青龙湾文旅小镇首期启动区策划方案426doc.docx
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青龙湾文旅小镇首期启动区策划方案426doc
青龙湾文旅小镇整体策划思路及
伟大文旅研策中心
2018.4.25
一、青龙小镇整体定位3
二、青龙小镇五大板块功能相互关系4
三、青龙小镇生活方式构建7
四、青龙小镇首期功能产品规划11
五、青龙小镇首期旅游度假线路30
六、青龙小镇首期投资效益分析31
七、青龙小镇开发模式34
八、青龙小镇首期启动区建设周期35
九、运营模式36
注：
此方案为青龙小镇整体及前期启动区策划思路，待整体思路优化定稿后再根据思路方
案，进一步深化做详细产品设计
一、青龙小镇整体定位
（一）小镇整体功能定位城郊游憩型周末旅游度假地株洲首家亲子游乐主题特色小镇——青龙小镇以亲子教育与休闲度假为两大龙头的特色旅游田园综合体
定位依据：
1、随着国家二胎政策全面放开以及休闲度假理念被越来越多人接受,中国亲子游市场正
迎来高速增长期。
预计到2018年末，我国亲子用户将达到2.86个亿，市场规模达到500亿。
2、目前株洲市城郊缺乏一个规模较大、主题突出、项目丰富的亲子主题的文旅特色小镇，项目定位为亲子主题特色小镇，填补市场空白。
3、随着经济发展水平的提高，游客的消费需求已经从传统的观光旅游升级到到更高层次的休闲度假，因此在文旅小镇的打造，必须具有吃住玩购娱等多种功能于一体。
（二）青龙小镇---主题定位以农庄、高尔夫球场、青龙湖、渔村、滨江酒店五大板块构建“青龙小镇”；农庄以青少年农业、自然科普教育，休闲农业体验为主题；高尔夫球场以青少年高尔夫活动、周末主题活动、企业团建、个性聚会、有氧运动为主题；青龙湖以房车营地、野炊、露营为主。
构建青龙湾小镇休闲农业、亲子活动、野外体验、高端康养、休闲度假五大功能板块，辅助整个项目的公园、步道、教堂形成观光、慢跑、骑行线路，成为株洲市民近郊周末度假目的地。
（三）客群定位
1、核心客户：
株洲市区亲子游、城郊休闲度假目标客群；
2、重要客户：
株洲各县域、长沙、湘潭等长潭及其他亲子游、城郊休闲度假目标客群。
（四）策略定位
全时、全域、全龄体验式旅游！
转变传统旅游观光形式，丰富景区内容，提升游客互动体验，增加过夜率和客单价，是小镇盈利的关键。
、青龙小镇五大板块功能相互关系
（一）生活方式基底
1、城市上风向，滨江资源，航空大道五分钟直通天元区，完全享受城市配套资源；
2、伟大农庄、高尔夫会所、社区公交楼巴等成熟城市生活功能配套；
3、18洞国际高尔夫球场、国际学校、五星级酒店、滨江商业街、青龙小镇、奥特莱斯、康养医院、养老会所、游艇码头、直升飞机停机坪、青龙小镇等特色产业配套，完全具备再造一个全新小镇基底；
（二）规划解构青龙小镇五大板块
1、以英伦国际商业街、国际学校、兰贵坊、伟才沿线，包括三期构成整个青龙湾的生活配套服务中心（目前已建或正在筹建）；
2、以高尔夫球场中心，将会所、酒店、游艇码头打造城为城市高端商务配套中心；
3、以农庄、球场、青龙湖为基底构成“伟大青龙小镇”，形成城市周末度假中心；
4、以渔村的养老、医院为基底，导入康养产业，构成长株潭城市的康养产业中心；
5、以奥特莱斯为基底，重新调整思路，构成株洲特色消费、体验、购物中心；
三）重要节点功能重新构建
1、青龙小镇---主题导入IP
以农庄、球场、青龙湖三大板构建“青龙小镇”；农庄以青少年农业、自然科普教育，休闲农业体验为主题；高尔夫球场以青少年高尔夫活动、周末主题活动、企业团建、个性聚会、有氧运动为主题；青龙湖以房车营地、野炊、露营为主。
构建青龙湾小镇休闲农业、亲子活动、野外体验三大功能板块，这是为整个青龙湾导入大IP的关键所在。
2、奥特莱斯---体验式消费实现
普通的纯消费、购物型奥特莱斯在株洲、在青龙湾不适用，相对城市，青龙湾的奥莱必须在三方面下功夫：
一是原味的小镇建筑风情（如成都麓镇），二是夜景等情境氛围打造，三是周边田园、山林空间留白处理，其功能依附在青龙小镇导入客群的消费功能实现，进一行扩大影响，以独特风情服务城市；启动奥莱的模式可以是共享、共创式的，吸引城市最优秀的商家共同运营，各家积极贡献IP。
3、渔村---产业整合，深层挖掘养老服务、康养服务为特色，以“康养产业中心”为核心，整合达安基因的相关康养产业，服务整个城市，带动消费人群，激活整个社区的各项功能配套。
吸引株洲的炎帝生物、浏阳绿之韵、神农养生等品牌进驻。
4、高尔夫---功能提质
高尔夫的体育配套外的球场，是整个青龙湾的配套明星，随着九洞高尔夫的建设，功能将进一步加强，但要实现高尔夫的最大价值，就是把高尔夫的概念做大，做亲民路线，少年高尔夫、老年高尔夫、亲子高尔夫、健康高尔夫等，充分利用场地优势，将风筝节、风车节、恐龙等节庆、展会经济做起来。
5、滨江酒店、商业---城市地标
滨江酒店是整个青龙湾配套的至高点，是整个项目的地标性建筑，是长株潭湘江段最开始的地标，是整个IP导入及消费实现的高光点；企业老总私人会客厅、企业总部、个性酒店、高端会所沙龙等高端场所；但另一方面，酒店、商业的运营，又依托青龙小镇、高尔夫、奥莱、渔村等功能模块的IP导入，二者是相互依存的关系。
小结：
青龙小镇五大中心板块：
生活配套服务中心、城市高端商务配套中心、城市周末度假中心、康养产业中心、购物体验中心，相互关联，相互促进，形成一个完整的小镇有机体，共同打造完整的青龙文旅小镇，目前首期策划启动青龙小镇（包括伟大农庄、高尔夫球场、青龙湖）启动是重中之重。
小镇整体功能规划分区图
三、青龙小镇生活方式构建
（一）高端康养全程定制高端度假康养服务，高级豪车接送，星级餐饮住宿，贴身管家、保镖服务，上午看书写字打太极，下午健身垂钓打高尔夫，量身定制国学、礼仪、养生、情绪管理、企业管理、手工制作、心理咨询等课程，享受高端定制人生。
（二）梦幻亲子
通过伟大农庄农耕教育、高尔夫高端定制体育、文化、创意教育以及亲龙湖野趣自然教育三大课堂，打造株洲近郊旅游的最大的立体式自然亲子教育游乐基地。
（三）浪漫情侣依托高尔夫打造婚庆系列主题产业链，通过浪漫婚恋场景打造主题式公园，情定青龙湾系列活动策划、婚纱主题摄影、户外婚礼举办、婚礼宴席承办、蜜月酒店度假等，打造高尔夫情侣婚恋专业承载地。
（四）乐满地
株洲之南、上风上水，青龙湾——株洲人的乐满地，这里满足市民游客所有的吃住玩乐购的幻想，自然的、野味的、玩乐的、高端的、新奇的、有趣的、浪漫的、温情的，游客需要的，此处即乐地。
1、吃——提倡绿色饮食、有机饮食、看得见摸得着自烹饪饮食
伟大农庄：
主打现杀现煮、现摘现吃体验，以绿色有机食品及生态喂养家禽为主要食材，举办开耕节、禽畜宰杀仪式、果蔬采摘活动、摸鱼抓虾萌宠喂养活动、萌宠相亲活动、自然科学课堂等，设立农夫种植园、植物标本间、昆虫标本间、手工作坊体验室（磨豆腐、做米粉等）、绿色厨房和亲子自助厨房（烧烤、麻辣烫、火锅）等，让小镇居民及游客享受到生动的“吃”体验。
高尔夫：
主打婚庆喜宴、高端自助餐饮、商务餐饮等体验，以新奇健康食材、多样化手艺、主题式套餐为主要特色，举办新品试吃会、主题餐饮节、商务宴会、婚恋派对、野外轰趴、闺蜜轰趴等活动，设立主题定制、私人定制、特色定制餐饮，为小镇居民及游客提供主题式浪漫情调的“吃”体验。
青龙湖：
主打野外觅食、自助野炊体验，以野生动植物、自备饮食为主要食材，举办野外生存挑战、野菜采摘、野炊野营、森林课堂、户外拓展、林间探险等活动，设立野营基地、野炊基地、野外生存体验基地、森林课堂基地、户外拓展基地、垂钓基地、水上乐园等，让
小镇居民及游客吃得到野味，体验到野趣。
2、住——满足对住的新奇、舒适、独特的体验
伟大农庄：
主打田园淳朴基调，回归质朴，建造茅草夯土房、童话小木屋等。
童话小木屋从外部形象到内部装潢都以色彩鲜明、主题鲜明为原则，为小孩子造一间梦想中的屋子，里面摆满各种童话相关的物件儿（玩偶娃娃、变形金刚等），有得吃有得玩有得睡，里面所有人（包括服务员）都可以是卡通人物装扮，满足大人和小孩子共同对童话的想象，为居民和游客提供休憩及暂住的理想空间；茅草夯土房主要是沿用古法以泥土造房，冬暖夏凉，里面摆满各种充满70后80后90后回忆的物件儿（二八自行车、缝纫机、黑白电视、收音机等），包括小时候的玩具（滚铁环、玻璃弹珠等），内部装修以舒适质朴为主，跟进配套妈嫂式服务，制造有风土人情的场景式体验，让游客感受梦幻和年代感的“住”体验。
高尔夫：
主打婚恋浪漫、高端商务基调，建造全株洲首座全玻璃式音乐浪漫满屋（里面能看到外面，外面看不到里面），抬头可见满天星空，室内可播放浪漫情调音乐，下雨天还可听雨打橱窗，自然之歌。
可按客户要求订制不同的婚恋主题，提供浪漫烟花、绚丽灯光、唯美烛光等多种求婚、婚庆、结婚纪念仪式，提供完备的服务。
青龙湖：
充分利用水景元素，建筑风格独秀的湖边亭台楼榭，搭配野趣主题，开展房车露营、帐篷露营、林间树屋等特色性住宿体验。
滨江五星级酒店：
作为整个青龙湾至高的高端配套服务，立于株洲南大门的第一个五星级国际一流标准酒店，承接高端商务会展住宿服务，将成为株洲乃至湘江边上最顶级的标志性建筑。
3、玩——玩出新体验、玩出王道
伟大农庄——主打农耕自然亲子教育开设萌宠乐园，将平常少见的家禽动物圈养起来，如小兔子、小黑猪、鸵鸟、火鸡、野鸭、鹅、羊驼、猴子等，做株洲近郊最有趣最全面的亲子动物游览管。
开展亲子采摘基地，设定开心农场，将线上植物大战僵尸的游戏搬到线下，设立游戏互动环节，调动游客游玩的积极性和乐趣。
做亲子垂钓基地，在目前拥有的池塘的基础上，在塘基上种上高大的树木，夏日荫凉，可以垂钓，可以开展摸鱼节，可以在树与树之间搭上吊床，小憩。
高尔夫——主打高端玩乐活动
A、浪漫草地音乐节
开展草地音乐节，邀请株洲市、湖南省乃至全国都有影响力的乐队、明星开展草地音乐节活动，有互动有体验，或激情彭拜、或高昂振奋、或舒缓轻柔，每一个音符、每一曲律动都能带动游客全新的震撼和同感。
B、烧烤啤酒节夏夜里，凉风习习，蛙鸣虫吟，萤火点点，带上帐篷，带上心爱的他（她），一家子，来青龙湾，甩开膀子吃烧烤喝啤酒，住帐篷，数星星。
C、闺蜜轰趴节寻一处秘境乐土，有山有水有闺蜜，备上精心的甜品饮料，美丽的插花，抛开俗世烦恼，聊聊女人间的秘密和梦想，可以温婉，也可以豪放，来个电音PARTY，烧烤、野餐、啤
酒、红酒，这个闺蜜轰趴可以嗨爆尽兴。
D、亲子风筝节春暖花开的季节，天空清明，和风万里，山头空旷，一家人小手牵大手，放飞风筝，任凭五颜六色的风筝装扮湛蓝的天空；这是静态的风筝节，此外还可以开展动态风筝节，开展风筝比赛，参考《追风筝的人》里面的风筝比赛，当风筝放到一定高度，放手后，任凭风筝随风飘走，放风筝的人要去追回风筝，谁用时最短，谁就获胜。
这个活动可以作为一年一度的常态活动坚持下去。
E、荷兰风车节绿绒毯似的茵茵草地，起伏绵延，穿梭在色彩斑斓的风车长廊里，听风在耳边唱歌，充气城堡带来无限的欢乐与跳跃，热气球载着你冉冉腾空升起，在高空中俯瞰青龙湾大好美景，迪士尼卡通、麦咭、小黄人等等小朋友喜欢的热门的卡通形象⋯⋯这里符合游客对风车童话的所有幻想。
F、恐龙展览节恐龙对于青少年而言，一直是一个有着超级吸引力和诱惑力的形象，不管是有关恐龙的书籍、电影、模型、玩具等等一切，都是一个超级吸引IP，且正好与青龙湾的小青龙形象
吻合，在青龙湾定期举办大型恐龙拟真展览，整合有关恐龙的一系列营销活动：
如书籍漫画、恐龙沙画、恐龙玩具、草地恐龙电影等，打造一场青龙湾恐龙盛宴，将青龙湾借助恐龙展宣扬出去，提升知名度和美誉度。
青龙湖——主打野趣水上游玩活动青龙湖碧波荡漾，通过水上滚球、水上伐舟、水上BBQ、充气水滑梯、瀑布秋千、水上
飘移、水晶宫透明球，开展青龙湖水上游乐设施项目，打造水上亲子游玩的新场地，同时配和周边的山林，可以开展野外探险、野炊露营、森林课堂等项目，通过水陆两栖活动，打造
全新的游玩方式。
4、乐——寓教于乐，欢乐青龙湾伟大农庄——株洲农耕文化深厚，是炎帝神农文化的发源地，相传炎帝改进农具，教人农耕，尝遍百草，发明医药，是中华原始农业和医药学的创始人，号称神农氏，因此株洲的农耕文化深重。
设立耕读馆、开展自然课堂，识五谷杂粮，学习和传承国学传统耕读文化。
设立手工创意作坊，比如豆腐坊、泥工坊、木工坊等，让小朋友既锻炼了动手能力又学习了知识，寓教于乐。
高尔夫——开展青少年高尔夫学习活动、禅茶文化学习。
通过与学校、株洲在线等媒体合作，组织学生家庭来高尔夫体验高端夏令营及冬令营学习活动，在玩中学，学有所乐。
青龙湖——开展森林野趣自然课堂学习活动，如：
动植物观察学习、野外求生知识、户外技能、山林徒步、方位识别、弓箭制作、百变绳结、搭建罗马炮台、趣味寻宝游戏、森林影院等丰富的活动，提升青少年自主探究、善于交流、思想开阔、博爱包容、全面发展、敢于冒险、自我反省的精神。
5、购——购有机绿色食品伟大农庄，作为休闲农业基地，主要有观光农业、种植有机农业，在以农业种植的基础上，开展株洲市内有机农产品、土特产品送货上门、特色定制、场地销售、土特产品专卖店等渠道，满足市民游客对有机健康食品的需求。
高尔夫球场，提供高尔夫定制特色菜系售卖，包括场地销售和外卖，与美团联手打造高尔夫美餐定制活动，将高尔夫特色菜即时送至市民手中。
6、养——养老养生，享健康人生
青龙渔村，以伟大老乐中心为依托，以“康养产业中心”为核心，整合达安基因的相关康养产业，服务整个城市老年人、亲子家庭消费，吸引株洲的炎帝生物、浏阳绿之韵、神农养生等品牌进驻，打造青株洲龙湾健康养生之所。
（五）休闲度假
株洲社区里唯一配套奥特莱斯商业街，唯一配套五星级滨江酒店的，大手笔打造高端休
闲配套，满足市民游客休闲度假的配套需
四、青龙小镇首期功能产品规划
青龙小镇首期功能布局图
一）伟大农庄
亲子农耕自然教育基地
1、伟大农庄：
识五谷杂粮、亲子采摘、垂钓基地、自然科普
2、主题田园景观：
动漫主题田园景观（蔬菜等）
3、生态农家乐：
生态餐饮、棋牌、KTV、生态蔬果展示厅
4、农耕文化博物馆：
农耕文化展示（农具、农作物科普知识等）
5、垂钓基地：
钓虾、钓鱼，休闲小憩
6、萌宠公园：
自然科普、萌宠互动
7、农耕课堂：
自然科普、观光采摘园、探险自然
8、野趣营地：
体验农耕、动手创作
9、手作油坊——农耕文化中的食育体验
11、酒作坊（葡萄酒、米酒）：
食育体验
12、烧烤区——田间地头的自助烧烤，有机绿色原材料产自农庄
13、泥工坊——动手体验泥巴带来的创意和乐趣
14、小溪景观——亲水游憩，抓小鱼、摸螃蟹、戏水
15、开心果园：
水果主题乐园（自然科普、自然认知）
16、
童话小木屋
17、茅草夯土房
二）高尔夫球场——高端团队、婚恋定制活动中心
类别
项目名称（原名称）
主题
已建配套项目
游泳健身
青少年游泳俱乐部
高尔夫体验
青少年高尔夫俱乐部、儿童高尔夫体验
拓展基地
企业团建、少儿拓展基地
生态餐厅
宴会、中西餐
棋牌娱乐
棋牌娱乐
商务会议
多功能会议室
健身运动
动感单车、跑步机、健身器材等
宾馆住宿
房间自带高尔夫体验的高端住宿
新增项目
情定青龙湾
户外婚礼基地、婚宴定制、婚纱摄影基地
个性聚会
婚礼前的私人单身趴、闺蜜轰趴、生日趴
等
周末主题活动
风筝节、恐龙节、穿越青龙湾、有氧运动、
风车节、音乐节、烧烤节等
禅茶香书吧
高品位书吧（含茶文化、香文化、咖啡吧）
亲子主题乐园
风车长廊
1、游泳健身
2、高尔夫体验
定期举办青少年高尔夫体验课，知识礼仪+球场参观+练习场击球+果岭推球+草
坪游乐+健康儿童餐，让高尔夫文化普及化大众化，为株洲市民青少年提供周末有意义的去处。
3、拓展基地
4、棋牌娱乐
5、生态餐厅
6、商务会议
7、健身运动
8、宾馆住宿
9、情定青龙湾
1）浪漫满屋：
在高尔夫视野风景都很好的位置修建创意性玻璃穹顶小屋，调性逼
格、温馨浪漫，干净整洁，私密性良好。
3）户外婚礼定制
4）婚礼宴席
10、个性聚会
11、周末主题活动
12、禅茶香书吧
13、亲子主题乐园
（三）青龙湖公园——森林野趣自然课堂
类别
项目名称（原名称）
主题
已建配套项目
无
无
水上乐园
水上拓展基地
新增项目
户外拓展基地
室外探险、拓展
荷塘月色
荷花主题、自然观光
房车营地
主题亲子类房车营地
露营基地
亲子乐趣体验
自助野炊基地
原生态自助野炊体验
1、荷塘月色：
荷花主题、自然认知
2、拓展基地：
室外拓展基地
3、水上乐园：
水上拓展基地
4、房车营地：
主题亲子类房车营地
5、露营基地：
亲子乐趣体验
四）青龙渔村——康养休闲中心（首期项目）
31、耕食书院
32、耕食家园
五）旅游集散中心
1、主要定位：
风景区集散中心，一站式旅游服务平台。
集解说、引导、服务、集散、购物于一体，
结合各类功能性、服务性设施，保证小镇正常运转，为游客提供各种服务，还可以整合散
客资源、规范散客旅游市场，以及满足游客个性化旅游需求、促进自驾游消费市场的发展。
2、功能与内容：
青龙广场——入口标志性“小青龙”文化景观引导；
游客接待中心——游客集散、服务；
换乘中心——进入景区的换乘点；
生态停车场——用绿化分割空间，私家车，团体车分开停放。
3、地点选址
建议游客集散中心设置在青龙湾营销中心右侧门面，与青龙湾营销中心形成互动，为房屋销售带来人气。
（六）游道设计慢行道：
以园林景观汀步、林地木栈道、田园栈道、滨江滨水栈道等形成的慢行步道。
骑行道：
依靠配套基础设施的建设，打造游憩道路郊野绿道、山地绿道。
山行道：
以林间木栈道、林间石板道形成的山行慢步系统。
（七）景观小品设计
农庄标识指示：
高尔夫景观小品
青龙湖景观小品：
八）基础设施建设
服务基础设施——垃圾桶
服务基础设施——标识系统
服务基础设施
公共厕所
服务基础设施——医疗救生设备
五、青龙小镇首期旅游度假线路
（一）小镇半日游线路高尔夫体验——生态农庄采摘——童话主题商业街购物——高尔夫生态餐厅（或耕食记）中餐。
（二）小镇一日游线路
上午：
高尔夫体验——游泳健身——高尔夫生态餐厅（或耕食记）中餐；
下午：
青龙湖水上乐园——森林野趣——生态农庄采摘、体验——高尔夫生态餐厅（或耕食记，或农家乐晚餐）；
晚上：
房车营地或者帐篷露营，或棋牌娱乐、健身；
第二天：
在高尔夫生态餐厅就餐后返程。
（三）小镇两日游线路
第一天：
高尔夫体验——游泳健身——户外拓展体验————渔村康养休闲；
第二天：
农庄采摘——垂钓——青龙湾绿道骑行——房车营地或者帐篷露营，或棋
牌娱乐、健身——生态农庄土特产品店购物；
六、青龙小镇投资效益分析
一）建设成本投入概算
分项名称投入（万元）
序号
类别
新增规模
（亩）
叀发公司投资
1
已建项目
农庄（有机农作物种植、葡萄庄园等
\
20
2
主题田园景观
22
22
3
生态农家乐
50
500
4
农耕文化博物馆
1
30
5
垂钓基地
10
30
6
童话小木屋
5
300
伟大农庄——亲子农耕自
7
茅草夯土房
6
200
然教育基地
8
萌宠公园
1
36
9
新增项目
农耕课堂
15
8
10
野趣营地
13
13
11
油坊
.5
16
12
小溪景观
1
3
13
酒作坊（葡萄酒、米酒）
.5
23
14
泥工坊
.5
16
15
豆腐坊
.5
15
16
烧烤区
2
10
17
开心果园
50
36
小计
178
1278
18
游泳健身
\
\
19
高尔夫体验
\
\
20
少儿拓展基地
\
60
21
已建项
生态餐厅
\
\
22
目
棋牌娱乐
\
\
23
商务会议
\
\
24
健身运动
\
\
高尔夫球场——高端团队、
25
宾馆住宿
\
\
婚恋定制活动中心
26
情定青龙湾（婚庆）
\
16
27
个性聚会
\
5
28
新增项目
周末主题活动
\
2
29
禅茶香书吧
\
30
30
房车营地
5
50
31
露营基地
3
15
32
烧烤基地
3
20
11
198
33
水上乐园
8
40
34
户外拓展基地
6
36
青龙湖公园——森林野趣自
然课堂
35
新增项
荷塘月色
7
23
36
目
房车营地
3
30
37
露营基地
2
10
38
自助野炊基地
2
16
小计
28
155
配套基础设施建设
\
60
基础设施项目
青龙广场
\
30
游客服务中心
3
80
小计
3
170
合计
177
1801
二）项目运营收益测算
依据以上人均消费测算和客流量测算，可预测出旅游经营收入如下：
客流量（人次/年）
人均消费（元）
年旅游经营收入（万元）
月旅游经营收入（万元）
日经营收入（万元）
50000
200
1000.00
83.33
2.74
注：
日旅游经营收入按照全年适合游览天数365天计算。
运营收入（万元）
年份
2019
2020
2021
2022
2023
合计
运营收入
1000.00
1150.00
1322.50
1520.88
1749.01
6742.38
升级会员 