《土地估价理论与方法》练习试题四中大网校.docx
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《土地估价理论与方法》练习试题四中大网校
2008年《土地估价理论与方法》练习试题（四）
总分：
90分及格：
54分考试时间：
90分
一、判断题（共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）
（1）就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相匹配。
（ ）
（2）土地使用年期属于个别因素。
（ ）
（3）成本逼近法中土地所有权收益由两部分组成，即土地原收益和土地增值地租收益（ ）
（4）采用多因素综合评价法可以准确地进行城镇土地分等定级。
（ ）
（5）通常现有新旧房地产中地价的单独评估，均采用剩余法评估。
（ ）
（6）市政管网和道路等基础设施只是间接地影响地价的高低。
（ ）
（7）已知某地区的土地取得费为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，贷款年利率为8%，投资回报率为10%，土地收益增值率为6%，则采用成本逼近法估价，可得出地价为14.77万元/亩。
（ ）
（8）根据商业柜台出租资料评估地价。
地价一出租柜台土地收益÷（出租柜台土地面积x土地还原率）。
（ ）
（9）基准地价对应的使用年期为各用途土地的设定使用年限。
（ ）
（10）社会主义制度下，土地所有权转到国家、集体手中，建立起土地公有制度，所以不存在土地所有权的垄断，因此不存在产生垄断地租的经济条件。
（ ）
二、单项选择题（共50题，题号11~60，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，每题1分，共50分。
选错不得分，不倒扣分）
（1）下列各项中，不属于生产要素市场的是（ ）
A.劳动力市场
B.钢材市场
C.技术信息市场
D.土地市场
（2）利用路线价评估基准地价，多用于（ ）用地的基准地价评估。
A.商业
B.金融
C.住宅
D.公共建筑
（3）以下资产属于无形资产的是（ ）。
A.房地产
B.商誉
C.货币
D.流动资产
（4）下列因素（ ）不是影响地价的个别因素。
A.宗地所在区域环境条件
B.宗地使用限制
C.宗地形状
D.宗地容积率
（5）投资者要保证正常收益，则其实际的场地购买价格应（ ）它所能承担的场地最高价格。
A.高于
B.低于或等于
C.等于
D.高于或等于
（6）下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是（ ）。
A.商品房销售收入
B.商品房出租的租金收入
C.商品房售后服务收入
D.配套设施销售收入
（7）在估价中，先计算建筑物每单位的建筑价格，再乘以建筑物的总数量，从而得到建筑的重置价格的方法是（ ）
A.平方法和立方法
B.立方法和净计法
C.净计法和加总法
D.加总法和立方法
（8）（ ）法则将标准深度100英尺4等分，随着离道路距离的增加，每一等份价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%。
A.慎格尔
B.霍夫曼
C.苏慕斯
D.哈柏
（9）对土地来讲，购买土地实际上是购买土地的（ ）。
A.价值
B.实体
C.效用
D.权利
（10）土地收益价格的大小与（ ）有关。
A.未来年纯收益、还原利率、收益年期
B.使用价值、地租、使用年期
C.实际纯收益、利息率、使用年期
D.未来年总收益、总费用、使用年期
（11）在确定有路线价标准的地价区段，区段划分方法以（ ）为界线
A.道路
B.沟渠
C.其他明显地物
D.里地线
（12）根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起（ ）日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
A.30
B.60
C.90
D.120
（13）成本逼近法适用于（ ）
A.新开发土地或建成区域已开发的土地估价
B.工业用地或商业及住宅用地估价
C.市场发育较好或其他方法无法进行的估价
D.新开发土地或缺乏交易案例的估价
（14）a市原先下辖b．c两区，d县及e经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括b．c两区和e经济技术开发区。
到2002年，b．c两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，d县撤县成立f区，其中，邻近c区的g地区成为a市新的房地产热点，e经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。
因此，a市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（ ）
A.b区.c区.f区.e经济技术开发区
B.b区.c区.e经济技术开发区
C.b区.c区.g地区.e经济技术开发区
D.g地区.e经济技术开发区
（15）可直接用于土地估价的收益是指（ ）。
A.实际收益
B.客观收益
C.平均收益
D.最高收益
（16）某企业以国家出租方式取得某地块10年使用权，固定年租金8万元，而目前市场同类用地年租金为10万元，承租土地使用权还原率为7%，则该承租土地使用权价格为（ ）万元。
A.14
B.29
C.33
D.17
（17）根据不同的评估目的，宗地地价可分为（ ）
A.成交地价、标定地价、出让底价
B.标定地价、出让底价、交易地价
C.路线价、成交地价、出让底价
D.基准地价、标定地价、交易地价
（18）建设工程费用是指建设工程从拟建到（ ）整个过程中的费用总和。
A.基本竣工
B.竣工完成
C.可以使用
D.验收交付使用
（19）土地价格存在的根源是（ ）。
A.契约地租
B.经济地租
C.绝对地租
D.级差地租
（20）（ ）是土地收益在土地市场中的直接反映。
A.基准地价
B.市场交易价
C.标定地价
D.出让底价
（21）在平均年限折旧法中，年折旧额D的计算公式D—C（1一R）/N中，N是指（ ）
A.建筑物的经济寿命
B.建筑物尚可使用年限
C.土地的使用年期
D.建筑物的已使用年限
（22）用于基准地价评估的数据要符合（ ）的要求。
A.土地级别
B.数理统计
C.数学模型
D.土地条件
（23）决定土地价格存在根源的是（ ）
A.位置地租
B.级差地租
C.绝对地租
D.垄断地租
（24）采用三阶段设计形式的工程建设项目，在（ ）阶段，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型攻数量有所变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。
A.技术设计
B.技术论证
C.施工图设计
D.施工设计
（25）设定的标准深度，通常是路线价区段内各宗土地深度的（ ）
A.中位数
B.众数
C.简单算术平均值
D.加权算术平均值
（26）随着建筑物层数的增加，各建筑层上分摊的（ ）不同。
A.土地单价
B.楼面地价
C.建筑成本
D.投资利润
（27）某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12%，借期5年，则5年末应一次归还本利（ ）万元。
A.500
B.800
C.881.2
D.980
（28）某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为（ ）万元。
A.60
B.93.3
C.226.7
D.260
（29）已知协议与招标的情况修正系数比例关系为1：
1.46，招标与拍卖的比例关系为1：
1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价800元/m2，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为（ ）元/m2。
A.941．94
B.992
C.1168．00
D.144832
（30）土地估价所评估出的地价是该地块（ ）的价格。
A.某一时点
B.特定时期
C.所处区域
D.某一时段
（31）下列固定资产中，应计提折旧的是（ ）。
A.修理停用的设备
B.当月交付使用的设备
C.未提足折旧提前报废的设备
D.已经提足折旧继续使用的设备
（32）基准地价系数修正法是按照（ ）原则评估宗地价格。
A.收益
B.最佳
C.替代
D.时效
（33）在建筑估价中，主要从（ ）等方面判断房屋价格水平高低。
A.用途、结构、设备
B.装修、设备、用途
C.结构、设备、装修
D.材料、物价、用途
（34）地震烈度在（ ）度以上的工区，不宜作为城市用地。
A.6
B.8
C.9
D.10
（35）按《城市房地产管理法》规定，采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的（ ）
A.基准地价
B.标定地价
C.最低价
D.调节价
（36）单利计息和复利计息的区别在于（ ）
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采取名义利率还是实际利率
（37）不可预见费一般为总建筑费和专业费之和的（ ）。
A.1%～3%
B.2%～5%
C.3%～6%
D.4%～7%
（38）运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（ ）元／m2。
A.400
B.436
C.460
D.573
（39）对面状的土地定级因素，描述不正确的是（ ）。
A.这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积大
B.只对自身客体所在位置上的土地有影响
C.基础设施、绿地状况、自然条件属于此类
D.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理
（40）开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内（ ）
A.不计息
B.按1/2期全额计息
C.全额全期计息
D.按1/2金额全期计息
（41）我国目前资产评估收益期一般取（ ）
A.5年以内
B.5~10年
C.15~20年
D.20年以上
（42）基准地价是某一级别的或均质地域内分用途的土地使用权的（ ）价格。
A.最高
B.最低
C.中间
D.平均
（43）在下列各类市场中，属于生产要素市场的是（ ）。
A.粮食市场
B.旅游市场
C.证券市场
D.钢材市场
（44）运用市场比较法评估土地租金时，一般应采用（ ）进行比较分析。
A.支付租金
B.实质租金
C.每月支付的租金
D.支付租金和押
（45）一般情况下，工业项目能够正常进行的条件之一是土地达到（ ）。
A.三通一平
B.五通一平
C.六通一平
D.七通一平
（46）就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，（ ）不失为一种可靠、实用和重要的估价方法。
A.剩余法
B.成本法
C.市场比较法
D.收益法
（47）社会再生产的全过程包括（ ）的四个环节。
A.计划、生产、分配、消费
B.计划、生产、交换、消费
C.生产、组织、交换、消费
D.生产、分配、交换、消费
（48）成本逼近法评估地价时，土地取得费按（ ）计算。
A.实际取得土地时的费
B.评估期日的重置费
C.账面价值
D.实际投入
（49）采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是（ ）。
A.计算建筑密度
B.估算土地开发费用
C.估算建筑成本
D.确定土地最佳利用方式
（50）采用市场比较法估价时，若比较案例的价格为100元/平方米，其区域条件指数为100，待估土地的区域条件指数相比为105，则经修正后的比较案例价格为（ ）元/平方米。
A.1050
B.100
C.1040
D.952
三、多项选择题（共15题，题号61~75，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中只有两个符合题意，每题2分，共30分。
选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分）
（1）在宗地地价评估中，现场勘查的主要内容包括（ ）
A.地价调查
B.查证地产位置状况
C.勘查地产周围环境景观
D.查证地上建筑物现状、装修及使用情况
（2）编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及（ ）等内容。
A.估价基准日
B.土地现状或规划利用条件
C.设定的土地开发程度
D.法定最高出让年限
（3）固定资产评估的特点包括（ ）。
A.项目差异大
B.影响因素多
C.专用性
D.工程技术性强
（4）下列公式中不属于收益还原法的是（ ）。
A.p=a/r-b/r2
B.p=a/（1+r2）
C.p=a/r[1-1/（1+rn）]
D.p=a/（r+s）
（5）归属于土地的收益包括（ ）。
A.直接收益
B.地租
C.利用土地资产带来的纯收益
D.其他生产要素产生的收益
（6）狭义的地价管理政策，是指针对土地市场中（ ）等制定的一系列调控政策。
A.地价水平
B.地价标准
C.土地权属
D.土地交易价格
（7）地产的（ ）决定了土地市场是不完全的市场。
A.变动性
B.特殊性
C.个别性
D.不可移动性
（8）市场比较法中．建立价格比较基础包括（ ）。
A.统一付款方式
B.统一币种
C.统一面积内涵
D.统一面积单位
（9）下列规划内容中，属于控制性详细规划内容的有（ ）。
A.各类用地的建筑高度指标
B.各类用地的容积率指标
C.建筑的空间布局
D.绿地系统规划
（10）成本逼近法中投资回报率应根据（ ）确定。
A.开发土地的利用类型
B.开发周期的长短
C.开发土地使用年期
D.开发土地所处地区的政治经济环境
（11）在综合分析中常用的统计分析方法有（ ）。
A.动态趋势分析法
B.因素分析法
C.相关分析与回归分析法
D.综合平衡分析法
（12）不动产开发的预付资本包括（ ）
A.地价款
B.税金
C.专业费
D.开发建筑费
（13）收益还原法评估结果的准确度关键取决于（ ）的准确程度
A.土地收益
B.还原率
C.土地使用权年限
D.土地收益年限
（14）房屋建筑的耐用年限主要取决于（ ）等。
A.建筑残值
B.建筑材料
C.建筑结构
D.建筑用途
（15）采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地应具有（ ）
A.相关性
B.一致性
C.替代性
D.代表性
答案和解析
一、判断题（共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，每题1分，共10分。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）
（1）:
1
（2）:
1
（3）:
0
（4）:
0
（5）:
0
（6）:
0
（7）:
0
（8）:
0
（9）:
0
（10）:
0
二、单项选择题（共50题，题号11~60，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，每题1分，共50分。
选错不得分，不倒扣分）
（1）:
B
（2）:
A
（3）:
B
（4）:
A
（5）:
B
（6）:
C
（7）:
A
（8）:
A
（9）:
D
（10）:
A
（11）:
D
（12）:
C
（13）:
D
（14）:
D
（15）:
B
（16）:
A
（17）:
B
（18）:
D
（19）:
C
（20）:
B
（21）:
A
（22）:
B
（23）:
C
（24）:
A
（25）:
B
（26）:
A
（27）:
C
（28）:
A
（29）:
D
（30）:
A
（31）:
A
（32）:
C
（33）:
C
（34）:
C
（35）:
C
（36）:
C
（37）:
B
（38）:
B
（39）:
D
（40）:
C
（41）:
B
（42）:
D
（43）:
C
（44）:
B
（45）:
D
（46）:
A
（47）:
D
（48）:
B
（49）:
D
（50）:
A
三、多项选择题（共15题，题号61~75，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中只有两个符合题意，每题2分，共30分。
选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分）
（1）:
A,B,C,D
（2）:
A,B,C
（3）:
A,B,D
（4）:
B,C
（5）:
B,C,D
（6）:
A,B,D
（7）:
C,D
（8）:
A,B,C,D
（9）:
A,B
（10）:
A,B,D
（11）:
A,B,C,D
（12）:
A,C,D
（13）:
A,B
（14）:
B,C
（15）:
A,C
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