注会会计第三章物权法.docx

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注会会计第三章物权法

第二编　民法相关制度——第三章　物权法律制度

　　本章思路

　　本章考情

　　■历年规律：

本章属于较为重要的章节，近几年的平均分值近10分，需要做好应对综合题的准备。

其中学习中的重点为物权变动、物权公示、担保物权和善意取得制度。

　　■学习建议：

本章文字晦涩难懂，理解难度较大，需要把法条放置于生活中去体会和理解。

　　【考点】物权法的概述

　　一、物的特征

不属于物

属于物

有体性

权利、行为、智力成果（包括电脑程序）等

权利在特殊情况下成为物权客体，如权利质权

可支配性

（不为人力所支配）太阳、月亮、星星等；

（不为人所需）汽车尾气等

能够为人力控制的电、光波等

非人格性

人，包括人身体内的血液

与人体分离的毛发、假牙、义肢、捐献器官、尸体

　　【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于《物权法》规定的物的有（　）。

　　A.房屋　　　　　　　B.汽车尾气

　　C.剪下来的头发　　　D.计算机程序

『正确答案』AC

『答案解析』汽车尾气不具有物的可支配性。

所以不属于《物权法》规定的物。

计算机程序属于智力成果，不满足有体性，不是《物权法》规定的物。

　　二、物的种类

　　1.流通物、限制流通物与禁止流通物。

　　2.动产与不动产：

不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。

　　3.可替代物与不可替代物：

视是否唯一、是否可替代。

　　4.消耗物与非消耗物：

视是否一次性。

消耗物包括粮食、金钱等。

　　【补充】以让与为目的的消费物（金钱）移转占有即移转所有权。

　　5.可分物与不可分物：

视分割是否会影响其价值。

　　6.主物与从物

判断标准

示例

独立存在

房子和门不是主从物

从属关系

甲的上衣和甲的裤子不是主从物

　　【补充】主从物的常见例子：

电视机与遥控器、旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、机器的维修工具等。

　　7.原物与孳息物

（1）判断标准：

产出+分离

标准

示例

产出

■母猪下的猪仔、银行存款的利息是孳息。

■电灯发出的灯光不是孳息。

分离★

■苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是孳息。

■苹果树上的掉下的苹果、母牛生出来的小牛是孳息。

（2）分类：

例子

归属

天然孳息

因自然规律而产生

母牛生出来的小牛

由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。

当事人另有约定的，按照约定。

——约定→用益物权人→所有权人

法定孳息

依据法律关系所产生

租金、利息

约定→习惯

　　【例题·多选题】（2009年）根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（　）。

　　A.母牛腹中的小牛

　　B.苹果树上长着的苹果

　　C.母鸡生的鸡蛋

　　D.每月出租房屋获得的租金

『正确答案』CD

『答案解析』原物、孳息属于两个物，尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息，尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。

　　三、物权的概念与种类

　　1.物权的概念：

　　2.物权的种类：

（1）自物权和他物权：

★

（2）动产物权与不动产物权

动产物权

动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权

不动产物权

不动产所有权、用益物权、不动产抵押权

　　（3）独立物权与从物权

主物权

所有权、除地役权外的用益物权

从物权

担保物权、地役权

　　四、物权法的基本原则

　　1.物权法定原则：

　　【VS债权】债权效力及于自己，可自由约定。

（1）种类法定：

如增加居住权、优先购买权为物权种类因违反种类法定而无效。

（2）内容法定：

如设立质权可以不转移占有因违反内容法定而无效。

　　【示例】叔侄约定：

侄子若将祖宅出售，叔父有权优先购买，侄子在未满足叔父优先购买的情况下擅将祖宅售于他人，叔父有权宣告买卖无效。

请问约定是否有效？

　　【分析】我国并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因为违反物权种类法定原则而无效，即便侄子违反约定将祖宅售与他人，叔父亦不得主张房屋买卖无效并要求买受人返还房屋。

但这一物权法上无效的约定在合同法上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担合同法上的违约责任。

　　2.物权客体特定原则（一物一权原则）

　　【VS债权】债权的客体是给付行为，不直接存在于物，故并不特定。

可能一项债权合同会涉及数物，可能合同签订时物尚未确定、甚至尚不存在。

（1）一个物上只能存在一个所有权；

（2）一物之上可以存在多个所有权人，如共有；

　　（3）★一物之上可以成立数个互不冲突的物权。

　　所有权+所有权×

　　所有权+他物权√

　　抵押权+抵押权√

　　质押权+质押权×

　　抵押权+质押权√

　　3.物权公示原则

　　【VS债权】债权效力不及于第三人，故无须公示。

（1）公示的要求：

一般情况下，不动产看登记，动产看交付。

（2）公示的效力：

　　①物权移转效力：

根据公示对于物权移转效力的影响程度不同，物权移转有公示生效主义与公示对抗主义。

　　②物权推定效力：

为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人。

　　③公信效力：

法定公示方式为权利变动与享有的法律表征，第三人有理由对其表示信赖，因而公示能够产生公信力。

　　【示例】甲、乙共有一个房子，本该登记为甲乙共有，却登记成甲一人，若甲将房子转让给不知情的丙并办理了登记。

由于登记的为甲，所以这个转让就应当被承认，因此房子所有权属于丙。

事后乙发现后，不能向丙要求返还，只能向甲追偿。

　　【总结】债权VS物权

物权

债权

支配权

请求权

排他性

兼容性

客体为物，特定

客体为行为，不特定

绝对权（对世权）

相对权（对人权）

法定

约定

需要公示

无须公示

　　【例题·多选题】（2015年）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（　）。

（考生回忆版）

　　A.物权相对原则

　　B.物权法定原则

　　C.物权公示原则

　　D.物权客体特定原则

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考核物权法的基本原则。

物权法的基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。

　　【考点】物权变动和物权行为

　　一、物权变动的形态

　　物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。

　　1.取得：

原始取得

第一次产生或者不以原所有人意志为根据直接取得

先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、征收等

继受取得

依赖于他人意思表示而取得

买卖、赠与、互易、继承

　　2.消灭：

绝对消灭

物权本身不复存在

如书被烧毁

相对消灭

物权转让

如书被卖掉

　　【例题·单选题】下列属于所有权的继受取得的是（　）。

　　A.甲继承其兄房屋一间

　　B.乙的3万元存款得利息1000元

　　C.丙建造完成了房屋

　　D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台

『正确答案』A

『答案解析』本题考核物权取得方式。

物权取得分为原始取得和继受取得。

A选项中甲继承取得房屋，是继受取得，当选，B、C、D都是原始取得。

　　二、物权变动的原因

（一）基于法律行为的物权变动

　　1.债权变动与物权变动：

　　问：

若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办？

　　答：

乙有权要求甲去办理过户，甲坚决不去，乙可以依据生效的合同，让甲承担违约责任。

　　【总结】两者关系★

债权行为

产生债权债务关系

■合同一般自合同成立时生效。

■物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。

物权行为

产生物权的变化

■物权变动靠不动产登记和动产交付这种公示方式。

■合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任。

　　2.物权行为与债权行为：

债权行为

物权行为

本质

给付行为（不需要处分权）

处分行为（需要处分权）

对财产的影响

不会直接减少，但消极财产（义务）增加

直接减少

无权处分

买卖合同有效

物权效力待定

一物多卖★

同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效

物权只能被转让一次：

买受人若不能按约定取得所有权，可请求追究出卖人违约责任

　　【示例】背景资料：

甲与乙丙均签订了房屋买卖的合同，其中乙已经拿到钥匙入住了，甲却与丙办理了产权登记。

（1）甲与乙丙签的合同生效吗？

（2）房屋产权归谁？

　　（3）乙的权利如何保障？

『正确答案』

（1）合同生效。

如果没有其他使合同无效的情形，合同均有效。

（2）归丙，因为丙办理了产权登记，不动产的所有权转移登记生效。

（3）乙请求追究甲违约责任。

　　3.公示的效力：

　　★

（1）公示生效主义：

合同生效+登记/交付=物权生效

登记生效

不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权

交付生效

动产所有权、动产质权

登记或交付生效

权利质权（特例：

票据、债券等有价证券，有凭证交付生效，无凭证登记生效；其余均为登记生效）

（2）公示（登记）对抗主义：

合同生效=物权生效，登记起到对抗第三人的作用。

一般★

动产抵押权（包括浮动抵押）、土地承包经营权、地役权

自合同生效时设立。

未经登记不得对抗善意第三人。

——合同时生效，登记时对抗

特殊

特殊动产所有权

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。

——交付时生效，登记时对抗

　　【例题·单选题】甲将自有的房屋出售给乙，双方在2013年12月1日时签订了房屋买卖合同，2013年12月10日，乙将首付款交付给甲，2013年12月15日，甲将房屋腾空后交付给乙，2013年12月20日甲与乙办理了产权过户手续。

针对以上案例并结合《物权法》的规定，下列的说法正确的是（　）。

　　A.甲和乙的买卖合同在2013年12月20日时生效

　　B.该房屋的所有权自2013年12月15日甲交付给乙时转移

　　C.如果甲和乙未办理物权变更登记的，那么甲和乙之间签订的合同无效

　　D.买卖合同在2013年12月1日时生效，房屋所有权自2013年12月20日起转移

『正确答案』D

『答案解析』根据规定，与当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

我国不动产物权转让采用的是登记生效主义，没有办理所有权变动的登记，所有权就不能转移。

本题中，甲乙双方签订合同的时间是2013年12月1日，合同自签订之日起生效，但是所有权自办理过户手续的当天发生转移。

（二）非基于法律行为的物权变动★

政府征收

自政府的征收决定生效时发生效力

法院、仲裁的法律文书

自法律文书生效时发生效力

事实行为（如合法建造、拆除房屋等）

自事实行为成就时发生效力

继承或者受遗赠

自继承或者受遗赠开始时发生效力

　　【注意】非基于法律行为的物权变动，不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。

　　【例题·多选题】2014年10月10日，荣泽房地产开发公司在依法取得的国有土地上，建造完成8栋28层楼房；2014年11月11日，荣泽公司对该8栋楼房进行了初始登记。

2014年12月12日，张某与荣泽公司签订了房屋买卖合同，购得8号楼2单元16层1601室；2014年12月25日，荣泽公司为张某办理了8号楼2单元1601室的房产证。

根据物权法律制度的规定，下列表述不正确的有（　）。

　　A.荣泽公司自2014年10月10日取得8栋楼的所有权

　　B.荣泽公司自2014年11月11日取得8栋楼的所有权

　　C.张某自2014年12月12日取得8号楼2单元1601室的所有权

　　D.张某自2014年12月25日取得8号楼2单元1601室的所有权

『正确答案』BC

『答案解析』建造8栋楼的行为属于事实行为，自事实行为成就时发生效力，所以2014年10月10日取得8栋楼的所有权，A正确，B错误；12月12日只是合同生效，物权并没有生效，所有权没有生效，12月25日才获得所有权，所以C错误，D正确。

　　【例题·多选题】（2009年）根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（　）。

　　A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司

　　B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权

　　C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司

　　D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下

『正确答案』AD

『答案解析』本题考核物权变动。

（1）选项A：

登记是建设用地使用权的生效条件；

（2）选项B：

地役权自地役权合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人；（3）选项C：

对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件，但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人；（4）选项D：

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。

　　【考点】物权变动的公示方式

　　一、动产物权变动的公示方式

　　1.规则（已讲授，请学员熟读法条）：

交付生效

总规定

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。

质押

以动产设定质押的，质权自交付时设立。

★

登记对抗

特殊动产所有权

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

抵押★

（1）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；

（2）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2.交付的种类：

（1）简易交付：

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。

——买方先借（租）后买

（2）指示交付：

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

——通知到达第三人时生效

　　（3）占有改定：

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

——卖方先卖后借（自第二个合同生效时视为交付）

　　【总结】三种观念交付★

方式

当事人

核心识别标志

物权转移时间

简易交付

两方

买方先借（租）后买

买卖合同生效时

指示交付

三方

购买前为第三人占有

通知到达第三人时

占有改定

两方

卖方先卖后借（租）

借用（租赁）合同生效时

　　【例题·单选题】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。

庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。

8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。

摄像机所有权转移的时间是（　）。

　　A.8月7日

　　B.8月8日

　　C.8月9日

　　D.8月15日

『正确答案』C

『答案解析』本题考核简易交付。

权利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力。

本题中8月9日买卖合同生效，所以摄像机的所有权与8月9日转移。

　　二、不动产物权变动的公示方式

　　1.规则（已讲授，请学员熟读法条）：

登记生效

总规定

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

抵押★

以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。

建设用地使用权

（1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。

（2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

登记对抗

土地承包经营权

土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权

地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2.《不动产登记暂行条例》：

（1）机制：

国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构。

（2）需要登记的不动产物权包括：

①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　【注意】上述不动产物权均在登记之列，只不过登记效力各有不同（新增）。

　　3.土地登记与房屋登记：

土地登记

房屋登记

总登记（对辖区内全部土地全面登记）

×

初始登记

初始登记

变更登记

转移登记（权利主体变更）

变更登记（权利内容变更）

注销登记

注销登记

　　4.登记不一致：

　　不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　5.更正登记与异议登记：

更正登记

原因

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误

处理

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正

异议登记

原因

不动产登记簿记载的权利人不同意更正

处理

（1）申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

（2）不能阻止物权变动，但受让人不可善意取得。

责任

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿

　　6.预告登记★

作用

为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。

——阻止物权变动

期限

债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

情形

①预购商品房（期房）；②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让、抵押。

【示例】1月1日甲和乙签订合同，决定于乙结婚时，甲将房子转让给乙，为了防止甲在这个期间将房子卖给其他人，可以到房屋登记机关办理预告登记。

若预告登记有效期间内，甲将房子再次卖给丙，只要乙未同意，丙不能得到所有权。

　　【例题·单选题】（2015年）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。

　　A.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人

　　B.提起更正登记之前，须先提起异议登记

　　C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效

　　D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任

『正确答案』A

『答案解析』本题考核不动产登记。

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；选项A正确。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；因此是先更正登记，得不到实现的才异议登记；选项B错误。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效；选项C错误。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿；选项D错误。

　　【例题·多选题】（2009年）甲向乙出售房屋并订立买卖合同。

双方约定：

乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。

房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。

下列表述中，正确的有（　）。

　　A.乙已取得房屋所有权

　　B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效

　　C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力

　　D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效

『正确答案』CD

『答案解析』本题考核预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，选项A错误；预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，选项B错误，选项C说法正确；预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，因此选项D正确。

　　【考点】所有权的概念和种类

　　一、所有权的概念

　　所有权指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

　　【注意】处分权是所有权的核心标志。

　　二、所有权的法定分类

　　1.国家所有权

专属于国家所有

矿藏、水流、海域；城市的土地；无线电频谱资源；国防资产

非专属于国家所有

森林、山岭、草原、荒地、滩涂；野生动植物资源；文物；基础设施；农村和城郊的土地等

　　2.集体所有权

　　3.私人所有权：

私人包括自然人、法人和其他社会组织。

　　三、共有

　　1.定义：

指物由数个主体共享。

两个以上主体共同享有用益物权、担保物权的，参照共有处理，属于准共有。

　　【注意】共有不是一种独立的所有权类型。

　　2.种类：

包括按份共有和共同共有。

　　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

——约定→家庭关系等→按份共有

　　3.按份、共同共有的特点：

（1）按份共有：

（2）共同共有：

　　【按份共有VS共同共有】

按份共有

共同共有

重大修缮或处分共有物★

约定→份额2/3以上

约定→全体同意

收益及占有

按份额占有

共同占有

费用

约定→份额负担

约定→共同负担

分割情形

约定→随时

约定→基础丧失或有重大理由

债务对外连带

√

√

债务对内追偿

√

×

　　4.共有物的分割：

实物分割

如一堆苹果分三份

变价分割

如一头牛卖了3000元，每人分1000元

折价分割

如一头牛整个归甲，甲给乙、丙各1000元

　　【例题·多选题】（2015年）甲、乙、丙、丁、戊、庚六人对一台挖掘机按份共有。

甲的份额是2/3，其余五人的份额各为1/15。

根据物权法律制度的规定，没有特别约定时，下