写字楼基本概念.docx

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写字楼基本概念

写字楼基本概念

买写字楼关注点：

车位、纯写字楼性质、层高、防范贬值、朝向光线好、交楼时间、物业、安静、交通好。

配套设施设备。

5A;；OA：

办公自动化系统；　　

CA：

通讯自动化系统；　　

FA：

消防自动化系统；　　

SA：

安保自动化系统；　　

BA：

楼宇自动控制系统。

一、写字楼功能构成

1. 收益部分：

可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。

其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。

2. 非收益部分（公摊）：

指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和营运5个部分。

这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂，远远超出出租部分。

提示：

业主往往较重视收益部分，实际上现代办公楼的管理系统比较复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。

3. 常见的公摊部位 

 首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；

各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；各层空调机房、弱电小室、杂物间；

各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房；消防控制中心； 

 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半； 

 屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）； 

 地下部分：

电话间；风机房；冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。

5. 使用率：

所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；注意：

并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的，服务内容全面广泛、硬件设施标准高，因此公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。

二、标准层平面

通常包括办公空间和公共走道、楼梯等

1. 标准层平面包括：

电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。

（核心筒）

标准层制约因素：

●自然采光的制约：

单面采光的办公室进深不大于12米；双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。

●防火分区的制约：

 高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。

●安全疏散最大步行距离的制约：

房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离；位于两个安全出口之间的房间为40米；位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。

2. 核心筒概念：

核心筒主要承担的功能有：

●生活功能（卫生间、开水间等）  

●流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）  

●设备功能（空调机房、管道井等）； 

核心筒的设计的重点在于：

向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。

一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。

3. 各部分的指数指标

●走道：

双面布臵房间的走道净宽度不小于1.6m 单面布臵房间的走道宽度不小于1.3m 

●开水间 

开水间面积不应小于6平方米，配置：

开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。

●卫生间：

配置：

前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等 

4. 人均面积指标 

此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。

平均人员密度指标=平方米/每办公人员  

欧美国家为15平方米/每办公人员 

日本过去为3-10平方米/每办公人员，目前是12-13平方米/每办公人员  

国内：

8-12平方米/每办公人员

三、标准层剖面

1. 层高：

指的是下层板顶至上层板顶的高度，包括功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸； 

2. 净高：

指的是下层板顶到吊顶的高度，标准层吊顶的有效高度为2.5—2.7米。

3. 决定吊顶内部高度的因素 

●结构楼板及梁所占的高度； 

●空调主干管的高度及位置：

空调主干管的高度要包括保温层的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理；  

●消防喷淋管的设置：

消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套管。

●电缆桥架高度及位置：

写字楼中电缆很多，往往需要设电缆桥架，电缆桥架的位臵需避开风道、灯槽等。

●照明灯具深入吊顶的高度：

写字楼往往采用成行的内嵌式灯具，通过灯下的隔片散光，使照度趋于均匀。

灯具也占有一部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。

●吊顶的构造高度：

包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有基层和表层，而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。

●除上述之外，还应考虑吊顶内部检修和施工误差，通常留5CM的余量。

四、智能化系统（3A、5A、7A） 

1. 智能化构成的三大基本要素：

楼宇自动化（BA）、通信自动化（CA）和办公自动化（OA），实质只有3A。

智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。

但智能化不应是若干子系统（即所谓“A”）产品设备的简单叠加。

即使在子系统数目相同的情况下，由于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不大相同。

2. 5A、7A的误区：

发展商生搬硬套星级宾馆的等级模式，人为臆造虚构“A”的宣传包装，严重误导了客户。

实际上，“A”是一个抽象名词，不是一个衡量智能化水平的度量单位。

况且“A”与星级宾馆“星”根本不同，更没有被国际业界认定为一致的度量标准。

因此，用“A”的多少作为智能化程度的度量显然既缺乏理论根据，也不符合国际惯例。

3. 办公自动化（OA,Office Automation）系统:

主要内容是：

●由局域网（LAN）联接的电脑网络系统，用户只用一台终端电脑，便完成所有的业务。

例如，共享打印机，查询数据资料，收发邮件，进入互联网（Internet）等； 

●通过电脑网络和电子数据交换技术（EDI, Electronic Data Interchange），实现业务处理和文件传递无纸化、自动化，传统办公室里层迭的文件资料柜代之以光盘存储器； 

●通过数据库、专家系统、综合设计系统（Integrated CAD System）、电子出版系统、 

4. 建筑自动化（BA，Building Automation）系统 

大楼BA系统采用集散式的计算机控制系统（Central Distributed Control System）, 通过BA系统，把全楼所有的建筑设备和设施有效地管理起来。

因此，BA系统可以实现建筑设备和设施的节能、高效、可靠、安全的运行，从而保证智能化大楼的正常运转，BA系统一般具有三个层次：

●最下层是现场控制机。

每一台现场控制机监控一台或数台设备，对设备或对象参数实行自动检测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制。

●中间层为系统监督控制器。

它负责BA中某一子系统的监督控制，管理这一子系统内的所有现场控制机。

它接受系统内各现场控制机伟送的信息，按照事先设定的程序或管理人员的指令实现对各设备的控制管理，并将子系统的信息上传到中央管理级计算机。

●最上层为中央管理系统（MIS），是整个BA系统的核心，对整个BA系统实施组织、协调、监督、管理、控制的任务。

5. 通讯自动化系统（CA，Communication Automation）：

 是以数字专用交换机（DP-BX）为中心，在楼内联接程控电话系统，电视会议系统和多媒体声像服务系统，对外与广域网（WANs）或城域网（LANs）以及卫星通讯系统相联，实现大楼内外便捷的声象数字通讯。

同时，DPBX还应具有最低成本路由管理功能和自动计费功能。

6. 火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 

设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

 广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

 7. 安全防范系统（SA）  

●闭路监视系统：

地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。

楼内各层出入口，电梯轿箱等处设臵固定黑白定焦摄象机。

写字楼内走廊设臵固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。

●防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。

●停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。

8. 综合布线系统 

上述各系统（3A）的网络布线，是通过综合布线系统（PDS）来实现的。

PDS系统提供开放式的标准通讯接口，能支持多厂商的不同类型设备的数据传输和网间互联，采用标准材料例如光纤和非屏蔽以绞线作为传输介质。

在智能化大楼里，综合布线系统几乎包容了全部弱电系统的布线，可以传输数据、文本、图象、传感器、模拟或数字语音等信号。

整幢大楼的“神经系统”，各智能化系统的通用平台。

综合布线系统避免了传统布线系统的缺陷：

●杂-----线缆种类多 

●乱-----插头、插座、配线架等品种多，不易排整齐  

●散-----各系统不兼容，需分别设计  

●费-----费时费钱  

●死-----更改与升级不灵活

五、专项设备介绍 

1. 空调——主要参数：

温度、湿度、流动速度、清洁度、新鲜度等

2. 电梯——电梯台数确定参数：

等候时间、按楼层数确定、按面积确定、模拟计算； 

电梯布局和装修注意：

电梯厅的最小面积，一般是3.5-4.5平方米/台；电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料；首层电梯厅装修标准要高于其他层；吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮。

3. 停车场

出入口：

当停车位大于50个时，出入口数量不得少于2个； 

当停车位大于500个时，出入数不得少于3个，出入口之间的距离必须大于15米，出入口的宽度不小于7米，出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于50米。

用地面积估算：

一般按每停车位30-45平方米计算； 

 地面：

停车场地面可采用混凝土刚性结构，地面排水坡度为0.5%-1.0%；  排风：

自然＋强制排风 

六、甲级写字楼评判标准 

1. 地理位置：

交通便利，基础建设完备，自驾车交通及公共交通，同一区域内有数座高标准写字楼，形成成熟的商务氛围。

2. 外观形象：

建筑设计风格鲜明，气势宏大。

除采用现代感极强的外形设计外，外立面选材高档，使用环保材料且施工水准高。

3. 停车位：

至少达到平均每150-200平方米拥有一个停车位，并且拥有足够的地面访客车位。

4. 楼层高度及采光：

大堂装修豪华，面积大、挑空高，标准层净高达超过2.7米，房间通透、自然采光好，写字间照明亮度至少达到400流明。

5. 电梯：

平均每5层拥有1.5部电梯（即每部电梯为大约7000平方米办公面积提供服务），非高峰期间候梯时间小于三十秒。

 6. 电力供应：

50-60瓦/平米电力供应，即每层（2000平方米）至少拥有100千瓦供电量，并配备足够的后备电力供应设施。

7. 电讯设备：

平均每15-20平方米面积拥有一条电话线及一个数据端口，提供或支持DDN、ISDN线路，未来宽带设施预留，具有视像会议能力。

8. 空调系统：

提供四管式风机盘管加新风空调系统，户内独立调温，能为客户服务器专用空间提供二十四小时空调供应，新风量大于40立方米/小时/人。

9. 物业管理公司：

选用声名卓越而有丰富经验的物业管理公司对大厦进行物业管理。

10. 配套设施：

配套设施齐备，餐饮、银行、机票代理、邮局、商务中心等，以服务客户为宗旨，不设大量商业面积，保持写字楼单一功能为佳。

11. 其实还有更重要的——客户资质 

七、写字楼与商住的区别 

1. 土地性质与市场风险：

商住是以住宅性质立项的，属于“擦边球”，市场总有一天会规范化，而且不会时间太久，目前部分区域已经开始驱赶商住楼内的客户。

2. 设计要求不同：

商住的层高均在3.15米以下，所以决定了他几乎没有3A的概念，办公的舒适、便利性也无从说起了。

3. 设备设施标准不同：

如电梯、消防、保安、空调等，要求标准及设备的水平差距极大。

4. 结构不同 

商住楼多采用框架－剪力墙结构，很难做到大开间， 

5. 客户资质不同