房地产可行性研究概述.docx
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房地产可行性研究概述
房地产可行性研究概述
第一节房地产开发的基本概念
一、概述
据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
具体地说，是指房地产开发企业按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
我国的房地产开发发展时间并不长，其萌芽形式为70年代城市建设的“统建”。
在十一届三中全会后，改革开放给房地产开发带来了发展机遇。
而土地使用制度的改革，促使房地产开发事业迅速发展起来，并成为城市建设的主导方式，无论是在新区建设中还是在旧区改造中都起到了重要的作用。
从1979年试行全价销售住房开始，对以国家统包、福利制、低租金、实物分配为特征的城镇住房制度改革，至今已走过了二十余年的历史。
房地产市场经历了复苏阶段（1978年—1985年）、缓慢发展阶段（1986年—1991年）、超常发展阶段（1992年—1994年）、调整回落阶段（1995年—1997年）和稳步发展阶段（1997年—至今），有力促进了房地产开发的发展。
（一）房地产开发的特征
1．综合性
综合性是指房地产开发活动的全面系统性。
首先，房地产开发要坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，既要对土地或房屋建筑进行有目的的建设，又要依据有关法规、条例，对开发区域内的一些必要的公建配套设施进行统一规划、布局，同步建设；其次，综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的多重复杂性。
房地产开发过程中环节很多，涉及到的部门与关系也很多。
不仅涉及到规划、设计、施工、环保、水煤电供应、交通、教育、卫生、消防和园林等部门，而且开发过程中的征地、动拆迁和销售工作与城市居民的生活密切联系，涉及面广；此外，房地产开发的综合性还体现在它与国家、地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。
2．长期性
长期性是指房地产开发的周期较长。
一般来说，普通的开发项目需要两年到三年时间，规模稍大的综合性项目需要四至五年，而一些成片开发的大型项目需要的时间更长。
这是由房地产开发产品的特殊性所决定的。
房地产开发是人、财、物等开发资源规模性投入，产品（房地产，是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益）输出的过程。
这个过程要经过许多环节，如土地的取得、开发准备、规划设计、施工、配套建设和市场推广与营销等各个环节，这些环节有的是独立的，有的是相互交叉的、制约的，而每个环节的完成少则几个月，多则要一年以上。
因此，整个过程往往需要较长的时间。
3．地域性
房地产开发具有很强的地域性。
房地产是固定的和不可移动的，带有极强的地域性特征，受到时空条件和社会环境的影响。
从微观来看，区位或地段是房地产的主要影响因素，由此可以决定房地产其它如交通、环境、配套设施等因素，因此项目选址是房地产开发的重要决策内容。
从宏观上看，所在地区的社会环境、经济发展、消费水平等对房地产开发项目具有决定性的作用。
每一个地区的投资政策、房地产市场政策、房地产市场需求状况及消费者支付能力等是不一样的，带有较强的地域性特征。
4、风险性
房地产开发的综合性、长期性和地域性特征决定了它的高风险性。
房地产开发资金投入量大，房地产市场的日益规范，预销售条件的提高，使得在较长的开发期里，许多可变因素都可能起着关键的作用，给开发项目带来一定的市场风险；房地产开发产品从实体上讲，是供人们使用的建筑物，刚性强，如果项目建成，未能按计划销售或出租，甚至成为空置楼盘，就会使开发商蒙受重大的经济损失；同时，房地产市场的竞争性也增加了房地产开发的风险；此外，房地产开发受宏观经济形势和有关经济政策的影响也较大。
（二）房地产开发的形式
房地产开发可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。
土地开发是指开发企业通过一定的方式获得土地使用权后，将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路通，场地平整）的熟地，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将其使用权转让给其它企业进行房屋建设的一种开发方式。
房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得土地使用权后，按照城市规划要求，建造各类建筑，如住宅、办公楼、商业用房、工业用房等，并出售或出租的一种开发经营方式。
综合开发是指将土地开发、房屋和市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。
从土地的开发、房屋以及小区市政、公建配套设施的建造，直到房屋的租售和管理的实施，均有房地产开发企业自行完成。
是我国房地产市场中常用的一种开发方式，具有明显的中国特色。
二、房地产开发的主要阶段
开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并委托其它专业公司进行物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以划分为五个阶段，即项目策划与决策分析、土地取得、前期工作、建设阶段和租售阶段。
当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
（一）项目策划与决策分析阶段
房地产项目首先必须进行系统的项目策划，以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。
房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。
房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。
地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素；具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则（最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分的论证，能够带来最高收益的利用），选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。
此外还可考虑将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。
房地产项目开发时机的开发分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，在倒推出应获取开发场地和开发建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。
大型房地产项目可考虑分期分批开发（滚动开发）。
房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。
房地产产品方式经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。
决策分析主要包括市场分析、预测和项目的经济评价两部分工作。
前者主要分析市场的供求关系和价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析，这项工作是可行性研究工作的主要内容，也是本书的主要内容。
（二）土地的取得
根据项目分析和决策分析的结果，通过一定的方式，获取土地使用权。
在这个阶段，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
1．房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
2．城市规划设计条件；
3．基础设施和公共设施的建设要求；
4．基础设施建成后的产权界定；
5．项目拆迁补偿、安置要求。
如果需要动拆迁，需制订动拆迁方案。
在办理有关手续后，根据有关法律、法规和文件，进行拆迁、安置和补偿工作。
从而取得土地，进行开发。
（三）前期工作阶段
前期工作阶段是指经过必要的项目策划和决策分析，并作出相关决策后，到正式施工之前的一段时间。
当具体的开发地点与项目初步确定之后，在取得土地使用权前后和开发项目建设前还有许多工作要做，前期工作的内容包括主要以下几个方面：
1．资金筹措方案的编制和落实；
2．根据资金实力、市场情况确定开发模式或开发方案；
3．设计招标和规划设计方案的确定；
4．城市规划及市政配套部门征询意见或批准；
5．施工图设计及工程概预算；
6．承包商、监理公司招标和确定；
7．办理各种开工手续；
8．主要设备材料的选择和订购；
9．施工现场的水、电、路通和场地平整；
10．在项目策划的基础上制订详细的营销策划方案；
11．签订各种与项目有关的承发包合同或协议。
（四）建设阶段
建设阶段是将开发过程中所涉及到的人力、材料、设备、资金等开发资源聚集在一个空间和时点上，将计划付诸实施的活动，这一阶段包括工程建设、市政和公建配套设施建设和竣工交付等。
具体地说，建设阶段的主要工作内容有以下几个方面：
1．土建和安装工程；
2．装饰工程；
3．室外水、电、煤、供暖、有线电视等区内的市政配套工程；
4．公建配套及区内配套设施工程；
5．室外绿化工程；
6．室外景观工程；
7．道路及围墙工程；
8．其它零星工程；
9．竣工验收。
为了确保工程项目按计划、保质保量地完成，应按照项目管理的基本原理，通过项目组织的努力，运用系统理论和方法对开发项目及其资源进行计划、组织、协调、控制，实现预定的投资、质量、进度等目标。
（五）租售阶段
租售阶段是通过房屋的租售使开发项目的使用价值和价值得到实现，收回投资、实现开发利润的过程。
虽然国家和各省市对房地产的租售条件和时间有种种规定、限制，但事实上，从项目一开始，租售工作可能就已经开始。
这些工作包括各种媒体广告宣传、制作售楼资料、建设售楼处等等。
三、房地产开发过程的主要参与者
房地产开发是一项系统工程。
在这个系统中，主要以下参与者。
（一）开发商
房地产开发商是项目的出资者、组织者、管理者和协调者，参与开发的全过程。
房地产开发企业的经营目的很明确，即通过实施开发获取最大利润。
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
1.有100万元以上的注册资本；
2.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员作出高于前款的规定。
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（二）勘测设计及工程承包商
勘测设计单位主要负责项目的地质勘测、规划设计和施工图设计，涉及的专业有城市规划、建筑、结构、给排水、强电、弱电、暖通、园林绿化和环境艺术等。
勘测设计是房地产开发的重要参与者，是开发项目能否按计划进入建设阶段的主要保证者，是项目能否实现目标利润的主要成本控制者，是确保项目质量目标的执行者和监督者。
工程承包商是开发过程中基础设施、房屋建设等建筑产品的直接生产者，房地产开发的重要参与者。
开发商在依据国家有关规定选择承包商时，不仅要综合考察其业绩、资金实力和施工技术水平，还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价，权衡各方面的因素确定工程承包商。
工程承包商是项目质量的直接责任人，在某种程度上决定着项目的成败，直接影响到项目投资、进度和质量等控制目标的实现。
（三）设备材料供应商
在房地产开发过程中，需要投入大量的人、财、物，这个物就可以理解是设备、材料。
房地产开发需要大量的建筑材料和设备，如电梯、水泵、电器、钢筋、水泥、砌体、木料、模板、窗等等，这些设备材料的供应者就是我们所说的设备材料供应商，是房地产开发链中的一个重要链节。
决定着项目的开发成本，构成房地产项目的实体质量。
设备材料能否符合设计要求，及时供应到位，对房地产开发是相当关键的。
（四）政府部门
在房地产开发过程中，政府部门既行使管理和监督职能，又具有服务职能。
开发商为了项目的顺利进行，从投资意向开始，就必须和土地管理、计委、规划设计、建设管理、市政管理和房地产管理等政府职能部门打交道，以获取投资计划、土地使用权、规划许可证、开工许可证、市政配套设施使用许可证、销售许可证和产权证书等。
在计划经济向市场经济转型时期，政府部门对房地产开发及开发商的行为的作用尤为重要。
政府部门的支持和配合是开发项目成功的必不可少的条件，决定着开发项目的开发进度、配套质量和开发成本。
（五）金融机构
金融机构一般以资金（主要）提供者身份参与房地产开发。
提供方式一般有两种，一种是通过适当方式（抵押、质押）直接贷款给开发企业，另一种是通过商业贷款的方式直接贷款给购房者。
随着房地产市场的进一步健康发展，规范化、市场化程度的提高，第一种贷款总金额的比例在逐步降低，而第二种贷款总金额的比例在逐步升高，两种贷款的总额在稳步提高。
金融机构在房地产开发中的作用也越来越明显。
（六）专业顾问
专业顾问是为房地产开发提供专业咨询服务的个人或企业，是房地产开发可行性研究的承担者。
专业顾问的工作主要包括项目咨询、决策分析、工程监理和决算审计等内容。
根据国家有关规定，除了工程监理（施工监理和设计监理）为强制性执行外，是否委托项目咨询、决策分析和决算审计由开发商根据需要自行决定。
随着房地产开发分工的进一步细分化，为保证企业的竞争优势，越来越多的开发商将项目策划和决策分析等工作委托给专业性的咨询顾问公司，进行市场调查、市场预测、项目策划和可行性研究等工作。
在房地产开发项目的功能定位、产品定位、选择开发模式和制订开发策略等方面，专业顾问所发挥的作用越来越大。
“优秀的专业顾问是房地产开发成功的一半”的开发理念，就说明了专业顾问在房地产开发中的重要性。
（七）中介企业
房地产中介企业包括房地产中介代理、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等中介服务企业。
在房地产开发中，房地产中介的参与程度已逐步提高，有些房地产项目的租售工作已完全由专业性的营销代理公司来完成；房地产抵押已成为消费者购房筹集资金的必要手段；物业管理企业是房地产开发中必须的参与者，对开发项目的顾客满意度和后续服务起着重要的作用。
第二节可行性研究的概念
一、可行性研究的含义及现状
（一）可行性研究的含义
可行性研究这种方法最早出现于美国。
20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的必要程序，保证了工程的顺利进行，取得了较好的经济效益。
第二次世界大战以后，这种方法发展迅速，可行性研究不仅应用在工程建设方面，而且还在生产领域中运用和推广。
通过几十年的不断充实和完善，扩大到很多领域，范围十分广泛。
目前已形成一整套系统、科学的研究方法。
虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学，已被各国所公认。
各国对这门科学的名称并不一致。
西方国家叫可行性研究，俄罗斯和东欧叫技术经济论证，日本叫投资前研究，印度、巴基斯坦、科威特等国家也有各自的名称，有的叫投资研究，有的叫费效分析，但基本要求都类似。
可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。
它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，技术上的先进性和适用性，实施上的可能性和风险性，经济上的合理性和盈利性。
简单地说，就是研究、评价一个项目从技术和经济两方面看是否可行，从而为投资决策者提供决策参考依据。
可行性通常指“可能的，行得通的，可以实现或可以成功的”的意思，与可能性是同义语。
这里的“可行性”，是可行而不是最优，但可行性研究应做到尽量地最优，在可行的基础上去保持最优。
房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。
具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。
它是决定一个开发项目是否应该投资，以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法，由此考察项目经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性。
它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。
（二）房地产开发可行性研究的现状分析
房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。
九十年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。
同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面，使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。
究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但开发商以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可以说，不重视房地产开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的关键之一。
目前我国可行性研究的指导性文件是国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，特别是《房地产开发项目经济评价方法》的颁布执行，弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。
房地产开发可行性研究的现状是令人担忧的，出现了“可行的报告不可行”、“不可行的报告可能又可行了”“随意编写房地产可行性研究报告”等等现象，难免让人对“房地产开发可行性研究”产生怀疑，房地产开发可行性研究报告已成为“可批性报告”，其原因如下：
1．理论指导上存在缺陷，缺乏针对性
国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。
同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。
由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：
（1）对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性；
（2）没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；
（3）可行性研究报告侧重于定量分析，忽视定性分析。
2．项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式
据对房地产开发企业决策者行为的调查、分析，影响房地产可行性研究质量的项目投资决策者行为方式主要有以下几种：
（1）以获得政府立项批文和投资计划为目的。
这种方式在国有企业或决策体系不健全的开发企业中较多；
（2）出于节约资金考虑，由企业内部或委托社会个人进行。
这类决策者自认为了解房地产开发投资的特殊规律，可能具有一定的开发经验；
（3）聘请社会专业咨询机构完成。
但决策者在利用社会专业咨询机构方面仍存在着许多误区，具体表现在：
决策者初涉房地产开发领域，或者本身素质低、能力差，一切听从社会专业咨询机构的意见；
部分决策者认为社会专业咨询机构既然是专门来为决策者调查研究、预测评估和出谋划策的，就应该提出十全十美、万无一失的方案；
选择咨询机构时渗透着个人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨询机构；
决策者过分自信，他并不是真正要咨询机构进行分析，而是在做出某一问题的解决方案后，交给咨询机构进行事实论证。
3．编制人总体素质水平低，人员知识结构单一
目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态，有些报告撰写得漏洞百出，选取、应用的数据无来源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等。
究其原因，有以下几点：
（1）可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但有些可行性研究报告的编制者可能就是一、二个人，不能适应房地产开发的多专业要求；
（2）编制人员专业素质低。
相当一部分编制人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用；
（3）编制人员职业道德低。
不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。
他们往往揣摩委托人的意图，根据其意初步形成评估结果，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的报告样本进行修改，一、两天就可以完成一份可行性研究报告，这种报告的质量可想而知；
（4）由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。
二、房地产开发可行性研究的依据
房地产开发可行性研究需要进行经济评价和科学论证。
而评价和论证的结论或结果都是以与开发项目有关的大量资料为基础，通过对这些资料进行综合分析、比较和处理而得到的。
因此，进行可行性研究时，广泛搜集各种有关基础资料是工作顺利开展的前提条件。
这些资料包括：
1．国家和地区经济建设的方针、政策和法规；
2．委托单位关于拟开发项目的基本资料和初步设想；
3．所在城市的总体规划、详细规划、交通等市政配套设施规划；
4．可靠的自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
5．有关的技术标准、规范、参考指标等；
6．国家颁布的有关项目评价的通用参数；
7．拟开发项目的土地利用条件、规划设计条件以及初步设计计划书。
三、可行性研究的原则和特点
（一）可行性研究的基本原则
可行性研究应按照以下基本原则进行：
1．科学性原则
即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。
具体地说，有以下几点：
（1）要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠；
（2）要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析、计算得出的；
（3）可行性研究报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意思的表达。
2．客观性原则
也就是坚持从实际出发、实事求是的原则。
房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证，而得出可行或不可行的结论。
（1）要求编制人正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发；
（2）要实事求是地运用客观的资料作出符
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