内蒙古2016年房地产估价师《经营与管理》：市场定位的含义考试题.docx

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内蒙古2016年房地产估价师《经营与管理》：

市场定位的含义考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）

A．7.1%

B．12.0%

C．13.1%

D．19.1%

2、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．（2008年试题）

A：

基础租金是租户能接受的最低租金

B：

基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

C：

写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金

D：

写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

E：

借款合同

3、投资利润率的计算基数不包括。

A：

土地取得成本

B：

开发成本

C：

管理费用

D：

销售费用

E：

工业用地的监测点评估价格

4、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。

A．12592.78

B．22192.78

C．12903.23

D．16000

5、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位

6、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。

A：

外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务

B：

外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务

C：

外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计

D：

外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。

A：

上升

B：

下降

C：

不变

D：

升降难定

E：

工业用地的监测点评估价格

8、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。

A：

0．5％～1％

B：

0．5％～1．5％

C：

0．5％～2％

D：

0．5％～2．5％

E：

执行层的组织协调

9、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A．土地使用权出让合同签订

B．土地使用权出让合同约定的动工开发

C．土地使用权出让金缴纳

D．土地使用权证书取得

10、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还

D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

11、临街深度价格修正率表的制作形式有__。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．以上均正确

12、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。

A．经营收入水平

B．净经营收入水平

C．租金水平

D．出租率水平

13、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

14、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。

A：

96

B：

192

C：

240

D：

480

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是__元。

A．14945.16

B．15841.87

C．26764.51

D．28370.38

16、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。

.

A：

原始价值高于账面价值

B：

投资价值高于市场价值

C：

谨慎价值低于市场价值

D：

快速变现价值低于市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

17、下列属于商品房在销售时的禁止行为的是__。

A．商品房在建成前销售

B．房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

C．房地产开发企业不得在未接触合同前，将其作为合同标的物的商品房再行销给他人

D．商品房必须按套销售，不得分割拆零销售

18、下列不属于土地使用权的是（）。

A．建设用地使用权

B．宅基地使用权

C．土地承包经营权

D．租赁权

19、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：

平均增减量法

B：

平均发展速度法

C：

移动半均法

D：

指数修匀法

E：

工业用地的监测点评估价格

20、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。

A．购买价格

B．权益投资比率

C．空置率

D．运营成本

21、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

22、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×__×临街宽度。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．混合深度价格修正率

23、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现其财富价值的最大化

B．获取房地产当前收益

C．抵御通货膨胀的影响

D．降低其投资组合的总体风险

24、投资估算的精度可达±20％，所需费用约占总投资的0．25％～1．5％，该阶段为。

A：

投资机会研究

B：

初步可行性研究

C：

详细可行性研究

D：

项目的评估和决策

E：

借款合同

25、房地产开发企业税后利润应首先用于。

A：

弥补企业以前年度的亏损

B：

提取法定盈余公积金

C：

提取公益金

D：

向投资者分红

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧

B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧

D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧

2、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。

A：

当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率

B：

实际利率真实地反映了资金的时间价值

C：

名义利率真实地反映了资金的时间价值

D：

名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大

E：

计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大

3、成功的房地产租售一般包括__。

A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

C．不毁其双方的利益，做到公平交易

D．把握全过程的信息，掌握全局

E．双方协商一致后的签约阶段

4、不属于长期趋势法的方法是__。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．时间顺序法

D．预测法

E．指数修匀法

5、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：

市场集中化

B：

选择专业化

C：

产品专业化

D：

市场专业化

E：

借款合同

6、在房地产开发贷款中，通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

A：

土地购置贷款

B：

土地开发贷款

C：

建设贷款

D：

土地储备贷款

E：

借款合同

7、下列属于禁止流通物的有。

A：

毒品

B：

武器

C：

军火

D：

化工物品

E：

文物艺术品

8、最适合用市场法估价的是（）。

A．用做生产的房地产

B．可销售的房地产

C．出租或营业的房地产

D．仅适用于自用的房地产

9、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。

A：

4000

B：

5000

C：

6000

D：

7000

E：

执行层的组织协调

10、房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告。

公告应明确__等。

A．拆迁人

B．拆迁范围

C．拆迁期限

D．资金来源

E．拆迁方案

11、现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2，成交总价为60万元人民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。

则该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。

A．6774.31

B．7045.56

C．6974.58

D．7034.52

12、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

13、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

A：

市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B：

投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C：

在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D：

国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E：

在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

14、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是__。

A．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式

B．规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素

C．我国的城市规划控制基本上属于通则式

D．我国的城市规划控制基本上属于判例式

15、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。

A：

时值是资金运动起点的金额

B：

终值是资金运动结束的金额

C：

资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D：

不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

E：

借款合同

16、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过__得来的。

A．近期交易物业的租金或售价进行比较

B．市场上交易物业的租金或售价进行比较

C．类似物业的比较

D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较

17、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是__。

A．增加税收

B．降低存款准备金率

C．增加政府支出

D．减少转移支付

18、下列关于房地产测绘，表述正确的是。

A：

房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”

B：

房地产测量是指房