忻州市物业服务等级收费管理办法试行.docx

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忻州市物业服务等级收费管理办法试行

忻州市物业服务等级收费管理办法（2021试行）

　　忻州市物业效劳等级收费管理方法（2008试行）

　　忻州市人民政府办公厅

　　关于印发忻州市物业效劳等级收费管理方法〔试行〕的通知

　　忻政办发73号

　　各县〔市、区〕人民政府，市人民政府各委、局、办：

　　?

忻州市物业效劳等级收费管理方法〔试行〕》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　忻州市人民政府办公厅

　　2008年6月25日

　　忻州市物业效劳等级收费管理方法（试行）

　　第一条为标准物业效劳收费秩序，维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益，促进物业效劳行业稳定健康开展，根据国务院、山西省?

物业管理条例》和国家发改委、住建部?

物业效劳收费管理方法》等相关法规以及省物价局、省住房和城乡建设厅?

关于标准物业效劳收费管理的通知》精神，结合忻州实际制定本方法。

　　第二条本方法适用于忻州市范围内具有资质的物业企业效劳收费行为。

　　第三条物业效劳收费管理实行分级负责，忻州城区按照城市建设管理权限划分，分别由市价格主管部门、房地产主管部门和忻府区价格主管部门、房地产主管部门管理，各县〔市、区〕的由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。

　　市、县两级价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业效劳收费等级规范的制定，对物业效劳价格进行监管，依法查处物业效劳中的违规收费、乱收费行为。

　　市、县两级房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业效劳行业的管理，指导物业企业自主定价，协调解决物业效劳管理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和管理。

　　第四条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及效劳内容、效劳质量与效劳费用相适应的原那么。

　　第五条物业效劳收费管理，业主委员会或产权单位应根据物业实际情况和业主消费水平，选定相应级别的效劳内容规范，确定效劳收费价格。

　　第六条物业综合效劳费构成包括物业效劳本钱、法定税费和利润。

其中，物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括下列局部：

　　〔一〕管理效劳人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；

　　〔二〕物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用〔不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费用〕；

　　〔三〕物业管理区域清洁卫生费用；

　　〔四〕物业管理区域绿化养护费用；

　　〔五〕物业管理区域秩序维护费用；

　　〔六〕办公费用；

　　〔七〕物业效劳机构固定资产折旧；

　　〔八〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　〔九〕IC卡工本费及经业主大会〔业主委员会〕同意的其它费用。

　　第七条物业效劳收费包括物业综合效劳费、电梯等共用设备运行费、车辆停放效劳费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费和代收代办效劳费、特约效劳等费用。

　　根据不同物业的性质和特点，物业效劳收费分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区前期物业和保障性小区物业综合效劳费、装饰装修管理费、装修垃圾清运费，实行政府指导价。

　　电梯等共用设备运行费据实结算，按住户面积分摊。

　　已成立业主委员会的非保障性住宅小区的物业综合效劳费、非住宅物业和别墅效劳收费以及车辆停放效劳费、物业企业接受委托发展的特约效劳、代收代办等效劳收费，实行市场调节价。

　　第八条实行政府指导价的住宅小区物业综合效劳收费实行分等定价。

市价格主管部门会同市房地产主管部门根据住宅小区的硬件设施、环境和物业管理企业的效劳内容、效劳规范，制定出台住宅小区物业效劳等级控制收费规范〔忻州市普通住宅物业效劳等级与收费规范〕附后。

具体收费规范由建设单位或业主与物业效劳企业在控制收费规范内选择等级以物业效劳合同的形式约定执行。

　　第九条前期物业效劳〔房屋竣工交付使用、业主大会未成立前〕。

开发建设单位应在政府指导价范围内对照有关效劳内容规范，拟定效劳价格后，进行前期物业效劳招投标，选择物业企业，签订物业效劳合同，报房地产主管部门备案。

　　前期物业效劳合同作为房屋买卖合同附件应当明确双方的权利、义务和物业综合效劳费的计费方式、计费起始时间，经买受人签字确认后执行。

　　第十条业主大会选举产生业主委员会后，非保障性住房物业效劳收费实行市场调节价，物业效劳企业可参照?

忻州市普通住宅物业效劳等级与收费规范》，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业效劳等级。

物业效劳收费规范由业主、物业使用人与物业效劳企业在物业效劳合同中约定执行。

　　第十一条电梯运行费、消防维护费、年检费和供热、供水的二次加压费用等收费，根据运行情况据实结算、按住户面积分摊，定期颁布，具体收取方法由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　供电实行合表电价计费的小区，使用公共变压器用电的，应将供电企业折扣的度电3分钱用于小区供电设施的运行维护和弥补损耗等费用，不得另外向住户分摊损耗电量或加收损耗电费；使用非公共变压器用电的，供电企业折扣的度电3分钱缺乏以弥补运行损耗的，超出局部据实结算、分摊到户。

　　第十二条合乎规划要求且业主已购置的地下车库〔位〕、地面车库〔位〕以及未购置的停车库〔位〕、经业主大会同意的临时停车位等管理效劳收费实行市场调节价，具体收费规范由双方议定后以合同约定的形式执行。

　　第十三条业主或使用人装饰装修房屋的，应在装饰装修前与物业管理企业签订装饰装修管理协议，服从物业管理效劳企业的管理。

装饰装修管理费每平米不得高于3元，业主与物业企业另有约定的从其约定。

装修垃圾清运费按照房屋建筑面积分段收取，100平方米〔包括100平方米〕以内的按400元/户收取，100平方米以上的按600元/户收取。

　　业主或使用人自己清理装修垃圾、运送到垃圾处理场的，不得收取装修垃圾清运费。

　　第十四条物业效劳采用IC卡等各种智能卡管理的，在同一小区内应尽可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡费用均应包含在物业效劳本钱中，发卡时不得向业主或使用人收取卡费和押金，更不得通过采用多卡管理强制收费或变相乱收费。

由于业主或使用人的原因造成智能卡丧失、损坏需要补卡的，可以据实收取智能卡工本费。

　　第十五条物业效劳收费按房屋建筑面积计费，按月、季、年计收，也可预收，但预收期限不得超过12个月。

未办理房产证的，可以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。

　　第十六条物业效劳管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业效劳企业接受委托代收上述费用的，必须严格执行国家收费规范，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等一切额外费用，严禁通过代收费用强制捆绑收费。

　　供电、供水、供热主管部门要采取工作措施，尽快解决住宅小区供电变压器运行用电及线路损耗过大和供水、供热二次加压的问题，加快推进户表改造工作，必须实行向终端用户收费。

　　第十七条物业效劳企业在制定调整物业效劳收费规范时，应遵守?

物业管理条例》有关规定，必须经过业主大会或住户代表大会讨论同意，通过公示无异议后，由业主、物业使用人与物业效劳企业在物业效劳合同中约定执行。

　　第十八条物业管理企业必须按照规定实行明码标价。

在物业收费管理区域内的醒目位置公示效劳企业名称、效劳对象、效劳内容、效劳等级、效劳规范、收费工程、计费方式、收费规范、收费依据、投诉举报等，接受业主或物业使用人的监督，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　第十九条业主、使用人、开发企业，应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳相关费用。

违反物业效劳合同约定逾期不缴纳物业效劳相关费用的，业主委员会应当协助物业效劳企业催促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　第二十条不按照物业效劳等级规范执行或不执行合同约定效劳收费的物业企业，房地产主管部门会同价格部门责令企业限期改过，并进行行政处分，逾期不改的按照资质管理规定降低资质等级，记入信用档案，通报所管小区，直至取消收费行为。

　　第二十一条奖惩罚法。

物业效劳管理工程荣获市级以上优秀住宅小区称号的，可与企业资质等级挂钩，在动态考核时可作为加分工程，记入企业信用档案；物业企业有差错或责任事故的，依法给与行政处分直至撤消企业资质证书并记入信用档案。

　　第二十二条市、县两级价格主管部门和房地产主管部门要加强对物业效劳企业的协同监管和信息共享。

指导企业自主定价，协调解决物业企业与业主之间存在的收费矛盾和问题；依法查处违反规定要求的违规收费、随意提高收费规范、乱收费、不明码标价等行为；指导物业企业加强队伍、制度建设，增强效劳意识，提升效劳质量。

　　第二十三条本方法由市价格主管部门和市房地产主管部门负责解释，自2008年7月1日起施行。

原忻州市房管局、忻州市物价局出台的?

忻州市物业效劳等级收费管理方法》〔忻房字51号〕，忻州市物价局、忻州市房地产管理局?

关于进一步标准住宅小区供热二次加压等收费的通知》〔忻价发193号〕，忻州市开展和改革委员会、忻州市房地产管理局?

关于标准忻州城区住宅小区道闸系统安装收费规范的通知》〔忻房字19号〕文同时废止。

　　附件：

忻州市普通住宅物业效劳等级与收费规范

　　附件：

　　忻州市普通住宅物业效劳等级与收费规范

　　一级规范〔1.05元/月.㎡〕

　　一、根本要求〔0.08元/月.㎡〕

　　1、物业管理单位建立了现代化企业管理制度。

有标准的岗位职责制度；

　　2、效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立有完善的住户档案；

　　4、有合乎国家规定的物业管理计划。

有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度，并装订成册；

　　5、承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保留完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理效劳人员统一着装、佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情；

　　8、设有效劳接待中心，公示24小时效劳。

急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、能够根据业主需求提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳；

　　10、按有关规定和合同约定颁布物业效劳内容与收费规范和物业效劳资金的收支情况，据实结算的费用每月颁布一次；

　　11、按合同约定标准使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少二次书面征询业主对物业效劳的意见，称心率达95%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养〔0.30元/月.㎡〕

　　住宅区域范围内公共设施设备完善，并有智能化管理的：

　　1、配备专业人员维涵养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时载人电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。

为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、标准；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于95%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防备措施；对有可能发生的各种突发故障有应急计划。

　　三、共用部位维护及管理〔0.12元/月.㎡〕

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维涵养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

需要维修，属于小修范围的，及时修复，属于大、中修范围的，在报修期内的，及时编制维修方案报建设单位，按双方?

前期物业管理合同》进行维修。

在保修期以外的，及时编制维修方案，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

　　3、高层住宅每日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复〔与供给商有约定的及时联系供给商协助修复〕；

　　4、每日巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维涵养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约〔业主临时管理规约〕要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主〔使用人〕的装修计划，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知；

　　6、每日巡查二次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元〔门〕、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序〔0.20元/月.㎡〕

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中12小时站岗值勤；

　　2、制订详细的巡查计划。

小区围墙、院落、车库、车场每2小时巡查1次。

重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有平安监控设施的，24小时监控，专人值守。

监控资料保留不少于30日；

　　5、对进出小区的车辆实施标准管理，引导车辆有序通行、停放〔双方另有约定的除外〕；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁效劳〔0.20元/月.㎡〕

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，全天保洁；

　　3、楼道每日打扫一次，楼梯扶手每日清擦一次。

公共部位门、窗每月清擦一次；

　　4、及时去除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及欣赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每月检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

夏季每月两次消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面保持清洁；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；

　　11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。

　　六、绿化养护管理〔0.15元/月.㎡〕

　　住宅区域内绿化覆盖率到达规划要求的：

　　1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；

　　2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于2%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于3%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于3%，土地裸露面积应小于5%；

　　4、定期组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；

　　5、大型活动和重大节日随季节摆花装扮，美化环境、增加氛围；

　　6、设有景观湖的，应保持三季有水，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。

　　二级规范〔0.85元/月.㎡〕

　　一、根本要求〔0.07元/月.㎡〕

　　1、各岗位有标准的岗位职责，并将制度上墙接受监督；

　　2、效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确；

　　3、建立有完善的住户档案；

　　4、有完善的物业管理计划。

有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度；

　　5、承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，有检验记录，并将移交代管的各种资料按照合同要求保留完好；

　　6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　7、管理效劳人员统一着装、佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情；

　　8、设有效劳接待中心，公示24小时效劳。

急修及时到场，有完整的报修、维修和回访记录；

　　9、能够根据业主需求提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳；

　　10、按有关规定和合同约定颁布物业效劳内容与收费规范。

据实结算的费用每季颁布一次；

　　11、按合同约定标准使用住房专项维修资金；

　　12、每年至少二次书面征询业主对物业效劳的意见，称心率达90%以上。

　　二、公共设施设备运行维修保养〔0.25元/月.㎡〕

　　住宅区域范围内公共设施设备完善，并局部设施设备实行智能化管理的：

　　1、配备专业人员维涵养护；

　　2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、公共设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备每两日巡查一次，做好巡查记录，发现隐患及时处理；

　　5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证电梯正常运行；

　　6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。

为确保消防通道舒畅，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门；

　　7、设备房每二日清洁一次，保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、标准；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于90%，景观照明、监控设施、门禁系统等运行良好，经常有人维护修理；

　　10、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防备措施；对有可能发生的各种突发故障有应急计划。

　　三、共用部位维护及管理〔0.11元/月.㎡〕

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维涵养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的及时组织维修；

　　3、高层住宅每二日巡查一次楼宇对讲门，发现问题及时修复〔与供给商有约定的及时联系供给商协助修复〕；

　　4、每二天巡查一次小区房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维涵养护；

　　5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约〔业主临时管理规约〕要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主〔使用人〕的装修计划，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知；

　　6、每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；

　　7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；

　　8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元〔门〕、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　四、协助维护公共秩序〔0.15元/月.㎡〕

　　1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤，其中9小时站岗值勤；

　　2、制订详细的巡查计划。

小区围墙、院落、车库、车场每3小时巡查1次。

重点部位增加巡查频次，并做好记录。

　　3、每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　4、配有平安监控设施的，24小时监控。

监控资料保留不少于15日；

　　5、对进出小区的车辆实施标准管理，引导车辆有序通行、停放〔双方另有约定的除外〕；

　　6、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；

　　7、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；

　　8、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　五、保洁效劳〔0.14元/月.㎡〕

　　1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；

　　2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，定时保洁；

　　3、楼道每二日打扫一次，楼梯扶手每二日清擦一次。

公共部位门、窗每二月清擦一次；

　　4、及时去除道路积水、积雪；

　　5、保持路灯、楼道灯、景观灯的清洁及使用效果；

　　6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及欣赏效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化粪池每两月检查一次，视检查情况及时清掏；

　　8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

夏季每月一次消毒和灭虫除害；

　　9、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅每日清洁一次，电梯轿厢墙壁每日清擦一次，电梯轿厢地面每日清洁两次；

　　10、高层住宅一层共用大厅、电梯侯梯厅要设置果壳箱；

　　11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。

　　六、绿化养护管理〔0.13元/月.㎡〕

　　住宅区域内绿化覆盖率根本到达规划要求的：

　　1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；

　　2、草坪、花卉、绿篱等应定期修剪、养护，杂草面积应小于5%；

　　3、对花卉、草坪、绿篱、树木等适时补植更新，缺株率应小于5%，存活率应大于95%，行道树缺株率应小于5%，土地裸露面积应小于5%；

　　4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，需要时补栽、补种，保持欣赏效果；

　　5、适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防寒和预防病虫害；

　　6、大型活动和重大节日装扮小区，美化环境、增加氛围。

　　三级规范〔0.65元/月.㎡〕

　　一、根本要求〔0.06元/月.㎡〕

　　1、