北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》:估价当事人考试题.docx
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北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》:
估价当事人考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的单位是__。
A.开发商
B.承包商
C.监理单位
D.相关的政府部门
2、某种商品,在某种特定条件下,消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化,这种商品为。
A:
奢侈物品
B:
一般物品
C:
吉芬物品
D:
炫耀性物品
E:
工业用地的监测点评估价格
3、由于各种原因,拆迁双方达不成协议时,一般可由__作行政裁决。
A.政府
B.房屋拆迁主管部门
C.房管部门
D.建委
4、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由__负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.政府部门
B.建设部门
C.房管部门
D.开发企业
5、一已知其临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度15m的矩形土地,总价为100万元.相邻有一临街深度45.72m(即150英尺),临街宽度15m的矩形,根据“四三二一”法则,其总价为。
A:
109万元
B:
117万元
C:
124万元
D:
130万元
E:
工业用地的监测点评估价格
6、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000q-0.8y,则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费,y表示收入)。
A.0.8
B.0.8y
C.1000
D.1000+0.8y
7、某宗土地面积2000㎡,土地使用年限为35年,容积率为2,工业用地,该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限,其他条件相同,楼面基准地价为1600元/㎡,该类土地报酬率为8%,则该土地的价格为。
A:
152.43万元
B:
160万元
C:
609.71万元
D:
640万元
E:
工业用地的监测点评估价格
8、净收益每年不变,收益年限为有限年时,报酬资本化公式为()。
A.A
B.B
C.C
D.D
9、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,不适用于拆迁补偿估价的是。
A:
最高最佳使用原则
B:
合法原则
C:
替代原则
D:
谨慎原则
E:
工业用地的监测点评估价格
10、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A:
配套设施建设的限制
B:
房地产使用管制
C:
房地产权利的设立和行使的限制
D:
房地产相邻关系的限制
E:
工业用地的监测点评估价格
11、下列土地状况中,不属于土地权益状况的是。
A:
土地使用期限
B:
土地使用管制
C:
土地面积大小
D:
土地权利性质
E:
工业用地的监测点评估价格
12、影响房地产价格的环境因素不包括__。
A.大气环境
B.声觉环境
C.城市规划
D.水文环境
13、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。
A:
有租约限制下的价值
B:
共有房地产的价值
C:
无租约限制下的价值
D:
承租人权益的价值
E:
工业用地的监测点评估价格
14、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。
A.GDP=GNP+对外要素收入净额
B.GDP=NDP+折旧
C.GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D.GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
15、在房地产投资项目的不确定性分析中,最高土地价格分析属于。
A:
临界点分析
B:
期望值分析
C:
敏感性分析
D:
概率分析
E:
借款合同
16、承包商收到竣工结算价款后,通常应在()内将竣工工程交付给开发商。
A.半个月
B.一个月
C.一个半月
D.二个月
17、城镇土地使用税采用分类分级的税率。
A:
比例
B:
超额累进
C:
全额累进
D:
幅度定额
E:
执行层的组织协调
18、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A.价格分析
B.市场分析
C.产品分析
D.成本分析
19、如果__,就可以使用平均发展速度,采用该平均发展速度进行预测。
A.房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同
B.房地产价格的变动呈现一定的规律性
C.房地产价格时间序列逐期升高或下降
D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近
20、房地产总登记后进行房屋改建,必须进行__登记。
A.转移变更
B.新建
C.遗失
D.他项权利
21、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同,房屋总价款为300万元,并交付定金75万元。
如甲房地产开发公司不能再履行合同,则应返还王某__万元。
A.75
B.120
C.135
D.150
22、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力,并将这些荷载传递给其下的柱子。
A:
吊车梁
B:
外墙围护系统
C:
柱子
D:
基础
E:
执行层的组织协调
23、《房地产估价机构管理办法》规定,二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A.城市房屋拆迁
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
24、《房地产开发企业资质管理规定》规定,房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。
A.二级资质证书
B.三级资质证书
C.四级资质证书
D.暂定资质证书
25、在房地产销售量预测中,引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师的初始、变更、延续注册,逐步实行。
A:
网上申报
B:
网上受理
C:
网上审批
D:
即时申报、受理和审批
E:
直接申报、受理和审批
2、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用,以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。
A.开发商
B.土地储备机构
C.建筑商
D.土地一级开发企业
3、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的,多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是,且各因素发生变化的概率相同。
A:
相互影响的
B:
相互独立的
C:
有因果关系的
D:
有条件关系的
E:
借款合同
4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为__万元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
5、是现代保险事业经营和发展的科学基础。
A:
大数法则
B:
大数定律
C:
小数法则
D:
小数定律
E:
概率论
6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。
A.支付土地出让金的贷款
B.支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C.用于土地储备的贷款
D.项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E.购房贷款
7、跨度36m以上的厂房,其建筑结构类型一般是。
A:
砖混结构
B:
钢筋混凝土结构
C:
砌体结构
D:
钢结构
E:
执行层的组织协调
8、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
A:
商事活动
B:
产权转移
C:
权利许可证授受
D:
人事管理
E:
外事活动
9、征地补偿费应合理使用,耕地占用税用于__,土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。
A.集体财政
B.国家财政
C.土地开发与农业发展
D.土地管理部门的业务开支
10、下列保险中,属商业保险的有。
A:
无担保保险
B:
保证保险
C:
信用保险
D:
健康保险
E:
失业保险
11、下列关于内部收益率的表述中,正确的有__。
A.内部收益率总是大于目标收益率
B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
E.内部收益率越高,投资风险就越小
12、地基面积较大,多用于大型公共建筑,由基板、反粱组成。
且在梁的交点上竖立柱子,以支承建筑骨架的基础被称为。
A:
条形基础
B:
独立基础
C:
整体式筏式基础
D:
箱形基础
E:
执行层的组织协调
13、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。
A:
替代原则
B:
谨慎原则
C:
合法原则
D:
估价时点原则
E:
最高最佳使用原则
14、甲级写字楼的特点有__。
A.具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B.有完善的物业管理服务,包括24小时的维护修理及保安服务
C.建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D.建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物
15、①规划设计条件通知书;②建设用地规划许可证;③选址规划意见通知书;④建设工程规划许可证;它们在房地产开发过程中的核发顺序为。
A:
①②③④
B:
①③②④
C:
③①④②
D:
③②①④
E:
借款合同
16、房地产估价师参加的下列保险中,属于社会保险险种的有__。
A.社会养老保险
B.健康保险
C.劳动工伤保险
D.意外伤害保险
E.失业保险
17、房地产投资信托公司的类型包括()。
A.权益型房地产投资信托
B.收益型房地产投资信托
C.混合型房地产投资信托
D.抵押型房地产投资信托
E.合伙型房地产投资信托
18、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q,成本曲线为TC=5+2Q+e2,则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是__个单位。
A.4
B.5
C.6
D.7
19、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排,且作为建设实施控制的直接依据是规划。
A:
详细
B:
战略性发展
C:
控制性详细
D:
总体
E:
执行层的组织协调
20、城市规划报建审批管理包括__。
A.建设项目选址管理
B.土地利用规划管理
C.建设用地规划管理
D.建设工程规划管理
E.对违章建设的查处
21、下列估价事项中,仅根据估价目的来确定的有.【2007年考题】
A:
估价对象
B:
估价时点
C:
价值类型
D:
估价方法
E:
估价所需材料
22、下列关于测量学,表述正确的是。
A:
点到大地水准面的铅垂距离,也称“海拔”
B:
我国采用东海平均海水面作为高程基准
C:
海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面,称为水准面
D:
与水准面相切的平面称为水平面
E:
测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置
23、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币,根据国家关于估价收费标准的一般规定,该房地产估价最高收费额为万元。
A:
1.80
B:
2.80
C:
3.05
D:
5.00
E:
执行层的组织协调
24、在房地产销售量预测中,引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法
25、采用分期收款方式销售的房地产开发项目,当期应结转的营业成本通常按计算。
A:
工程进度
B:
当期开发建设实际投入
C:
当期销售面积占全部销售面积的比率
D:
当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
E:
借款合同