第十五章 用益物权.docx
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第十五章用益物权
第十五章用益物权
重点问题：
用益物权的概念与特征
建设用地使用权的内容
土地承包经营权的内容
地役权的内容
居住权的内容
本章学习有关的法律文件：
《中华人民共和国物权法》
《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》
《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国农村土地承包法》
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》
农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》
一、用益物权概述
（一）用益物权的概念
用益物权是对他人所有的物在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
（二）用益物权的特征（与财产所有权、担保物权相比）
1．用益物权是以对标的物占有、使用、收益为主要内容的他物权。
2．用益物权是他物权、限制物权、有期限物权
3．用益物权是不动产物权。
4．用益物权主要以民法为依据，但也有以特别法为依据的。
二、土地承包经营权
《中华人民共和国物权法》第十一章（124-134条）
（一）概念
土地承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而依法享有占有、使用、收益集体所有或国家所有由集体使用的耕地、森林、草原、山岭、滩涂、水面的权利。
（二）特征
1．土地承包经营权是以集体所有或国家所有的耕地、森林、草原、山岭、滩涂、水面为客体的权利。
2．土地承包经营权是以占有、使用、收益为内容的权利。
3．土地承包经营权是以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目为目的的权利。
4．土地承包经营权是有期限的权利。
土地管理法第14、15条规定：
农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
土地承包经营期限为三十年。
在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
土地承包法、物权法（126条）规定：
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
上述承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
（三）土地承包经营权的取得
1．基于法律行为取得。
创设取得和移转取得。
（1）创设取得
家庭承包
土地承包经营合同。
书面形式，合同生效即取得土地承包经营权。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
（物权法第127条）。
通过招标、拍卖、公开协商等方式取得。
土地承包经营合同。
书面形式，合同生效即取得土地承包经营权。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
以上述方式承包的土地仅限于荒山、荒沟、荒丘、荒滩。
承包人并不限于集体经济组织内部的成员，而是扩大到其以外的自然人、法人或其他组织。
以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。
两种方式的区别：
主体不同。
功能不同。
的功能在于实现“耕者有其田”。
的功能在于提高荒地的利用价值。
方法不同。
方式应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
且本集体经济组织成员未在同等条件下行驶优先承包权。
（2）移转取得
转包、转让、互换。
土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让等方式流转，当事人双方应当签订书面合同。
采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案（《农村土地承包法》37条）。
土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（《物权法第129条》）
2．基于非法律行为取得。
继承。
林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，在承包期内，其继承人可以继续承包。
（四）土地承包经营权的流转
土地承包经营权的流转是指土地承包经营权依法在承包方与其他当事人之间转移。
1．通过土地承包经营合同取得土地承包经营权的流转
流转方式：
根据物权法第128条和农村土地承包法32条规定，流转方式包括转包、出租、互换、转让等。
转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。
转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。
转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
接包方按转包时约定的条件对转包方负责。
承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
（《农村土地承包法》40条）
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人（非同一集体经济组织的其他农户）从事农业生产经营。
出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
（《农村土地承包法》39条）
2．通过招标、拍卖、公开协商等方式取得取得土地承包经营权的流转
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的，适用《中华人民共和国农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定。
其土地承包经营权可以转让、出租、入股、抵押、或其他方式流转。
其流转的特殊性体现在入股、抵押上。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
（五）土地承包经营权的消灭
物权法对土地承包经营权的消灭原因并为详细列举，在130条和132条规定了农地毁损和被征收两种。
结合农村土地承包法等法律规定，土地承包经营权消灭的原因主要有：
1．承包地的收回
2．土地承包经营权人自愿交回土地。
3．土地承包经营权的期限届满
4．承包地被征收。
5．承包地灭失或使用价值丧失。
6．承包方死亡无继承人或继承人放弃继承。
（六）土地承包经营权的内容
1．承包人的权利义务
（1）权利
对承包地占有、使用、收益的权利
对土地承包经营权依法流转的权利；
有权自主组织生产经营和处置产品；
承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿等。
优先承包权。
通过土地承包经营合同取得土地承包经营权的流转。
在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权（《农村土地承包法》33条）。
以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权（《农村土地承包法》47条）。
（2）义务
维持土地的农业用途，不得用于非农建设；
依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
交承包受益；
接受监督等。
2．发包人的权利义务
（1）权利
发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；
监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；
制止承包方损害承包地和农业资源的行为；
收取承包受益等权利。
（2）义务
交付承包地；
维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；
尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；
执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设等。
三、建设用地使用权
参考资料：
1．《论中国土地制度的完善》，彭明真，常健，civillaw网
主要法条：
《中华人民共和国物权法》第十二章（135-151条）
（一）概念
自然人、法人或其他组织依法享有的在国有或集体所有的土地表面、地上或地下建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。
（二）特征
1．权利客体是国家或集体所有的土地，范围涉及地表、地上、地下，但对其设立权利不得违背法律的强制性规定，也不得损害第三人的利益。
2．权利设定目的的特定性，即在他人的土地上建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。
3．权利取得具有有偿性和期限性。
与传统民法地上权的关系。
在传统民法上，地上权是因建筑物或其他工作物而使用他人土地的权利。
其特点是：
地上权是存在于他人所有土地上的物权；以保有建筑物、其他工作物为目的。
如、地铁、轻轨、地下车库等；以使用为内容。
传统法上的地上权与我国物权法规定的建设用地使用权和宅基地使用权相当，制度功能相同。
不同的是，在我国，建设用地使用权只能在国家或集体所有的土地上设立。
地上权是在自然人、法人等私主体所有的土地上设立。
（三）建设用地使用权的取得
1．划拨
（1）概念：
建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（2）划拨的特点：
公益目的性；无偿性；转让受限制；无期限性；行政性。
（3）划拨的范围：
土地管理法第五十四条规定：
下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
2．出让
（1）概念：
国家作为土地所有人将土地使用权一定期限内出让给土地使用者。
，土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
（2）出让的特点：
交易行；有偿性；期限性。
（3）出让方式：
协议、招标、拍卖。
商业、旅游和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。
（物权法138条）
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
（4）建设用地使用权的生效：
登记生效。
设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
建设用地使用权自登记时设立。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
（物权法第139条）
（四）建设用地使用权的流转
物权法第143条规定：
建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
可见，建设用地使用权的流转方式主要有：
1．建设用地使用权的移转
（1）概念：
国有土地使用权人将国有土地使用权以合同的方式再次转移的行为。
（2）方式：
转让、交换、赠与。
建设用地使用权转让、互换、赠与押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。
使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
（物权法第144条）
建设用地使用权转让、互换、或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（物权法第145条）
建设用地使用权转让、互换、或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
（物权法第146条）
（3）特别法的规定
建设用地使用权转让、互换、或者赠与的，法律另有规定的，要遵守。
如城市房地产管理法第三十七条规定：
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得的土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十八条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2．建设用地使用权的出资
建设用地使用权的出资需依照公司法的规定，向接受出资的法人转移建设用地使用权。
3．建设用地使用权的抵押
（1）概念：
为担保债权的实现，抵押人将建设用地使用权抵押给抵押权人，当债务人不能履行债务时，抵押权人就建设用地使用权的价值优先受偿的行为。
（2）形式：
订立书面合同。
（3）建设用地使用权抵押的，起地上的建筑物、其他附着物也随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上的新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对新增房屋所得，抵押权人无权受偿。
4．建设用地使用权的出租
（1）概念：
建设用地使用权人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，承租人支付租金的行为。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》确认土地使用权可以出租。
（2）客体：
建设用地使用权而非土地。
对其限制：
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
（条例第28条）
（3）形式：
土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。
（五）建设用地使用权的消灭
1．建设用地使用权期限届满未续期（仅对出让方式取得的非住宅建设用地使用权）
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定：
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家收回。
2．建设用地使用权的收回
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
可见，建设用地使用权可以因收回而消灭。
3．因土地的灭失而消灭。
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。
登记机构应当收回建设用地使用权证书。
（物权法第150条）
至于在建设用地使用权消灭时，地上物的归属，物权法未规定。
从理论上探讨，有如下解决方案：
土地所有权人的买回请求权；建设用地使用权人的取回权；土地所有权人的延期请求权；建设用地使用权人的补偿请求权。
（六）建设用地使用权内容
1．权利
（1）占有、使用土地的权利，使用的范围受该土地使用权设定的目的的限制。
（2）处分的权利
转让、抵押、出租、出资或作价入股。
以划拨方式取得的土地使用权的转让、抵押、出租另有规定。
土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；对地上建筑物、其他附属物有合法的产权证明；签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或以处分收益抵交土地使用权出让金。
其他情况下，划拨的土地使用权不得转让、抵押、出租。
（3）其他权利。
2．义务
（1）支付使用费；
（2）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途土地、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。
（3）返还土地的义务。
四、宅基地使用权
（一）宅基地使用权概念
农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。
其主体只能是农村集体经济组织的成员。
城乡居民不得购置宅基地。
其是在依法批划给个人的建设住宅的土地上建设以保有个人住宅、庭院而对土地占有、使用、收益的权利。
（二）宅基地使用权产生
1．必须经农村集体经济组织分配取得，乡镇人民政府审核，经县土管部门统一，经县级人民政府批准。
2．符合乡镇土地利用总体规划，尽量使用原有宅基地和村内空闲地。
3．面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
一般每户不超过0.2亩。
4．一户只能有一处宅基地。
宅基地使用权转让、放弃后，不得再取得宅基地。
（三）宅基地使用权内容
1．权利
为保有住宅而长期使用宅基地；
在宅基地空闲处修建其它建筑物等的权利；
转让房屋所有权时转让宅基地使用权，宅基地使用权不得单独转让；
收益宅基地空闲处种植物的权利。
2．义务
按批准的用途使用；
服从国家、集体统一规划的要求，如因乡村公共设施和公益事业的需要，经县级人民政府批准，本集体有权收回宅基地。
但由此遭受的损失有权要求补偿；
不得妨碍邻人的合法权益。
（四）宅基地使用权的消灭
宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。
对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
已经登记的宅基地使用权消灭的，应当及时办理注销登记。
五、地役权
案例：
甲公司在1994年3月以1000元从他人手里购买了一块位于某市临近海边的100亩土地，已在改梯地上建一豪华酒店。
该地旁边有一商店，占地10亩。
甲公司在购买该土地后，就与乙商店签定书面合同，约定：
乙商店在20年内不得拆除该商店并兴建高层建筑，以阻碍甲公司的顾客在其酒店上眺望大海。
为此，甲公司每年向乙商店支付10万元作为补偿。
双方在合同生效后一年，乙商店因经营不善，将其房屋全部转让给丙公司。
由于乙商店并未告知丙公司其与甲公司签订该协议的情况，并公司遂将购得房屋全部拆除，并欲兴建一栋五层楼的旅馆。
该旅馆与甲公司的酒店仅相距200米。
甲公司得知这一情况后，与丙公司协商未果。
甲公司向法院起诉，要求丙公司停止兴建旅馆，确认乙商店与丙公司的商店转让合同无效，并要求以商店赔偿损失。
问：
1、甲公司与乙商店的合同产生了何种民事权利？
2、乙商店与丙公司的商店转让合同是否有效？
丙公司是否应该停止兴建旅馆？
3、对甲公司的利益该如何保护？
（一）概念与特征
地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。
1．地役权是使用他人土地的权利。
需役地与供役地。
2．地役权是为自己土地便利的权利。
例如，为了通行的方便，在他人的土地上开辟一条近道，直达自己的土地，就可采取设定地役权的方式。
另外，为了己方土地取水、排水、通风、采光、铺设管线等需要，也可采此方式。
3．地役权具有从属性与不可分性。
地役权的从属性：
当需役地让与他人时，即使未约定是否移转地役权，该地役权也当然随土地的转移而转移。
需役地上被设定土地使用权、土地承包经营权等时，这些权利人也有权行使地役权，除非有特别的约定。
需役所有人不得自己保留需役地，而将地役权单独让与他人。
不得将需役地让与他人，而自己保留地役权；不得将需役地和地役权分别让与给不同的人。
案例：
甲为在A地上采光方便，与乙在B地上设定地役权，约定乙不得在B地上修建二层以上建筑，并办理了登记。
后甲将A地转让给丙，乙在B地上修建三层小楼，丙遂请求乙去除一层，乙无权拒绝。
因地役权与需役地共存亡，需役地既已转移至丙，为需役地所设定的地役权也当然转移至丙。
甲为在A地上通行车辆方便，与乙在B地上设定通行地役权，并予登记。
后甲在A地为丙设定地上权，丙驾车进出A地，从B地通行，乙不应阻拦。
因丙的地上权以使用需役地为目的，而需役地被设定了一项对于供役地的地役权，故需役地的地上权人乃当然得行使地役权。
地役权的不可分性：
指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。
即使供役地或需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。
案例：
甲为A地取水方便，与乙在B地设定了一项取水地役权，后甲将A地一分为二，分别卖给了丙、丁，并办妥了登记；乙因欠债不还，他所有的B地被分割并分别拍卖给戊、己，并办妥登记。
丙、丁到B地取水，遭到戊、己的阻拦。
这是不对的。
需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁得在B地上行使取水地役权；原供役地的新的权利人戊、己，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。
地役权与相邻权的区别：
（1）相邻权是法定的。
是法律为了维护社会生活的正常秩序而对一方不动产所有权或使用权实施的必要的限制而产生。
地役权是约定的。
（2）相邻权不是一项独立的权利，是己方权利内容的有限扩展，其产生只须符合法定的条件，不需要登记。
地役权不登记，不得产生或不得对抗善意第三人。
（3）相邻权是对相邻方提出提供便利的最低要求，是对他人权利的最低限制。
地役权则超过了此限度，未必是为了满足己方行使权利的最低要求，而是为了使己方能够获得更大的利益，故并不意味着不提供这种便利，己方权利就无法行使。
（4）相邻权一般是禁止侵害的权利（消极地禁止）；地役权是利用他人土地的权利（积极地利用）。
（5）在自己的地界上行事，影响他人的利益，是相邻权的问题；在他人的地界上行事，实现自己的利益，是地役权的问题。
（6）相邻权的取得是无偿的，地役权的取得大多是有偿的。
例如：
甲所有的土地被乙所有的土地包围，长期以来，甲自乙地通行的道路是一条弯曲的小路。
现甲新购一辆大卡车，欲从乙地新开一条宽阔直道，问：
能否不经乙的同意而径自为之？
甲在乙所有之地从历史形成的小道上通行，符合民法关于相邻关系的规定，是他的法定权利；但是，超过该限度，则需要另行设定通行地役权，否则甲不能擅自改变、拓宽历史形成的通道。
（二）内容
1．地役权人的权利
（1）土地使用。
（2）为附属行为。
如通行地役权，可以开辟道路。
取水地役权，为了取水，可以在供役地上开挖取水渠。
2．地役权人的义务
（1）对供役地的使用应该选择损害最小的地点和方
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