维罗纳贵都市调报告.docx

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维罗纳贵都市调报告

维罗纳贵都

基础信息

案名：

维罗纳贵都

售楼处电话400-813-0000转51046

开发商：

上海维罗纳置业发展有限公司

基地位置：

荣乐西路266弄

建筑楼层：

34栋多层（带电梯）以及小高层公寓组成

售楼处：

上海市松江区荣乐西路288号（现场售楼处）

规划用途：

住宅

工程进度：

期房

公开日期：

2011-04-23

交房日期：

2012-6-30

项目信息

基地面积：

150000平方米

贷款银行：

中国农业银行

总建筑面积：

260000平方米

绿化率：

46%

容积率：

1.73

规划户数：

2000户

主力房型：

100-138平方米的2房或3房

面积范围：

100-138平方米

物业公司：

上海意利物业有限公司

平均单价：

均价15800元/平方米

物管费：

1.5元/平方/月

车位数量：

总1300个地上车位300个；地下车位：

1000个

一、环境分析：

概况：

维罗纳贵都位于松江新城西部玉树路、荣乐西路路口，北靠沪杭高速，西靠三新路。

本案基地地块成矩形，北枕丰收河，南靠荣乐西路，西临规划中的花园浜路，西靠玉树路。

总占地150000平方米，小区分为两期开发，靠近南面的一期房源，是由20栋多层带电梯房组成，2期位于小区北面，由12栋小高层组成。

公交有松江1线、沪凇专线。

轨道交通有地铁九号线。

另外沪航高速公路、沿江高速、A30、沪青平高速等。

学校：

维罗纳贵都幼儿园依乐幼儿园、民乐学校、上师大附属外国语中学。

商场：

百润发大卖场、易初莲花、永乐家电、华联超市。

医院：

乐都医院、上海市第一人民医院、海华门诊。

饮食：

聚龙阁、维罗纳餐厅、洋洋食府、金农家菜、金太郞日本料理，台湾花心面等配套设施。

娱乐：

新城中央公园、松江体育馆。

维罗纳贵都地处松江老城板块内，而目前这一区域最大的交通瓶颈即在于缺乏轨道交通，但利好消息是目前9号线松江老城延伸段已经处于在建过程中了，预计2012年就会正式通车。

现阶段居民若是乘坐轨交9号线的话需要先步行10分钟至玉树北路荣乐路站点乘坐松江3路到松江大学城站之后才可以换乘9号线，其中公交车程大约15-20分钟时间，而通过9号线前往宜山路约40钟时间，到世纪公园站点约60分钟。

而在9号线通车之后，小区居民只需在小区门口乘坐10分钟左右的公交便可换乘轨交9号线。

届时，维罗纳贵都的住户在出行时相较于目前的出行方式大约可以节省15-20分钟左右的时间。

此外，轨交的通车毫无疑问还将会提升板块内的人气以及松江老城的区域价值。

      与松江大学城周边的楼盘相比，维罗纳贵都所处的松江老城还有一大劣势即在于小区周边板块公交的匮乏。

就拿松江大学城旁的绿地蔷薇九里来看，该小区距离松江客运站步行约500米距离，而客运站内却云集了共10条松江范围内的公交线路，覆盖面涉及了区域内的医疗、商业、教育等各类公共设施，而反观维罗纳贵都，仅在小区门口有松江3路、松江8路、松江10路和松江10路区间这四条线路。

在路线的选择上和松江大学城相比要匮乏很多，涵盖面自然也少了很多。

优势

劣势

1、风景堪比避暑山庄自带商业街规划；

1、交通欠佳仅适合松江本地人士

2、附赠面积多+1户型更增强实用性；

2、在售房源靠近沪杭高速，除了噪音污染之外，来往车辆造成的灰尘污染也是不容忽视的。

3、依托老城成熟配套综合便利度高

3、小区物业管理上稍显松散，部分居民素质有待提高。

二、小区环境介绍：

走入维罗纳贵都，就明显感觉到成熟社区所带来的不一样的感受，绿化维护工作做得好，是对他的第一印象。

一旁还有园丁在整修草坪，为业主们精心维护着周边的绿化，感觉仿佛整个小区就建造在一个大花园中，满目都是绿树成荫，难怪有避暑山庄的味道。

维罗纳贵都为纯公寓社区，小区中央规划了一个椭圆形的放射性景观大道，大面积开放式的绿化空间，构成独特的中央园区。

在中央园区内引入天然河水建成一个游泳池，中央园区下面则是大型的地下停车库。

该案小高层拥有超大栋距，四期更设计有观景电梯，体现了社区的高品质。

项目在景观绿化上，采用主团分布和集中绿化两种方式，在保证户户有景的同时，又使小区拥有集中的公共的绿化休闲空间。

该集中绿化是一个橄榄叶状的主轴集中绿化带，最宽处达70米。

其中分布有露天泳池、坡地、凉亭等休闲设施，是业主日常休闲和交流的重要场所。

两条名曰“罗马黄金城道”的景观大道，呈弧状围绕着主轴绿地，构成了独特的中央园区。

项目建筑形式蕴涵意大利风格，整体感觉简约、现代、色彩柔和，它建筑的基座采用褐色石质面砖，质朴稳重，主体外观采用乳白色外墙涂料。

屋顶采用深褐色坡顶。

包括外立面材质、色彩与变化、入口和顶部处理、装饰性构件等方面的描述。

除了景观特色之外，项目还规划有专门的商业配套，总面积约25000平方米，集中在小区北面荣乐西路与西面仓汇路上，打造成一条800米专属商业街。

预计800米专属商业街建成后主要经营一些时尚精品、便利小店、咖啡厅、美容院、服务行业等一系列的活动场所、休闲场所。

另外，小区还规划有露天的游泳池、会所等设施。

三、产品分析：

产品介绍：

主力房型100-138平方米的2房或3房

占地面积:

150000平方米

　　总建筑面积:

260000平方米

　　开发周期:

两期

　　总户数:

2000套

　　楼层状况:

14层的小高层四期14--17层

　　容积率:

1.73

　　绿化率:

46%

　　装修情况:

毛坯

　　建材装修描述:

供电:

标准

　　供水:

标准

　　停车位备注:

总数：

1300个；地上车位：

300个；地下车位：

1000个

　　物业管理费:

1.5元/平方/月

　　楼盘开盘和入住：

　　开盘时间：

　　2008-7-12四期荣耀版：

2010年4月初

　　入住时间：

　　2007-05四期：

约2011年12份

　　楼盘相关企业：

　　开发商:

上海维罗纳置业发展有限公司

　　设计单位:

美国WY国际设计有限公司

物业管理公司:

上海意利物业有限公司

四、户型分析：

（1）B户型，2室2厅1卫，105.88平米

1、两房户型在整体设计上厨卫全明，客厅南北通透，这样设计的好处在于既兼顾了整体的通风效果，也使房间更加的明亮。

2、该户型附赠一半面积的入户花园（总面积约15平米，其中一半面积记入销售面积中），业主可以根据自身的需要将入户花园更改为书房或是卧室。

（2）E户型，1室1厅1卫，65.85平米

维罗纳贵都的1房在设计上还是和目前的主流设计差不多的。

客厅与卧室双向朝南保证了生活空间上的充足光照，有些购房者可能会觉得该户型的卫生间和厨房可能过于靠后，在采光上会比较差，但是小编个人感觉厨卫间最重要的还是能有一个良好的通风效果，光照并不是最为重要的。

而全南的客厅在通风上会比较差则是目前市场上一房户型中都要面对的一个现实情况。

（3）C户型，3室2厅2卫，134.36平米

五、价格分析：

维罗纳贵都目前在售65平米1房，90-105平米2房，134平米3房，起价12000元/平米，最高价19000元/平米，均价15800元/平米，2房总价140万/套，3房总价170-250万/套，具体一房一价销售。

六、去化分析：

目前已售的四期维罗纳贵都为1542套，总共2000套。

七、客层客源分析：

由于本案地处松江新城与老城交接的地方，不论是离松江新城的轨道交通，还是离老城区的汽车站都有一定的距离，如果是在市区上班而又没有私家车的人群来说，不是很方便。

所以松江本地人以及在松江工作的人群相对更适合买本案的房子。

八、企划分析，业务分析：

维罗纳贵都的广告力度不算太大，主要是针对松江本地客户利用报纸、广告牌等传统媒体进行宣传，同时配合网络和中介进行营销。

九、SWOT分析：

优势：

依托老城成熟配套综合便利度高

维罗纳贵都地处松江老城与新城交界处，距离该案最近的大型商场是大润发，周边不乏有诸多配套，松江大学城距离该案约3公里，松江汽车站约3公里，中山中路商业中心约2公里，轨道交通9号线南延伸段（2012年通车）约2公里，综合生活便利度较高。

在教育配套方面，项目规划有自己的幼儿园，小学是三星小学，十五分钟的车程，此外民乐学校、上师大附属外国语中学也并不算很远。

在医疗配套方面，离项目最近的药店在本案南面800米处的沪松门诊部，不管是地区医院还是市级医院，一个起步费就可以到的，相对来说就医方面还是较方便的。

在生活配套方面，距离小区一公里外的大润发，步行15分钟左右，有公交车可以到，而且大润发也提供免费的班车，供小区居民抵达超市，方便日常起居生活。

劣势：

交通欠佳仅适合松江本地人士

由于项目地处松江新城与老城交接的地方，不论是离松江新城的9号线，还是离老城区的乐都路汽车站都有相当的距离，并且没有直达的公交车。

如果是在市区上班而又没有私家车的人群来说，不是很方便。

而维罗纳贵都附近的公交对于松江城内还是相对比较方便的，所以可能这块区域对于非本地的购房者欠缺吸引力，松江本地人以及在松江工作的人群相对更适合买本案的房子。

不过地铁9号线有望延伸到松江南站，新设松江南站站、松江站和松江体育中心站，届时，坐公交10分钟能抵达地铁站，维罗纳贵都的公共交通也将因此方便不少。

机会：

相对本案，维罗纳贵都周围配套设施不够完善，交通相对不太便利，多为自驾车客户。

威胁：

相对名气来说，因为维罗纳贵都是四期开盘，售罄待及，所以5年客户积累相对口碑较好，对于从众心理的客户，占有优势。

一十、综合评价：

总体来说，维罗纳贵都的品质一般，但是也对得起并不算太贵的价格；虽然小区本身的商业配套并没有开发到位，却还有老城区的配套可以弥补；交通方面没有任何优势，但却适合松江本地的公车族；茂盛的绿化或许会令你对维罗纳贵都印象深刻，但对低层的住户来说，部分绿荫会遮挡到采光；虽然赋予了它罗密欧与朱丽叶的故乡——维罗纳的名字，但是缺乏了那份古典的精致和历史的沉淀，维罗纳贵都也只是万千楼盘中的另外一个而已。