁补偿。
⑷征收仓储用房，按合法建筑面积每平方米给予40元搬迁补偿。
⒎临时安置补助费参照海政发[2011]77号文件第三十条规定执行。
被征收人选择多层村民安置房期房并自行过渡居住的，过渡期限在18个月以内的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人临时安置补偿；过渡期限超过18个月的，从第19个月开始至第30个月，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月15元标准给予补偿；过渡期限超过30个月的，从第31个月开始，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月18元标准给予补偿。
被征收人选择高层村民安置房期房并自行过渡居住的，过渡期限在24个月以内的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人临时安置补偿；过渡期限超过24个月，从第25个月开始至第36个月，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月15元标准给予补偿；过渡期限超过36个月的，从第37个月开始，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月18元标准给予补偿。
对按被征收房屋合法建筑面积计算，每月低于500元的，按500元补偿。
被征收人选择货币补偿和现房安置的，按照被征收房屋合法建筑面积每平方米每月12元标准给予被征收人6个月临时安置补偿。
⒏征收范围内生产型企业实行异地搬迁，办公、仓储等非住宅用房一律实行货币补偿。
⑴生产、办公、仓储等非住宅房屋建安成新价按海政办发[2011]196号文件《工业及仓储用房结构等级及重置价格》执行。
工业及仓储用房结构等级及重置价格
单位：
元／㎡
类别
级别
结构、装修及设备状况
重置价格
钢混
结构
（框架）
一级
多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。
1100
二级
钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。
930
钢混
结构
（排架）
一级
钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，吊车吨位大于5吨。
920
二级
钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，无吊车。
840
全钢
结构
一级
钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于6m。
950
二级
钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于。
790
砖混
结构
一级
砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度9-12m。
840
二级
砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。
750
⑵营业、办公等非住宅房屋的区位补偿按《海安镇集体土地上营业、办公房屋区位补偿基准价》执行。
海安镇集体土地上营业、办公房屋区位补偿基准价
单位：
元/㎡
区位
营业
办公
一类区位
3500
1300
二类区位
3000
1200
三类区位
2500
1100
四类区位
2000
1000
五类区位
1500
900
说明：
⒈租赁集体土地所建的生产、办公、仓储用房不享受区位价补偿。
⒉营业用房的界定以《房屋产权证》和《土地使用证》上载明的用途为准。
表中所列营业用房区位补偿价只作为原用途改营业用途的参考价基数。
⒊非住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积计算，合法土地面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段相应用途区位补偿基准价的20%计算空地补偿。
⒋对合法的住宅房屋、生产、仓储、办公用房改变用途为营业的，按原用途评估补偿。
对被拆迁人取得工商营业执照及完税证明，且持续用作经营场所1年以上的合法的住宅房屋、生产、仓储、办公用房，可按实际经营面积，参照《海安镇集体土地上营业、办公房屋区位补偿基准价》中相应区位营业用房基准价的一定比例增加补偿。
补偿标准为：
1年以上（含1年）3年以下的，增加5%；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%；5年以上（含5年）的，增加20%。
⒌异地搬迁生产及物流、仓储型企业新选址用地实行等面积置换，对原企业不再进行区位价补偿，同时，根据区位优劣互找区位差价，高区位搬迁至低区位的，每相差一个区位，按原征收合法土地面积补助100元/平方米，企业新用地面积超过原征收土地面积的，超出面积按海安镇项目用地价格政策执行。
凡享受县政府“一企一策”的企业，按“一企一策”政策执行。
⒍合法面积的认定：
合法建筑面积以权属证书和房屋登记簿为准。
房屋权属证书和房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。
未经登记或未领取《房屋产权证》的，以建房手续或有权部门确认的为准。
合法土地使用权面积，以土地使用权证书载明的合法宅基地面积为准。
未领取土地使用权证的，以国土资源部门确认的面积为准。
⒎对房屋征收前村民无手续搭建的各类违章建筑物、构造物和超过批准期限的各类附属用房、副业用房等，原则上不予补偿。
如房屋被征收人积极配合征收工作，在规定的时点内签订征收补偿协议和搬迁交房的，按其建安成新价给予适当奖励，否则不予奖励。
⒏对房屋征收实施期间突击搭建的违章建筑物、构筑物、突击装饰装修的各类附属物一律不予补偿。
⒐被征收人在征收公告的签约期内按期签约并且按期搬迁交房的，由征收人按被征收房屋区位补偿款与合法建筑建安成新价之和的各5%对被征收人给予奖励。
⒑村民被征收人选择货币补偿安置方式，由房屋征收人按本实施办法进行评估补偿，另按被征收人房屋合法建筑面积给予400元/㎡的放弃安置奖。
四、安置政策
取消自拆自建、联排别墅安置方式，一律为公寓式安置，即多层、高层、复式公寓。
具体安置的政策为：
⒈村民房屋被征收人符合准户安置条件的，可以选择2套多层、高层公寓或1套复式公寓安置。
⒉村民房屋被征收人的合法安置面积按现行土管政策和现有人口核定合法占地面积乘以2计算合法安置面积，也可以按被征收房屋合法建筑面积计算，由被征收人任选一种确定。
⒊被征收独立宅基地房屋，符合安置2套多层或高层公寓（含1套复式公寓）而选择2套多层或高层公寓（含1套复式公寓）安置的，按其被征收房屋计算区位补偿价的面积给予150元/㎡的奖励；符合安置1套而选择1套的参照执行。
被征收独立宅基地房屋，符合安置2套多层或高层公寓（含1套复式公寓）而只选择1套多层或高层公寓（不含复式公寓）安置的，按其被征收房屋计算区位补偿价的面积给予200元/㎡的奖励。
⒋被征收独立宅基地房屋，享受每平方米80元的放弃宅基地奖（按被征收人的合法宅基地面积计算）。
⒌凡独立宅基地房屋的被征收人，选择多层、高层、复式公寓安置的，若拆除合法建筑面积超出实际安置面积的，超出面积部分奖励300元/㎡。
⒍凡独立宅基地房屋的被征收人，选择高层公寓安置方式的，在前五条奖励的基础上按所选房屋建筑面积给予100元/㎡的优惠。
五：
其他类型安置方法：
⒈老人户安置办法
⑴具有单独《土地使用证》和《房屋产权证》的老人户，可作为独立的一户享受1套多层或1套高层公寓（不含复式公寓），参照多层（高层）公寓安置办法执行。
⑵《土地使用证》、《房屋产权证》仅有一证，事实上与子女分开单独居住的，照顾享受1套小户型房安置，同时照顾按拆除合法建筑面积奖励80元/㎡。
如自愿放弃安置，另奖励2万元/户。
⑶虽和子女分开居住，但应享受的合法面积已涵盖在子女的《土地使用证》、《房屋产权证》中的老人，应与子女合并安置。
⒉分户安置办法
在村民房屋征收安置过程中，严格执行一户一宅的原则。
经审核符合分户的被征收人，按现行人口和房屋合法建筑面积进行拆分后，可照顾增加1套多层或高层公寓进行安置。
⒊主动拆除户安置办法
凡村民愿意主动无偿拆除其所有房屋并将宅基地交还村组集体的，由本人申请，经批准并完善手续后，在批准的房源中予以安置。
⒋跨区安置办法
村民被征收人应在公开信中明确的安置区域中选择安置房屋。
如在规定的安置区域以外安排村民安置房的，除了按照所选区域安置房的价格结算外，另支付200元/㎡的跨区安置费用。
⒌农民弃宅进城安置办法
农民弃宅进城的安置房区域由海安镇村民安置房领导组具体讨论确定。
海安镇范围内的进城农民，其购房价格按所选区域的安置价格执行，由镇政府给予110元／㎡的放弃宅基地奖。
其原有住房必须自行拆除，宅基地由所在街道办事处、村委会会同镇土管所核定面积，办理镇政府所有的集体土地使用权证，空地由街道办事处或村委会负责管理，不得再有新的建设行为。
外乡镇农民进城购房的，价格按所选区域的标准增加300元/㎡。
六、村民安置房价格：
村民安置房价格一览表
单位：
元/㎡
区位
房型
基准价
（应享受面积
部分）
成本价
（超出应享受面积
30%以内部分）
优惠价
（超出应享受面积
30%以外部分）
一类区
多层及
复式公寓
1650
1980
2475
高层公寓
2000
2600
3000
二类区
多层及
复式公寓
1550
1860
2325
高层公寓
1900
2280
2850
三类区
多层及
复式公寓
1450
1740
2175
高层公寓
1800
2160
2700
四类区
多层及
复式公寓
1350
1620
2025
高层公寓
1700
2040
2550
五类区
多层及
复式公寓
1300
1560
1950
高层公寓
1650
1980
2475
注：
房屋层次差价另计。
村民安置房多层公寓层次差价一览表
房屋
系 楼层
数
层 次
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
1
0
0
0
0
2
+5%
+5%
+5%
+5%
3
0%
+8%
+8%
+8%
4
0%
+4%
+4%
5
0%
+2%
6
0%
注：
⒈选择多层公寓顶层安置的，层次差价为0%，阁楼不另行计价。
⒉高层一层不加价，从第二层开始每层每平方米加价30元。
车棚、车库、车位价格一览表
区位
房型
地面
车棚
地面
车库
地下
车棚
地下
车库
地下
车位
一
类
区
多层及
复式公寓
1650
3200
高层公寓
2000
3500
1700
3000
2500
二
类
区
多层及
复式公寓
1550
3100
高层公寓
1900
3400
1600
2900
2400
三
类
区
多层及
复式公寓
1450
3000
高层公寓
1800
3300
1500
2800
2300
四
类
区
多层及
复式公寓
1350
2900
高层公寓
1700
3200
1400
2700
2200
五
类
区
多层及
复式公寓
1300
2800
高层公寓
1650
3100
1300
2600
2100
七、附则：
⒈本《实施办法（试行）》实施前已依法取得拆迁许可证的项目，继续沿用原补偿安置政策。
⒉本《实施办法（试行）》实施前未完成的项目，继续沿用原征收补偿安置政策。
⒊本《实施办法（试行）》从二○一二年三月一日起施行。
如本办法与省、市、县出台的有关规定不一致的，从其规定。
⒋本办法由海安镇人民政府负责解释。
二○一二年二月二十八日
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