桂林市房地产信息网网络设计方案.docx
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桂林市房地产信息网网络设计方案
怡海软港科技有限公司
2、行政管理模块10
1、统计功能：
11
2、文件催办功能：
11
3、文件办理跟踪功能：
11
4、多功能查询：
11
5、标准报表打印：
11
6、收费过程的自动化：
11
7、安全与权限控制：
11
第一部分前言
房地产业是国民经济的支柱性产业，同时它又是成长性最好的传统产业，它的发展已经影响渗透到社会经济和民众生活的基本层面，这种影响的深刻性和广泛性，对与房地产业直接相关的管理和服务的业务模式提出了革命性挑战，并且已经成为业界的新热点。
而这种变革，对于处于房地产业管理服务中心枢纽地位的政府房地产主管机关来说尤其重要。
随着房地产业的蓬勃发展，各类房地产市场的活跃，以及国家城镇住房制度改革的深化和相应法规政策的完善，包括市场交易、市场监管、产权产籍登记等基础工作在内的系列管理服务和信息处理业务将会爆长，传统的手工操作和传递方式将无法应对。
桂林房地产信息网系统（以下简称桂房网）是对传统的房地产管理和服务业务模式的全新变革，它通过计算机系统信息处理的自动化，不但解决了相应的工作质量和效率问题，更重要的是，它使得传统产业登上电子商务平台，从而获得无以限量的全新的发展商机。
怡海科技在桂林市房地局的指导、支持下，根据房地产业管理服务信息化的需求特征，开发桂房网系统，以在本地实现新兴电子商务经济与传统房地产业的完满对接，推动地方房地产业和网络经济的发展。
第二部分桂房网网络设计
（一）网络组成
本方案将桂房网设计成三个部分，即：
●桂房网内部网（Intranet）
●桂房网外部用户网络
●桂房网外部网（Internet）
系统采用客户机/服务器方案，各处的客户端都选用用户熟悉的Windows98操作系统，应用程序为基于浏览器及采用数据库前端开发工具Delphi等开发的图形化的用户界面，易学易用。
房产局本身的内部计算机网络，即桂房网内部网，是整个系统的数据中心，拟采用高端Intranet进行网络结构设计。
Intranet是当今企事业的应用热点，新建的企业信息系统都希望向Intranet靠拢。
房地局的内部Intranet网络，采用先进的100M快速以太网结构进行构建。
根据业务需要，我们设计了使用两台PC服务器的方案，两台服务器采用群集技术互相备份。
本局内部的工作站通过100M带宽与系统服务器相连接。
考虑到各房地产商和中介机构的分布地点较广泛，不可能集成在一个局域网中，有条件的集团机构将分别建立各自的局域网系统，各局域网均可以通过桂房网网站登录房地产信息网，这一类客户和通常的公众市民登录网站的目的及对之进行的相应管理有所不同，因此单独将他们划分成外部用户网络。
所有的Internet网民通过上网来进行房地产方面的咨询、查询以及市场交易。
（二）技术路线
桂房网从网络结构及业务角度分为内部网、外部网、及外部网络用户。
技术上，整个桂房网因各部分采用的技术及承担的功能不同，则包括了中心数据库系统（databaseserver）、办公自动化系统（OAserver）、网站系统（Webserver）、网络的连接等方面的内容，下面分别予以介绍：
1、中心数据库系统
中心数据库系统作为一个系统的信息仓库，是业务及服务的生存基础；中心的数据库系统的建设也是桂房网的核心，在中心数据库系统的选择上，我们提出了以下解决方案：
1）硬件选型：
在PC服务器方案是通过采用两台COMPAQPL5500服务器通过群集的方式来实现数据库系统的不间断运行。
COMPAQPL5500服务器作美国COMPAQ公司生产的一款部门级服务器，可扩充到4GB内存及128GB硬盘,支持1-4路CPU，具有良好的可扩展性，能很好地保护现在的投资。
系统采用了双路对等PCI总线体系结构消除了对总线I/O平衡的要求，支持MultiLock安全特性、开机口令、键盘口令、磁盘驱动器控制、磁盘引导控制、网络服务器模式、安全预备、并行和串行接口控制；独特的InsightManager、磁盘系统跟踪技术。
可保证数据库系统高速、安全、稳定地运行。
2）、操作系统选型：
作为数据库服务器的操作系统的选择，最主要的是安全性及稳定性。
因此在这一方面Unix系统具有无可争议的优越性。
因此我们选择了COMPAQ与SCO合作推出的基于SCOUnixWare解决方案NSC（Non-StopCluster，永不停顿群集解决方案），在此方案中包含了UnixWare7DapartmentalEdition两套共10用户License，DiskMirroring一套，NSC及UnixWare7介质包各一套，NSC2-ServerLicenses一套。
通过该软件包实现两台服务器的群集，保证双机的热备份，即使一台服务器故障，另一台服务器能接管全部工作，保证系统的不间断运行。
系统原理如下图所示：
StandardSCOSystem
PrimarySystem
StandbySystem
标准SCO系统
安装NSC后的系统
系统包中所带的SCOUnixWare操作系统是符合业界标准的SVR5对称式多通道、多用户、多线程操作系统，支持1－32路CPU及最大64GB的内存及78800TB的文件系统，非常符合大数据量系统使用。
此外该操作系统还具有如下特点：
●具有故障恢复能力的日志系统；
●支ISDN、100/1000M、FDDI以及快速以太网设备；
●支持具有领先地位的数据库及应用程序（ORACLEINFORMIXDB2等）；
●C2级安全功能,带有预定义、可选安全定义文件，能够实现从最高级别的安全性；
●支TCP/IP等多种通讯协议，可方便实现与异构平台的连接与通讯。
3）、数据库选型：
数据库系统我们选择了ORACLE公司的关系型数据库ORACLE8i。
Oracle8i数据库提供了使用与多种应用的高效的、可靠的、安全的数据管理，包括大负荷的联机事务处理系统及基于Internet的应用。
Oracle8i为管理数据的复杂性提供了新的能力。
同时Oraclei8还提供了开放的系统管理工具OracleEnterpriseManager，可以高效地管理整个Oracle环境，包括系统、数据库、网络和应用程序，可大大降低系统管理的复杂程度。
Oracle8i还支持双机热备份、群集等技术和电子商务应用等，非常适合信息网的建设。
2、内部办公系统
办公自动化（OA）因其明显推动企（事）业单位信息化的进程而备受重视，一直是IT建设的重点；桂房网（特别是产权交易）具有涉及信息量大、复杂、涉及岗位、人员众多，处理流程烦琐、多变等特点；各处理环节需要有大量的文档数据进行传递。
因此，必须有一个功能强大的办公自动化平台。
为此我们推荐了IBM公司的LOTUSNOTES，因为：
●NOTES是一个公文流转系统，具有先进的文档数据库和坚固的电子邮件体系统、工作流化的开发工具，能很好地运用计算机系统模拟办公过程；
●NOTES具有群组协同工作的特征和实现数据共享，对多环节事务处理自动按预定流程进行，减少人为耽误，能极大提高办事效率；
●NOTES具有良好的安全机制，包括用户验证，存取控制（通过存取控制表规范了什么人可以以什么方式（如创建、读、写、删除）访问什么资料），加密，电子签名，授权等对文档进行全方位控制；
●NOTES具有良好的用户办面，可很方便地开发出符合操作习惯、简单的应用程序；
●NOTES支持Internet连接，实现移动办公、对重要文件可远程签署；
●NOTES通过CLI可实现对ORACEL、INFORMIX、DB2等多种数据库信息的存取；
●NOTES支持windows98平台；
●具有电子传真功能。
3、外部网接入
作为桂房网建设的重要组成部分，开发公司、中介机构、规划局等必须接入中心系统才能实现信息的传递，达到资源共享的目标。
从网络连接的方式上常用的主要有两种，一种是采用广域网的接入，另一种是通过INTERNET接入。
广域网方式的优点是接入速度快，系统安全性好，但是由于中心要提供足够的接入设备及多种通讯方式，因而也存在投资大和大量的技术力量进行维护的缺点。
INTERNET的接入方式则相反。
考虑到目前的实际情况，我们在方案中选择了INTERNET的接入方式。
每个房地产开发商及中介机构只要在INTERNET服务商（电信局）申请一个上网帐号，一条电话线就能通过INTERNET实现与桂房网的连接，操作简单且投资极小，减少系统最初运行风险也便于用户接受。
4、网站系统
网站的建设是对外的窗口、面向的全市及至全球众多访问者的实时访问，必须保证网站信息更新及时和保证访问的高效性，开发多种应用以吸引更多的访问者，才能发挥整个系统的最大作用。
因此我们建议采用全球最先进的互联网应用开发工具包SILVERSTREAM来开发、组建网站系统，以保证系统开发速度及运行效率，因为SILVERSTREAM：
●提供各种关键的服务器端（Server）应用服务，如数据库管理、事务管理、状态和会话管理、安全管理、调用事务对象（BusinessObject）、数据缓冲、动态HTML生成、IIOP通讯、全文检索等；
●每秒可送出多达295个动态html页面数；
●包括丰富、优美的开发工具，可快速建立和完善应用；
●支持服务器群集、当访问量增加时只需增加设备而不淘汰原有投资；
●具有良好的监控及统计功能，保障系统的高效性；
●SNMP代理支持及网管工具；
●全部服务通过JavaBean；
●紧密集成的开发工具集让您可以用4GL或3GL方式进行Java编码-这一切都是您的选择:
在程序编辑器中操纵可编程的对象或直接进入代码编写.；
●支持AIX、HPUX、NT等多种平台；
●支持多种数据库及数据源的存取，如MS－SQL，INFORMIX、ORACLE、DB2、Access及LOTUSNOTES、XML等数据；
●负载平衡模块，保证会话层容错。
5、网络拓扑结构
网络结构如附图一所示。
第三部分系统功能
房地产业的数据结构复杂，需量化的信息多（如描述房屋完整结构就需50多个字段项目），部门间交叉信息多，业务流程复杂，为使该系统具有良好的可扩充性，我们根据目前房地产经营业中较详尽的信息模型，建立了相应的数据结构，基本上可以满足一般房地产业务的需要。
（一）房地产网软件设计
桂房网软件系统主要由业务办公、行政管理两大部分组成。
具体模块划分如下：
●业务办公部分
1、产权业务
（1）产权产籍的登记业务：
依照工作流程完成从收伯、测绘、初审、复审、审批、缮证、发证、结案归档各个环节的业务处理。
（2）产权产籍的变更业务：
依照工作流程完成产权产籍的变更业务处理。
（3）产权产籍的抵押业务：
依照工作流程完成产权产籍的抵押业务处理，并对抵押的产权信息进行数据加锁。
（4）司法协助：
根据相关规定，对如法院查封等司法协助业务进行登记和处理。
（5）拆迁和注销：
分为居民拆迁、单位拆迁、首长院拆迁和拆迁后的核销房源等部分。
居民拆迁工作包括分配安置房源、给予相应的经济补偿等。
建立居民登记表和拆迁安置及补偿协议的文档数据库，量化管理数据。
单位拆迁和首长院拆迁情况较复杂，处理方法灵活，但这部分费用占总拆迁费用的比率很大，该系统分几种情况对其进行结构化和量化，保证系统数据的完整性。
核销房源模块把拆迁部门和房管部门相关联，把拆迁安置用房情况填入房源信息库，并提供相应的数据给转移登记模块，使房源库和拆迁信息库自动关联，完成了数据的动态流动。
2、房屋交易业务
（1）房屋测绘：
完成对房屋进行测绘审核。
（2）房屋估价：
完成对房屋进行测绘估价。
（3）房屋买卖：
完成房屋买卖的业务处理。
（4）房屋租赁：
完成房屋租赁的业务处理。
（5）房屋交换：
完成房屋交换的业务处理。
（6）房屋赠与：
完成房屋赠与的业务处理。
（7）房屋继承：
完成房屋继承的业务处理。
（8）房屋拆迁：
完成房屋拆迁的业务处理。
3、房地产的开发与物业管理部分
1）房地产开发
（1）企业登记：
对企业的基本情况进行登记
（2）项目登记：
对开发项目的情况进行登记
（3）预售部分：
对预售情况进行登记及预售证的办理业务
（4）合同部分：
房地产合同的登记及备案
（5）综合验收：
房地产项目的综合验收
（6）项目转让：
房地产项目的综合转让
2）物业管理
（1）项目管理：
物业项目管理的记录
（2）达标监督：
物业项目管理达标情况的记录与监督
（3）业主委员会：
业主委员会的成立及日常事务
●行政管理
1、收文管理包括收文登记、拟办、批示、承办等收文处理过程。
可以定期自动提示归档，可以自动跟踪批示办理意见和文件流程，对于逾期未办的文件可随时发送催办通知。
2、发文管理包括拟稿、、审核、签发等发文处理过程。
可以自动产生发文字号、定期自动提示归档、跟踪文件流程、发催办通知等，在任意环节拟稿人或秘书均可打印发文稿纸、正文和发文登记本。
3、签报管理包括签报拟稿、传送、审核、批示等签报处理过程。
可以自动产生签报流水号、定期自动归档、跟踪文件流程，拟稿人在起草文件时，可打印出签报纸样，以满足系统双轨运行的需要。
4、人员管理包括各部门的人员调动变更、新机构的人员增加、以及房地产公司及中介机构的人员管理。
5、资格管理
（1）评估机构：
按照收件、初审、审批、发证、归档的工作规程，对房地产评估机构资格证书，进行核发及年审等业务处理。
（2）评估人员：
按照收件、初审、复审、发证、归档的工作规程，对房地产评估人员岗位合格证书，进行核发及年审等业务处理。
（3）经济机构：
按照收件、现场查勘、初审、复审、审批、发证、归档的工作规程，对房地产经济机构资质证书，进行核发及年审等业务处理。
6、档案
（1）整理归档：
对档案进行整理并装订成册及立卷。
（2）查询：
根据各项条目进行多功能查询。
（3）借阅：
根据有关规定，向申请人开放借阅权限，并监督文件的归还。
（二）桂房网功能特色
在整个系统中，以下功能将通过统一的界面给予提供，作用于整个流程中。
1、统计功能提供强大的统计功能，可以任意统计指定时间、环节、人员的业务处理工作量，以及各类业务处理统计。
2、催办自动判断业务的流转时间，对未及时完成的业务发出催办通知。
3、跟踪查看相应文件的办理情况及当前所出的环节，可以清楚的知道正由哪一部门的哪一人员在办理。
4、查询提供各种传统及现代的查询手段，包括数据库检索、浏览器查询和触摸屏等。
5、打印提供各类需输出的文档的标准化打印功能。
6、收费提供各类收费项目的自动计费、收费及收据生成功能。
7、安全文件的修改与查阅都有权限控制，不同的使用人员都设有各自不同的角色，提供多层次安全控制。
对批示意见系统自动加入电子签名，48~64位的安全密钥，可接受CA及SSL验证字。
（三）系统的技术特色
1、充分运用多媒体技术
在房产交易中心建立触摸屏查询系统，方便广大市民查询，通过LED大屏幕将各商品房信息滚动播出；同时通过大屏幕显示器或电视机动态显示房屋外型照片、录象等资料，给客户以直观印象，便于作出选择。
2、系统扩充性强
在第一期工程中市房地局成功建立了房地产多媒体查询录入系统，而二期建立市桂房网是将原有的局域网扩充为全市的广域网，两者之间能完全兼容。
系统采用开放式布局建立，以原房地产所录入的大量房地产信息为基础，以市各房地产公司房源资料为补充，建立统一空闲房地产信息数据库，该数据随房产交易情况动态变化。
3、实现Intranet与MIS的结合
对内部操作人员来说，该系统是一个高效实用的信息管理系统，数据的录入和维护都在此环境下进行；对于领导和外部用户，系统为一个新颖直观的WEB方式查询系统，用户只需打开浏览器在图形界面上点按相应区域，即可查询相关信息。
4、充分利用因特网技术
与因特网相连接后，建立桂林的房地产网站。
对于房产用户来说可在网上通过浏览器对现有房源情况进行查询，如各区房源位置、小区环境、房屋结构及数量和使用情况等；
房地产开发商可直观查询各规划地块的详细信息，并公布自己的相关已开发或准备开发的房产信息。
由此可在更大范围内增加渠道、拓展业务。
房产局不但可以利用该网站管理以前难以管理的部分市场，还可以通过网上的一些收费项目获得经济效益，并因为给广大桂林市民提供方便而带来明显的社会效益。
第四部分桂房网的经营
（一）、经济效益分析
1、房地局内部网及外部用户网络经营模型
内部网建设总投资，预计在100-150万元之间
内部网投资回收：
在网络运营期初，通过房地局向房地产开发商和中介机构出售网络客户软件——用户查询、交易系统子系统，即可收回全部投资。
目前桂林市已有167家房地产公司和100家中介机构，至项目建成运营预计近300户，每套客户软件定价0.35万元，即有近100万元的现金流入
投资期结束，即达到收支平衡
经营期营利模型
支出：
平均每年的软硬件维护、软硬件升级费用约为6-10万元。
收入：
房屋租赁管理费
以两台PC服务器为核心服务器
金额（单位：
万元）
时间（单位年）
初期投资
第一年
第二年
第三年
项目
支出
107
6
6
25
收入
93.45
20
30
45
收支结余
-13.55
14
24
20
结余累计
-13.55
0.45
24.45
44.45
注：
随着网络的扩展和信息量的增加，第三年必须更换一批网络设备。
市面上每年有大量的房屋租赁，但房地局目前基本收不到应得的管理费。
以桂林市每年平均有20000套房（不含经营性租房）出租、平均每套房400元/月、房地局收手续费5%为例，每年收入20000*400*5%=40万元。
实现电脑管理后，可以明显改善目前这种租赁房屋无法管理的情况，如第一年可以收回租赁房管理费的50%，即有20万元，以后每年随着房屋租赁市场管理的规范化，房地局可以完全将这笔流失的款项收回，而且随着桂房网的影响不断扩大，电脑使用的日益普及，桂林经济发展对活跃区域房产市场的拉动，房屋租赁管理费收入年递增率预计可达到50%。
营利=收入-支出
三年期现金流模型见前页图（单位：
万元）
2、网站经营模型
投资：
网站的投资金额为86万元左右
网站的经营将采用房地局主办，系统开发商承办，并负责日常经营和维护的方式。
具体系统的投资将以系统开发商投资为主，房产局方参与投资。
营运支出：
日常的维护、软硬件升级、经营管理费用等
三年期现金流出模型
金额（单位：
万元）
时间（单位年）
第一年
第二年
第三年
合计
项目
广告费
3
5
5
13
专业人员维护费
6
7
8
21
通讯费
4
4
4
12
设备维护费
0.5
0.8
1.2
2.5
设备更新费
10
12
20
42
场地租金
1.8
1.9
2
5.7
水电费
0.6
0.7
0.8
2.1
累计
25.9
31.4
41
98.3
收入：
1）本市250-300家房地产开发商和中介机构势必成为本网站广告客户，以每天5家在本网站发布广告，每家每天50-100元计，日广告收入至少可达250元，则年收入为250*365=91250元，预计每一年广告发布家数和广告费将有50%左右的增长率。
2）以会员形式吸收本市房地产开发公司和中介机构加入本网络，按现桂林共有167家房地产公司和100家中介机构计，如全部成为会员，则一年会费收入为267*800=21.36万元。
预计前三年分别获得10万元、15万元、20万元会费。
会员可以享受相关免费或优惠服务，并由房地局在网上免费为其发布求售、求购、求租、招租等常规信息
3）此外，网站还可开展网上调查、网上咨询等营利活动，今后还将扩展网上交易服务
综合上述分析，我们初步给出如下预测模型：
收入预测模型
金额（单位：
万元）
时间（单位年）
第一年
第二年
第三年
项目
广告费
9
20
50
会员费
10
15
20
其他
5
10
15
累计
24
45
85
无论是中国或全球的著名网站，在运营初期的3年内都是亏本经营。
特别是桂林市经济发展情况比不上东部发达地区，上网的人数也不足，在购房、租房习惯上仍比较保守。
而且，房产网站一般地域性很分明（现在中国很少人到外地购房居住），外埠客户和访问量相对要少。
但通过上述图表的收支分析，可以了解到依靠我们创新的经营模式，在桂林房地局的大力支持下，有把握在第三年实现收支平衡，第四年开始赚钱。
并且随着互联网在全社会及家庭的迅速普及，本网站将成为桂林市房地产行业重要的服务和交易平台，从而充分带动桂林房地产市场的活跃，产生更明显的经济效益。
（二）、社会效益分析
该系统的实施应用，将会进一步规范化房地产市场。
市各房地产公司以定期方式将房源信息传至房产交易数据中心，由交易数据中心授权及录入桂林市空闲商品房数据库。
而进行交易时必须以桂林市空闲商品房数据库为依据，否则视为非法交易。
通过这种方式房产交易中心能对市各房地产开发公司进行规范化管理和控制，避免税收流失。
同时通过规范交易流程，避免一些非法中介对市民的欺诈行为，并能最大限度的带动市房地产交易的升温。
该系统的使用，使以往繁琐的手工审批流程变得简明快捷，实现了无纸化办公并提高了房地局的办事效率，减少人为因素造成的不必要损失，节约财政资金。
并且向社会提供拆迁、销售、租赁、房屋结构等信息查询，做到了业务公开。
建立桂房网，能充分发挥房屋中介功能：
一方面，为市民提供房屋坐落、房型情况等声音图象多媒体信息，供选择参考；另一方面，通过房屋购买意向登记功能将买方信息由交易数据中心登记并由广域网动态回馈给各房地产公司，并收取中介费以增加财政收入，同时加快将积压的空闲商品房售出。
对政府方面讲，能及时得到实时、大量、准确的信息作为决策参考，通过这些信息了解桂林市的房屋需求情况（包括地段、户型、结构、环境等），随时掌握桂林市的市场消费能力，从小处说，政府在规划、建设时有一定的数据化依据，从大处说，有利于桂林的长远城市规划，调和市场的供需矛盾。
对整个桂林市来说，在广西率先推行房产信息化，（在全国也并不普及的情况之下），提高了桂林的城市形象，也促进了桂林建筑市场的繁荣，带动相关产业的发展。
第五部分桂房网实施步骤
（一）、软件开发
根据对房地产业务流程、组织结构以及信息资源的了解进行软件需求分析，进而形成详细的软件流程图及模块结构。
使用C、Delphi、Notes等开发工具进行前台应用程序以及后台服务程序的开发及调试，这一工作将贯穿在整个工程实施过程中。
在合同签定后开始进行，计划全套软件开发完成需要5个月时间，但是部分软件根据实际情况可以提前交付使用。
（二）、结构化综合布线
在房地产交易中心大楼封顶竣工后，根据设计图纸进行结构化综合布线设计，然后按布线设计图进行结构化布线。
整
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