南京土地市场年分析报告.docx

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南京土地市场年分析报告

2010年南京土地市场年度分析报告

金网络置业南京分公司市场研究部

二零一一年一月

总结与展望

2010土地市场成交量相比往年稳中有升，成交地块数有所减少，然而成交面积却逆市反弹，成交价格攀升明显。

2009年下半年以后南京房地产市场形势的火热，2010年土地市场也广泛受到开发商的追捧。

全年共成交土地61宗（除工业用地，以下除特别注明都是除去工业用地），成交建设用地面积441.23万㎡，规划建筑面积1087.2万平米，同比增长了14.4%。

2010年4月房地产新政推出后，成交量锐减，之后土地价格骤降，其中9、11月份各有1幅土地由于开发商报价低于底价导致地块流拍。

随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。

5-7月三月仅5块土地成交，成交建设面积35万平米，8-10月成交量略有回升，2010年底迎来高峰仅12月成交8宗土地，成交建设面积45万平方米。

2010年居住类用地市场火爆，呈现供不应求的局面。

2010南京市共成交43宗住宅土地，成交建设用地面积339.6万平米，与上年同期45宗地相比减少2宗，共296.95万平米的建设面积相比，增加了18.19%。

住宅类规划建筑面积686.2万平方米，占总成交土地规划建筑面积的78.04%，同比2009年67.91%上涨了10个百分点，可见政府正在逐年加大住宅类土地供应的比重，同时也显示出南京商品房市场正朝着健康的方向发展。

2010年土地价格上升到空前高度，达到历史最高峰。

自2009年下半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温，2010年61宗土地总成交额达554.8亿元，是2009年土地成交额的2倍；2010年全年成交土地中60%是溢价成交，其中溢价高于100%的土地共有13宗，溢价200%以上的地块已达5块。

其中雅居乐竞得的2幅浦口地块溢价率达到500%以上。

2010年成交土地（扣除工业用地）楼面价格为5103.4元/平米，同比2009年上升65.66%；成交住宅用地楼面价为5161.4元/平方米，同比2009年住宅用地楼面价3336.08元/平方米上涨了77.10%，一年时间仅仅是住宅类土地成本就上涨了近七成，全市商品住宅（包括溧水、高淳）均价9061元/平米，同比上涨31.45%，这样计算商品住宅上涨也算“合理”的；成交商办类用地楼面价为4895.45元/平方米，商办类存量土地总量巨大，但开发速度较慢。

2007-2010年，南京市供应经营性用地的规划建筑面积共计3945.87万平米，累计开发率为54.13%；存量面积17133.06万平米，其中约20%为商办类开发体量。

居住类用地规划建筑面积共计2889.20万平米，累计开发率达到62.14%，存量面积6026.10万平米。

紧邻城市中心的区域仍是未来商品房供应的热点，同时远近郊区土地出让量上涨，市场份额不断扩大。

土地供应呈现出城市中心区小、紧邻城市中心的外围区域土地供应量大、城市边缘区县土地供应量相对小的趋势，表明未来商品房供应的热点仍将在紧邻城市中心的外围区域出现。

江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总存量面积的20.75%；浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04%；下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比依次为8.29%、8.21%和8.01%；建邺区一直有较大土地存量，而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有一定存量，但随着后续土地供应的减少，也很难对南京市场产生多大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量都有一定增加，但是总体体量较小，很难对南京城区形成实质性的有效供应。

2010年江宁区成交土地总面积居全市各区县之首，占全市供地总面积的33.4%，规划建筑面积约221万平米，占全市的20.36%，其居住类用地也居各区域之首，达到199.54万平米；浦口、江宁两区全年土地供应量占据全市的半壁江山，未来商品房上市量也将引领全市商品房市场。

江宁虽然离市区的直线距离较远，但是由于地铁1号南延线带来的便利交通，也为周边楼盘带来了很好的销量，土地更是成交猛增；江北板块土地供应仅次于江宁，实力大型开发商进驻江北，未来价格看涨；城北板块由于中冶200亿拿下的两幅地王地块，同时拉开了南京老城改造的序幕。

1经营性用地供应与开发情况分析

1.1年度供应分析

2010年，南京市土地市场共成交61宗土地（不含工业用地，其中在9月份和11月份流拍2幅地块分别是玄武区2010G30商业金融用地，出让面积9016.7平米；栖霞2010G46商务办公用地，出让面积43397.7平米。

一块土地拍下后退地：

2009G74，位于栖霞区仙林湖，出让面积35068.5平米。

以上3块地没有计入统计。

），总成交建设用地面441.23万平米，其中规划建筑面积1087.2万平米，与2009年74宗地、737.5万平米的规划建筑面积相比，增长了47.4%。

数据来源：

中国房地产指数系统

除2007年南京土地市场最火热之外，2010年南京整体土地市场发展良好，共成交61幅地块，成交总价554.9亿元，同比2009年土地成交额250.65亿元，增长近120%。

数据来源：

中国房地产指数系统

2007年住宅用地成交73幅，因为2007年市场行情好，而且政府对土地方面限制较小价格较低；2008年金融危机，整体市场行情走低，政府推地节奏也比较缓慢，全年只成交35块住宅用地，规划建筑面积也跌到2007年一半的水平；09年上半年房地产市场依旧保持低迷，土地市场在2009年下半年发力，全年成交46幅地块，规划建筑面积500万平米，相对2008年增长33%；2010年成交43幅住宅用地，略低于2009年水平。

数据来源：

中国房地产指数系统

2007年商办用地成交47幅，规划建筑面积4109606.94平方米；2008年受金融危机的影响整体市场行情走低，政府推地节奏也比较缓慢，全年只成交18块商办用地，规划建筑面积1656513.45平方米；2009年成交27幅商办类土地，规划建筑面积233万平米，相比2008年增长近50%；2010年成交的18幅商办用地与2008年持平。

1.2月度供应分析

2010年土地市场起伏较大：

1-2月春节期间土地低调入市，土地市场相对冷清；3月由于两会期间地产行业被推在风口浪尖，所以并没有预计的火热；4月房地产新政推出，南京土地市场大幅回落，仅成交土地3宗，规划建筑面积109.26万平米；由于新政初期开发商对市场预期比较低，所以在拿地上也比较保守，而且这段时间政府也有意放缓退地节奏，综合以上几点4-8月份南京土地成交总额74万平米，持续保持低迷，五个月的成交总量尚不及10月份一个月的成交面积；10-12月由于政府2010年推地计划尚未完成，因此在挂牌出让方面也比较积极，10-12月的挂牌成交土地面积为214万平米，占全年成交总面积的50%。

数据来源：

中国房地产指数系统

数据来源：

中国房地产指数系统

2010年年初由于两会期间土地市场低迷，4月由于政府宏观调控，开发商对市场预期较低，上半年土地成交不足全年的1/3，下半年南京楼市逐渐回暖，土地成交也跟着上扬，2010年全年成交住宅用地43幅，规划建筑面积686.2万平方米。

数据来源：

中国房地产指数系统

随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。

商办类土地更是由于开发商报价低于底价而流拍。

下半年表现突出，8月-10月共成交7幅商办用地，其中10月成交4副，规划建筑面积644万平米，占全市的60%以上，由于浦口、六合区的商业配套亟待完善，政府10月份推出大量商办类土地；12月成交2幅；规划总建筑面积为16万平方米。

1.3供应土地结构

从成交土地的结构来看，居住用地仍然是供地重点，但是所占比重呈下降态势。

2010年43块土地的主要用途为居住用地，规划建筑面积686.2万平米，占总成交土地规划建筑面积的63.1%，占比较2009年同期下降约4个百分点。

2010年共推出18块商办用地,规划建筑面积400.8万平米，占总成交土地规划建筑面积的36.7%，占比较2009年同期上升约个5.2百分点。

数据来源：

中国房地产指数系统

自2007年以来住宅用地成交宗数相对是比较一致的，除2007年市场行情火爆之外，2008-2010年都保持良好的增长趋势，住宅类规划建筑面积年增长率始终保持在40%左右。

数据来源：

中国房地产指数系统

1.4土地开发分析

数据来源：

中国房地产指数系统

注：

该土地开发面积数据来源于中国房地产指数系统，2010年数据与往年差别较大，有待考证。

2007-2010年，南京市供应的经营性用地的规划建设面积共计1975万平米，其中429万平米已开发，存量面积1546万平米，已开发比例27.75%。

江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区，占总存量面积的20.75%；浦口区存量土地仅次于江宁区，占总存量面积的9.04%，是11个区中土地存量最大的地区；下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域，有大量存量土地，占比依次为8.29%、8.21%、8.01%；建邺区一直有较大土地存量，而且消化速度很快；玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有一定存量，但随着后续土地供应的减少，也很难对南京市场产生多大的影响；高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量都有一定增加，但是总体体量较小，很难对南京城区形成实质性的有效供应。

1.5小结

2010年土地市场也广泛受到开发商的追捧。

全年共成交土地61宗（扣除工业用地，以下除特别注明外均为扣除工业用地后的统计数据），成交建设用地面积441.23万㎡，规划建筑面积1087.2万平米，同比增长了14.4%。

2010年4月房地产新政推出后，成交量锐减，之后土地价格骤降，其中9、11月份各有1幅土地由于开发商报价低于底价导致地块流拍。

随着4月份房地产新政的推出，整体市场下滑。

5-7月三月仅5块土地成交，成交建设面积35万平米，8-10月成交量略有回升，2010年底迎来高峰仅12月就成交8宗土地，成交建设面积45万平方米。

2010年居住类用地市场火爆，呈现供不应求的局面。

2010南京市共成交43宗住宅土地，成交建设用地面积339.6万平米，与上年同期45宗地相比减少2宗，共296.95万平米的建设面积相比，增加了18.19%。

住宅类规划建筑面积686.2万平方米，占总成交土地规划建筑面积的78.04%。

同比2009年67.91%上涨了10个百分点，可见政府正在逐年加大住宅类土地供应的比重，同时也显示出南京商品房市场正朝着健康的方向发展。

2经营性用地成交价格分析

2.1年度成交价格分析

2007年以来，南京市共通过招拍挂方式出让310宗土地（扣除工业用地），建设用地面积1957.1万平米，规划建筑面积3945万平米。

表2007-2010年南京市土地成交情况

土地宗数（块）

建设用地面积（万㎡）

规划建筑面积（万㎡）

成交土地均价（元/㎡）

成交楼面均价（元/㎡）

平均溢价率

土地出让金（万元）

2007年

122

794.17

1524.07

12317.03

4814.18

89．28%

3742544

2008年

53

341.42

541.41

6727.33

3802.36

3．31%

1253653

2009年

74

380.28

737.53

14286.4

6570.27

139．62%

2136835

2010年

61

441.23

1142.84

27880.88

10754.43

84．66%

5591925

数据来源：

中国房地产指数系统

数据来源：

中国房地产指数系统

自2008年起，南京土地成交额几乎都是翻跟头式增长，09年土地成交额213.68亿元，同比08年增长70.45%，2010年空前达到554.9亿元，同比2009年增长162个百分点，增幅惊人，甚至超过了2007年的最高水平。

数据来源：

中国房地产指数系统

2007年以来平均单幅土地的购置总价已由3.06亿元大幅走高到了9.16亿元。

同时，随着地价涨幅加速，这几年高总价的土地占总土地幅数的比例也在不断上升，低总价土地越来越少。

数据来源：

中国房地产指数系统

2010年成交总价大于10亿的土地占当年成交总幅数的20%，因为中冶下关的两块地总价200亿元拉高了南京总体的土地价格；5-10亿的地块有14块，占全年成交的23%；1-5亿的地块今年成交了18快，占全市成交的29%。

5亿元是小开发商能接受的地价上限，因此5亿元成为土地总价分水岭，而且地处比较偏远的地段价格低，总价相对也就比较低；1亿元以下的很大一部分都是跟政府协议拿地，走招拍挂形式的，要么是小面积地块，要么是偏远郊区地块。

数据来源：

中国房地产指数系统

2007年房地产市场火，楼面价4814.18元/平米，在当时市场算是比较高了；2008年金融危机全市成交萎缩，楼面价相比2007年降了1000元/平米；自2009年下半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温，2010年61宗土地总成交额达554.8亿元，是2009年土地成交额的2倍，溢价率首次过百达到近年来的最高峰139.62%，楼面价达到5103元/平米，相比2009年略有降低；2010年全年成交土地中60%是溢价成交，其中溢价率高于100%的土地共有13宗，溢价率在200%以上的地块已达5块；其中2幅浦口地块溢价率超过了500%，2010年楼面价也达到了5103元/平米。

数据来源：

中国房地产指数系统

2007年住宅类楼面价为2705.9元/平米，在当时已经比较高了，而且07年溢价率也相当高，达到了66.34%，创往年之最；然而08年全年受国际金融危机影响，地产行业也达到了历史的冰封期，住宅类楼面价首次下跌达到了2445.27元/平米相比07年下滑9.63%；2009年下半年住宅市场首度转好，成交住宅类楼面价达到了3336.08元/平米，同比08年上涨了近1000元/平米，溢价率也达到了往年的新高为77.86%；2010年屡屡诞生地王，更是坚定了开发商对市场的良好预期，地价接连飙升，曾有1块地经过350轮的竞拍耗时2个小时，最后成交楼面价达到7400元/平米，接近当地在售商品房价格。

数据来源：

中国房地产指数系统

商办类土地相对住宅类就比较稳定，楼面价走势也相对比较稳定，从07年1528.1元/平米涨到目前4895元/平米，涨幅较低，溢价率相对住宅而言也没有住宅那么疯狂，仅有河西一块10月28日成交的一块商业用地溢价率达到200%，楼面价为5600元/平米。

2.2月度成交价格分析

数据来源：

中国房地产指数系统

2010年1月南京成交土地延续2009年的火爆，一度达到6000元/平米的楼面价；溢价率也保持在80%左右；2月受春节影响，开发商拿地兴致不高，且政府出让地块也不是特别好的地段；3月受两会影响，成交土地楼面价有所提升，达到4869元/平米；4月房地产新政对市场影响较大，成交量也比较低，楼面价跌到最低谷2442元/平米，溢价率也跌落到50%左右；5-6月份秦淮区集庆路地块（楼面价17000元/平米）的影响提升了整体的楼面价；7-9月新政影响渐渐显现，成交价逐月走低，9月份低至1239元/平米，9月也主要是因为成交地块大都比较偏远，如六合、浦口等地较多，地价本就便宜；2010年末的最后三月成交相对回升，价格也上升，11月的时候价格升到6407元/平米，逼近月度最高水平。

数据来源：

中国房地产指数系统

2010年住宅类地块2月受春节影响，开发商拿地兴致不高，且政府出让地块也不是特别好的地段；3月受两会影响，成交住宅类土地楼面价有所提升，达到4869元/平米；4月房地产新政对市场影响较大，成交量也比较低，楼面价跌到最低谷1923元/平米，溢价率也跌落到30%左右；6-9月新政影响渐渐显现，成交价逐月走低，9月份低至1239元/平米；10月受中冶下关地王影响，住宅类楼面价有所提高；11月仙林湖地块成交拉升了住宅类土地价格；12月成交量是全年成交额成交面积最多的一个月，政府为完成2010年土地供应指标在12月推出了十余幅地块，大都以低溢价率及底价成交。

数据来源：

中国房地产指数系统

2010年商办类土地成交占全年土地供应的20%左右，商办楼面价为4895.45元/平方米，由于2010年南京商办类成交土地大多不在市中心，所以整体的成交均价都比较低。

2.3小结

2010年成交总价大于10亿的土地占当年成交总幅数的20%，因为中冶下关的两块地王总价200亿元拉高了南京总体的土地价格；5-10亿的地块有14块，占全年成交的23%；1-5亿的地块今年成交了18块，占全市成交的29%，小开发商能接受的地价总价上限是5亿元；1亿元以下的很大一部分都是跟政府协议拿地，走招拍挂形式的，要么是小面积地块，要么是偏远郊区地块。

商办类土地相对住宅类就比较稳定，楼面价走势也相对比较稳定，从2007年1528.1元/平米涨到目前2620.2元/平米，涨幅较低，溢价率相对住宅而言也没有住宅疯狂，仅有河西一块10月28日成交的一块商业用地溢价率达到200%，楼面价为5600元/平米。

2010年屡屡诞生地王，更是坚定了开发商对市场的良好预期，地价接连飙升，曾有1块地经过350轮的竞拍耗时2个小时，最后成交楼面价超过了7000元/平米，接近当地在售商品房价格。

3成交土地区域格局分析

3.1区域成交土地规模分布

从成交土地的分布来看，2%的土地分布在市区中心位置；靠近市中心的几个行政区栖霞区、建邺区、雨花区、下关，成交的土地约为40%；50%以上的土地分布在离市区30公里外的郊区；2010年江宁区商品房共上市180万平方米，约占全市上市量的20%，土地方面，江宁成为2010年南京土地供应之首，占全市供地总面积的33.4%，规划建筑面积约221万平米，占全市20.36%，其居住类用地也居各区域之首，达到199.54万平米；浦口、江宁两区全年土地供应量占据全市的半壁江山，未来商品房上市量也将引领全市商品房市场。

数据来源：

南京市国土资源局

数据来源：

中国房地产指数系统

3.2区域成交土地价格分析

数据来源：

中国房地产指数系统

下关区由于两幅超级地王把住宅类楼面价拉高到第一达到9128元/平米；排在第二位的是建邺区平均住宅类楼面价7560元/平米，这与河西板块的住宅均价15000元/平米相对比较切合；由于雨花台区今年金地自在城与朗诗绿色街区等大盘的热销，带动整个雨花台区楼面价整体上涨达到5961元/平米；接着就是浦口区和栖霞区，浦口区今年涨幅惊人，由于雅居乐在浦口拿下两块地王，楼面价逼近当地在售商品住宅价格，使得浦口区全年的溢价率达到315.20%。

数据来源：

中国房地产指数系统

玄武区碑亭巷地块溢价率为62%，楼面价达到了22682元/平米，地处南京新街口核心区域；秦淮区2010年没有单独住宅类地块成交，只底价成交了一幅商业混合用地，成交楼面价17021元/平米；其次就是底价成交下关的地王，其中有商业混合用地，容积率较高，虽然总价高但是楼面价并不高，只有4500元/平米的水平。

2010年1月1日至12月31日，南京市共成交61幅地块，其中过半地块溢价成交，溢价率从6%-572%不等。

雅居乐浦口地王创下溢价之最，两块浦口区七里河西侧临江路以东和以西的G40和G41地块，溢价率分别高达539%和572%，由世纪金源拍得的G42地块，溢价率也不低，达到408%。

地价逼近房价的地块还有1月8日拍出的NO.2009G75地块，该地块是位于雨花台风景区西南侧的类别墅用地，由长发都市以8.65亿元竞得，楼面价为15977元/平米，创下南京住宅楼面地价新高。

而当时该地块西面的先锋国际青年公寓均价才14000元/平米左右。

地价破万的还有12月拍出的位于河西南河西侧的NO.2010G54地块。

G54地块经过33轮竞拍，被手持3号牌的招商局地产以18.6亿元竞得，楼面地价12789元/平米，刷新了河西地王。

3.4南京成交土地板块格局分析

数据来源：

中国房地产指数系统

2010年南京成交土地江宁居首，总供地面积达到147万平米，占全市421万平米的34%；其次是江北板块，江北板块由六合区与浦口区两大行政区组成位于南京版图的西北边，2010年成交土地为102万平米，占全市的23%，浦口、江宁两区全年土地供应量占据全市的半壁江山；城北板块近些年由于板块认知上的提升，地铁一号线的开通以及价格的不断攀升，导致成交土地量价齐升，2010年达到历史最高的79万平米，占全市成交量的18%，而且2010年城北板块的商办类土地的成交量达到全市第一为66万平米，占整个城北板块的84%，城北下关区的两幅地王也拉开了南京老城改造的序幕；城南雨花区供地2010年膨胀，由于2010年板桥商品房是南京成交热点区域，带动土地成交；仙林板块位于南京紫金山的东边，由仙林大学城和地铁2号线的利好仙林成交土地量在南京也是排在中游水平的；目前城中，城东成交地块较少。

数据来源：

南京国土资源局

板块的认知差异化随着交通便利的利好、配套的逐渐完善正在一步一步的缩小，住宅类楼面价南京主城区域的均价在7000元/平米左右，而偏远写的板块如江宁、江北、仙林的住宅类楼面价在4000元/平米左右。

相对溢价率而言，江北异军突起，因为雅居乐在江北的两块溢价率在500%左右，拉高了整体江北板块的溢价率。

数据来源：

中国房地产指数系统

商办类土地成交城中板块独占鳌头，均价为14397元/平米，溢价率达到62%，由于传统商业格局以及城中优势的地理位置和交通条件的影响，城中板块的价格一直都是独居全南京市第一的位置。

其次就是城北，城北地处南京中心区域的北面，涵盖下关区和栖霞区，下关区由于中冶总价200亿的地王，带动下关整体商办类土地的发展，价格更是达到了7000元/平米；河西作为未来南京的商业副中心，正在紧锣密鼓的建设中，周边高端楼盘与商业也如雨后春笋般的出现，商办类溢价率位居全市首位达到73%。

3.5南京热点板块分析

板块地王的诞生在南京是屡见不鲜的，城南板块的一类居住用地的楼面价接近16000元/平米，浦口地王也达到了周边在售商品房的售价，空前达到7400元/平米；城北河西地王楼面价也达12000元/平米，逼近了当地周边在售新房价格。

日期

土地位置

面积（㎡）

摘牌单位

成交价（万元）

楼面价（元/㎡）

备注

1月8日

雨花台风景区内西南侧

49219.2

长发都市

86500

15977

城南单价地王

2月9日

江宁区湖西环路以北地块

114019.8

南京雅居乐地产

10500

4407

江宁九龙湖单价地王

4月13日

江宁开发区内环路以南

22327.5

银城地产

28800

6449

江宁单价地王

9月19日

下关区滨江江边路以西1号地块

353664.3

临江老城改造（中冶）

1214100

-

下关总价地王

下关区滨江江边路以西3号地块

313879.4

789300

下关总价地王

10月29日

浦口区七里河西侧临江路以西

113608.1

雅居乐

210500

7411

浦口单价地王

浦口区七里河西侧临江路以东

185849

363000

7813

溢价率578%

10月29日

浦口区七里河西侧、兴隆路以北

123175

世纪金源

203000

6592

溢价率达到400%

11月19日

下关梅家塘地块

13174.1

南京商贸房地产

56500

12253

城北单价地王

12月24日

河西南河西侧A1-2地块

48477.6

招商地产

186000

12789

河西单价地王