西汤尚境温泉度假酒店项目可行性分析研究报告.docx

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西汤尚境温泉度假酒店项目可行性分析研究报告

西汤尚境温泉度假酒店项目可行性分析研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.2项目提出的背景及建设必要性

1.3可行性研究的依据和范围

1.4项目拟建地点

1.5项目预期目标

1.6主要经济指标

1.7施工进度计划

第二章市场调研及前景预测

2.1市场形势分析

2.1.1客观区域市场分析

2.1.2市场供求分析

2.1.3项目比较分析

2.2本项目优劣势分析

2.3本项目前景预测

第三章项目定位

3.1主题定位

3.2功能定位

3.3开发该项目目的定位

3.4项目开发的市场需求定位

3.5行业发展趋势项目影响

3.6公共的配套条件

3.7市场定位

3.8酒店及商务形象定位

3.9标准四星客房体量定位

3.10项目建设方案及规划设计定位

3.11酒店经营管理模式定位

第四章酒店项目建设及经营风险分析

4.1政策风险

4.2资金风险

4.3建设风险

4.4经营风险

4.5市场风险

4.6竞争风险

4.7突发事件和不可抗力风险

第五章营销策略

5.1宣传主题概念

5.2卖点整合

5.3销售目标体系——整体推广思路

5.4形象与品牌推广效果

5.5资金计划

第六章投资估算和资金筹措

6.1估算范围和依据

6.2投资估算

6.3资金筹措

第七章经济效益预测与财务评价

7.1评价依据、基础数据及相关说明

7.2年收入与营业税金及附加估算

7.3利润总额及分配

7.4财务盈利能力分析

7.5财务评价及结论

第八章报告要点综述及建议

8.1报告要点综述

8.2建议

第九章结论

第一章总论

1.1项目概况

太白山国际旅游度假区介绍

本报告所陈述的对象为西汤尚境温泉度假酒店，以下简称本项目。

本项目位于著名的眉县汤峪国家级太白山国际旅游度假区。

太白山是秦岭山脉的主峰，海拔3767.2米，孤峰独立、雄宏博大、高峻神奇，是我国青藏高原以东内陆最高峰，堪称华中第一山。

秦岭山脉横亘于中国中部，是我国南方与北方的天然屏障，也是长江、黄河两大水系的分水岭。

太白山以其高、寒、险、奇、秀、富饶和神秘的特点闻名于世，称雄于华夏；由于地质地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景观、奇花异草、人文历史构成了完美的景观体系，是最佳的生态旅游景区。

独特的区域位置和神奇的自然特征，赋予其厚重博大的自然与文化的双重价值，形成了不同于其它名山大川的独特魅力。

被誉为“亚洲天然植物园”、“中国天然动物园”、“世界物种基因宝库”、“第四纪冰川天然博物馆”。

除了这些稀有的自然资源外，太白山又是一座宗教名山，东汉时期就成为宗教活动的重要场所，迄今所形成的宗教文化不仅历史悠久，渊源深厚，更是博大精深。

由于历史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。

其地热资源自古负有盛名，汤浴温泉，山环水绕，古木丛郁、景色如画，因地处龙凤、凤凰两山环抱之中，故名凤凰泉。

据记载，“凤凰神泽”为眉县八景之一。

隋文帝杨坚曾在此建“凤泉宫”作为避暑洗浴之地，唐玄宗曾三临其地，赐名“凤泉汤”。

眉县汤浴温泉现有大泉3口，10余股泉水，是从地下深处沿山缝古岩裂隙中流出来的，大者如拳，小者如眼，终年不息地向外涌流。

特别是它们受到深部地热加温影响，温度很高，经常保持在60℃左右，日出水量400多吨，非常适宜温泉度假泡汤。

另外汤峪景区交通便利，连霍高速、关中环线、310国道交错而过。

其区位空间优势突出，位于丝绸之路、宗教旅游、自然生态旅游三条游线的结合部位置；宝鸡人文旅游精品区和周秦汉唐文化旅游精品区重叠区域，人文气息浓厚，使太白山具有国际旅游度假目的地的开发潜质，吸引了大量国内外游客。

1.2项目提出的背景及建设必要性

21世纪，以休闲、旅游、娱乐、体育、健身、艺术、文化传播等为主体的“都市休闲经济”将成为下一个经济大潮、一个不可忽视的产业。

在过去的20多年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业作为国民经济发展有力的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

伴随着我国人均GDP跨越3000美元关口，普通大众对旅游的期望也将由紧凑观光型过渡为休闲度假型。

陕西人均GDP已突破5000美元，跨越式发展为旅游产业的未来发展奠定了坚实的基础。

随着带薪休假制度的兴起，及对家庭关系的重视，近年来全家外出旅游，不仅可以感受异地风光、风土人情，而且能增进家庭成员的亲情，俨然成了一种传统。

度假时间不固定，但计划性强，且消费人群一般都比较理性，更倾向于特色休闲和服务体验。

其次，由于经济和科学技术的不断发展，参加行业会展、跨国公司的区域年会、调研与考察、公司间跨区域的技术交流、跨区域的产品发布会、大型国际体育比赛、大型纪念或庆祝活动的需求不断增加，以及奖励旅游的兴起，商务旅游业也就应运而生了。

商务旅游的时间随机性很强，由各行业本身的性质决定、奖励旅游团在季节上一般都错开旅游的旺季月份。

而且在会展地，为了体现公司的实力，一般选择高档酒店及会展中心，据统计一个商务旅行团的消费一般是普通团消费的2-3倍，商务旅客将有力提升高端休闲和旅游纪念产品的需求。

根据《陕西省宝鸡市旅游发展总体规划》将以法门寺与太白山为核心构成“法太”国家旅游资源整合增长示范区，通过板块整体联动与项目互补开发，形成宝鸡特有的“法太模式”，共同构成大旅游在国内乃至世界级大品牌。

将太白山旅游区发展定位为：

以山水风光、温泉养生、休闲度假及高山避暑为核心功能的中国最佳休闲旅游基地的指导思想，太白山国际旅游度假区迎来了历史性的蜕变，明确了以太白山为核心，塑造并强化“中国中央国家公园核心旅游区”品牌，最终将太白山旅游区建成国家5A级景区，成为年入园游客突破百万人次，在全国具有较强影响力的大景区，成为世界旅游目的地的规划定位，太白山国际旅游度假区的旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

依托景区“一河两岸”的宏伟蓝图和“一轴三段”的区位布局，太白山国际旅游度假区将成为陕西旅游发展的核心标志，其超前的科学规划，系统的资源整合和主题鲜明的产业结构迎合了现代人旅游消费的观念，把简单的观光旅游引入全新的生活体验，必将引领新一轮的休闲旅游热潮。

随着景区建设的进一步深化推进，太白山国际旅游度假区也因其良好的环境优势和独特的自然资源得到省内外消费者的关注，人们对到太白山国际旅游度假区避暑、登山、探险、疗养、度假充满热情，客观上将造成了太白山国际旅游度假区度假酒店需求上升。

作为国际旅游港的发展要求，高附加值的商务接待基础设施是首要条件。

在项目初期阶段，须以自有商业树立景区综合服务的新标杆，拉高景区整体品质和内涵，保持自有商业的前瞻性，促进景区整体品质的不断抬升，确保景区服务业在国内始终处于领先位置。

在这一产业链中，高端星级度假酒店、温泉水疗会所将占主导位置。

在太白山国际度假区区域内，酒店服务项目主要集中在以青园山庄、太白度假村、银龙苑、太白宾馆等为首的几家国有机构内设的宾馆为主，运行前景令人堪忧，与国际化景区的发展目标相差甚远。

除两家三星级酒店外，其他均为小型经济型酒店，新兴酒店“凤凰温泉”虽然在环境设计和服务管理上体现出了其专业化特征，保持了最小的接待客流反差，但出现长期客房客满的现状。

就其接待规模、硬件水准、服务质量、产品种类来看，难以独此一帜，树立品牌，承载起景区发展的规划要求。

因此，景区迫切需要有大规模、有特色、专业化、高品质的度假酒店项目发挥典范作用，引领景区规范化、标准化发展，呈现其应有的品牌魅力。

在此背景下，我们准备开发建设的西汤尚境温泉度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性。

我们将充分利用眉县汤峪温泉的养生特性，突出生态养生，观光度假的主题特色，打造集会议、温泉泳池、健身、SPA、餐饮为一体的综合性温泉度假酒店，以四星级的品质标准，树立景区自有产业的品牌形象。

一方面尽可能的提供给市场高品质的旅游酒店产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

1.3可行性研究的依据和范围

1.3.1《陕西省旅游业”十二五”发展规划》

1.3.2《陕西省宝鸡市旅游发展总体规划》

1.3.3《眉县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

1.3.4《太白山国际旅游渡假区总体规划》

1.3.5中华人民共和国《建设用地规划许可证》（编号：

建字T2012016号）

1.3.6中华人民共和国《国有土地使用证》（编号：

眉国用（2001）字第100号）

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

1.4项目拟建地点

陕西省宝鸡市眉县汤峪镇

1.5项目预期目标

本项目总投资万元，建设西汤尚境温泉度假酒店一期工程西汤尚境温泉度假酒店，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房280间，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、温泉浴场设施。

1.6主要技术经济指标

名称

单位

数量或指标

备注

项目总投资

万元

18200

其中：

1、工程建设投资

万元

16700

2、铺底流动资金

万元

3、建设期利息

万元

1500

建设期

2年

建设内容

总建筑面积

平方米

35821

1、客房区

平方米

19890

2、商业区

平方米

8917

3、地下区

平方米

7014

正常年份销售收入

万元

8413.12

正常年份营业成本及费用

万元

2443.49

营业税金及附加

万元

471.13

财务费用

万元

1200

固定资产折旧费

万元

1275

营业利润

万元

3023.5

所得税费用

万元

453.53

净利润

万元

2569.97

内部收益率

%

16.5%

财务净现值

万元

1628.2

盈亏平衡点

%

45.26%

借款偿还期

年

6

含建设期

1.7施工进度计划

2013年3月8日破土动工

2013年4月28日结构达到正负零

2013年7月25日结构封顶

2015年3月7日交付使用

第二章市场调研及前景预测

2.1市场形势分析

2.1.1客观区域市场分析

西汤尚境温泉度假酒店的定位是：

太白山国际旅游度假区的一家集商务、住宿、餐饮、娱乐、康体、温泉为一体的四星级度假酒店。

酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一，项目所处的市场形势利好。

1）从太白山国际旅游度假区来看，这是陕西省近年来旅游业发展最迅速的旅游景区之一。

根据《眉县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指导方针：

大力发展以旅游业为核心的现代服务业，培育新的经济增长点，明确以太白山为核心，塑造并强化“中国中央国家公园核心旅游区”品牌，最终将太白山旅游区建设成国家5A级景区，成为年入园游客突破百万人次、在全国具有较强影响力的大景区，可以明确看出，在县区发展概念规划中，秦岭主峰太白山已成为眉县打造中国北方生态旅游度假基础的核心突破口。

在过去的20年，随着全国经济持续升温，陕西的旅游业有了长足的增长，其部分景区已跃居世界旅游知名景点之列，如兵马俑、法门寺、大唐西市等；随着丝绸之路的申遗成功，必将引来更多国内外旅游者对陕西的关注。

作为关天经济区的核心地带，宝鸡旅游资源的核心产品，太白