时代水岸康城可行性研究报告.docx

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时代水岸康城可行性研究报告

时代.水岸康城

可行性研究报告

第一章企业基本情况介绍

一、四川长坤置业有限公司概况

四川长坤置业有限公司，成立于2005年1月，是一家以房地产开发和城市运营为主营业务的集团型公司，旗下拥有成都西源投资有限公司、四川申安物业管理有限公司和双流县房地产开发有限责任公司等多家以房地产开发、配套和服务的子公司和控股公司。

2008年1月6日成功推出了地处成都市CBD核心区域的“萧邦”项目，该项目为成都市中心高档小户型住宅项目，建筑面积24056㎡，该项目已经于2008年12月25日顺利封项，目前已基本全部实现销售。

四川长坤置业有限公司主要的开发项目是通过其全资子公司，成都西源投资有限公司和双流县东升房地产开发公司进行的；成都西源投资有限公司自2005年底成立以来，主要进行了时代花城一期5万平方米、时代花城二期13万平米、三期蝶院6.0483万平米和时代花城·豪廷项目7万多平方米的开发建设。

双流县东升房地产开发有限公司进行了时代锦城项目13万多平方米的开发建设。

时代花城一期项目：

2006年8月-2007年10月，公司成功开发了“时代花城”一期项目。

该项目占地面积为35亩，总建筑面积49876.11平方米，其中地上建筑面积48108.59，可销售面积48968.05平方米（其中商业4438.91平方米，住宅43379.14平方米，地下车库1150平方米），容积率2.07，绿地率34.2％，建筑密度29.8%。

一期项目由五栋6F+1多层住宅，两栋11F+1小高层住宅，及一独立二层商业用房构成，临街住宅底层带商业网点；总户数：

住宅348户、商铺78户，其中100—160㎡占82%，80—100㎡占18%；机动车位252个。

目前该项目已全部销售完毕，实现销售收入1.60亿元。

公司在西区和郫县已初步建立起自己的品牌知名度和美誉度，“时代花城”一期项目获得2006年度金芙蓉杯“成都年度最具投资价值楼盘”荣誉称号。

时代花城二期项目：

在时代花城一期项目获得巨大成功的基础上，公司于2007年9月开始“时代花城二期”项目的开发建设。

“二期”项目占地62.07亩，二期地块位置、形状非常具有优势，以小高层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积41381.13平方米，总建筑面积131769.1平方米，其中：

住宅建筑面积100154.3平方米，配套商业建筑面积15021.8平方米，地下建筑面积15902平方米。

项目建筑密度27.1%，绿地率30.8％，容积率2.88，总户数913户，车位共745个。

项目建筑主体由15幢商住楼、住宅楼以及会所构成，其中：

6层有9幢、11层2幢、14层1幢、18层1幢以及26层2幢；商业主要以商场和会所为主。

目前该项目A、B组团已销售95%。

时代花城蝶院项目：

占地面积27.59亩，其中净用地面积约27.59亩，总建筑面积60483㎡，其中：

住宅建筑面积45727㎡，商业建筑面积5487㎡，地下建筑面积8972㎡。

项目建筑密度30%，绿地率30％，容积率2.80，住宅总户数550户，车位共340个。

项目建筑主体由7幢住宅楼构成，其中：

6层有5幢、18层2幢；商业主要以商铺和会所为主，项目于基本售磬，。

时代花城豪廷项目：

“时代花城豪廷”项目占地22.045亩，其中净用地面积约22.045亩。

C组团地块位置、形状非常具有优势，将以多层和高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积14696.74㎡，总建筑面积66215.91㎡，其中：

住宅建筑面积53864.91㎡，商业建筑面积1409.89㎡，地下建筑面积9700㎡。

项目建筑密度30%，绿地率30％，容积率3.79，住宅总户数565户，车位共385个。

项目建筑主体由4幢住宅楼构成，其中：

14层有1幢、18层3幢；商业主要以商铺和会所为主。

时代锦城项目：

“时代.锦城”项目占地42.23亩，建设净用地面积28819.78㎡，总建筑面积133979㎡，其中：

住宅建筑面积112489㎡，商业建筑面积1910㎡，地下建筑面积15940㎡。

容积率3.98，住宅总户数1341户，车位共1011个。

项目建筑主体由7幢15层住宅楼构成。

目前已经完成3、4、7号楼的建设，销售情况良好。

二、成都西源投资有限公司简介

成都西源投资有限公司隶属于四川长坤置业有限公司，成立于2005年12月，是经成都市工商局批准成立的房地产开发企业，注册资本5000万元人民币；公司股东为四川长坤置业有限公司（持股100%），法定代表人：

敖宏敏；注册地址：

成都市郫县安民巷36号。

西源公司是成都市房地产开发二级资质，主要从事房地产开发经营、基础设施、公益设施投资、投资管理、资产经营管理及资本运作、投资咨询服务等业务。

公司技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营的专业人才。

公司具备从事施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及写字楼的开发建设任务。

三、公司法人简介

董事长：

敖宏敏，1972年出生，西南交大工商管理硕士。

2001年-2003年，任置信房产任董事长助理，参与了“逸都花园”、“丽都花园”、“芙蓉古城”项目的开发建设，这些项目取得了巨大成功，获得了很好的社会效益和经济效益。

2003年-2005年，任四川天和房地产公司任董事、总经理，独立主持开发了“天逸花园”—5万多平方米的住宅项目；独立主持开发了“天和盛世”—5万多平方米的商业楼盘项目，两个项目都取得很好的业绩。

2006年至今主持开发的西源公司“时代花城一期”“时代花城二期”“时代花城·蝶院”“时代花城·豪廷”等项目，总建筑面积32万平方米，在西区和郫县已经初步建立起自己的品牌知名度和美誉度。

2009年开发双流县东升房产“时代锦城”项目建筑面积13万平方米住宅项目，目前该项目销售情况良好。

第二章项目总论

一、项目概况

（一）项目名称

“时代·水岸康城”

（二）项目区位

“时代·水岸康城”项目位于成都市郫县红光镇的中心区域，占地56.04亩，项目交通交通纵横的枢纽中，依托老成灌公路，成青高铁，成灌高速，绕城高速等，能较快的融入成都市区，交通十分便利。

从项目出发，沿老成灌路，驱车约20分钟，可进入市区，乘坐高速铁路仅8分钟可进入市区。

“时代·水岸康城”项目占地56.04亩，地块位置具有优势，将以高层住宅为主，本项目规划建设净用地面积37356.53㎡，总建筑面积177057㎡，其中：

住宅建筑面积130398.3㎡,商业建筑面积3810.37㎡，地下建筑面积40046.9㎡

（三）项目规划经济指标情况

项目

计量单位

数值

净用地面积

㎡

37356.53

规划总建筑面积

㎡

177057.19

其中

地上建筑面积

㎡

134572.17

其中

住宅建筑面积

㎡

130398.3

商业

㎡

3810.37

物管及配套

㎡

363.5

架空层

㎡

2438.12

地下建筑面积

㎡

40046.9

居住户数

户

1514

建筑密度

%

20%

容积率

3.6

绿地率

%

30%

二、项目宗地现状

项目地块位于郫县红光镇三关村村，占地56.04亩。

项目周边土地均已售出，道路规划完善，周边已有五所高等院校，六所幼儿园，四所中学，四所医院，三个农贸市场，多所超市等。

生活配套完善，能够满足未来业主的生活需求。

目前途经红光的公交车有：

221路区间,320路,360路,704路；成青高铁现已通车，在红光镇口设有换乘站。

三、项目产品特征

1、大景观落地窗，良好的通风设计；

2、整个建筑群在建筑风格统一和谐；

3、简洁的外部形态与开放式空间相结合；

四、时代·水岸康城项目计划开发进度

开发进度

2010年7-12月

2011年1-6月

2011年7-12月

2012年1-6月

2012年7-12月

2013年1-6月

2013年7-12月

项目一期

基础施工，主体施工

主体封顶

内外装

竣工，交房

项目二期

基础施工，主体施工

主体封顶

内外装

内外装

竣工

交房

五、项目基本财务数据

“时代·水岸康城”项目净建设用地面积56.04亩。

项目预计总建面积177057.19平米，产品形态为14栋25-27层高层电梯，住宅户数1514户；项目开发周期计划为34个月。

地块项目总投资52681.49万元，可实现销售收入71049.82万元，经营税金及附加3320.83万元，税前利润13283.3万元，所得税3320.83万元，税后利润9962.48万元，销售利润率18.70%，总投资回报率24.66%。

第三章项目区位分析

一、项目区域

（一）成都

成都位于川西平原腹地，土地总面积1.24万平方公里，辖9区4市6县，2001年末总人口近1200万人,是一座具有2300多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地。

成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部都具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势，并先后获得“中国最佳旅游城市”、“国家森林城市”、“国家园林城市”、“中国人居环境奖”等称号，今年更被中央批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。

（二）郫县

　　郫县位于成都市区西郊，距市中心10公里，全县幅员面积437平方公里,辖14个镇，总人口48万人。

郫县紧邻中心城区，拥有‘近城而不进城’的级差地租优势。

按照成都市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县城区面积将扩展到50平方公里，城市人口将达到50万人。

郫县自然环境优越，是成都的后花园。

境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。

境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。

郫县交通方便快捷。

高铁成青线、国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成‘三横六纵一圈’的城市交通网络体系和‘一刻钟经济圈’。

规划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达郫县。

郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。

境内拥有以电子信息产业、生物医药产业为重点的国家级开发区；成都高新区（西区）和成都出口加工区（西区），作为高新西区配套产业基地的省级开发区；成都现代工业港，以机械制造、食品饮料、印务包装为产业发展重点，具有良好的产业配套环境。

先后引进发展了摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业，及银河磁体、正大集团等一批国内外知名优势企业。

科教资源富集。

郫县境内聚集了西华大学、西南交大等15所大学和二级学院；高新西区和驻县大学聚集了白领、高知近4万名，高收入消费群体庞大。

县内社会治安秩序良好，是全省社会治安综合治理模范县。

红光镇

近几年来，红光镇以“试验区”建设为契机，主动承接高新西区辐射，全面融入成都现代工业港建设，推进新型工业、城市经营、都市农业和城乡社会事业发展，积极打造成都西部新中心城市组团片区。

二、区域交通

（一）317国道（老成灌路）

317国道，现在正在对该道路成都至郫县段进行改造，改造后设计行车时速80公里。

道路控制宽度为60米，将大大提高该道路的通行能力，成为成都到郫县的高速通道。

（二）西区大道

西区大道起于天河路，道路通行能力良好，在317国道进行改造期间承担起成都至郫县的主要交通负荷。

（三）公交线路

区域内公交系统布局完善，有221路区间,320路,360路,704路多条公交线